Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn đại từ huyện đại từ tỉnh thái nguyên năm 2013

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông quá giá, hay nói một cách khácgiá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thì trường đồng thời cũng là c

8 KH- UBND Kế hoạch- Uỷ ban nhân dân

10 PRA Phương pháp điều tra lấy ý kiến người dân

11 QĐ- BTNMT Quyết định – Bộ tài nguyên môi trường

12 QĐ- BTC Quyết định- Bộ tài chính

14 TT-BTC Thông tư- Bộ tài chính

15 TTLT- BTNMT-BTC Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi

trường-Bộ tài chính

16 TT-BTMT Thông tư -Bộ tài nguyên môi trường

17 TTr- STNMT Tờ trình- Sở tài nguyên môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1: Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu, số lao động 27

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị trấn Đại Từ 31

Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố tại thị trấn Đại Từ 36

Bảng 4.4: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra 39

Bảng 4.5.Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 44

Bảng 4.6 Các yếu tố liên quan đến thửa đất 45

Bảng 4.7 Yếu tố pháp lý của thửa đất 46

DANH MỤC CÁC HÌNH

TrangHình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 5 tuyến đường, phố từ

(I) đến (V) 38Hình 4.2 Đồ thị so sánh giá đất trên thị trường của 5 tuyến đường từ (I) đến

(V) 40Hình 4.3: Đồ thị so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của năm

tuyến đường, phố từ (I) đến (V) 41Hình 4.4 Đồ thị so sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai tuyến đường

(II) và (V) 43Hình 4.5: Đồ thị so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai

đường (I) và (III) 44

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT ii

DANH MỤC CÁC BẢNG iii

DANH MỤC CÁC HÌNH iv

MỤC LỤC v

Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 2

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Khái quát về giá đất 3

2.1.1 Khái niệm về giá đất 3

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 3

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 7

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 7

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013 7

2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013 9

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013 10

2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 11

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 12

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 12

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Úc 14

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 14

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17

2.5 Công tác quản lý giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013 19

Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20

3.2 Nội dung nghiên cứu 20

3.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 20

3.2.2 Thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 21 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Đại Từ năm 2013 thông qua phiếu điều tra 21

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp 22

3.3 Phương pháp nghiên cứu 22

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 22

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 22

3.3.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn 22

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 22

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 23

3.3.6 Phương pháp bản đồ 23

Phần 4: DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 24

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 24

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá thị trấn Đại Từ năm 2013 26

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 29

4.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 32

4.2.Thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33

4.2.1 Giá đất ở qui định tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 33

4.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị trấn Đại Từ 35

4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 37

4.3.1 Yếu tố vị trí 37

4.3.2 Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất 39

4.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất 40

4.3.4 Yếu tố khác 42

4.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Đại Từ năm 2013 qua phiếu điều tra 44

4.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 44

4.4.2.Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 45

4.4.3.Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 46

4.5 Đề suất một số giải pháp 46

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48

5.1 Kết luận 48

5.2 Kiến nghị 48

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhànước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông quá giá, hay nói một cách khácgiá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với

cơ chế thì trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trongphân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhànước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật.Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất ” được hìnhtành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa,quy luật giá trị (trao đổingang giá),quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhaunhư yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế xã hội,chínhsách của nhà nước về đất đai Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đấtluôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá của nhà nước ban hành.Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, mở rộng sản suất, quátrình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn, tất cả đều gay áp lực lên đất đai Do tínhchất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khácbiệt với hàng hóa thông thường Trong thời kì nóng về phát triển kinh tế thì đất đai

và giá đất càng tập trung sự quan tâm và chú ý của xã hội

Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệđất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất là chỉ tiêu phản ánh nhữngmối quan hệ nội tại giữa đất đai và một loạt các yếu tố khác (cung - cầu trênthị trường sự quan tâm lo ngại của người dân các chính sách pháp luật củaNhà nước….) Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố.Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhànước về đất đai là rất quan trọng Huyện Đại Từ nói chung và thị trấn Đại Từnói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Những tác độngcủa quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của huyện

Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc,quản lí chặt quỹ đất,đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn,

một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác địnhcác yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn huyện Xuất phát từ những vấn đề

trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ - huyện Đại Từ - tỉnh Thái Nguyên năm 2013”.

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.2 Yêu cầu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tạikhu vực thị trấn Đại Từ

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thị trấn Đại Từ

- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thị trấn Đại Từ

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởngtới giá đất ở thị trấn Đại Từ - huyện Đại Từ

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích vàthống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái quát về giá đất

2.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cảđất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợitrong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàndân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổnghoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thứcthực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường

hợp sau đây

1 Do UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quyđịnh tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất làmột yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hìnhthành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chấtcủa con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giáđất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếmhữu nô lệ địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư donông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, docòn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủnghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tôchênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơitiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tôchênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu đượckhác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canhđem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản khôngbằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuêđất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí cóảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tănglên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự

Đường cầu

Đường cung E

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơngiá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đấtvới mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đãtổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểmcân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đườngcung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất chovay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân

bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0

xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển,vị trí địa lý,khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá

do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc,giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệgiữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giáthị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá S

D1 G1 D

G

Số lượng đất đai

Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là sốlượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do

vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầutăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuốngthông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất

- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đât và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủsửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất

- Thông tư số 145/2007/TT-TBC ngày 09 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tàichính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loạiđất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chínhphủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng thẩmđịnh ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương

- Thông tư số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2008

về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức cơ quanchuyên môn Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013

2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013

2.2.1.1 Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói

về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồngthời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phươngdiện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc

xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay mộtvùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùngven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đấtnằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời doyếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xétđánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

2.2.1.2 Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạngnhư tam giá, hình thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sửdụng vào mục đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất

Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sởhữu nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mụcđích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thôngthường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì

có lợi thế hơn

Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năngtài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

2.2.1.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền của thửa đất

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưngbày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinhdoanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

2.2.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố địa hình

Địa hình nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trongvùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳngcũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng Địa hìnhtrũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quátrình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp

2.2.1.5 Các yếu tố môi trường xung quanh

Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì

môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đếngiá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng

2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013

2.2.2.1 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trìnhchính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế,vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổnđịnh Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

2.2.2.2 Yếu tố xã hội

Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trịtrong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đấtbiểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩuđông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đôthị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013

2.2.3.1 Tình trạng pháp lý

Tình trang pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợppháp có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềntrên đất, hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh,thế chấp đất không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khuvực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

2.2.3.2 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đấtbằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng caohiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từgóc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩychuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt đượcmục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnhhưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm cácmặt:

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ

về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng

trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tớigiá đất

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việcquy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trìtính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sửdụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội vàhiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nớilỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp làChính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm chomức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đấtcũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnhhưởng đến đất.

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích

lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đấtgiảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướngĐông Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất cóhướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn Những quyết định về mứcgiá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lýnhất định Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể

2.2.4.2 Mục đích sử dụng

Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp Đất đai có giátrị về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con ngườigắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng mộtcách hợp lý

2.2.4.3 Yếu tố môi giới

Đây là yếu tác động không nhỏ tới giá đất, kéo theo giá đất tăng caohoặc hạ thấp

2.3 Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất

Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm

1988, 1993, 1999 và năm 2004) Việc sử dụng Luật Đất đai lần này được tiếnhành từ năm 2003 nay đã hoàn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đoàn công táctại Trung Quốc thì dự thảo sửa đổi này đang được trình Quốc vụ viện TrungQuốc để xem xét Nội dung cơ bản của Luật Đất đai sửa đổi lần này gồm 7nội dung sau:

(1) Duy trì việc bảo vệ đất nông nghiệp

(2) Quy định về sử dụng đất công trình ngầm

(3) Công khai quy hoạch

(4) Việc cải tạo lại đất đã khai thác khoáng sản xong

(5) Hạn chế việc lợi dụng sử dụng đất đai

(6) Chế độ giám sát đất đai

(7) Chế độ bảo vệ đất nông nghiệp

- Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy định mang tínhnguyên tắc(áp dụng trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện tại nhiềuđịa phương có đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội khácnhau vẫn phù hợp ); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai tròquyết định chi phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tínhpháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tắc chung có tính mở

và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyềntỉnh thành phố quy định cụ thể

- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ

và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất,gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng

cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đaitrong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với cáctrường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật

- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở vàkhông giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệuquả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở chocác hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống,chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ

và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau

- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưuđiểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồiđất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư đã thực hiện công khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bịthiệt hại về tài sản được trao đổi trực tiếp (thỏa thuận) về giá, mức bồi thườngvới cơ quan, đơn vị lập phương án thực hiện bồi thường Tuy nhiên còn cónhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBNDcấp tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏa thuận giátrị bồi thường giữa người dân với cơ quan nhà nước là không khách quan;mức giá trị bồi thường và các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thiệt hạitài sản chưa bảo đảm quyền lợi, ổn định đời sống và sản xuất

- Quy định giá đất của Chính phủ chỉ khống chế mức giá tối thiểu vàcách xác định giá đất chuẩn của từng vùng đơn giản, trong việc thực hiện xácđịnh giá thuận tiện, nhưng còn hạn chế là giá Nhà nước quy định có khoảnchênh lệch lớn so với giá thực tế trên thị trường, chưa bảo đảm để làm cơ sởquyết định giá đất khi giao đất hoặc để thỏa thuận mức bồi thường hay xácđịnh giá trị đất để thế chấp, góp vốn

- Quy định của Chính phủ và các địa phương về một số giải pháp đểnâng cao hiệu quả sử dụng và khai thác nguồn lực từ đất xây dựng, đã có ưuđiểm phát huy được những lợi thế của địa phương, của từng vùng, từng khuvực phục vụ cho mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đấtnước, của địa phương đạt kết quả; đồng thời thông qua đó thúc đẩy các lĩnhvực khác phát triển và thu được cả lợi ích về kinh tế và xã hội

- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơquan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả Giúp cho công tácquản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu.

- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật ViệtNam Tuy nhiên, quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụthể và nghiêm khắc hơn Luật Đất đai của Việt Nam

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc luôn luôn nhấnmạnh vai trò của công tác thương lượng và hòa giải, đặc biệt là sự tham giacủa các cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho công tác giải quyết tranh chấpđất đai của Trung Quốc được giải quyết nhanh chóng kịp thời tránh tiêu tốnthời gian và tiền bạc của nhân dân

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai luôn có sự tham gia của cơ quanquản lý đất đai trước khi vụ việc được đưa ra Tòa án

2.3.2 Công tác quản lý giá đất tại Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước vàkhách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản củaluật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có thể thấy:

Thứ nhất, Hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định

giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước

trên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng

ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc

ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liênquan Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương Tuynhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn

ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bántrao tay Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thậpthông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin

về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úctrong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xâydựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thôngtin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân

Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một

số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc

tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù đượctiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù, Giá đền

bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lượcquốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường Nhìn chung, ở cácnước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà nướchoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, ở một số nước như

Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện vềgiá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là mộttrong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanhcác trường hợp khiếu kiện về giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soátđược những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hànhchính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, cácchính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế

Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ

kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết

có 2 loại cơ bản sau:

- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đấthàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấnđịnh ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thịtrường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai,bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thếchấp…giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trườngquyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

- Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyểndịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nôngnghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc Đài Loan…) thì còn có một loạigiá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước như bán bắtbuộc trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thịtrường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất

Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụngcủa từng loại giá đất, làm rõ khung giá, bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả làgiá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?

Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát

triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thịtrường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…Tuy nhiên, hiện nay ViệtNam đang trong giai đoạn phát triển để được công nhận là nước có nền kinh

tế thị trường đầy đủ (Việt Nam đang đàm phán với EU và Mỹ để EU và Mỹcông nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường) Từ đó, thực tế Việt Nam cónơi có thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực đô thị) và có nơichưa có thị trường quyền sử dụng đất (khu vực nông thôn, miền núi, vùngsâu, vùng xa…), do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cầnphải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất; cần phải xem xétphương pháp xác định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà cácnước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị

trường quyền sử dụng đất (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhànước thu hồi đất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất).

2.4 Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đótrọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch,tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnhhội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại baogồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định baogồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đấtđai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước quiđịnh phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quiđịnh giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trườngnhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặtkhác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấpdẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chínhphủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị địnhsố 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần,trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đấttrên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thườngcho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoádoanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Quiđịnh này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm địnhgiá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất Bộ Tàichính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

nhiều thông tư hướng dẫn bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chứcmạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất thống kê báo cáo giá các loạiđất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh 188/2004/NĐ-CP

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giáđất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất đai Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất độngsản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giábất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CPngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bấtđộng sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạtđộng cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bấtđộng sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiệnthủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫntheo Luật Đất đai)

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hànhchương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản,định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và

được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản).

2.5 Công tác quản lý giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013

- Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địnhsố 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư

Phần 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở

- Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Đại Từ theo qui định của Nhà nước

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa thị trấn Đại Từ

- Các tuyến đường được chọn để điều tra bao gồm 5 trục đường: Từquốc lộ 37 đến cổng trường THPT Đại Từ, Từ cống Cầu Bò đến cổng Bưuchính Đại Từ, Từ cổng Bưu chính Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩatrang thị trấn Đại Từ ), Từ kiốt xăng số 19 (Đối diện nghĩa trang thị trấn Đại

Từ ) đến đường rẽ vào xóm Gò, Từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên thị trấn Đại Từ (giá đất ở trên thị trường giáđất ở do Nhà nước qui định)

- Địa bàn: Thị trấn Đại Từ

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013

3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình

- Khí hậu, thời tiết

- Các nguồn tài nguyên

3.2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013

- Kết quả đạt được

- Thực trạng cơ sở hạ tầng: Giao thông, thủy lợi điện thắp sáng, trạm y

tế, giáo dục đào tạo, văn hóa

3.2.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013

3.2.2 Thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013

3.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp của thị trấn Đại Từ

3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị trấn Đại Từ năm 2013

- Các tuyến đường chọn để điều tra

- Thực trạng giá đất ở tại thị trấn Đại Từ

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013

3.2.3.1 Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013 3.2.3.2 Yếu tố hình thể thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013

3.2.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013

3.2.3.4 Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013

- Yếu tố tâm lý

- Yếu tố pháp lý

- Yếu tố môi trường xung quanh

3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Đại Từ năm 2013 thông qua phiếu điều tra

3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

3.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 5 tuyến đường điều tra trên địa bàn thị trấn để nghiên cứu Nhữngtuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạtầng hiện có Chúng phản ánh sự phát triển kinh tế xã hội của thị trấn Đại TừNăm 2013

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đại Từ năm 2013

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánhđược sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực,đường phố đó có các biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất tại thị trấn Đại Từ

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đấttrên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân PRA

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê

Trên cơ sở thu thập số liệu dung phương pháp thống kê để phân tích,tổng hợp so sánh các loại số liệu khác nhau ảnh hưởng đến giá đất như số liệuvề: an ninh, lao động, giá đất, môi trường, điều kiện cơ sở hạ tầng

- Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp so sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường

để rút ra nhận xét về mối tương quan giữa giá đất trên thị trường cũng như giáđất quy định của Nhà nước So sánh các thửa đất có đặc điểm tương tự đểphân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

- Phương pháp phân tích

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnhvực có liên quan

3.3.6 Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hànhthống kê, phân tích số liệu Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đấttrong một giai đoạn nhất định

Phần 4

DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013

4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Thị trấn Đại Từ là trung tâm kinh tế,chính trị, văn hóa,xã hội của huyệnĐại Từ, trung tâm huyện Đại Từ cách thành phố Thái Nguyên 25 km theoquốc lộ 3 và quốc lộ 37, huyện nằm trong tọa độ từ 21030 phút, đến 21050phút độ vĩ bắc, từ 105032 phút đến 1050 42 phút độ kinh đông, có tổng diệntích tự nhiên là: 103.63ha, thị trấn Đại Từ có vị trí tiếp giáp sau:

Phía Bắc giáp với xã Hùng Sơn và Tiên Hội, huyện Đại Từ

Phía Đông giáp với xã Hùng Sơn, huyện Đại Từ

Phía Tây giáp với xã Khôi Kỳ, huyện Đại Từ

Phía Nam giáp với xã Bình Thuận, huyện Đại Từ

Thị trấn Đại Từ có 8 tổ dân phố, tính đến tháng 5 năm 2012 là: 4.469người chia ra làm 1.187 hộ dân

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của thị trấn Đại Từ tương đối bằng phẳng, dốc dần từ Bắcxuống Nam, độ chênh cao trung bình là 0.5m trên 1km dài, độ cao trung bình

so với mặt nước biển là 40 mét, không có núi cao

Vùng trung tâm của thị trấn Đại Từ nằm trên trục quốc lộ 37, có cácđiểm nút giao thông qua các ngả, là vùng tương đối bằng phẳng, là nơi tậptrung các cơ quan đầu não, là trung tâm kinh tế chính trị của huyện Đại Từ

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thị trấn Đại Từ có khí hậu mang tính chất đặc thù của vùng nhiệt đới giómùa, hằng năm được chia thành hai mùa rõ rệt, là mùa Đông và mùa Hè

- Mùa Đông (hanh khô), từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau mùa này thờitiết lạnh có những đợt gió mùa Đông Bắc¸cách nhau từ 7 đến 10 ngày, mưa ítthiếu nước cho cây trồng vụ đông

- Mùa Hè (mùa mưa), nắng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ cao, lượng