- Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Phần 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở.
- Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Đại Từ theo qui định của Nhà nước. - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa thị trấn Đại Từ
- Các tuyến đường được chọn để điều tra bao gồm 5 trục đường: Từ quốc lộ 37 đến cổng trường THPT Đại Từ, Từ cống Cầu Bò đến cổng Bưu chính Đại Từ, Từ cổng Bưu chính Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ ), Từ kiốt xăng số 19 (Đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ ) đến đường rẽ vào xóm Gò, Từ đường rẽ vào xóm Gò đến cầu Đen.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở.
- Nghiên cứu giá đất ở trên thị trấn Đại Từ (giá đất ở trên thị trường. giá đất ở do Nhà nước qui định).
- Địa bàn: Thị trấn Đại Từ
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tớicông tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013
3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013đất thị trấn Đại Từ năm 2013đất thị trấn Đại Từ năm 2013 đất thị trấn Đại Từ năm 2013
- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính - Địa hình
- Khí hậu, thời tiết - Các nguồn tài nguyên
3.2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013
- Kết quả đạt được.
- Thực trạng cơ sở hạ tầng: Giao thông, thủy lợi điện thắp sáng, trạm y tế, giáo dục đào tạo, văn hóa.
3.2.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013 đai và định giá đất thị trấn Đại Từ năm 2013
- Tình hình quản lý đất đai. - Tình hình sử dụng đất.
3.2.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất tại thị dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất tại thị dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất tại thị dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất tại thị trấn Đại Từ năm 2013
- Thuận lợi - Khó khăn
3.2.2. Thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013
3.2.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013
- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn.
- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp của thị trấn Đại Từ
3.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị trấn Đại Từ năm 2013
- Các tuyến đường chọn để điều tra. - Thực trạng giá đất ở tại thị trấn Đại Từ.
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013
3.2.3.1 Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 20133.2.3.2 Yếu tố hình thể thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn 3.2.3.2 Yếu tố hình thể thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn 3.2.3.2 Yếu tố hình thể thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn 3.2.3.2 Yếu tố hình thể thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn
Đại Từ năm 2013
3.2.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013thị trấn Đại Từ năm 2013thị trấn Đại Từ năm 2013 thị trấn Đại Từ năm 2013
3.2.3.4 Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị trấn Đại Từ năm 2013
- Yếu tố tâm lý - Yếu tố pháp lý
- Yếu tố môi trường xung quanh
3.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Đại Từ năm 2013thông qua phiếu điều trathông qua phiếu điều tra thông qua phiếu điều tra
3.2.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua 3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua
phiếu điều tra
3.2.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 5 tuyến đường điều tra trên địa bàn thị trấn để nghiên cứu. Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có. Chúng phản ánh sự phát triển kinh tế xã hội của thị trấn Đại Từ Năm 2013
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đại Từ năm 2013. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có các biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất tại thị trấn Đại Từ.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân PRA
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp thống kê
Trên cơ sở thu thập số liệu dung phương pháp thống kê để phân tích, tổng hợp so sánh các loại số liệu khác nhau ảnh hưởng đến giá đất như số liệu về: an ninh, lao động, giá đất, môi trường, điều kiện cơ sở hạ tầng.
- Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp so sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường để rút ra nhận xét về mối tương quan giữa giá đất trên thị trường cũng như giá đất quy định của Nhà nước. So sánh các thửa đất có đặc điểm tương tự để phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.
- Phương pháp phân tích
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan
3.3.6. Phương pháp bản đồ
Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành thống kê, phân tích số liệu. Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định.
Phần 4
DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tớicông tác quản lý giá đất và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013công tác quản lý giá đất và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013công tác quản lý giá đất và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 công tác quản lý giá đất và định giá đất Thị trấn Đại Từ năm 2013
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giáđất Thị trấn Đại Từ năm 2013đất Thị trấn Đại Từ năm 2013đất Thị trấn Đại Từ năm 2013 đất Thị trấn Đại Từ năm 2013
4.1.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Thị trấn Đại Từ là trung tâm kinh tế,chính trị, văn hóa,xã hội của huyện Đại Từ, trung tâm huyện Đại Từ cách thành phố Thái Nguyên 25 km theo quốc lộ 3 và quốc lộ 37, huyện nằm trong tọa độ từ 21030 phút, đến 21050 phút độ vĩ bắc, từ 105032 phút đến 1050 42 phút độ kinh đông, có tổng diện tích tự nhiên là: 103.63ha, thị trấn Đại Từ có vị trí tiếp giáp sau:
Phía Bắc giáp với xã Hùng Sơn và Tiên Hội, huyện Đại Từ Phía Đông giáp với xã Hùng Sơn, huyện Đại Từ
Phía Tây giáp với xã Khôi Kỳ, huyện Đại Từ Phía Nam giáp với xã Bình Thuận, huyện Đại Từ
Thị trấn Đại Từ có 8 tổ dân phố, tính đến tháng 5 năm 2012 là: 4.469 người chia ra làm 1.187 hộ dân.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình của thị trấn Đại Từ tương đối bằng phẳng, dốc dần từ Bắc xuống Nam, độ chênh cao trung bình là 0.5m trên 1km dài, độ cao trung bình so với mặt nước biển là 40 mét, không có núi cao.
Vùng trung tâm của thị trấn Đại Từ nằm trên trục quốc lộ 37, có các điểm nút giao thông qua các ngả, là vùng tương đối bằng phẳng, là nơi tập trung các cơ quan đầu não, là trung tâm kinh tế chính trị của huyện Đại Từ.
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
Thị trấn Đại Từ có khí hậu mang tính chất đặc thù của vùng nhiệt đới gió mùa, hằng năm được chia thành hai mùa rõ rệt, là mùa Đông và mùa Hè.
- Mùa Đông (hanh khô), từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau mùa này thời tiết lạnh có những đợt gió mùa Đông Bắc¸cách nhau từ 7 đến 10 ngày, mưa ít thiếu nước cho cây trồng vụ đông.
mưa lớn, thường gây ngập úng cho nhiều nơi trên địa bàn thị trấn, ảnh hưởng lớn đến đời sống sản xuất của bà con nông dân, mùa hè thường có gió Đông Nam thịnh hành
+ Nhiệt độ trung bình trong năm từ 20 đến 22 0C, tổng tích ôn giao động từ 7000 đến 8000 0C
+ Lượng mưa trung bình trong năm từ 1700 đến 1750 mm, lượng mưa lớn nhất vào tháng 8 là 2210 mm và thấp nhất vào tháng 1 là 1212 mm.
Số giờ nắng rao động trong năm từ 1200 đến 1500 giờ được phân bố tương đối đồng đều cho các tháng trong năm
+ Độ ẩm trung bình trong cả năm là 85%, độ ẩm cao nhất vào tháng 6, 7, 8; và thấp nhất vào tháng 11, 12 hàng năm.
+ Sương mùa bình quân từ 25 đến 30 ngày trong 1 năm, sương mùa xuất hiện ít.
Những đặc điểm trên rất thích hợp cho trồng các loại cây nhiệt đới và á nhiệt đới, là điều kiện để đa dạng hoá cây trồng, tăng vụ; tuy nhiên cũng cần đề phòng mưa lũ và hạn hán
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên
* Tài nguyên đất:
Thị trấn Đại Từ có tổng diện tích tự nhiên là 103.60 ha, đất nông nghiệp chiếm khoảng 1/3 tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn, còn lại là đất phi nông nghiệp. Căn cứ theo tính chất thổ nhưỡng thì đất đai trên địa bàn thị trấn Đại Từ được chia thành một số loại đất chính sau:
+ Đất feralít mầu đỏ vàng phát triển trên đá Mác ma a xít, phân bố ở các vùng đồi núi, loại đất này có tầng đất dầy > 1m, đất có cấu trúc tơi xốp, thành phần cơ giới thịt nặng, hàm lượng mùn, đạm nhiều, đất chua có độ PHkcl khoảng từ 4.5 - 5.5 phù hợp với các loại cây trồng như: Chè, ngô, lúa nương, sắn.
+ Đất hình thành do sản phẩm dốc tụ, phân bố ở các thung lũng lòng chảo, ở các chân đồi gò đã được nhân dân khai thác để trồng cây lúa nước và các cây hoa mầu ngắn ngày khác, loại đất này có tầng đất dầy, độ mùn cao.
+ Ngoài ra trong thị trấn còn có các loại đất khác như: Đất mầu nâu vàng phát triển trên mẫu chất phù sa cổ, đất phù sa của các con sông, suối, số lượng không đáng kể nằm dải rác trên địa bàn thị trấn.
* Tài nguyên nước:
+ Nguồn nước mặt: Diện tích là 1.17 ha, chủ yếu là hai con suối, suối Gò Son và suối Tấm, suối Gò son chảy rích rắc suốt từ phía bắc đến phía nam của thị trấn, đây là nguồn nước chính cung cấp cho sinh hoạt của người dân và phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, suối Tấm chảy dọc danh giới phía nam của thị trấn. Ngoài ra còn có hệ thống kênh mương, ao, chuôm mặt nước nhỏ nằm rải rác khắp địa bàn thị trấn.
+ Nguồn nước ngầm: Độ sâu từ 10-15 mét là nguồn nước ngầm rất quý hiếm đã được nhân dân khai thác bằng phương pháp khoan và đào giếng để phục vụ ăn uống, sinh hoạt hàng ngày của nhân dân.
* Tài nguyên rừng:
Diện tích rừng trên địa bàn thị trấn Đại Từ không còn.
* Tài nguyên khoáng sản: Do quy mô diện tích đất đai của thị trấn hẹp chỉ có 1.03 km2, lại chạy dọc hai bên đường Quốc lộ 37, chủ yếu là đất ở đô thị, nên tài nguyên khoáng sản chưa phát hiện thấy trong lòng đất.
*Tài nguyên nhân văn:
Thị trấn Đại Từ tính đến tháng 05 năm 2010 có 4.469 khẩu và 1.187 hộ. được phân thành 8 tổ dân phố gồm nhiều dân tộc anh em đang sinh sống như: Tày, Nùng, Dao, Kinh.... trên địa bàn thị trấn không có làng nghề truyền thống, trình độ dân trí ở mức khá. Dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của cấp Uỷ Đảng, Chính quyền thị trấn Đại Từ, cán bộ và nhân dân đoàn kết, thống nhất một lòng, cần cù chịu khó, hăng say học tập, lao động sản xuất, xây dựng quê hương. Thị trấn đã có nhiều con em là những cán bộ khoa học đang công tác và giữ những chức vụ quan trọng trong các cơ quan nhà nước.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất vàđịnh giá thị trấn Đại Từ năm 2013định giá thị trấn Đại Từ năm 2013định giá thị trấn Đại Từ năm 2013 định giá thị trấn Đại Từ năm 2013
4.1.2.1. Kết quả đạt được
Với chủ trương đường lối đúng đắn của Đảng, Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi để các thành phần kinh tế hoạt động tích cực, mang lại hiệu quả thiết thực, tốc độ phát triển kinh tế địa phương ổn định, đời sống của nhân dân ngày càng được nâng cao.
Thị trấn Đại Từ tập chung chủ yếu vào:
- Nông nghiệp: chủ yếu là trồng cây lương thực lúa, ngô, khoai, sắn… đáp ứng nhu cầu của người dân và còn được bán ra thị trường với giá cả hợp lý.
- Tiểu thủ công nghiệp: Ngành tiểu thủ công nghiệp của thị trấn đang phát