Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2016

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

- -

NGUYỄN THỊ HƯƠNG LAN

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Khóa học : 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

- -

NGUYỄN THỊ HƯƠNG LAN

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, năm 2017

i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng những kiến thức, lý luận đã được học trong nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2016”

Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, những người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là thầy

giáo: TS Nguyễn Thế Huấn, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt

thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ đang công tác tại phòng Tài Nguyên Môi Trường và các cô chú, anh chị tại UBND thị trấn Hương Sơn đã nhiệt tình giúp

đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp Em cũng không quên gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành tốt bài khóa luận

Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mới chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn

Sau cùng em xin chúc toàn thể thầy cô trong khoa Quản Lý Tài Nguyên lời chúc sức khỏe, luôn thành công trong công việc và cuộc sống

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Sinh viên

Nguyễn Thị Hương Lan

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 45

Bảng 4.2: Giá đất ở theo quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

giai đoạn 2015 -2016 48

Bảng 4.3: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2015-2016 49

Bảng 4.4: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2015-2016 49

Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2015-2016 50

Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2015-2016 50

Bảng 4.7: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Hương Sơn

giai đoạn 2015 - 2016 52

Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí 55

Bảng 4.9: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến

đường phố trung tâm (nhóm I) 55

Bảng 4.10: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 56

Bảng 4.11: Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 58

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8

Hình 4.1: Đồ thị tăng trưởng kinh tế năm 2015 - 2016 của thị trấn Hương Sơn 36

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của Thị trấn Hương Sơn 46

Hình 4.3: Tốc độ tăng dân số giữa năm 2015 và năm 2016 52

Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định của các đường phố thuộc nhóm I,

nhóm II, nhóm III, nhóm IV 54

iv

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ

BĐS : Bất động sản HĐND : Hội đồng nhân dân NXB : Nhà xuất bản NDT : Nhân dân tệ

TT : Thị trường THPT : Trung học phổ thông THCS : Trung học cơ sở

VT : Vị trí VNĐ : Việt nam đồng UBND : Ủy ban nhân dân UBMTTQ : Ủy ban mặt trận tổ quốc

v

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lí luận và khoa học 4

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của giá đất 4

2.1.1.1 Khái niệm giá đất 4

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất 4

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất 5

2.1.2.1 Địa tô 6

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 7

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 8

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 9

2.1.3.1 Nhân tố nhân khẩu 9

2.1.3.2 Nhân tố xã hội 10

vi

2.1.3.3 Nhân tố kinh tế 11

2.1.3.4 Nhân tố khu vực 13

2.1.3.5 Nhân tố quốc tế 14

2.1.3.6 Nhân tố cá biệt 15

2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất 16

2.1.4.1 Nguyên tắc định giá đất 16

2.1.4.2 Phương pháp định giá đất 17

2.2 Cơ sở pháp lý 18

2.3 Cơ sở thực tiễn 19

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 19

2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai 19

2.3.1.2 Thị trường đất đai trên thế giới 20

2.3.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam 22

2.3.2 Một số nghiên cứu về giá đất trên thế giới và tại Việt Nam 26

2.3.2.1 Trên thế giới 26

2.3.2.2 Tại Việt Nam 29

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 30

3.3 Nội dung nghiên cứu 30

3.3.1 Giới thiệu khái quát về Thị Trấn Hương Sơn 30

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 30

3.3.3 Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 30

3.3.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 31

vii 3.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đất ở trên địa bàn Thị trấn Hương

Sơn giai đoạn 2015-2016 31

3.3.6 Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá đất và quản lí đất đai trên địa bàn 31

3.4 Phương pháp nghiên cứu 31

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 31

3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31

3.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 32

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hương Sơn 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.1.1 Vị trí địa lý 34

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 34

4.1.1.3 Khí hậu 35

4.1.1.4 Thủy văn 35

4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội 35

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 35

4.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 38

4.1.2.3 Tình hình giáo dục,y tế,văn hóa -thể dục thể thao và du lịch 38

4.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 39

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hương Sơn 40

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 41

4.2.1 Tình hình quản lí 41

viii 4.2.1.1 Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

đất đai: 42

4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 42

4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 42

4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 42

4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 42

4.2.1.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 43

4.2.1.7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 43

4.2.1.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 43

4.2.1.9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 43

4.2.1.10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 43

4.2.1.11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 43

4.2.1.12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành

quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 44

4.2.1.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 44

4.2.1.14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai 44

4.2.1.15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai 44

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 45

Tổng diện tích đất tự nhiên 45

4.3 Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 46

4.3.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 46

ix 4.3.2 Giá đất ở theo Quy định của Nhà nước trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

47

4.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Hương Sơn

giai đoạn 2015 - 2016 48

4.4.1 Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn 48

4.4.2 Nguyên nhân biến động 51

4.5 Một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 51

4.5.1 Biến động dân số 51

4.5.2 Vị trí lô đất 54

4.5.3 Chiều rộng mặt tiền 56

4.5.4 Các yếu tố khác 57

4.5.5 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 58

4.6 Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh thái Nguyên 59

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Đề nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

I Tài liệu tiếng Việt 63

II Tài liệu tiếng Anh 64

PHỤ LỤC

1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh

tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng quá cao và quá nhanh qua các năm Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế -

xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so

2 với thị trường Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và giải phóng mặt bằng…

Thị trấn Hương Sơn là địa bàn thuộc trung tâm huyện Phú Bình, cũng

là đầu mối giao thương của 21 xã, thị trấn trong huyện và các địa phương khác Do đó, đây là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn

Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường.Được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông

Lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn, em

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2016”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 Trên cơ sở đó đề xuất ra các giải pháp phù hợp với công tác quản lí giá đất trên địa bàn Thị trấn Hương Sơn

3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu về giá đất ở theo khung giá Nhà nước quy định giai đoạn 2015-2016

- Tìm hiểu về giá đất ở theo khung giá thị trường trên địa bàn

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để em củng cố những kiến thức

đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Qua đó em biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày

một báo cáo khoa học hoàn chỉnh

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Tìm ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình.Từ đó đề ra những giải pháp giúp cho việc định giá đất ở trên địa bàn gần sát và hợp lý so với giá trị thực tế của thửa đất

Bao quát được thị trường đất đai nói chung và những vấn đề của thị trường đất đai nói riêng, đưa ra được cái nhìn, giá trị đất đai sát với thực tiễn nhất, nhằm tránh việc tăng giá vô lý, không có lợi cho người mua cũng như việc thất thu thuế của nhà nước

4

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lí luận và khoa học

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu

5 thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải

là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất

Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú trọng của nhiều ngành Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ

6 quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là

do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004)[8].Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004)[8] Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc về

7 người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà

tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,

8

P

Đường cầu

Đường cung Đường cung

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Đường cầu

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho

9 vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0

xuống P1(Lê Phương Thảo, 2007) [17]

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất

2.1.3.1 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

a Mật độ nhân khẩu

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu về đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 - 1960 là 11 - 13%, năm 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn ở Mỹ năm 1956 - 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 - 6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước

có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản,

do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

b Tố chất nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự

ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

c Cấu thành nhân khẩu gia đình

Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của

đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại,

10

tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.3.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

a Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất sẽ bị rớt xuống

b An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

c Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

11

d Tiến trình đô thị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỉ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất cao hơn đất khu vực khác (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.3.3 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

a Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân có ý nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ

sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

b Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là

dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự

12 ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng

sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và

sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp,

đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

c Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền

tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

d Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

13

e Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng đến từng người Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

f Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

b Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem

14 xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

c Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

d Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.3.5 Nhân tố quốc tế

a Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới

15 càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

b Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan

hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.3.6 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng vào điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

a Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

b Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

c Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

16

d Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

e Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

f Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

2.1.4.1 Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế

trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị, trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử

dụng hiệu quả nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc

có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất;

sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của

nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá luôn nằm trong thế biến động,

17 cho nên giá cả đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng (Nguyễn Thế Huấn

và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất nhưng theo điều 4 Nghị định 188\2004\NĐ - CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất thì chỉ có hai phương pháp được áp dụng đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

2.1.4.2 Phương pháp định giá đất

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp cơ bản thường được sử dụng nhất

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của

thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường diễn ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết

hay phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá trị bất động sản đã được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất thuộc đối tượng định giá

18

- Phương pháp chi phí:

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

+ Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi mảnh đất đó là trống Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất

+ Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất

+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất

+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy này vào giá trị ước tính của mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của

bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường để có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác (Nguyễn Thế Huấn

và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

19 của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập

cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Nguyễn Tiến Dũng, 2015)[5]

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau

20

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất làm cho cung của đất không thay đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[11]

2.3.1.2 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân

tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai

21 trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh

tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh

22 đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên

Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

2.3.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

- Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp

1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”

23 (Luật đất đai, 2003)[15] Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất đai 2003)[15] Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN

ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán

đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007)[17]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân

tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại

mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải

kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các

24 tỉnh và thành phố Trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020

25 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

- Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013: Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007)[17]

26

- Giai đoạn từ 2013 đến nay: Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 (“Luật Đất Đai Mới”) được thông qua ngày 29/11/2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số cải cách về các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Luật

có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất – nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.3.2 Một số nghiên cứu về giá đất trên thế giới và tại Việt Nam

2.3.2.1 Trên thế giới

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên

Theo CafeLand, tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua: Mỹ Thị trường nhà đất Mỹ trong năm qua đã chứng kiến sự phát triển nóng sốt không kém năm 2012 Giá nhà liên tục ghi nhận các đợt tăng kỷ lục ở nhiều thành phố lớn Tháng 1/2013, chỉ số S&P/Case-

27 Shiller bất động sản Mỹ tại 20 thành phố đã tăng 8,1% so với mức 6,8% của tháng 12/2012 Sự tăng trưởng trên đã vượt qua mức dự báo 7,9% của các nhà kinh tế trong cuộc khảo sát của Bloomberg Theo đó, giá nhà tại 20 thành phố

đã tăng 1% trong tháng 1 Trong đó, Phoenix và San Francisco là 2 thành phố

có mức tăng cao nhất với 1,9%, sau đó là Atlanta tăng 1,8%, Las Vegas, Tampa, Florida tăng 1,7% Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổng hợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tăng hơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ năm 2000 Theo các chuyên gia kinh tế, mặc

dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn còn nhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cực trong năm 2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ Anh Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã đẩy giá nhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm

2008, theo Rightmove Theo đó, giá nhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bình khoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD) Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, đây

là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010 21 Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltd cho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhất trong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh – Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh Hiện tại, mức thuế cho bất kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản mà không được xem

là nhà của chính họ là 28% Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này Sự điều chỉnh này đang được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng Trung Quốc Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển quá nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma” trải dài khắp cả nước Do đó,

28 chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chính sách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013 Cụ thể như, cấm bán căn hộ thứ hai cho người

hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất và hạn chế mua nhà ở thứ hai… Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tế Trung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại không ngừng tăng lên Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4 thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh 22 số tăng kỷ lục trong tháng 11/2013.Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị trường bất động sản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng 181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn 472 tỷ NDT

Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất

4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap

(Nguồn: Quigley and Rosentha, Taxonomies of Land Use Regulation,(2013)[20]