NGHIÊN cứu sự BIẾN ĐỘNG và một số yếu tố ẢNH HƯỞNG tới GIÁ đất ở TRÊN địa bàn PHƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THÀNH PHỐ hà GIANG, TỈNH hà GIANG GIAI đoạn 2012 2014

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRỌNG ĐẠT Tên đề tài: NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012-2014 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆPĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : K43C – ĐCMT (N03) Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên - 2015 i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nhận bảo tận tình thầy cô giáo trường, đặc biệt thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên khoa Môi trường giúp em tích lũy trau dồi kiến thức chuyên môn kiến thức xã hội Đến em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Nhân dịp cho phép em bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên khoa Môi trường Đặc biệt thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin cảm ơn đến Ban lãnh đạo, cán Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hà Giang, quan ban ngành có liên quan giúp đỡ em trình thực tập viết chuyên đề Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè người thân tạo điều kiện động viên giúp đỡ em suốt trình thực tập hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, Ngày 10 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Trọng Đạt ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất phường Nguyễn Trãi năm 2014 39 Bảng 4.2: Tình hình giao đất phường Nguyễn Trãi đến năm 2014 42 Bảng 4.3: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014 47 Bảng 4.4: Giá đất loại đường phố VT1 giai đoạn 2012-2014 48 Bảng 4.5: Giá đất loại đường phố VT2 giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.6: Giá đất loại đường phố VT3 giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.7: Giá đất loại đường phố VT4 giai đoạn 2012-2014 50 Bảng 4.8: Dân số cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua năm 51 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định Nhà nước vị trí 55 Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí 56 Bảng 4.11: Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) 56 Bảng 4.12: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất tới giá đất 57 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất UBND phường Nguyễn Trãi, 2014 40 Hình 4.2: Biểu đồ tình hình CGCN QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 45 Hình 4.3: Biểu đồ tốc độ gia tăng dân số P Nguyên Trãi giai đoạn 2012 – 2014 52 Hình 4.4: Đồ thị thể ảnh hưởng thu nhập đến lượng cầu BĐS 54 Hình 4.5: Biểu đồ giá đất theo quy định thuộc đường phố Nguyễn Trãi (nhóm I), 19/5 (nhóm II), Đội Cấn (nhóm III), Lê Hoàn (nhóm IV) 55 Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi tới giá đất 58 iv MỤC LỤC PHẦN 1.MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục tiêu đề tài 1.2.2 Yêu cầu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 2.1.3.1 Nhân tố nhân 2.1.3.2 Nhân tố xã hội 2.1.3.3 Nhân tố kinh tế 10 2.1.3.4 Nhân tố khu vực 11 2.1.3.5 Nhân tố quốc tế 13 2.1.3.6 Nhân tố cá biệt 13 2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 14 2.1.4.1 Nguyên tắc định giá đất 14 2.1.4.2 Phương pháp định giá đất 15 2.2 Cơ sở pháp lý 16 2.3 Cơ sở thực tiễn 17 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 17 2.3.1.1 Khái niệm thị trường đất đai 17 2.3.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai 17 v 2.3.1.3 Thị trường đất đai giới 18 2.3.1.4 Thị trường đất đai Việt Nam 19 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 23 2.3.2.1 Công tác định giá đất giới 23 2.3.2.2 Công tác định giá đất Việt Nam 25 2.3.3 Xu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, Thành phố Hà Giang 29 PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 3.3 Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 30 3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 3.3.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 30 3.3.2.1 Tình hình sử dụng đất 30 3.3.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai 30 3.3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi 30 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang .30 3.3.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 30 3.3.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi 30 3.3.4 Nghiên cứu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 30 3.3.4.1 Tình hình biến động giá đất phường 30 3.3.4.2 Nguyên nhân biến động 31 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 31 3.3.5.1 Biến động dân số 31 3.3.5.2 Vị trí lô đất 31 vi 3.3.5.3 Chiều rộng mặt tiền 31 3.3.5.4 Khả sinh lợi 31 3.3.5.5 Các yếu tố khác 31 3.3.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 3.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 32 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.1.1 Vị trí địa lý 33 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 33 4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn 34 4.1.1.5 Cảnh quan môi trường 35 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế 36 4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 37 4.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 38 4.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 39 4.2.1 Tình hình sử dụng đất 39 4.2.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai 40 4.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi 44 4.3 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 45 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 45 4.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi 46 4.4 Nghiên cứu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 48 4.4.1 Tình hình biến động giá đất phường 48 vii 4.4.2 Nguyên nhân biến động 50 4.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 51 4.5.1 Biến động dân số 51 4.5.2 Vị trí lô đất 54 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền 57 4.5.4 Khả sinh lợi 58 4.5.5 Các yếu tố khác 59 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 60 PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 62 5.1 Kết luận 62 5.2 Đề nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 viii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CP : Chính phủ CT : Chỉ thị GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng NĐ : Nghị định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT :Thông tư TTg : Thủ tướng TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội phát triển nhu cầu đất đai lớn trở nên thiết, đất đai sinh phát triển mở rộng diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn giá đất ngày tăng “Giá đất” cầu nối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất công cụ để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nên nhiều xúc cho quan có thẩm quyền lẫn người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế – xã hội , giá đất Nhà nước lại không tăng gây nên chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài 51 - Giá vàng nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng theo - Giá UBND Tỉnh quy định không tương xứng với giá thực tế thịtrường nên gây chênh lệch lớn 4.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 4.5.1 Biến động dân số - Mật độ dân số Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS Bảng 4.8: Dân số cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua năm Năm 2011 2012 2013 2014 Tổng dân số (người) 8.408 8.536 8606 8693 Tổng lao động 4.133 4.186 4.275 4.410 -Lao động nông nghiệp 1.565 1.610 1.729 1.860 -Lao động phi nông nghiệp 2.586 2.576 2.546 2.550 Trong đó: (Nguồn: UBND phường Nguyễn Trãi, 2014) Qua bảng 4.8 cho thấy dân số phường Nguyễn Trãi tăng nhanh, việc ảnhhưởng đến việc sử dụng đất người dân, tính từ năm 2011 đến năm 2014 dân số phường tăng 285 người Tốc độ tăng dân số phường thể qua hình 4.3: 52 Hình 4.3: Biểu đồ tốc độ gia tăng dân số P Nguyên Trãi giai đoạn 2012 - 2014 Dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu đất tăng Thu nhập bình quân đầu người cao, đạt trung bình 22.000.000 đồng/năm Việc có ảnh hưởng đến mua bán diễn thị trường BĐS Tại phường mật độ dân số thuộc hàng trung bình thành phố, gần 2.178 người/km2 năm 2012, phân bố tương đối đồng Làm cho giá đất phường cao địa bàn khác tăng nhanh Điều làm cho giá đất phường không ngừng tăng lên, gây ảnh hưởng đến biến động giá phường qua năm - Yếu tố nhân Yếu tố nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục vàtố chất văn hóa nhân Yếu tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất, nhà Phường Nguyễn Trãi trung tâm kinh tế, trị, văn hóa thành phố, nơi tập trung lực lượng lao động dồi có trình độ học vấn cao, môi trường sống, làm việc học tập tốt, ổn định, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp thúc đẩy giá đất thay đổi, tăng lên - Cấu thành nhân gia đình 53 Đây yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, không phường Nguyễn Trãi, mà hầu hết khu vực Do xu thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống xã hội, cộng thêm ảnh hưởng đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ bị thu hẹp Gia đình đại ngày gia đình nhỏ, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm, đa số hai hệ Sự tách hộ ngày diễn nhiều, đặc biệt tâm lý gia đình có nhiều trai, khiến nhu cầu nhà ở, hộ khép kín, nhỏ, nhà cho thuê ngày tăng cao Mà diện tích đất đai cố định, theo quy luật cung cầu, lượng cung có hạn, dần không đáp ứng lượng cầu, dẫn đến giá tăng lên - Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư Kinh tế ngày phát triển, thu nhập người dân ngày tăng,đời sống cải thiện nâng cao, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm người có nhu cầu ăn ngon mặc đẹp, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai phường Nguyễn Trãi tăng Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độtăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, mức thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng Khi mức thu nhập tăng lên vượt qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng chậm dần đến mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân giá trị Do giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định có khả thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất, mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian, thời gian xác định (Nguyễn Thế Huấn cs, 2008)[6] 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất Không giống phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá quyền chấp Như vậy, giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng biểu thị tiền thuê Có nghĩa đất đai tồn thị trường cho thuê Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định suất lợi tức hoàn vốn tính giá đất Giá đất biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định: đất đai sản phẩm laođộng người, giá thành sản xuất Thực tếtrong trường hợp conngười khai phá đất, chi phí phận giá đất người ta tính chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên khoản chi phí khác khó phân bổ để hạch toán vào giá đất 55 Hình 4.5:Biểu đồ giá đất theo quy định thuộc đường phố Nguyễn Trãi (nhóm I), 19/5 (nhóm II), Đội Cấn (nhóm III), Lê Hoàn (nhóm IV) Sự chênh lệch vị trí lớn đất có giá trị cao Như đường Nguyễn Trãi (nhóm I) chênh lệch VT1/VT2 1,395 triệu 2 đồng/m ,VT1/VT3 1,930 triệu đồng/m đường Lê Hoàn mức chênh 2 lệch 0,350 triệu đồng/m 0,485 triệu đồng/m Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định Nhà nước vị trí (Đơn vị tính: Lần) Loại đường phố 2012 2013 2014 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 Nguyễn Trãi 1,66 1,34 2,23 1,66 1,34 2,23 1,66 1,34 2,23 19/5 1,66 1,33 2,21 1,66 1,33 2,22 1,66 1,33 2,22 Đội Cấn 1,67 1,33 2,23 1,67 1,33 2,23 1,67 1,33 2,23 Lê Hoàn 1,67 1,34 2,24 1,66 1,34 2,24 1,66 1,34 2,24 (Nguồn: Quyết định UBND tỉnh Hà Giang) 56 Theo quy định Nhà nước mức chênh lệch VT1/VT2 1,66; VT2/VT3 1,33; VT1/VT3 2,23 tất tuyến đường giống chênh lệch không đáng kể, nhiên thực tế, số tuyến đường, mức chênh lệch lớn Do đường có điều kiện, đặc điểm khác nên mức chênh lệch không giống Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí (Đơn vị tính: Lần) Loại đường phố 2012 2013 2014 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 Nguyễn Trãi 1,19 1,36 1,63 1,37 1,53 2,11 1,27 1,62 2,05 19/5 1,66 1,21 1,78 1,71 1,15 1,89 1,50 1,09 1,63 Đội Cấn 1,38 1,08 1,50 1,87 1,06 2,00 1,46 1,20 1,70 Lê Hoàn 1,25 1,33 1,66 1,52 1,13 1,72 1,31 1,14 1,50 (Nguồn: Số liệu điều tra, vấn) Bảng 4.11: Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) Vị trí Giá TT trung bình qua năm (1000 đồng/m2) 2012 2013 2014 Mức chênh lệch (lần) 2012 2013 2014 VT1 6.200 11.000 14.000 2,66 3,15 4,00 VT2 5.200 8.000 11.000 3,71 3,81 5,24 VT3 3.800 5.200 6.800 3,64 3,32 4,34 VT4 2.800 4.000 4.500 4,03 3,27 4,33 (Nguồn: Số liệu điều tra, vấn) Dễ dàng nhận thấy tuyến đường phố, giá đất đất thuộc VT1 có giá cao cao nhiều lần giá đất VT2, VT3 57 VT4 đường phố Giá đất đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Đồng thời vị trí, khả sinh lợi, sở hạ tầng định loại đường phố giá đất vị trí loại đường phố khác giá đất khác Tuy nhiên yếu tố vị trí định giá cao hay thấp yếu tố làm biến động giá đất thị trường 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt việc buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, mỹ nghệ Do đặc trưng mặt hàng này: người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thông thường, vị trí đất có chiều ngang rộng chiều sâu thường có lợi Cùng diện tích đất mặt tiền hai đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn số lô đất liền kề đoạn đường quy định, VT1, kích thước chiều mặt tiền khác sử dụngphương pháp điều tra thực địa Kết thu bảng đây: Bảng 4.12: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất tới giá đất (Đơn vị tính 1000 đồng/m2) Độ rộng mặt tiền 3m – 4m (Đơn vị tính 1000 đồng/m2) Đường Nguyễn Trãi Đường 19/5 Đường Đội Cấn 11.000 6.500 5.500 4m – 6m 13.000 8.000 7.000 Trên 6m 16.000 10.000 8.000 (Nguồn: Số liệu điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế với kết bảng 4.12 cho thấy, với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán/m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Chiều rộng mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 58 4.5.4 Khả sinh lợi Khả sinh lợi yếu tố tổng hợp, có ảnh hưởng lớn đến giá đất Trong mục đích sử dụng khả sinh lợi khác ảnh hưởng yếu tố như: quy hoạch, loại vị trí, lãi suất ngân hàng, yếu tố môi trường, yếu tố tự nhiên (loại đường phố, loại đô thị, vị trí BĐS đường phố, độ rộng mặt tiền, hình thể đất,…) Khả sinh lợi đất phụ thuộc vào yếu tố: khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; chiều rộng mặt đường, vỉa hè; chiều rộng mặt tiền đất; mật độ khu dân cư… Thỏa mãn yếu tố khả sinh lợi cao Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh, chủ yếu VT1 Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Trong nhóm điều tra, đất thuộc đường phố Nguyễn Trãi (nhóm I) có đầy đủ yếu tố đem lại khả sinh lợi cao Có vị trí trung tâm, có nhiều công trình công cộng (chợ, công viên, trung tâm thương mại ) nên giá cao Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi tới giá đất Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: tính khan đất đai nên tính co dãn cung nhỏ; đồng thời phát triển kinh tế, xã hội, nhân tăng không ngừng nên yêu cầu đất tiếp tục tăng theo, giá đất ngày tăng lên, đồng thời cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá hàng hóa chịu ảnh hưởng cung cầu Nhưng nói chung cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế, làm tính co dãn cung kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại lớn, mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định vị trí nên thị trường có tính khu vực, giá đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, thành phố, vị trí đất khác thI giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ra, giá đất phụ thuộc vào phát triển kinh tế, gia tăng dân số vùng Vì vậy, đất khác có giá khác (Nguyễn Thế Huấn cs, 2008)[6] 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nôtạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt.Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên địa tô Về thực chất, địa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh 60 sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung - Yếu tố môi trường Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng cảnh quan cuộcsống Tuy nhiên, điều kiện nước ta nước phát triển môi trường chưa quan tâm mức, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Đối với nước tiên tiến yếu tố môi trường xem yếu tố quan trọng việc chon vị trí để xây dựng nhà hay khu dân cư Các yếu tố môi trường thường quan tâm là: không khí, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi… Đối với phường Nguyễn Trãi yếu tố môi trường chưa ảnh hưởng nhiều đến giá đất - Yếu tố an ninh xã hội Yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: trộm cắp,cờ bạc, ma túy… Ở nước tiên tiến việc an ninh cho khu dân cư việc ý khu dân cư cao cấp Trong điều kiện nước ta yếu tố chưa đề cập lưu ý phân hạng đất Nhưng thực tế mua bán đất, yếu tố có tác động nhiều đến giá đất Phường Nguyễn Trãi vậy, yếu tố an ninh xã hội có ảnh hưởng đến giá đất Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiêncứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang Qua thực tế điều tra, tìm hiểu biến động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nguyễn Trãi giai đoạn 2012- 2014 thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn phường chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế 61 chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giáthị trường em xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, VT1 tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí - Đối với nạn đầu đất đai Nhà nước cần: có liên kết quan quản lý đất đai quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp, để điều tiết thị trường, khuyến khích đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng bất hợp pháp Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai đảm bảo giao dịch đất đai đăng ký thời hạn quy định Một đất đăng ký, giao dịch kiểm soát giá cảthì tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế tới mức thấp - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm Pháp luật Đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến Pháp luật Đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 62 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Phường Nguyễn Trãi phường trung tâm thành phố, hội tụ đầy đủ yếu tố thuận lợi để góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, trị xã hội toàn thành phố Công tác định giá đất đai địa bàn phường bám sát quy định Nhà nước chậm thay đổi, điều chỉnh thịtrường có biến động lớn giá Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, em rút số kết luận sau: •Về biến động giá đất địa phường Nguyễn Trãi - Mức chênh lệch giá thị trường trung bình năm giá đất theo quy định Nhà nước địa bàn lớn Theo kết nghiên cứu, VT4 mức giá chênh lệnh lớn 6.67 lần đường Lê Hoàn nhỏ VT2 đường 19/5 2.66 lần - Biến động giá đất Nhà nước quy định không thay đổi Đối với giá thị trường có xu hướng tăng dần - Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh dịch vụ, tập trung đông dân cư, nằm phạm vi quy hoạch trung tâm phường chênh lệch cao Cụ thể giá đất Nhà nước quy định năm 2014 đường Nguyễn Trãi VT1 3.495 nghìn đồng/m2 theo số liệu điều tra thực tế 14.000 nghìn đồng/m2, chêch lệch lần - Giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai chưa thực phù hợp với thu nhập người dân •Về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi Giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tốnhư: yếu tố biến động dân số, vị trí, chiều rộng mặt tiền, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí khả sinh lợi có ảnh hưởng lớn Còn yếu tố khác có mức độ ảnh hưởng thấp 63 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu biến động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêngtrên địa bàn phường em xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB tỉnh Hà Giang cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường Chú trọng đào tạo đội ngũ cán toàn diện chuyên môn với nghiệp vụ công tác xác định giá đất - Giá quy định UBND tỉnhHà Giang chênh lệch nhiều so với giáthị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường.Khi có biến động lớn giá đất thị trường, quyền địa phương cần có biện pháp bình ổn giá trước Nhà nước điều chỉnh - Chính phủ, UBND tỉnh Hà Giang cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước Sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật việc chấp hành quy định giá đất Nhà nước để nâng cao nhận thức nhân dân nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Sự khác giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc (mục đích sử dụng), định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tô đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đô thị hay nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho đất nông nghiệp trước hết vào vùng loại đất định mức giá chung cụ thể đến loại đất nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng hàng năm, tổng hợp yếu tố sau phản ánh mức địa tô khác đất: độ phì nhiêu đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí đất Đó sở để định giá đất (Nguyễn Thế Huấn cs, 2008)[6] 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đấtcó thể thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm đi, không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên người bán không muốn bán 65 12 UBND tỉnh Hà Giang (2014), Quyết định số 2978/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 UBND tỉnh Hà Giang việc Quy định giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Hà Giang 13 UBND tỉnh Hà Giang (2013), Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 UBND tỉnh Hà Giang việc Quy định giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Hà Giang 14 UBND tỉnh Hà Giang (2012), Quyết định số 2907/2011/QĐ-UBND ngày 27/12/2011 UBND tỉnh Hà Giang việc Quy định giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Hà Giang 15 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2012), Sổ thống kê trường hợp chuyển quyền sử dụng đất năm 2012 16 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2013), Sổ thống kê trường hợp chuyển quyền sử dụng đất năm 2013 17 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2014), Sổ thống kê trường hợp chuyển quyền sử dụng đất năm 2014 II Tài liệu tiếng Anh 18 Elizabeth Cooke (2012), Land law – second edition, Oxford University, Oxford III Các tài liệu tham khảo từ Internet 19.Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 đến 2011 http://123doc.org/document/2410630-nghien-cuu-su-bien-dong-cua-gia-dat-otren-dia-ban-thanh-pho-ha-long-tinh-quang-ninh-giai-doan-2009-den2011.htm [Ngày truy cập 15 tháng 03 năm 2015] [...]... - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang - Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng... dụng đất phường Nguyễn Trãi 30 3.3.3 Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang .30 3.3.3.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 30 3.3.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi 30 3.3.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 30 3.3.4.1 Tình hình biến động giá đất ở của phường ... khăn Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 1.2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 1.2.1... 45 4.3.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 45 4.3.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi 46 4.4 Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 48 4.4.1 Tình hình biến động giá đất ở của phường 48 25 Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có... Nguyên nhân biến động 31 3.3.5 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 31 3.3.5.1 Biến động dân số 31 3.3.5.2 Vị trí lô đất 31 20 mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, sự cam kết giữa người mua và người bán.Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến... triển cơ sở hạ tầng 38 4.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 39 4.2.1 Tình hình sử dụng đất 39 4.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 40 4.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi 44 4.3 Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 45 4.3.1... hiện một cách hoàn thiện hơn ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất của phường Nguyễn Trãi năm 2014 39 Bảng 4.2: Tình hình giao đất của phường Nguyễn Trãi đến năm 2014 42 Bảng 4.3: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014 47 Bảng 4.4: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2012- 2014 48 Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2012- 2014. .. Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2012- 2014 49 Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2012- 2014 50 Bảng 4.8: Dân số và cơ cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua các năm 51 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí 55 Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí 56 Bảng 4.11: Ảnh hưởng của vị trí lô đất. .. thế biến động giá đất tại phường Nguyễn Trãi, Thành phố Hà Giang 29 PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 30 3.3 Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi,. .. không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử ... hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địabàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang - Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang - Nghiên cứu số yếu tố ảnh. .. giáo TS Nguyễn Thanh Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 ... cứu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 3.3.4.1 Tình hình biến động giá đất phường 31 3.3.4.2 Nguyên nhân biến động 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng