Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành vàphát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sauđây:
- Giai đoạn trước năm 1945
Thời kỳ này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bảnluật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn đượcthực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giaodịch tự thỏa thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dânvà nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, sự cam kết giữa người mua và người bán.Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệđược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tốđất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của Pháp luật". Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
- Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2002
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng : "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại vềđất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất với từng vùng và theo từng thời gian" (điều 12, Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một
cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007)[10].
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trung nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001 - 2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch đểđầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cấu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003(Lê Phương Thảo, 2007)[10].
- Giai đoạn từ năm 2003 đến 2014
Luật Đất đai 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành trung ương Đảng, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹđất để
thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bảnchất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài(Lê Phương Thảo, 2007)[10].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế.
- Từ khi luật đất đai 2013 có hiệu lực đến nay
Luật đất đai 2013 ra đời có tác động tích cực tới thị trường bất động sản Việt Nam. Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực 1/7/2014 với nhiều nội dung mới. Trong đó có việc doanh nghiệp cần đất để đầu tư dự án vì mục đích kinh tế, phải thỏa thuận giá với người có quyền sử dụng đất theo giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự. Nhà nước, mà cụ thể là chính quyền các địa phương dứt khoát không can thiệp bằng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất. Về nguyên tắc định giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ việc định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc định giá đất cũng phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có
đấu giá quyền sử dụng đất. Trong cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Với quy định xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định kỳ 5 năm nhưng khi có biến động thì điều chỉnh cho phù hợp với thị trường, Luật tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước không bị thất thu, góp phần cho sự
phát triển của thị trường bất động sản.
Ở khía cạnh khác, Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể những yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đủ điều kiện, kể cả
trường hợp sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Luật cũng nhấn mạnh đến quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó chú trọng hơn đến vấn đề an sinh xã hội như tái định cư, hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm cho người có đất bị thu hồi; mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật đã quy định mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, kinh doanh. Với doanh nghiệp trong nước và nước ngoài thì việc áp dụng các quy
định về thu hồi đất, hình thức giao đất, cho thuê đất đều bình đẳng như nhau.