Phường Nguyễn Trãilà trung tâm của thành phố Hà Giang, phía đông có dòng sông Lô chảy suốt 3 km theo Quốc lộ 2 từ Tỉnh uỷđến Cầu Mè. Hệ thống đồi núi, sông suối có trên địa bàn phường tạo điều kiện thuận lợi cho khu du lịch sinh thái, sản xuất khai thác vật liệu xây dựng phục vụ cho phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi trong việc đi lại và trao đổi hàng hóa với các nơi khác trong vùng. Phường là trung tâm giao lưu, buôn bán của huyện nên có lượng người qua lại với mật độ dân số đông, có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, các trụ sở cơ quan, các ngành khác được xây dựng nhiều trên địa bàn phường. Với sựđịnh hướng phát triển kinh tế của phường, với nhiều sự đầu tư về cơ sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên.
Theo xu thế chung, giá đất của phường Nguyễn Trãi có xu hướng tăng giá, thị trường BĐS của phường cũng phát triển. Đặc biệt ở các vị trí trung tâm, ven trục đường giao thông quan trọng, ở các vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn (gần chợ, trung tâm chợ,…) thị trường đất đai diễn ra sôi động hơn, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra tương đối nhiều đặc biệt ở những thời điểm có cơn sốt về giá đất.
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả các yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm: Phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang - Thời gian: Từ 08/01/2015 đến 08/04/2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất
3.3.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước vềđất đai
3.3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi
3.3.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
3.3.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn
3.3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi
3.3.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 Giang giai đoạn 2012 – 2014
3.3.4.2. Nguyên nhân biến động
3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
3.3.5.1. Biến động dân số3.3.5.2. Vị trí lô đất 3.3.5.2. Vị trí lô đất
3.3.5.3. Chiều rộng mặt tiền 3.3.5.4. Khả năng sinh lợi 3.3.5.4. Khả năng sinh lợi 3.3.5.5. Các yếu tố khác
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bànphường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp, các văn bản tại các cơ quan chứcnăng của phường, thành phố:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi. - Biến động giá đất.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn 2012-2014.
Nơi thu thập tài liệu, số liệu: Các cơ quan chính quyền, cơ quan quản lý ở tỉnh Hà Giang, phường Nguyễn Trãi (UBND tỉnh Hà Giang, UBND phường Nguyễn Trãi, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi Trường thành phố Hà Giang, Văn phòng quản lý tài nguyên đất...).
3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Chọn những tuyến đường, phốđại diện phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của phường trong giai đoạn 2012 - 2014, tuyến phố và giá đất từng vị trí theo quy định của UBND tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014 cụ thể:
Nhóm I: Đường Nguyễn Trãi Nhóm II:Đường 19/5.
Nhóm IV : Đường Lê Hoàn
Mỗi loại đường phốđược chia thành 4 vị trí:
- Vị trí 1:Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền củađường giaothông quốc lộ, đường giao thông chính, có chiều sâu tính từ mép lộ giới, trục giao thông chính vào không quá 30m.
- Vị trí 2:
+ Các ô, các thửa đất nằm tiếp sau VT1 + 150m.
+ Các ô, các thửa đất bám theo trục giao thông phụ trong trung tâm
- Vị trí 3: Các ô, các thửa đất nằm tiếp sau VT2 + 200m bám theo các trục phụ. - Vị trí 4: Các ô, các thửa đất khác trong khu vực không đủ điều kiện như 3 VTtrên.
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tốảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
- Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn. Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tốảnh hưởng.
Điều tra phỏng vấn: Tổng số phiếu điều tra là 72 phiếu, phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố tại các vị trí khác nhau của 4 loại đường phốđể tìm ra giá đất thực tế và các yếu tốảnh hưởng.
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở. - Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá. Tổng hợp, nghiên cứu sự biến động và một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý vềđất đai của địa phương.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang Hà Giang
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang có tổng diện tích đất tự nhiên 4,4km2,phía Đông giáp phường Trần Phú và phường Minh Khai, phía Tây giáp xã Phương Độ, phía Nam giáp xã Phương Thiện và phía Bắc giáp phường Quang Trung. Phường được bao bọc bởi dãy núi phía Tây Nam chạy suốt dọc từ Km 4 đường Thanh Thuỷđến Cầu Mè, phía Bắc cũng có dãy núi chạy suốt từđồi Tỉnh uỷ (Điểm cao 188) đến Km3 xã Phương Độ, trên dãy núi này còn có điểm cao (223) dốc Mã Tim (tổ 3). Trung tâm có núi Cấm (điểm cao 409) và đền Mẫu Cấm Sơn Linh Từ đang khai thác thành điểm du lịch sinh thái và du lịch tâm linh lý tưởng, phía đông có dòng sông Lô chảy suốt 3 km theo Quốc lộ 2 từ Tỉnh uỷđến cầu Mè. Hệ thống đồi núi, sông suối có trên địa bàn phường tạo điều kiện thuận lợi cho khu du lịch sinh thái, sản xuất khai thác vật liệu xây dựng phục vụ cho phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng(UBND phường Nguyễn Trãi,2014)[11].
4.1.1.2.Địa hình, địa mạo
Là vùng đồi núi thấp, thung lũng sông Lô càng xuống phía Nam càng được mở rộng. Độ cao trung bình từ 50 – 100m.
Địa hình chủ yếu là các dạng đồi thấp, rừng già xen kẽ các cánh đồng lúa, bãi soi chạy dọc đôi bờ sông, suối.
Đây là vùng đất đai phì nhiêu thích ứng với nhiều loại cây trồng, phường có Sông Lô chảy qua tạo gianh giới tự nhiên của phường.
4.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
- Khí hậu
Phường thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa miền núi và á nhiệt đới, có mùa đông lạnh và khô, mùa hè nóng ẩm và mưa nhiều. Những đặc trưngchính trong chếđộ khí hậu thời tiết của phường như sau:
Nhiệt độ bình quân cả năm 22,7oC, nền nhiệt độđược phân hóa theomùa khá rõ rệt, trong năm có 5 tháng nhiệt độ trung bình nhỏ hơn 20oC (tháng 12 đến tháng 4 năm sau).
Lượng mưa bình quân hàng năm 2.430 mm nhưng phân bố không đồng đều. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 hàng năm, lượng mưa chiếm khoảng 90% tổng lượng mua cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9 nên thường gây úng ngập cục bộở các vùng thấp trũng.
- Thủy văn
Phường Nguyễn Trãi có Sông Lô chảy qua., là gianh giới tự nhiên của phường. Đoạn chảy qua thành phố dài gần 30 km, mực nước mùa cạn là 96,74 m; mùa lũ là 101,0 - 104 m. Lưu lượng dòng chảy trung bình 156 m3/giây, cao nhất là 1.760 m3/giây, thấp nhất là 105 m3/giây. Tốc độ dòng chảy lớn nhất là 1,29 m/giây; tốc độ dòng chảy nhỏ nhất mùa cạn kiệt là 0,17 m/giây(UBND phường Nguyễn Trãi, 2014)[11].
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên
- Tài nguyên đất đai và thổ nhưỡng:
Đất đai của phường được hình thành do hai nguồn gốc phát sinh gồm đất hình thành tại chỗ do phong hóa đá mẹ và đất hình thành do phù xa sông bồi tụ. do đó có thể chia đất của thành phố thành 4 nhóm đất chính:
+ Nhóm đất phù xa ( Fluvisoil) + Nhóm đất Grey (Greysols) + Nhóm đất xám (Acrisols) + Nhóm đất đỏ (Ferralsols) - Tài nguyên nước:
+ Nước mặt: tài nguyên nước mặt của thành phố bao gồm các con sông chính như sông Lô, sông Miện và hệ thống các suối, hồ, ao khác.
+ Nước ngầm: hiện nay phường đang có một số giếng khoan nước ngầm ở độ sâu trên 100m với lưu lượng từ 0,1 - 0,3 l/s.
- Tài nguyên khoáng sản:
Kết quả điều tra cho thấy trên địa bàn phường Nguyễn Trãi không có tàinguyên khoáng sản nào có trữ lượng lớn; đáng quan tâm nhất là một số loại khoáng sản như: Mangan, sét, đá vôi…Hiện nay cơ bản mới chỉ thực hiện khai thác đá vôi, cát sỏi xây dựng ở quy mô nhỏ phục vụ nhu cầu tại chỗ; trong tương lai có thể khai thác sét, mangan theo phương pháp công nghiệp.
- Tài nguyên nhân văn
Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người phường Nguyễn Trãi gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của thành phố Hà Giang. Nhân dân phường Nguyễn Trãi và thành phố Hà Giang nói chung là sự kết hợp hài hòa của nhiều nét văn hóa đặc trưng của nhiều dân tộc, tạo nên sự giàu có, đa dạng. của kho tàng văn hóa dân gian. Trải qua những biến động thăng trầm của lịch sử, truyền thuyết về những vị anh hùng, các danh nhân văn hóa, các sinh hoạt lễ hội, phong tục tập quán lành mạnh vẫn được các dân tộc giữ gìn và phát triển(UBND phường Nguyễn Trãi, 2014)[11].
4.1.1.5. Cảnh quan môi trường
Phường Nguyễn Trãi đang ở giai đoạn đổi mới trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các ngành kinh tế - xã hội trên địa bàn phường đang trên đà phát triển. Để phát triển bền vững và đảm bảo sức khỏe của người dân, trong thời gian tới cần tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp bảo vệ môi trường sinh thái. Chú trọng phát
triển hệ thực vật xanh, có chính sách khuyến khích nhân dân thay đổi nếp sống sinh hoạt, giữ gìn vệ sinh sạch sẽ trong từng khu phố và cộng đồng(UBND phường Nguyễn Trãi, 2014)[11].
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế
- Tăng trưởng kinh tế
Nền kinh tế từ năm 2012 - 2014 liên tục tăng trưởng ổn định và năm sau luôn cao hơn năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP của phường năm 2012 thực hiện đạt 18,52%, năm 2013 thực hiện đạt 19,11%, năm 2014 thực hiện đạt 19,85%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, tăng tỷ trọng các ngành du lịch, dịch vụ, thương mại - công nghiệp xây dựng.
Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tếđạt 418 tỷđồng. Số hộ khá, giàu tăng lên không ngừng (đạt trên 65%), bình quân thu nhập đầu người đạt 22 triệu đồng/người/năm.
- Cơ cấu thành phần kinh tế: + Nông lâm nghiệp chiếm 1,5%
+ Thủ công nghiệp và xây dựng chiếm 23,3% + Thương mại - dịch vụ: 75,2%
- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - Khu vực kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp:
Khu vực kinh tế nông lâm ngư nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế của phường, làm giàu vốn rừng, bảo vệ cảnh quan môi trường, định hình đầu tư phát triển vùng chuyên màu….phù hợp với điều kiện đất đai phường.
Chăn nuôi: Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi tăng bình quân 1,2%/năm. - Khu vực kinh tế công nghiệp - xây dựng:
Khu vực kinh tế công nghiệp và xây dựng của phường trong thời gian vừa qua đã đạt được một số thành tựu nhất định.
- Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ:Là ngành kinh tế mũi nhọn của phường, giá trị sản xuất liên tục tăng.
+ Thương mại: Các dịch vụ thương mại, vận tải, bưu chính viễn thông, khách sạn, nhà hàng, tín dụng ... phát triển cả về số lượng, chất lượng, cơ bản đáp ứng được yêu cầu xã hội.
+ Du lịch: Với nhiều di tích lịch sử và danh lam thắng cảnh bao gồm: Đền Mẫu Cấm Sơn Linh Từ, Núi Cấm... Đã thu hút rất nhiều lượt khách tham quan bao gồm khách du lịch quốc tế và nội địa.Trong 5 năm qua, hoạt động kinh tế thương mại đã đem lại nguồn thu lớn cho nhân dân. Có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế của thành phố.
4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
a. Dân số
Phường có 18 tổ dân phố, Dân số: 2.277 hộ với 8.693 nhân khẩu, có 15 dân tộc cùng chung sống, đông nhất là dân tộc Kinh rồi đến Tày, Dao, Nùng, Hoa, ... Có 75 cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp, trường học của tỉnh.
Mật độ dân số gần 1975 người/km2
Những năm qua dưới sự chỉ đạo của cấp ủy Đảng, chính quyền của phường, phong trào kế hoạch hóa gia đình được tuyên truyền rộng với từng hộ gia đình, có sự kết hợp giáo dục, tuyên truyền với các biện pháp hành chính, bước đầu đã thu được kết quả khả quan: Tỷ lệ sinh giảm, hạn chế việc sinh dày, sinh sớm và sinh con thứ 3.
b. Lao động - việc làm
Nguồn lao động của phường khá dồi dào, nhưng số lao động hầu hết được đào tạo và chuyên sâu. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của phường chiếm 78,0%.
c. Mức sống và thu nhập
Nhìn chung, tình hình thu nhập và mức sống hiện nay của các hộ gia đình trong phường ở mức trung bình với mức bình quân của thành phố. Hiện số hộ khá và giàu ngày một tăng, tập chung chủ yếu ở những hộ có nghề phụ và kinh doanh dịch vụ(UBND phường Nguyễn Trãi, 2014)[11].
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
- Giao thông:
Phường Nguyễn Trãi là nơi giao nhaucủa ba tuyến đường quan trọng là quốc lộ 2, quốc lộ 34 và quốc lộ 4C. Hệ thống đường giao thông được nâng cấp, mở rộng, bê tông hoá 100% tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng. hệ thống giao thông nội thị hiện tại thuận lợi cho việc đi lại và giao lưu sản xuất.
- Thông tin liên lạc:
Hệ thống thông tin liên lạc trên địa bàn phường đang dần được hiện đại hóa đểđáp nhu cầu thông tin liên lạc cũng như giao lưu với các vùng xung quanh của người dân địa phương.
Đẩy mạnh công tác thông tin tuyên truyền, phát thanh theo quy chế 4 cấp, đảm bảo truyền tải kịp thời các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước.
- Hệ thống điện:
Trong những năm qua, công tác điện khí hóa rất được chú trọng nhằm đẩymạnh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Công tác quản lý an toàn lưới điện được chú ý, đã từng bước hạ thấp giá điện phục vụ nhân dân.
- Hệ thống nước sạch:
Nước sạch dùng cho đời sống, sinh hoạt hiện nay trên địa bàn phường 85%