Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 đến 2012

Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI HỮU THƯỢC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ

GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2012

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS.Vũ Thị Thanh Thuỷ

Thái Nguyên - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Mai Hữu Thƣợc

LỜI CẢM ƠN

Luận án được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân

và cơ quan nghiên cứu Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thuỷ

ng huyện Bắc Quang, Uỷ ban nhân dân thị t

Quang, Phòng quản lý đào tạo sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên

, ngày 8 tháng 9 năm 2013

Tác giả

Mai Hữu Thƣợc

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Yêu cầu 3

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

1.2 Cơ ở thực tiễn của đề tài 6

1.2.1 Khái niệm thị trường Đất đai 6

1.2.2 Vai trò của thị trường Đất đai 6

1 3 Cơ sở khoa học của đề tài 7

1 3.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 8

1.3.2 Lãi suất ngân hàng 9

1.3.3 Quan hệ cung cầu 10

1.4 Khai quát các quy định liên quan đến giá đất 14

1.4.1 Các khái niệm liên quan 14

17

1.4.3 Phương pháp định giá đất 19

1.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 21

26

1.5.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 26

1.5.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 28

1.5.3 Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang 31

1.6 Cơ sở pháp lý 32

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Đối tượng nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị trấn Việt Quang 34

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý Đất đai của thị trấn Việt Quang 34

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thi trân Việt Quang năm 2011-2012 34

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trần Việt Quang 34

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp 35

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 36

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Việt Quang 38

3.1.1 Vị trí địa lý 38

39

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 41

3.2 Tình hình sử dụng, quản lý Đất đai trên địa bàn thị trấn Việt Quang 44 3.2.1 Tình hình sử dụng Đất đai 45

3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thị trấn Việt Quang 47

3.3 Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang 50

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang 52

3.4.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52

3.4.2 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 54

3.4.3 Ảnh hưởng của vị tri lô đất đến giá đất 63

3.4.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 66

3.4.5 Ảnh hưởng của yếu tố hướng thửa đất 69

3.4.6 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Kiến nghị 76

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thị trấn Việt

Quang năm 2012 42

43

Bảng 3.3 Tình hình sử dụng đất năm 2011-2012 46

Bảng 3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 48

Bảng 3.5 Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2011-2012 49

Bảng 3.6 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2011 đến 2012 52

Bảng 3.7 Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52

Bảng 3.8 Giá đất của các đường phố nhóm I 55

Bảng 3.9 Giá đất của các đường phố nhóm II 58

Bảng 3.10 Giá đất của các đường phố nhóm III 60

Bảng 3.11 Giá đất của các đường phố nhóm IV 62

Bảng 3.12 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất cùng 1 tuyến đường 64

Bảng 3.13 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất nhóm I có hình thể tốt 67

Bảng 3.14 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất nhóm II có hình thể xấu 68

Bảng 3.15 So sánh giữa 2 nhóm I và II 68

Bảng 3.16 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất 69

Bảng 3.17 Đặc điểm của một số khu dân cư 70

Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Đồ thị 3.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 38

Đồ thị 3.2 Diện tích đã cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49

Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì Đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu Đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó Đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của Đất đai ngày càng lớn, giá cả Đất đai ngày càng cao

Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo

cơ sở cho thị trường Đất đai hoạt động sôi nổi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá Đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ Đất đai

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao

và nhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế

- xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn

so với thị trường Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự

án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết

Thị trấn Việt Quang là trung tâm Huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc Quang cũng như của tỉnh Hà Giang Trong những năm gần đây, tại các xã, thị trấn thuộc huyện Bắc Quang có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên Đất đai Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, Đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thị trấn Việt Quang, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng

đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lý Đất đai Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi

chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn

Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011-2012” nhằm

góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Việt Quang nói riêng cũng như trên toàn huyện Bắc Quang nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

3 Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang

-Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức

rõ nét của Đất đai:

- Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên

- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối mà có thể thay đổi

- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc Đất đai cho phép khai thác một cách bền vững Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để Đất đai không phải khấu hao

- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó

có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế Nhưng Đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất

- : Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành Đất đai không hoàn toàn giống nhau Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội

- Các tính chất khác:

Khi mối quan hệ giữa con người và Đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của Đất đai còn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của Đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích

sử dụng Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới Đất đai mà Đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh Do vậy con người buộc phải có những quy định

Mặt khác mặc dù những đặc tính

tự nhiên của Đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì

có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… [26]

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho Đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau Các đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó Vì không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có Đất đai không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách Do đó việc đầu tư phát triển xây dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức Các loại chi phí giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS Mặt khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở

hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh của một BĐS [24]

1.2 Cơ ở thực tiễn của đề tài

1.2.1 Khái niệm thị trường Đất đai

Thị trường Đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch Đất đai Thị trường Đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường Đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch Đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường Đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch Đất đai Thị trường Đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều

5 Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu Đất đai

ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường Đất đai trên ý nghĩa chung là quyền

sử dụng đất [23]

1.2.2 Vai trò của thị trường Đất đai

Thị trường Đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường Đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường Đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là Đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường Đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như Đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng Đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường Đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường Đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả Đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường Đất đai thông thoáng

sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được [26]

1 3 Cơ sở khoa học của đề tài

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu Đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của Đất đai, khắc phục việc đầu cơ Đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12]

1 3.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng

dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng

dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa

tô này Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu Đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay

sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác

Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại

ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên

mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của Đất đai với tư cách

là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con người Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả Đất đai, mà địa tô chênh lệch lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho giá trị của đất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12]

1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất

phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh Đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá Đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Lê Phương

Thảo, 2007).[11]

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất = Địa tô

Lãi suất ngân hàng

1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với Đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng vì Đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do Đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do vậy, Đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá

cả Nhất là Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về đất cơ bản là cố định và bất biến

Hình 1 Đồ thị cung và cầu Đất đai

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị

Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật Đất đai cho phép các tổ chức

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có chính quyền (quy định tại điều 106 luật Đất đai 2003): Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 Quan hệ cung - cầu trong thị trường Đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về Đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì Đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về Đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai 2003, hiện ở nước

ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị

trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007).[11]

Giá

G1

D

Hình 2: Đồ thị cung cầu về Đất đai - thời gian ngắn

Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của Đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượng cung Đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật Đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 cũng

thuận lợi nhiều so với Luật Đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007).[11]

Số lượng Đất đai D1 S

G

1.4 Khai quát các quy định liên quan đến giá đất

1.4.1 Các khái niệm liên quan

1.4

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của Đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng Đất đai mang lại được gọi là "giá trị Đất đai" Lợi ích thu được từ Đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, Đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới Đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của Đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của Đất đai" thường gọi là giá đất.[25]

1.4.1.2

- Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được

hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu

- Giá đất là cầu nối các mối quan hệ về Đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý Đất đai qua giá hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối Đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ Đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và làm căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất

- Ở nước ta Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa trên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu Đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả Đất đai ở nước ta không giống các quốc gia

thông thường có chế độ tư hữu Đất đai, mà giá cả Đất đai là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu ản 23 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: giá quyền sử dụng đất á đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

1.4.1.3 Đặc trưng của giá đất

Tính chất đặc biệt của Đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy như sau:

- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả: Đối với những hàng hóa thông thường, giá cả hàng hoá có thể dựa vào giá trị hoặc lượng lao động xã hội cần thiết tạo ra được sản phẩm để tính giá trị Còn giá đất không có cơ sở xác định giá thuần nhất như vậy Nhiều yếu tố tác động tới việc xác định giá

đất trong đó có yếu tố chủ quan của con người Người mua và người bán đồng

ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về kinh tế và tại một trạng thái tâm

-hình thành t

-

-

đất

-đất

1.4.3.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại đất tương tự trong một thời gian gần

1.4.3.3 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu

nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp

cơ bản thường được sử dụng nhất

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược

1.4.3.6 Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng Đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và cs [12])

1.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

-

-

: -

-

-

- Trong thị t

-

-

Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

- : đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

- : ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và

quy mô diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu

tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2

đã chuyển nhượng trên thực tế gầm tương tự nhau

+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mô diện tích chuẩn

- Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể

:

:

- Yếu tố hướng nhà

hướng Đông, hướng Nam Nhìn chung, việc chọn hướng cũng phải có khoa học, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không phải chịu đựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS [13]

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các

hệ số ảnh hưởng như trên

1.4

: + : vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả Đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất

+ Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy

mà có ảnh hưởng đến giá cả Đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

+ Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và

chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất

và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Địa hình:

Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mù

, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn [10][11[13]

1.5

1.5.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về Đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất sau đây:

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản

đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất

Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất [23][24]

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.5.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Luật Đất đai 2003:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC ngày 08 tháng

01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Phương pháp so sánh trực tiếp:

- Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định

giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện

tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần

nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

+ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

Phương pháp thu nhập:

- Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

+ Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập + Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm

+ Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ

- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

+ Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

+ Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

+ Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

+ Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

+ Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

+ Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

+ Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

1.5.3 Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Việt Quang

Thị trấn Việt Quang là trung tâm của huyện, có đường Quốc lộ 2 Hà Nội – Hà Giang chạy ngang qua và con đường Quôc lộ 279 cắt ngang qua Quôc lộ

2 tạo thành ngã ba đi huyện Quang Bình – Hà Giang và nga ba Pá Há….là trung tâm giao lưu, buôn bán, trao đổi hàng hoá và dịch vụ, hệ thống cơ sở hạ tầng trong thị trấn rất phát triển, là thị trấn loại 4 đang phấn đấu trở thành đô thị loại 3 Do vậy tình hình biến động giá nhà đất của huyện Bắc Quang chủ yếu diễn ra trong đơn vị Thị trấn Đặc biệt là ở khu trung tâm thị trấn (Chợ trung tâm) có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ và một số khu vực như chợ Thủy Vôi, bến