3. Yêu cầu
3.4.6. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất
Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây cùng với thị trấn được công nhận là đô thị loại 4 nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thị trấn Việt Quang trong những năm vừa qua đã triển khai dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị trấn Việt Quang giai đoạn 2009 - 2011, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư số 3 tổ 4 và khu dân cư Nguyễn huệ tổ 9. Dựa trên phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu để tiến hành điều tra trên hai khu vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện dưới các bảng sau:
Bảng 3.17. Đặc điểm của một số khu dân cƣ Khu dân cƣ Diện tích
(ha) Tổng số lô quy hoạch Năm bất đầu quy hoạch Năm hoàn thiện quy hoạch
Khu dân cư số 3,
tổ 4 1,50 120 2009 2011
Khu dân cư
Nguyễn huệ, tổ 9 1,06 85 2009 2011
(Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Khu dân cư số 3, tổ 4 được quy hoạch theo quyết định số 1086/QĐ- UBND ngày 20/08/2009 của UBND tỉnh Hà Giang. Là khu đất do huyện Bắc Quang làm chủ đầu tư. Khu dân cư bắt đầu được quy hoạch năm 2009, được hoàn thành năm 2011. Có 120 lô với 1,50 ha đất. Theo điều tra thực tế giá đất trước những năm quy hoạch đất của khu cư có giá là 5.000.000 VNĐ/m2. Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình là 7.000.000 - 8.000.000VNĐ/m2, đến năm 2011 sau khi hoàn
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
thành quy hoạch, khu dân cư đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra là 10.000.000 VNĐ/m2
cho đến 12.000.000 VNĐ/m2
Khu dân cư Nguyễn Trãi, tổ 9 được quy hoạch theo quyết định số 656/QĐ/UBND ngày 06/04/2009 của UBND tỉnh Hà Giang. Bắt đầu quy hoạch năm 2009 được hoàn thành năm 2011. Có 85 lô với 1,06 ha đất. Theo điều tra thực tế giá đất trước những năm quy hoạch đất của khu cư có giá là 3.000.000 VNĐ/m2. Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình là 4.000.000 - 5.000.000VNĐ/m2, đến năm 2011 sau khi hoàn thành quy hoạch, khu dân cư đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra là 7.000.000 VNĐ/m2
cho đến 10.000.000 VNĐ/m2
Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cƣ trƣớc và sau khi thực hiện dự án
Đơn vị: 1000/m2 Khu dân cƣ Giá đất TB Mức chênh lệch (1.000 đ/m2 ) Bắt đầu quy hoạch Sau khi thực hiện Quy hoạch
Khu dân cư số 3, tổ 4 4.500 - 5.000 7.000 - 8.000 2.500 - 3.000
Giá đất trung bình 4.750 11.000 6,25
Khu dân cư Nguyễn
huệ, tổ 9 3.000 - 3.500 4.000-5.000 1.000 - 1.5000
Giá đất trung bình 3.250 4.500 1,25
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Như vậy, qua điều tra thực tế ở 2 khu dân cư trên có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất. Do tâm lý của người dân mong muốn có một
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn về an ninh trật tự... và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch.
Quy hoạch các khu dân cư mới cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và các khu dân cư lân cận. Giá đất ở tại các khu quy hoạch đều có sự thay đổi từ khi khu dân cư bắt đầu được quy hoạch đến khi hoàn thành, chính vì vậy khi điều chỉnh giá đất hàng năm cũng cần tính đến yếu tố quy hoạch để điều chỉnh giá đất.
3.5. Đề xuất một số giải pháp
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thị trấn Việt Quang có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội một cách mạnh mẽ theo cơ cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp. Để thực hiện thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ trong đó công tác quản lý đất ở thị trấn giữ vai trò thiết yếu. Thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền SDĐ cần phải đẩy lùi nạn đầu cơ đất đai và chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư trong dân vào đúng mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất như trong thời gian vừa qua. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần có những biện pháp mới và triệt để trong công tác QLĐĐ tại địa phương.
+ Trước hết, đối với việc hoàn tất các thủ tục đáp ứng nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Các cơ quan QLĐĐ và các ban ngành có liên quan cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng và các điều kiện thuận lợi nhằm mục đích để quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý nhất.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ dừng trong quan hệ giao dịch dân sự mà có thể phát triển thành quan hệ thương mại, dịch vụ, thúc
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đẩy nhanh quá trình này theo hướng khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất đai trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động.
- Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cần được khuyến khích với sự cải tiến thủ tục kê khai, đăng ký, đảm bảo sự thông thoáng gắn liền tuân thủ pháp luật.
- Việc thế chấp bằng QSDĐ cần được pháp luật quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tín dụng và quan hệ này phải chịu sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước với phương thức định giá, đăng ký thế chấp và giải chấp.
- Việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mới, giúp cho người có quyền sử dụng đất có thể dùng Đất đai để tham gia kinh doanh, khai thác phát triển nhà cửa, Đất đai, sản xuất, xây dựng... đòi hỏi pháp luật phải có những qui định chi tiết về giá đất, chế độ quản lý, sử dụng đất, cổ phần, quyền và nghĩa vụ của người góp cổ phần bằng QSDĐ, việc phân chia lợi nhuận...
+ Đối với nạn đầu cơ đất đai Nhà nước cần:
- Có sự liên kết giữa cơ quan QLĐĐ và cơ quan thuế, đưa ra các hình thức thu thuế và lệ phí phù hợp - là chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích các hoạt động đầu tư, sử dụng đất đúng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa trên nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng càng nhiều thì mức thuế càng cao và mọi giao dịch đất đai đều phải chịu thuế chuyển quyền và thuế giá trị gia tăng. Hoạt động đầu tư, sử dụng đúng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa trên nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sủ dụng càng nhiều thì mức thuế càng cao và mọi dao dịch đất đai đều phải chịu thuế chuyển quyền và thuế giá trị gia tăng.
- Tổ chức tốt hệ thống đăng ký Đất đai bao gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động thật thuận tiện để có thể đảm bảo mọi giao dịch đất đai đều phải đăng ký đúng thời hạn quy định, nếu không mọi dao dịch đều vô hiệu và không hợp pháp.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Một khi mọi thửa đất đều được đăng ký, mọi giao dịch đều được kiểm soát bằng giá cả thì các tác động tiêu cực của đầu cơ Đất đai được hạn chế tới mức thấp nhất.
+ Đối với tình trạng đóng băng thị trường QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyền cần:
- Tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý đất đai bằng cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định và thiếu sót, chú ý giám sát công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch.
- Mở rộng và nâng cao chất lượng dịch vụ Đất đai một cách chính xác, hạn chế những bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất khi giá bị đẩy lên cao.
+ Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải chú trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cương công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết sử lý hành vi vi phạm pháp luật Đất đai. Song song với đó là việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về Đất đai bằng cách thường xuyên mở các lớp nâng cao nghiệp vụ quản lý cho cán bộ địa chính, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp xã, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật Đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ