3. Yêu cầu
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang
Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản được liên tiếp ra đời bổ xung, thay thế nhau. Cho tới thời điểm tiến hành làm đề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từ Trung Ương đến địa phương.
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại đường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thị trấn khác trong cả nước, UBND tỉnh Hà Giang tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Ngày 7/7/1995, UBND tỉnh Hà Giang ban hành quyết định số 520/1995/QĐ-UBND quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang. Quyết định này được áp dụng từ năm 1995 đến trước Luật
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực vào ngày 01/7/2004, đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Việt Quang được quy định theo IV loại đường phố và 4 vị
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
trí với mức giá cụ thể cho từng vị trí. 2003 Sau kho luật Đất đai có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thông tư 114/2004/TT-BTC, UBND tỉnh Hà Giang công bố giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Quyết định số 4064/2010/QĐ-UB ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Hà Giang, Quyết định số 2907/2011/QĐ-UB ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc công ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
Giá đất của thị trấn Việt Quang áp dụng cho địa bàn nghiên cứu tại 10 Đoạn đường trong các năm 2011 và 2012 được thể hiện trong bảng 3.6. Giá được ban hành cụ thể chi tiết theo từng năm: Giá đất năm 2011 áp dụng theo Quyết định số 4064/2010/QĐ-UB ngày 20/12/2010, giá đất năm 2012 áp dụng theo Quyết định số 2907/2011/QĐ-UB ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh Hà Giang, về việc công ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn, tiến hành tổng hợp giá đất trên thị trường tại 12 đoạn đường đại diện cho 4 nhóm đường phố của địa bàn nghiên cứu trong thời gian từ 01/01/2011 đến 31/12/20012, bao gồm:
Nhóm I (Từ 1,8 triệu trở lên đồng/m2) gồm đường phố: * Đường QL2 từ ngõ 26 tổ 3 + tổ 12; đến ngõ 34
* Đường QL2 từ giáp đất hiệu sách huyện Bắc Quang đến hết đất ông Năm Sáu
Nhóm II (từ 1,2 triệu đến cận 1,8 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: * Đường QL 2 từ ngõ 17 tổ 2 đến ngõ 33 tổ 3
* Đường QL 2 từ ngõ 59 tổ 9 (Đường chi nhánh điện) đến ngõ 62 tổ 10 (đường rẽ vào nhà ông Bàng)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Nhóm III (từ 1 đến cận 1,2 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: * Ngõ 4 Tổ 12 (ngã ba hạt kiểm Lâm) đến đường rẽ ngõ 2 tổ 12.
* Đường QL2 Từ giáp đất xã Việt Vinh đến ngõ 3 tổ 1 (cổng vào nhà ông cai Khoa) phía đối diện là hết nhà ông Đoan.
* Khu dân cư mới trước đài phát thanh truyền hình huyện.
Nhóm IV (từ 0,5 đến cận 1 triệu đồng/m2.) gồm các đường phố: * Ngõ 10 tổ 14 (Khu dân cư đường lên thác Thuý 150m).
* Ngõ 1 tổ 12 (Từ sau nhà Huy Hạnh đến nhà ông Cao Hoà).
* Ngõ 27 tổ 3 đến ngách 1 ngõ 29 tổ 3 (Khu dân cư Sau Cây xăng); - khu dân cư vòng Quanh Bến xe
Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2011 đến 2012 Đƣờng
phố Loại
Giá đất ở năm 2011 Giá đất ở năm 2012
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
I 1625 975 725 485 2435 1460 1085 725
II 1235 740 560 370 1850 1110 840 555
III 810 485 365 250 1215 725 545 375
IV 400 240 180 125 600 360 270 185
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Bắc Quang)
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Việt Quang
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người
Bảng 3.7. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu ngƣời
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2010 2011 2012
1 Dân số Người 12.529 12.815 13.166
2 GTGT theo giá thực tế Tỷ VNĐ 175,4 216,01 263,32 3 GTGT (HH) bình quân trên đầu ngưười
Triệu
VNĐ 14 16,86 20
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Qua bảng 3.7 cho thấy dân số thị trấn Việt Quang tăng nhanh, tính từ năm 2010 đến năm 2012, dân số thị trấn đã tăng lên 637 nhân khẩu, lại phân bố không đồng đều trên địa bàn thị trấn. Theo Báo cáo kết quả tổ chức, thực hiện cuộc tổng điều tra Dân số và Nhà ở năm 2012 trên địa bàn thị trấn Việt Quang của ban chỉ đạo điều tra dân số và nhà ở tỷ lệ tăng dân số bình quân hàng năm từ 2011 đên 2012 là 2,74%; Năm 2012 dân số thị trấn Việt Quang đạt 13.166 người. Dân số cư trú tại khu vực thành thị (tổ) là 9.656 người (chiếm 73%). Dân số cư trú tại khu vực nông thôn (thôn) là 3.510 người (chiếm 27%). Mật độ dân số 2012 là 28 người/km2. Trong đó khu vực thành thị là 968 người/km2, khu vực nông thôn là 8 người/km2. Như vậy, qua những số liệu trên cho thấy sự tập trung và sự phân bố dân cư không đồng đều giữa khu vực thành thị và nông thôn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa hai khu vực. GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng.
Dân số ngày càng tăng lên đòi hỏi điều kiện xã hội đáp ứng nhu cầu tăng lên của dân số. Trong khi dân số ngày càng tăng lên thì quỹ Đất đai dành cho sự phát triển sản xuất ngày càng giảm, Đất đai chuyển mục đích từ nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở ngày càng nhiều. Dân số tăng nhanh là do tỷ lệ tăng dân số cơ học và tăng tỷ lệ tự nhiên. Mức độ tăng dân cư ngày càng cao về mặt tự nhiên và cơ học là một sức ép với thị trấn Việt Quang về giải quyết chổ ở trong khi Đất đai không gia tăng. Trong những năm gần đây, dân số thị trấn Việt Quang. Trong đó số người có điều kiện để mua nhà, đất đều là những gia đình giàu có ở các tỉnh, muốn cho con cái họ có mái nhà ổn định để học tập, làm việc. Còn phần lớn là những người dân ra thị trấn tìm việc nhưng công việc của họ không ổn định và họ chỉ sống tạm miễn sao thuê được một chổ có thể qua đêm.
Ảnh hưởng của dân cư đến thị trường nhà đất ở thị trấn Việt Quang là rất lớn, đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu về các khu vui chơi giải trí, các nghành kinh doanh liên quan đến thị trường nhà đất đều tăng.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Ngoài sự biến đổi trong xã hội còn sự biến đổi về cơ cấu gia đình và lối sống trong cơ chế thị trường, cùng với sự đa dạng hoá cơ cấu xã hội về nghề nghiệp trong các đô thị, những biến đổi sâu sắc trong gia đình - những tế bào của xã hội đô thị - đó là sự gia tăng xu hướng hạt nhân hoá các gia đình, tức là quá trình hình thành và phát triển các gia đình nhờ chủ yếu là hai thế hệ cha mẹ và con cái.
Xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn khi điều kiện thu nhập kinh tế khá lên. Chính đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất bởi khi có nhu cầu mua nhà họ sẽ đi xem ít nhất 5 ngôi nhà để xem nó có phù hợp với điều kiện, vị trí, hướng nhà của gia đình không. Sau khi rao bán đất, nhà ở có nhiều người hỏi mua người bán thấy khu đất của mình có giá sẽ đưa giá cao và người mua thấy không phù hợp sẽ tiếp tục đi tìm nơi ở phù hợp cho mình. Cứ như vậy giá đất tăng lên và người chịu thiệt cuối cùng là người mua.
Tóm lại, sự gia tăng dân số có ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà đất ở tại thị trấn Việt Quang. Dân số tăng dẫn đến cầu tăng và xuất hiện những "cơn sốt đất giả". Chính vì vậy, chính phủ phải cần có những giải pháp để giảm sự gia tăng dân số và kiểm soát giá đất.
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Phân loại các loại đường phố: Việc phân loại đường phố được căn cứ vào giá đất tại vị trí 1 được quy định và áp dụng tại các Quyết định: Quyết định số 4064/2010/QĐ-UB (năm 2011) Quyết định số 2907/2011/QĐ-UB (năm 2012) ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh Hà Giang, theo đó phân thành 4 nhóm:
- Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 1,8 triệu đồng/m2 trở lên. - Đường phố nhóm II: Có giá đất từ 1,2 đến cận 1,8 triệu đồng/m2. - Đường phố nhóm III: Có giá đất từ 1 đến cận 1,2 triệu đồng/m2. - Đường phố nhóm IV: Có giá đất từ 0,5 đến cận 1 triệu đồng/m2.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Biến động giá đất đường phố nhóm I
Giá đất nhóm I: năm 2011 theo Quyết định số 4064/2010/QĐ-UB ngày 20/12/2010, đoạn đường QL 2 giáp đất hiệu sách huyện Bắc Quang đến hết đất ông Năm Sáu có giá là : 1.625.000 VNĐ /m2 và đoạn Ngã ba Quang Bình đến Ngõ 4 Tổ 12 (ngã ba hạt kiểm Lâm) có gia là : 1.235.000VNĐ/m2 và năm 2012 theo Quyết định số 2907/2011/QĐ-UB ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh Hà Giang, đoạn đường QL 2 giáp đất hiệu sách huyện Bắc Quang đến hết đất ông Năm Sáu có giá là: 2.435.000VNĐ/m2 và đoạn Ngã ba Quang Bình đến Ngõ 4 Tổ 12 (ngã ba hạt kiểm Lâm) có gia là : 1.850.000VNĐ/m2. Như vậy, sau khi có quyết định về giá đất năm 2012 được ban hành thì giá đất được Nhà nước điều chỉnh nhằm giảm mức giá chênh lệch giữa giá quy định của Nhà nước với giá thực tế chuyển nhượng. Tuy nhiên mức độ giảm ở các vị trí không đều nhau.
Bảng 3.8. Giá đất của các đƣờng phố nhóm I Đoạn đƣờng Vị trí Giá TT trung bình năm 2011, 2012 Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch Từ Đến (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2011 2012 2011 2012 2011 2012 Đường QL 2 Từ ngõ 26 tổ 3 + tổ 12 Ngõ 34 (đường Trung tâm BDCT) 1 18.750 22.500 1.625 2.435 11,54 9,24 Đường QL 2 giáp đất nhà bà Minh ngõ 26 tổ 3 + tổ 12 1 11.250 11.250 1.235 1.850 9,11 6,08 Đường QL 2 Từ ngõ 34 Km 61 (VLXD) Sơn Duyên) 1 11.875 11.875 1.235 1.850 9,62 6,42
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Số liệu bảng cho thấy, tuy cùng là loại đường phố nhóm I, cùng vị trí nhưng giá đất là khác nhau. Kết quả điều tra cho thấy, đối với tuyến đường thuận lợi cho việc giao thông buôn bán, khả năng sinh lời của đất cao thì giá chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước rất lớn. Vì vậy việc đưa hệ số để tính giá chuyển nhượng đối với từng đường phố và từng vị trí là rất cần thiết và đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền về BĐS.
Năm 2012 nhà nước ban hành các quy định về giá đất nhưng không thay đổi nhiều về giá so với năm 2011. Tuy nhiên, qua điều tra thực tế cho thấy, giá thị trường chênh lệch rất lớn với giá đất quy định. Cụ thể trên đoạn đường QL 2 từ ngõ 26 tổ 3 + tổ 12 đến ngõ 34, theo giá nhà nước quy định, năm 2011 giá chỉ có 1,62 triệu đồng/m2,năm 2012 gia là 2,43 triệu đồng/m2
, nhưng giá thị trường đều giao động từ 18,75 đến 22,50 triệu đồng/m2.
Các đường phố nhóm I khác cũng có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định từ 6,42 đến 9,62 lần. giá đất thị trường trung bình của đường phố loại 1 nhóm I luôn tăng: đường QL 2 đoạn đường từ ngõ 26 tổ 3 + tổ 12 đến Ngõ 34 (đường vào trường CT) năm 2011 có giá là 18,75 triệu đồng/m2
năm 2012, có giá là 22,50 triệu đồng/m2. Vậy giá đất thị trường năm 2012 tăng hơn so với 2011 là 3,75 triệu đồng/m2
và các đoạn còn lại đường phố loại II nhóm I có giá ổn định trong 2 năm liền: đoạn đường QL 2 giáp đất nhà bà Minh đến ngõ 26 tổ 3 + tổ 12 có giá là 11,25 triệu đồng/m2, đoạn đường QL 2 từ ngõ 34 Đến Km 61 (VLXD Sơn Duyên) có giá là 11,87 triệu đồng/m2, đoạn đường QL 2 từ ngõ 59 tổ 9 đến Ngõ 62 tổ 10 có giá là 10,00 triệu đồng/m2, đoạn đường QL 279 từ ngã 3 Quang Bình đến Ngõ 4 tổ 12 có giá là 9,50 triệu đồng/m2.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Kết quả so sánh sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước của cùng vị trí ở các tuyến đường nhóm I được thể hiện qua đồ thị sau:
Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trƣờng và quy định của đƣờng phố nhóm I
Các đường phố nhóm I có sự chênh lệch về giữa giá thị trường và giá quy định rất lớn. Năm 2011, giá ở cùng vị trí trên các nhóm đường phố loại I chênh lệch từ 9,11 đến 11,54 lần. Năm 2012 sự chênh lệch đã giảm hơn do có sự điều chỉnh về giá đất nhưng mức chênh lệch cũng từ 6,08 đến 9,24 lần.Yếu tố ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn.
- Biến động giá đất đường phố nhóm II
Các đường phố nhóm II bao gồm: Đoạn đường QL 2 Từ ngõ 17 tổ 2 đến Ngõ 33 tổ 3, đoạn đường QL 279 Từ ngõ 4 tổ 12 đến Ngã 3 đường đi vào Sơn
11.54 9.24 9.11 6.08 9.62 6.42 0 2 4 6 8 10 12 Chênh lệch (lần)
Đoạn I Đoạn II Đoạn III
Các tuyến đường nhóm I
năm 2011 Năm 2012
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Thuỷ Quán, đoạn từ ngã 3 Pắc Há đến Nhà ông Hiệu xưởng xẻ. Những tuyến phố này có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,… mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh.
Bảng 3.9. Giá đất của các đƣờng phố nhóm II Đoạn đƣờng Vị trí Giá TT trung bình năm 2011 và năm 2012 Giá QĐ năm 2011 - 2012 Mức chênh lệch Từ Đến (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2011 2012 2011 2012 2011 2012 Đường QL 2 Từ ngõ 17 tổ 2 Ngõ 33 tổ 3 2 8.500 8.100 975 1460 8,72 5,55 Đường QL 2 Từ giáp đất bà Thắm Đất nhà ông Lao 2 7.875 7.800 975 1460 8,08 5,34 Đường QL 2 Từ ngõ 66 tổ 11 Đất xã Quang Minh 2 8.750 8.450 975 1460 8,97 5,79
Qua nghiên cứu giá thị trường của đường phố nhóm II tại bảng 3.9 cho thấy: giá đất thị trường qua 2 năm có xu hướng giảm xuống: Đường QL 2 Từ ngõ 17 tổ 2 đến Ngõ 33 tổ 3 năm 2011 có giá là 8,50 triệu đồng/m2
năm 2012, có giá là 8,10 triệu đồng/m2. Vậy giá đất thị trường năm 2012 giảm hơn so với 2011 là 0,40 triệu đồng/m2