3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng theo qui định của Nhà nước tỉnh Cao Bằng và thực tế theo giao dịch trên thị trường.
- Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Hoàng Đình Giong, Kim Đồng, Phai Khắt - Nà Ngần, Phố Thầu, Nguyễn Du, Hoàng Như, Lê Lợi, Đường 3 - 10, Hồng Việt, Lý Tự Trọng, Đông Khê, Từ đường Phai Khắt - Nà Ngần rẽ theo đường Khau Cuốn, Hoàng Văn Thụ, Đường từ đường 3 - 10 theo đường vào Trung tâm huấn luyện thể thao, Đường từ ngã ba rẽ vào Bản Lày theo Quốc lộ 3 đến hết ngã ba Km5, Pác Bó, Bế Văn Đàn, Đường từ ranh giới phường Sông Hiến và phường Hoà Chung theo đường 1 - 4, Gia Cung, Đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6, Đường vào Trại giam Khuổi Tào, Đường Quốc lộ 3 tiếp giáp ranh giới phường Đề Thám, Từ đường Quốc lộ 4A đến đường rẽ vào nhà máy Luyện Gang Công ty 30 - 4, Đường Vò Đuổn - Đức Chính.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn 2012 - 2013, các số liệu thu thập trong năm 2012 và 2013.
- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu trong địa giới hành chính của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu về thực trạng giá đất ở tại 24 tuyến đường, phố điều tra (9 tuyến trung tâm, 9 tuyến cận trung tâm, 6
tuyến xa trung tâm). Đồng thời, đề tài cũng tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố sau đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, đó là: yếu tố vị trí thửa đất, yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc điểm thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất.
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU2.2.1. Thời gian nghiên cứu 2.2.1. Thời gian nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu trong thời gian 12 tháng, từ tháng 10 năm 2012 đến tháng 9 năm 2013
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu tại thành phố Cao Bằng và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu 4 nội dung lớn sau:
Nội dung1. Tình hình cơ bản tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Đặc điểm kinh tế xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
Nội dung 2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố trung tâm
- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố cận trung tâm
- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố xa trung tâm
Nội dung 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Ảnh hưởng của yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
- Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
Nội dung 4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 tuyến đường phố của thành phố Cao Bằng. Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có. Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trong năm 2012 [28].
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng năm 2012. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2012 [28].
Thu thập tại: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, Phòng Tài chính Kế hoạch, Chi cục Thuế, Văn phòng UBND thành phố Cao Bằng; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng.
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có nhiều biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại 06 phường và 05 xã trên địa bàn thành phố Cao Bằng bằng cách phỏng vấn người dân theo bộ câu hỏi chuẩn bị sẵn, chia làm 3 nhóm sau:
+ Nhóm cán bộ quản lý, phỏng vấn 20 người, gồm: cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường; cán bộ địa chính các phường/xã; tổ trưởng dân phố
+ Nhóm người dân phi nông nghiệp, phỏng vấn 20 người, gồm: cán bộ, công chức, người buôn bán
+ Nhóm người dân nông nghiệp, phỏng vấn 20 người, gồm: người làm ruộng, người làm vườn, người trồng rừng.
2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở.
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
2.4.5. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG BẰNG
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng
3.1.1.1. Vị trí địa lý và danh giới hành chính của thành phố Cao Bằng
Thành phố Cao Bằng là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Cao Bằng, cách thủ đô Hà Nội 286 km theo Quốc lộ 3, cách thành phố Lạng Sơn 120 km theo Quốc lộ 4A, cách Cửa khẩu Quốc gia Tà Lùng khoảng 70 km theo Quốc lộ 3, ở cao độ trung bình + 187 m, ranh giới theo địa giới hành chính cú giới hạn như sau:
- Phía Bắc giáp các xã Ngũ Lão và Bế Triều của huyện Hoà An - Phía Đông giáp các xã Quang Trung và Hà Trì của huyện Hoà An. - Phía Nam giáp xã Hồng Nam của huyện Hoà An và xã Kim Đồng của huyện Thạch An.
- Phía Tây giáp các xã Lê Chung và Bạch Đằng của huyện Hoà An. Từ năm 1954 đến nay, thành phố Cao Bằng có nhiều sự thay đổi, mở rộng về địa giới hành chính và nâng cấp đô thị:
- Năm 2002 sau khi sáp nhập thêm xã Đề Thám của huyện Hòa An, thành phố Cao Bằng có 8 đơn vị hành chính (gồm 4 phường và 4 xã), với tổng diện tích tự nhiên khoảng 5.608 ha, dân số là 55.660 người.
Với vị trí địa lý như trên, thành phố Cao Bằng có nhiều lợi thế trong việc mở rộng quan hệ hợp tác với các tỉnh trong cả nước và nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, là điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa.
3.1.1.2. Địa hình của thành phố Cao Bằng
Thành phố Cao Bằng là đô thị miền núi, địa hình dạng lòng máng thuộc vùng hợp lưu của sông Bằng và sông Hiến và dọc theo 2 sông nói trên.
Phần nội thành nằm trên bán đảo hình mu rùa, dốc về phía sông Hiến với độ dốc từ 10% - 30%, tạo nên bởi sông Bằng và sông Hiến với các thông số sau:
- Độ cao trung bình so với mặt biển là: +187 m - Độ cao lớn nhất so với mặt biển: + 250 m - Độ cao thấp nhất so với mặt biển: + 180,50 m
Phần lãnh thổ còn lại của thành phố có địa hình tương đối phức tạp, chia cắt mạnh với 3 dạng địa hình chính:
- Vùng đồng bằng: nằm dọc theo sông Bằng, sông Hiến và các thung lũng ven các khe núi đổ về 2 sông.
- Vùng đồi núi thấp: bao quanh thành phố bởi 3 phía Tây, Nam, Đông. - Vùng đồi núi cao: tập trung ở phía Đông có độ dốc lớn, địa hình đồi núi chia cắt mạnh, chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của thành phố [21].
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết của thành phố Cao Bằng
Do nằm sát chí tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu nên khí hậu thành phố mang nét đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa nóng ẩm mưa nhiều (từ tháng 5 đến tháng 10), mùa khô lạnh và hanh (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau). Tuy nhiên do sự chi phối của địa hình và ảnh hưởng của độ cao, nên mang tính chất đặc thù của dạng khí hậu lục địa miền núi cao, mùa hè mát mẻ, mùa đông lạnh hơn so với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ.
- Về chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm là 21,60C, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 16,7 - 18,30C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối là 40,50C (tháng 6),
nhiệt độ thấp tuyệt đối là -1,30C (tháng 12). Tổng tích ôn trong năm đạt khoảng 7.000 - 7.5000 C. Biên độ dao động nhiệt độ ngày và đêm là 8,40C.
- Về chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình là 81%. Độ ẩm cao nhất là 86%, độ ẩm thấp nhất là 36%.
- Về chế độ mưa: lượng mưa trung bình năm là 1.442,7 mm, lượng mưa cao nhất vào tháng 5 là 120,90 mm, lượng mưa thấp nhất vào tháng 12 là 70,40 mm. Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, thường tập trung với cường độ lớn (với lượng mưa chiếm tới trên 70% lượng mưa cả năm), cùng với địa hình tương đối dốc, chia cắt mạnh gây ra xói mòn, sạt lở đất đai nghiêm trọng.
Vào mùa khô lượng bốc hơi thường lớn hơn lượng mưa gây ra khô hạn cục bộ ảnh hưởng đáng kể đến sinh hoạt và sản xuất của người dân.
- Về lượng bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình năm là 1.020,3 mm. Trong các tháng mùa khô, lượng bốc hơi thường lớn hơn lượng mưa; chỉ số ẩm ướt trong các tháng này thường dưới 0,5 nên gây ra tình trạng khô hạn nghiêm trọng.
- Về hướng gió chủ đạo: Đông Nam và Nam là hai hướng chủ đạo, tốc độ gió mạnh nhất trong các cơn lốc lên tới 40m/s.
Với đặc điểm về khí hậu như trên, trong quy hoạch bố trí sử dụng đất của thành phố cần lợi dụng chế độ nhiệt cao, độ ẩm khá để bố trí nhiều vụ trong năm ở những vùng đất sản xuất nông nghiệp. Đồng thời bố trí cây trồng, mùa vụ hợp lý để hạn chế quá trình rửa trôi, xói mòn đất vào mùa mưa và hạn chế quá trình bốc hơi nước trong mùa khô nhằm sử dụng đất một cách hiệu quả, bền vững [21].
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng
3.1.2.1. Đặc điểm kinh tế của thành phố Cao Bằng
- Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt khoảng 14% tăng 2,01% so với kế hoạch.
- Cơ cấu kinh tế: Thương mại - Dịch vụ chiếm 31,13%; Công nghiệp - Xây dựng 10,10%; Nông nghiệp giảm dần tỷ trọng.
- Giá trị sản xuất Nông lâm ngư nghiệp đạt 66,7 % .
- Về thu ngân sách: Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn ước đạt 651,12 tỷ đồng bằng 105% so dự toán tỉnh giao và bằng 98% so với dự toán thành phố giao, bằng 88% so với thực hiện năm 2011 [27].
3.1.2.2. Thực trạng và xu thế phát triển đô thị của thành phố Cao Bằng
Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hệ thống đô thị thành phố cũng đã dần được hình thành và phát triển. Ngày 01 tháng 11 năm 2010 thành phố Cao Bằng được mở rộng theo Nghị quyết số 42/NQ-CP của Chính Phủ với 11 đơn vị hành chính, khu vực nội thị gồm 6 phường là Hợp Giang, Sông Bằng, Sông Hiến, Tân Giang, Ngọc Xuân, Đề Thám và khu vực ngoại thị gồm 5 xã là Duyệt Trung, Hoà Chung, Chu Trinh, Hưng Đạo, Vĩnh Quang với tổng diện tích tự nhiên là 10.762,81 ha và dân số là 67.411 người. Ngày 09 tháng 7 năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP về việc thành lập các phường: Hoà Chung, Duyệt Trung thuộc thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trên cơ sở giữ nguyên toàn bộ 543,37 ha diện tích tự nhiên và 4.120 nhân khẩu của xã Hoà Chung và toàn bộ 998,60 ha diện tích tự nhiên và 4.215 nhân khẩu của phường Duyệt Trung. Sau khi thành lập 02 phường, thành phố Cao Bằng có 10.762,81 ha diện tích tự nhiên và 84.421 nhân khẩu, có 11 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồm 8 phường là Hoà Chung, Duyệt Trung, Hợp Giang, Sông Bằng, Tân Giang, Sông Hiến, Ngọc Xuân, Đề Thám và 3 xã là Chu Trinh, Vĩnh Quang, Hưng Đạo;
3.1.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Cao Bằng * Giao thông
Những năm qua hệ thống giao thông của thành phố được đầu tư phát triển khá đồng bộ, bao gồm:
+ Quốc lộ 3, đoạn đi qua thành phố dài 18,6 km, nền đường rộng 8 - 9 m. + Quốc lộ 4, đoạn đi qua thành phố dài 11,5 km, nền đường rộng 5 - 6 m vừa được nâng cấp năm 2009.
+ TL 203, đoạn đi qua thành phố dài 2 km, nền đường rộng 5 - 6 m. + Ngoài ra còn có mạng lưới giao thông đô thị ở các phường, xã.
Tổng diện tích đất giao thông toàn thành phố là 394,56 ha, bằng 3,66% diện tích tự nhiên. Nhìn chung các tuyến giao thông phân bố khá đồng đều và thuận tiện, 100% xã, phường có đường ô tô đến trung tâm. Tuy nhiên ở các xã Vĩnh Quang, Chu Trinh và Hưng Đạo hệ thống giao thông nông thôn còn khó khăn, nhất là vào mùa mưa.
* Thủy lợi
Toàn thành phố có 7 trạm bơm, 2 hồ chứa nước và 24 phai đập lớn, nhỏ, chiều dài hệ thống kênh, mương 50 km, đã kiên cố hóa được 24 km. Tổng diện tích chiếm đất hệ thống công trình thuỷ lợi toàn thành phố là 11,41 ha. Khả năng đáp ứng yêu cầu tưới tiêu chủ động của các công trình thủy lợi trên địa bàn thành phố là 75 - 80% diện tích đất canh tác.
Nhìn chung các công trình thủy lợi của thành phố đã bị xuống cấp, trạm bơm đa phần là cũ nên hiệu quả tưới tiêu thấp, chưa phát huy hết được năng lực thiết kế. Vì vậy những năm tới thành phố cần có kế hoạch cải tạo nâng cấp hệ thống thủy lợi đặc biệt là công tác kiên cố hóa hệ thống kênh mương nhằm đáp ứng yêu cầu tưới tiêu chủ động cho phần lớn diện tích đất canh tác.
* Giáo dục và đào tạo
Trong những năm qua, hệ thống trường học ở thành phố cũng đã được trú trọng đầu tư, tạo điều kiện cho việc thực hiện mục tiêu nâng cao xã hội hóa giáo dục tại địa phương.
Hệ thống trường lớp trên địa bàn cơ bản đáp ứng nhu cầu học tập của