Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã sông cầu, tỉnh phú yên

i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Huế, tháng … năm 2018 Tác giả Trần Thị Ngọc Huyền ii LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập thực đề tài, đến luận văn hoàn thành Với nổ lực thân, với giúp đỡ động viên gia đình, bạn bè đặc biệt nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn quý thầy cô trường Đại học Nông lâm Huế giúp tơi hồn thành khóa học cách tốt đẹp Tôi xin chân thành cảm ơn: Quý thầy cô trường Đại học Nông lâm Huế tận tình giúp đỡ, hết lịng qun tâm suốt thời gian học tập rèn luyện trường Quý thầy khoa quản lý đất đai tận tình dạy truyền đạt kinh nghiệp vô quý báu Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh Văn Chương tận tình hướng dẫn cho tơi lời khun bổ ích việc nghiên cứu hoàn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Phú n, Phịng Tài ngun Mơi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ĐKĐĐ, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn địa phương Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Huế, tháng … năm 2018 Tác giả Trần Thị Ngọc Huyền iii TÓM TẮT Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Trong năm gần đây, xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách pháp luật đất đai địa phương Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Sông Cầu cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Giá bảng giá hàng năm UBND tỉnh Phú Yên ban hành có biến động không theo kịp giá chuyển nhượng thị trường Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác Những đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích Rất khó để định lượng tác động yếu tố đến giá đất hay nói khác mong muốn nhà quản lý đưa cơng thức chung, thuật tốn để xác định thể mối quan hệ, tác động qua lại yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên, việc hiểu chất chế ảnh hưởng yếu tố đến giá đất giúp nhà quản lý đưa công cụ, phương pháp quản lý đất đai hiệu Đây ý nghĩa đề tài iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG .viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 2.1 Mục đích chung 2.2 Mục đích cụ thể Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Khái niệm định giá đất 1.1.3 Các nguyên tắc định giá đất 1.1.4 Các phương pháp xác định giá đất đô thị 1.1.5 Vai trò định giá đất quản lý nhà nước giá đất 21 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 22 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 27 1.2.1 Tổng quan định giá đất quản lý giá đất nước giới 27 1.2.2 Tổng quan định giá đất quản lý giá đất Việt Nam 28 1.2.3 Tổng quan định giá đất quản lý giá đất tỉnh Phú Yên 32 v 1.2.4 Các văn quy phạm pháp luật định giá đất, bất động sản 24 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN 34 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 39 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 39 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 40 2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 40 2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích 41 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 41 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42 3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN 42 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU 52 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 52 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 57 3.2.3 Tình hình biến động diện tích loại đất 58 3.3 KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH VỚI GIÁ ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CÁC VỊ TRÍ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU 63 3.3.1 Kết điều tra đất đô thị vị trí I 63 3.3.2 Kết điều tra đất đô thị vị trí III 65 3.3.3 Kết điều tra đất thị vị trí IV 67 3.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN 69 vi 3.4.1 Yếu tố vị trí lơ đất 69 3.4.2 Yếu tố Điều kiện sở hạ tầng 70 3.4.3 Yếu tố quy hoạch sử dụng đất 71 3.4.4 Yếu tố tốc độ tăng trưởng kinh tế 72 3.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 KẾT LUẬN 75 KIẾN NGHỊ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC 79 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường CSDL Cơ sở liệu ĐKQSD Đăng ký quyền sử dụng ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GPMB Giải phóng mặt GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH, KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên từ năm 2011 đến 31/12/2016 53 Bảng 3.2 Tình hình đăng ký biến động địa bàn thị xã 2011-2016 56 Bảng 3.3 Kết điều tra đất thị vị trí I 63 Bảng 3.4 Kết điều tra đất đô thị vị trí III 65 Bảng 3.5 Kết điều tra đất đô thị vị trí IV 67 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp 10 Hình 1.2 Sơ đồ chi tiết trình so sánh trực tiếp 11 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thị xã Sơng Cầu 42 Hình 3.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất thị xã Sông Cầu 2016 58 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư cho phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Trong năm gần đây, xã, phường thuộc thị xã Sơng Cầu có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn thị xã Sông Cầu, tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thị xã Sơng Cầu, tỉnh Phú n nhằm mục đích đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường địa bàn 76 - Về tổ chức định giá đất: Để có thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá phù hợp với giá thị trường cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất Đề nghị Bộ Tài ngun&Mơi trường, Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ có thơng tư hướng dẫn thực - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu địi hỏi phải có đội nguc chuyên gia định giá đất thành thạo nghiệp vụ, việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế-xã hội Nhà nước cấn phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Đề nghị Bộ Tài nguyên&Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ có thơng tư hướng dẫn thực việc - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn any cần phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND thị xã Sông Cầu cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài nguyên Môi trường – Kết nghiên cứu: “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, tháng 9/2012 [2] Các mác-Ăng ghen toàn tập (2006), NXB lao động, tập 26) [3] Chính Phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính Phủ ngày 01/7/2014 Quy định giá đất [4] Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright [5] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp [6] Lê Thị Mai Hoa (2014) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Từ Liêm cũ, thành phố Hà Nội [7] Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên Nguyễn Đăng Huỳnh dịch (2004), Lý luận phương pháp định giá đất [8] Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013), “Định giá đất hàng loạt mô hình hồi quy”, Báo Phát triển kinh tế [9] Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp [10] Nguyễn Văn Sửu (2012), Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn Quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng [11] Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội [12] Phương Nam (2014), “Năm 2015: giá đất tăng nhiều tuyến đường”, Báo Phú Yên online [13] Quốc hội nước CHXHCNVN, Luật đất đai 2013, NXB Chính trị quốc gia, 2014 [14] Tơn Gia Hun TS Nguyễn Đình Bồng(2006): Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ 78 [15] Trịnh Hữu Liên Tạ Ngọc Long, Xây dựng bảng giá đất định giá đất hàng loạt dựa tương quan giá đất vùng giá trị đất đai, vùng giá đất [16] UBND tỉnh Phú Yên (2014) Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/20014 việc ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh năm (20152019) [17] Vụ Đăng ký- Thống kê, giá đất kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta, Hà Nội 79 PHỤ LỤC Phụ lục Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất địa bàn thị xã Sơng Cầu năm 2016 TT Mục đích sử dụng Mã Tổng diện tích tự nhiên (ha) Cơ cấu diện tích (%) 49.279,2 100,00 Tổng diện tích Đất nơng nghiệp NNP 35.917,99 72,89 Đất trồng lúa LUA 1.296,8 2,63 Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 583,63 1,18 1.2 Đất trồng hàng năm khác HNK 3.239,15 6,57 1.3 Đất trồng lâu năm CLN 3.662,22 7,43 1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 11.109,92 22,54 1.5 Đất rừng sản xuất RSX 15.545,86 31,55 1.6 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 866,8 1,76 1.7 Đất làm muối LMU 180,96 0,37 1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 16,28 0,03 Đất phi nông nghiệp PNN 4.765,34 9,67 2.1 Đất quốc phòng CQP 172,92 0,35 2.2 Đất an ninh CAN 4,26 0,01 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 108,9 0,22 2.4 Đất thương mại, dịch vụ TMD 50,98 0,10 2.5 Đất sở sản xuất PNN SKC 76,3 0,15 2.6 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 12,97 0,03 2.7 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã DHT 1.095,64 2,22 1.1 80 TT Mục đích sử dụng Mã (ha) Cơ cấu diện tích (%) Tổng diện tích 2.8 Đất có di tích lịch sử - văn hóa DDT 0,33 0,00 2.9 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 12,26 0,02 2.10 Đất nông thôn ONT 325,39 0,66 2.11 Đất đô thị ODT 119,77 0,24 2.12 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 9,51 0,02 2.13 Đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp DTS 3,71 0,01 2.14 Đất sở tôn giáo TON 16,42 0,03 2.15 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 165,89 0,34 2.16 Đất SX VLXD, làm đồ gốm SKX 2,56 0,01 2.17 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 4,5 0,01 2.18 Đất khu vui chơi, giải trí CC DKV 0,34 0,00 2.19 Đất sở tín ngưỡng TIN 9,5 0,02 2.20 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối SON 456,59 0,93 2.21 Đất có mặt nước chuyên dung MNC 2.116,48 4,29 2.22 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,11 0,00 Đất chưa sử dụng CSD 8.595,87 17,44 Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Sông Cầu năm 2016 81 Phụ lục Biến động đất đai qua năm năm (2011 - 2016) So sánh DT So sánh DT trạng 2016 trạng 2016 và trạng 2015 trạng 2011 TT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích Diện tích Tăng(+), giảm(-) Diện tích trạng 2015 2016 (6)=(5)- (4) (8)=(5)-(7) NNP 35.959,56 35.918 -41,58 36.117,99 -200 LUA 1.302,26 1.296,8 -5,46 1.315 -18,2 LUC 583,63 -1,23 590,43 -6,8 1.2 Đất trồng hàng năm khác HNK 3.244,24 3.239,15 -5,09 3.261,95 -22,8 1.3 Đất trồng lâu năm CLN 3.675,81 3.662,22 -13,59 3.744,42 -82,2 1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 11.111,23 11.109,92 -1,32 11.118,82 -8,9 1.5 Đất rừng sản xuất RSX 15.547.24 15545.86 -1,38 15556.96 -11.1 1.6 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 881,54 866,8 -14,74 916,8 -50 1.7 Đất làm muối LMU 180,96 180,96 0,00 180,96 1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 16,28 16,28 0,00 16,28 PNN 4.708,51 4.765,34 56,84 4.465.34 300 2.1 Đất quốc phòng CQP 167,92 172,92 5,00 112,82 60,1 2.2 Đất an ninh CAN 3,26 3,26 0,00 3,26 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 108,9 108,9 0,00 108,9 1 Đất nông nghiệp 1.1 Đất trồng lúa Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước Đất phi nông nghiệp 584,86 trạng Tăng(+), giảm (-) trạng 2011 82 So sánh DT So sánh DT trạng 2016 trạng 2016 và trạng 2015 trạng 2011 TT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích Diện tích trạng trạng 2015 2016 Tăng(+), giảm(-) Diện tích trạng 2011 Tăng(+), giảm (-) 2.4 Đất thương mại, dịch vụ TMD 47,86 50,98 3,12 32,38 18,6 2.5 Đất sở sản xuất PNN SKC 77,56 86,3 8,74 67,7 18,60 SKS 12.97 17.97 5,00 7,97 10 DHT 1.052,35 1.080,64 28,29 920,64 160,00 DDT 0,33 0,33 0,00 0,33 2.9 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 12,26 12,26 0,00 12,26 2.10 Đất nông thôn ONT 320,4 325,39 4,99 301,99 23,4 2.11 Đất đô thị ODT 118,06 119,77 1,71 101,72 18,05 2.6 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản Đất phát triển hạ tầng cấp 2.7 quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã 2.8 Đất có di tích lịch sử - văn hóa 2.12 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 9,51 9,51 0,00 9,51 2.13 Đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp DTS 2,79 3,71 0,92 1,71 TON 16,42 16,42 0,00 16,42 Đất làm nghĩa trang, nghĩa 2.15 địa, nhà tang lễ, nhà hỏa NTD táng 163,69 165,89 2,20 150,59 15,3 2,56 2,56 0,00 2,56 2.14 Đất sở tôn giáo 2.16 Đất SX VLXD, làm đồ SKX 83 So sánh DT So sánh DT trạng 2016 trạng 2016 và trạng 2015 trạng 2011 TT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích Diện tích Tăng(+), giảm(-) Diện tích trạng Tăng(+), giảm (-) trạng trạng 2015 2016 DSH 3,62 4,5 0,89 2,8 1,7 DKV 0,34 0,34 0,00 0,34 TIN 9,5 9,5 0,00 9,5 SON 456,59 456,59 0,00 456,59 2116.48 -5,03 2.126,48 -10 0,11 0,00 0,11 -15,26 8695.87 -100 2011 gốm 2.17 Đất sinh hoạt cộng đồng 2.18 Đất khu vui chơi, giải trí CC 2.19 Đất sở tín ngưỡng 2.20 Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối 2.21 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2.121,51 2.22 Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng PNK 0,11 CSD 8.611,14 8.595,87 Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Sông Cầu năm 2016 84 Phụ lục Giá đất địa bàn thị xã Sông Cầu 05 năm (2015-2019) STT Tên đường, đoạn đường Giá đất VT1 VT2 VT3 VT4 Thị xã Sông Cầu Quốc lộ 1A 1.1 Đoạn từ giáp ranh xã Xuân Phương đến giáp 1.200 đường vào bãi rác thị xã Sông Cầu 718 430 250 1.2 Đường vào bãi rác thị xã Sông Cầu đến giáp tuyến tránh Quốc lộ 1A (phía Bắc) 2.000 1.200 700 430 1.3 Đoạn từ Nam tuyến tránh quốc lộ 1A đến giáp Bắc cầu Huyện 800 480 280 170 1.4 Đoạn từ Nam cầu Huyện đến giáp Bắc chân dốc Quýt 1.200 700 360 200 1.5 Đoạn từ phía Bắc chân dốc Quýt đến giáp phía Nam chân dốc Quýt 1.000 600 360 200 1.6 Đoạn từ Nam chân dốc Quýt đến giáp Nam chân đèo Gành Đỏ 1.200 700 360 200 1.7 Đoạn từ phía Nam chân đèo Gành Đỏ đến giáp cổng đường vào khu phố Bình Thạnh (trừ khu dân cư An Bình Thạnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật) 1.500 900 500 300 1.8 Đoạn từ Cổng khu phố Bình Thạnh đến giáp 900 ranh huyện Tuy An 500 300 180 Đường tuyến tránh quốc lộ 1A - Đoạn từ đầu tuyến tránh (phía Bắc) đến giáp 1.200 chùa Long Quang 720 430 250 - - Đoạn từ chùa Long Quang đến giáp ngã ba 600 tuyến tránh quốc lộ 1A (phía Nam) 360 200 120 Đường Phạm Văn Đồng 3.1 Đoạn từ giáp tuyến tránh quốc lộ 1A đến phía Bắc cầu Tam Giang cũ 3.000 1.800 1.000 600 3.2 Đoạn từ Nam cầu Tam Giang đến bắc cầu vượt 2.500 1.200 700 400 3.3 Đoạn từ Nam cầu vượt đến đỉnh dốc Găng (giáp đường bê tông lên Cao Phong) 1.500 900 500 200 85 STT Tên đường, đoạn đường Giá đất VT1 VT2 VT3 VT4 3.4 Đoạn từ đỉnh dốc Găng (giáp đường bê tông lên Cao Phong) đến giáp Nam tuyến tránh quốc lộ 1A 600 360 210 120 Đường Hùng Vương 2.000 1.500 900 540 Đường tháng 2.000 1.500 900 540 Đường ĐT 644 (Đường tháng - đoạn từ giáp tuyến tránh QL 1A đến giáp ranh xã Xuân Lâm) 1.200 900 540 400 Đường Trần Hưng Đạo 2.500 1.500 900 540 Đường Lê Lợi 8.1 Đoạn từ giáp đường Phạm Văn Đồng đến giáp dự án khu A & B 2.000 1.500 900 540 8.2 Đoạn lại 700 420 250 150 Đường Nguyễn Huệ 3.500 2.100 1.200 750 10 Đường Bùi Thị Xuân 2.000 1.200 700 400 11 Đường Phan Đình Phùng 2.000 1.200 700 400 12 Đường Phan Bội Châu 2.000 1.200 700 400 13 Đường Hai Bà Trưng 13.1 Đoạn từ giáp đường Phạm Văn Đồng đến giáp đường Nguyễn Huệ 3.500 2.100 1.200 750 13.2 Đoạn từ giáp đường Nguyễn Huệ đến giáp trụ sở Công an thị xã 2.500 1.500 900 540 14 Đường Lương Văn Chánh 2.500 1.500 900 540 15 Đường Trần Bình Trọng 15.1 Đoạn từ đường Nguyễn Huệ đến giáp đường 2.500 Lương Văn Chánh 1.500 900 540 15.2 Đoạn lại 700 420 250 150 16 Đường Ngô Quyền 2.000 1.200 700 400 17 Đường Lê Thành Phương 2.500 1.500 900 540 18 Đường Hoàng Hoa Thám 2.000 900 540 300 19 Đường Võ Thị Sáu 3.000 1.500 1.000 600 20 Đường Lý Thường Kiệt 1.500 900 540 300 21 Đường Nguyễn Hồng Sơn 86 STT Tên đường, đoạn đường Giá đất VT1 VT2 VT3 VT4 21.1 Đoạn giáp đường Phạm Văn Đồng đến Lăng 2.500 Bà 1.500 900 540 21.2 Đoạn từ Lăng Bà đến cầu xi măng lên Mỹ Sơn (Trường Mẫu giáo Mỹ Thành) 750 400 250 200 21.3 Đoạn từ cầu xi măng lên Mỹ Sơn (Trường Mẫu giáo Mỹ Thành) đến giáp quốc lộ 1.000 600 400 300 22 Đường Triệu Thị Trinh (Đường quy hoach 6-1) 1.500 900 540 330 23 Đường Phan Chu Trinh (Đường quy hoach 6-2) 1.500 900 540 330 24 Đường Trần Quốc Toản (Đường quy hoach 6-3) 1.500 900 540 330 25 Đường Kim Đồng 1.500 1.000 600 400 26 Đường ĐT 642: Đoạn giáp quốc lộ 1A đến ngã ba 700 400 250 150 27 Đường Lê Hồng Phong - Đoạn giáp đường Hoàng Hoa Thám đến giáp đường gom tuyến tránh quốc lộ 2.000 900 500 200 - Đoạn lại 1.500 900 500 200 28 Đường Nguyễn Văn Linh - Đoạn từ giáp đường Phạm Văn Đồng đến giáp tuyến tránh Quốc lộ 1A 1.000 600 360 200 - Đoạn giáp tuyến tránh Quốc lộ 1A đến đập Đá Vải 700 400 250 200 29 Đường Yết Kiêu 2.000 1.500 900 540 30 Đường Lê Duẩn - Đoạn từ giáp dự án khu A&B đến cầu Tam Giang 1.200 720 430 250 - Đoạn từ cầu Tam Giang đến giáp đập Đá Vải 800 480 280 170 31 Đường Nguyễn Viết Xuân 1.500 32 Đường Tô Hiến Thành 1.500 33 Đường Lê Văn Tám (khu dân cư nam Nguyễn Hồng Sơn) 1.500 87 STT Tên đường, đoạn đường Giá đất VT1 34 Khu dân cư Nam Nguyễn Hồng Sơn 34.1 Đường rộng mét, mét 35 Khu dân cư Tây Dân Phước 35.1 Đường rộng mét (ô phố G) 500 35.2 Đường rộng mét 500 35.3 Đường rộng mét (ô phố G) 500 35.4 Đường rộng mét (ô phố C) 500 35.5 Đường rộng mét 500 36 Khu dân cư An Bình Thạnh, phường Xuân Đài (giai đoạn 1, đầu tư hạ tầng kỹ thuật) 36.1 Ô phố B: - Đuờng rộng 12 mét 1.200 - Đuờng rộng 16 mét 1.400 - Đuờng rộng 25 mét 1.500 - Quốc lộ 1A 2.500 36.2 Ô phố J: - Đuờng rộng mét 700 - Đuờng rộng 12 mét 1.200 - Đường rộng 16 mét 1.400 36.3 Ô phố I: - Đuờng rộng 12 mét 1.200 - Đuờng rộng 16 mét 1.400 - Đuờng rộng 25 mét 1.500 - Quốc lộ 1A 2.500 36.4 Ô phố E: - Đuờng rộng 12 mét 1.200 - Đuờng rộng 25 mét 1.500 - Quốc lộ 1A 2.500 37 Khu dân cư An Bình Thạnh, phường Xuân Đài (giai đoạn 2, sau hoàn thành) 37.1 Ô phố F: Đường rộng 25 mét 500 1.500 VT2 VT3 VT4 88 STT Tên đường, đoạn đường Giá đất VT1 37.2 Ô phố D: Đường rộng 16 mét 37.3 Ô phố G: - Đường rộng 25 mét 1.500 - Đường rộng 16 mét (trước sân thể thao) 1.400 - Đường rộng 16 mét 1.400 - Đường rộng 12 mét 1.200 37.4 Ô phố H: - Đường rộng 20 mét (đất dịch vụ) 37.5 Ô phố K: - Đường rộng 16 mét 1.400 - Đường rộng 12 mét 1.200 37.6 Ô phố L: - Đường rộng 20 mét (đất dịch vụ) 38 Khu dân cư Sân khấu lộ thiên 38.1 Đường rộng 14 mét - Đường Hồng Bàng 1.500 - Đường Âu Cơ 1.500 - Đường Lạc Long Quân 1.500 38.2 Đường rộng 14 mét lại - Đường Mạc Đĩnh Chi (Khu E: từ lô E1 đến lô E14) 38.3 Đường rộng 16 mét - Đường Nguyễn Thị Minh Khai(Khu B: từ lô B1 đến lô B8, Khu D: từ lô D1 đến lô D5; 2.000 Khu F: từ lô F15 đến lô F19 khu E: từ lô E15 đến lô E17) 38 Dự án khu dân cư đường nội thị dọc bờ biển thị xã Sông Cầu (nay Phường Xuân Phú sau đầu tư hồn thành) 38.1 Ơ B3, B5, B6, B7, B8, B9: Các lô tiếp giáp đường rộng 25 mét 4.500 38.2 Ô B1, B2, B7, B8, A4, A5, A8: lô tiếp giáp đường rộng 20 mét 3.000 1.400 1.500 1.500 1.500 VT2 VT3 VT4 89 Giá đất STT Tên đường, đoạn đường 38.3 Ô B1, B2, B3, B4, A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9: lô tiếp giáp đường rộng 16 mét 38.4 Ô B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B9, B10: 2.000 lô tiếp giáp đường rộng 10 mét 39 Khu dân cư Phước Lý 39.1 Khu D, C, E, G: Các lô tiếp giáp đường Bê tông rộng mét 800 39.2 Khu A, B, C, D: Các lô tiếp giáp trục đường rộng 20 mét 1.200 39.3 Các lô tiếp giáp trục đường nội rộng mét 600 40 Khu dân cư phía Đơng sân thể thao thị xã Sông Cầu - Đường rộng 12 mét 1.500 - Đường rộng mét 1.200 41 Khu dân cư Phú Vĩnh, phường Xuân Đài - Đường rộng 10m, khu A (từ lô A1 đến lô A6) 400 - Đường rộng 10m, khu A (các lơ cịn lại) 400 - Đường rộng m 300 42 Khu dân cư Sở canh nông, phường Xuân Đài (sau đầu tư hoàn thành) - Đường rộng mét 43 Khu tái định cư quốc lộ 1, Chánh Nam Khoan Hậu, phường Xuân Đài - Đường (đường phía Tây), rộng 8m 600 Đường số 2, rộng 12m 450 - Đường số 01, số 11, rộng 8m đường số 10, rộng 12m 340 44 Khu tái định cư quốc lộ 1, Xóm Mới, khu phố An Thạnh, phường Xuân Đài - Đường N1, rộng 16m 560 - Đường D1, rộng 7,5m 420 VT1 1.200 300 VT2 VT3 VT4 90 STT Tên đường, đoạn đường Giá đất VT1 VT2 VT3 VT4 - Đường N2, rộng 10m đường D2, rộng 7,5m 45 Khu tái định cư quốc lộ 1, Xóm Cồn (đoạn từ Bắc đường Đài Loan - Việt Nam đến Lăng), phường Xuân Đài - Đường rộng 16m 400 - Đường rộng 12m 300 46 Khu tái định cư quốc lộ 1, Lệ Uyên Đông, phường Xuân Yên - Đường số 1, rộng 16m 600 - Đường số 2, rộng 16m 450 47 Đường Đoàn Thị Điểm - Đoạn từ giáp đường Phạm Văn Đồng đến giáp đường Võ Thị Sáu 2.000 1.200 700 400 - Đoạn từ giáp đường Phạm Văn Đồng đến giáp nhà ông Phạm Văn Cầu 1.800 1.000 600 400 310 ... tượng nghiên cứu - Giá đất thực tế thị trường giá đất theo quy định Nhà nước địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 2.1.2... định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn thị xã Sông Cầu, tiến hành thực đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên? ??... Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên; - Nghiên cứu đề xuất giải pháp phù hợp giá đất địa thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên 40 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.3.1