NGHIÊN cứu một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - BÙI ĐỨC HOÀNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nông Thu Huyền Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - 2015 i LỜI CẢM ƠN Trong năm học tập trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, nhiệt tình giảng dạy thầy trường nói chung khoa Tài ngun & Mơi trường nói riêng em trang bị kiến thức chuyên môn lối sống, tạo cho em hành trang vững sống sau Xuất phát từ lịng kính trọng lịng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nhuyên, ban chủ nhiệm khoa Tài ngun & Mơi trường tồn thể quý thầy cô giảng dạy, hướng dẫn em suốt trình học tập trường Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, cố gắng nỗ lực thân, em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Nông Thu Huyền - người trực tiếp hướng dẫn em thực đề tài tốt nghiệp Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Phịng Đại Xây dựng, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực đề tài Do trình độ có hạn cố gắng song khóa luận tốt nghiệp em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến bảo thầy giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 05 năm 2015 Sinh viên Bùi Đức Hoàng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng- thành phố Thái Nguyên năm 2014 36 Bảng 4.2: Biến động diện tích đất năm 2013 so với năm 2012 năm 2014 so với năm 2013 37 Bảng 4.3: Giá đất Nhà nước quy định phường Phan Đình Phùng từ năm 2012 đến năm 2014 39 Bảng 4.4: Giá đất nông nghiệp Nhà nước quy định phường Phan Đình Phùng từ năm 2012 đến năm 2014 40 Bảng 4.5: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2012 41 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2013 43 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2014 44 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 .45 Bảng 4.9: Đặc điểm giá đất số đất đoạn đường Minh Cầu phường Phan Đình Phùng năm 2014 .49 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Vị trí - Đường Hồng Văn Thụ .27 Hình 4.2: Vị trí - Đường Lương Ngọc Quyến 28 Hình 4.3: Vị trí - Đường Minh Cầu .28 Hình 4.4: Vị trí - Đường CMT8 29 Hình 4.5: Vị trí - Đường Phan Đình Phùng 29 Hình 4.6: Vị trí - Đường Bắc Nam 30 Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường loại đường phố địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2014) .47 Hình 4.8: Hình ảnh khu dân cư số xây dựngtại phường Phan Đình Phùng 51 Hình 4.9: Hình ảnh khu dân cư số 10 xây dựng phường Phan Đình Phùng 51 Hình 4.10: Hình ảnh khu thị Xương Rồng xây dựng phường Phan Đình Phùng 52 iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên đầy đủ Tên viết tắt BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CP Chính phủ HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định NQ Nghị QĐ Quyết định TT Thông tư 10 TTLT Thông tư liên tịch 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VT Vị trí 13 CMT8 Cách Mạng Tháng v MỤC LỤC Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài 1.2.2 Yêu cầu 1.3 Ý nghĩa đề tài .2 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất định giá đất 2.1.1 Khái quát chung giá đất 2.1.2 Khái quát định giá đất nguyên tắc định giá đất 12 2.1.3 Các phương pháp định giá đất .14 2.2 Cơ sở pháp lí 16 2.2.1 Căn xác định giá đất địa bàn 16 2.2.2 Các quy định áp dụng loại giá đất địa bàn .17 2.3 Định giá đất số nước giới 25 2.3.1 Thái Lan .25 2.3.2 Trung Quốc 25 2.3.3 Đức 25 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu .26 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 26 3.3 Nội dung nghiên cứu 26 3.3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên 26 vi 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .26 3.3.3 Thực trạng giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .26 3.3.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 26 3.3.5 Đề xuất giải pháp 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 27 3.4.3 Phương pháp chọn điểm điều tra 27 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 30 3.4.5 Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo 30 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .31 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng .31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .31 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32 4.1.3 Hiện trạng quản lý sử dụng đất địa bàn phường Phan Đình Phùng năm 2014 .34 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất phường Phan Đình Phùng- thành phố Thái Nguyên năm 2014 37 4.2 Giá đất quy định địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 38 4.2.1 Giá đất quy định phường Phan Đình Phùng 39 4.2.2 Giá đất nông nghiệp quy định phường Phan Đình Phùng 40 4.3 Thực trạng giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 41 4.3.1 Giá đất thực tế thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2012 .41 vii 4.3.2 Giá đất thực tế thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2013 .42 4.3.3 Giá đất thực tế thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2014 .43 4.3.4 So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 44 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011- 2013 .46 4.4.1 Yếu tố vị trí 46 4.4.2 Yếu tố tạo lợi nhuận đất 47 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng 48 4.4.4 Yếu tố đặc điểm đất 48 4.4.5 Yếu tố quy hoạch 50 4.5 Đề xuất số giải pháp 52 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết Luận 54 5.2 Kiến nghị 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hoá khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người không phân biệt giàu, nghèo giá đất Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành trình phát triển bước đầu mở rộng Quyền sử dụng đất loại hàng hoá quan trọng thị trường Vì giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn giá đất có vị trí đặc biệt thị trường bất động sản, thu hút quan tâm nhiều đối tượng Phan Đình Phùng phường trung tâm hành thành phố Thái Ngun, có mật độ dân cư đơng đúc nơi có sở hạ tầng tốt Trong phát triển thành phố, phường Phan Đình Phùng q trình thị hóa mạnh mẽ, dự án khu trung tâm hành tỉnh, khu đô thị xây dựng Giá đất khu vực dự án trình phát triển có nhiều biến động dẫn đến khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Từ thực tế nhận thức vai trò, tầm quan trọng vấn để, để góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá đất Được đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, hướng dẫn cô giáo: Th.S Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 Từ đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho địa phương thời gian tới 1.2.2 Yêu cầu - Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định giá đất cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế - Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Các giải pháp đưa phải có ý nghĩa thực tiễn phù hợp với địa phương 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học - Sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân - Nghiên cứu vấn đề tồn thực tiễn để tìm cho lý thuyết từ quay trở lại áp dụng cho thực tiễn 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí cơng tác xác định giá đất để từ có định hướng quản lí đất đai ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu thực tế 50 Bảng số liệu thể người mua quan tâm diện tích hình thể đất Các mẫu điều tra VT1 có diện tích tương đương Mẫu VT1IIIa có hình thể hình chữ nhật mặt tiền lớn 5m nên có giá 46 triệu đồng/m2 Mẫu VT1IIIb VT1IIIc có độ rộng mặt tiền nhỏ mẫu VT1IIIa nên có giá thấp Hai mẫu VT2IIIa VT2IIIc có diện tích tương đương mẫu VT2IIIa có hình thể hình chữ nhật có giá lớn mẫu VT2IIIc có hình thể hình chữ L 4.4.5 Yếu tố quy hoạch Sau dự án quy hoạch hồn thành phường Phan Đình Phùng thành trung tâm hành thành phố với sở hạ tầng đại thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nơi Các dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới, quan hành Đây nguyên nhân khiến năm gần đây, nhu cầu người dân mua đất tăng cao Đặc biệt đoạn đường Phan Đình Phùng, Minh Cầu Bắc Nam, người dân muốn mua đất với nhiều mục đích khác để ở, để đầu tư kinh doanh tranh thủ giá đất chưa tăng cao mua đất để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời Điều khiến cho giá đất đoạn đường có xu hướng tăng cao năm qua Hiện dự án tiếp tục thi công tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thông kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng, kinh tế nơi ngày phát triển khu vực trung tâm phường đoạn đường Hoàng Văn Thụ, Minh cầu nên giá đất khu vực cao Sau hình ảnh số quan, khu đô thị xây dựng đưa vào sử dụng đoạn đường Phan Đình Phùng phường Phan Đình Phùng: 51 Hình 4.8: Hình ảnh khu dân cư số xây dựng phường Phan Đình Phùng Hình 4.9: Hình ảnh khu dân cư số 10 xây dựng phường Phan Đình Phùng 52 Hình 4.10: Hình ảnh khu thị Xương Rồng xây dựng phường Phan Đình Phùng Bên cạnh yếu tố điển hình tác động đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng nêu chi tiết, yếu tố khác tác động tới giá đất như: yếu tố pháp lý đất, tâm lý người mua Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất chưa nhiều Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 4.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu thực tế cho thấy phường Phan Đình Phùng có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh 53 tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu,Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất chuyển nhượng đất trái phép, đồng thời thu hút vốn đầu tư nhân dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Đặc biệt phải có giải pháp để giá đất Nhà nước đưa cần sát với giá thị trường Trước tiên, cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt cơng tác quản lý sử dụng đất đai địa phương Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới điểm giao dịch bất động sản nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin trình mua bán, trao đổi 54 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết Luận Từ kết nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyêntỉnh Thái Ngun giai đoạn 2012- 2014”, tơi có số kết luận sau: Cùng với xu hướng phát triển chung thành phố, q trình thị hóa diễn địa bàn phường Phan Đình Phùng mạnh mẽ, khu đô thị xây dựng phát triển, giàu nguồn nhân lực Phường Phan Đình Phùng có nhiều tiềm phát triển nhiều mặt kinh tế - xã hội tương lai Giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên nhìn chung thấp khoảng 1,6 đến 2,95 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường Giá đất thị trường cao khu vực đường Hoàng Văn Thụ Lương Ngọc Quyến với giá trung bình thị trường cao năm 2014 70.000.000 đồng/m2 50.000.000 đồng/m2.Giá đất thị trường thấp khu vực đoạn đường Bắc Nam đạt cao 17.000.000 đồng/m2 Giá đất thị trường vị trí khu vực địa bàn thành phố có chênh lệch tương đối lớn Mức chênh lệch vị trí giá đất thị trường tương đối lớn Giữa vị trí chênh lệch từ 6,80 - 11,1 lần Giá đất thực tế thị trường vị trí ln có giá cao nhất, cao đường Hồng Văn Thụ với giá 70.000.000 đồng/m2 (VT1) Điều cho thấy nhu cầu người dân mua đất vị trí với mục đích để kết hợp với sản xuất kinh doanh cao nhiều so với vị trí cịn lại Giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng chịu ảnh hưởng yếu tố: vị trí, khả sinh lợi, sở hạ tầng, đặc điểm đất, yếu tố quy hoạch yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá đất 2.1.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1.3.1 Địa tơ Địa tơ phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Chủ nghĩa tư có loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xố bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, xong thuộc sở hữu nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Ðịa tô chênh lệch I địa tơ chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ - Ðịa tơ chênh lệch II địa tô chênh lệch thu thâm canh Ngồi cịn có địa tơ tuyệt đối, phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tơ đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tơ tăng lên khơng phải tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.[7] 2.1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng giảm, địa tơ vận động cách độc lập với giá đất 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thơng tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010) Thơng tư 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 10 UBND phường Phan Đình Phùng- thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên (2012) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2012 57 11 UBND phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên (2013) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2013 12 UBND phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên (2014) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2014 13 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên việc Ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 14 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên việc Ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên việc Ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 58 PHỤ LỤC 1: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG TP.THÁI NGUYÊN- T.THÁI NGUYÊN ( Ý kiến người dân địa bàn nghiên cứu) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi: ……………… Địa chỉ:…………………………………………………………………… Nghề nghiệp: □ CB, công nhân viên chức□ Lao động tự □ Bn bán, kinh doanh□ Nghề khác:…… …………… Trình độ văn hóa: Thu nhập bình qn: ……………………… triệu đồng/năm II THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Địa đất: Diện tích đất: m2Loại đất: Số thửa:……… Tờ BĐ số:… …… Kích thước: Mặt tiền: ……….…m,Chiều sâu: …….… m Hình thể đất: □ Hình chữ nhật □ Hình vng □ Hình thang xi □ Hình thang ngược □ Hình đa giác □ Hình bình hành □ Hình chữ L □ Hình khác Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa phường thành phố cung cấp thơng tin) - Loại đường phố:………………………… - Vị trí:……………………………………… Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có đất điều tra: Điện □ Tốt □ Trung bình □ Kém Nước □ Tốt □ Trung bình □ Kém Đường giao thơng □ Tốt □ Trung bình □ Kém 59 Thơng tin liên lạc □ Tốt □ Trung bình □ Kém Anh ninh □ Tốt □ Trung bình □ Kém Mơi trường □ Tốt □ Trung bình □ Kém Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng xác nhận quyền □ (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền □ - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy □ chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất □ Trong khu vực có đất nhà ơng/bà có cơng trình, dự án đầu tư xây dựng nào? Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Vì sao? □ Có □ Khơng Lý do: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? □ Đồng ý □ Không đồng ý Lý do: Ơng/bà có hưởng sách Nhà nước mua th đất khơng?(ví dụ: vay vốn ngân hang có hỗ trợ Nhà nước lãi suất, sách miễn giảm tiền sử dụng đất…) tách ảnh hưởng địa tô đến giá đất để xem xét giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận bán Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi xuất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lại mang lại lợi nhuận cao Người bán đất vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng yếu tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất ngân hàng nhau, không kể nông thôn hay thành thị Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp.[7] 2.1.1.3.3 Quan hệ cung - cầu Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hóa thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp người tiêu dùng cạnh tranh hàng hóa có tính chất (2) Những hàng hóa có tính chất tự điều chỉnh lượng cung theo biến động giá Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai, khác loại hàng hóa thơng thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên tính cố định vị trí địa lý, khơng sinh sơi tính cá biệt, nên tính độc chiếm giá tương đối mạnh, cung cầu PHỤ LỤC Bảng tổng hợp thông tin điều tra Diện STT Mẫu tích Hình thể (m2) Số TBĐ Độ Mặt sâu tiền (m) (m) Gtt (nghìn đồng/m²) Gqđ (nghìn đồng/m²) 2011 2012 2013 2011 2012 2013 VT1Ia 80 HCN 16 28500 28500 28500 57000 65000 70000 VT1b 50 HCN 4,5 11,1 28500 28500 28500 55000 64000 68000 VT1Ic 45 HCN 10 4,5 28500 28500 28500 59000 66000 72000 VT2Ia 120 HCN 130 12 14250 14250 14250 32000 34000 34000 VT2Ib 164 Khác 122 10,3 16 14250 14250 14250 33000 36000 36000 VT2Ic 80 HCN 15 4 20 14250 14250 14250 32500 35000 VT3Ia 190 Khác 143 12 15,8 7120 7120 7120 14000 15000 15000 VT3Ib 100 HCN 145 7 14,3 7120 7120 7120 15000 16000 16000 VT3Ic 75 HCN 164 15 7120 7120 7120 14500 17000 17000 10 VT4Ia 240 Đa giác 172 16 16 3560 3560 3560 7000 7000 7500 11 VT4Ib 120 HCN 132 10 11,5 3560 3560 3560 7600 7600 8500 12 VT4Ic 80 HCN 27 5 16 3560 3560 3560 7300 7300 8000 13 VT1IIa 80 HCN 32 16 20 17000 17000 17000 42500 45000 50000 14 VT1IIb 63 HCN 19 16 3,5 18 17000 17000 17000 42000 44000 49000 35000 15 VT1IIc 76,5 HCN 13 16 4,5 17 17000 17000 17000 43000 46000 51000 16 VT2IIa 104 Thang xuôi 46 17 16 8500 8500 8500 18500 21000 23000 17 VT2IIb 144 Vuông 137 17 12 12 8500 8500 8500 17000 19000 21000 18 VT2IIc 104 Thang xuôi 48 17 16 8500 8500 8500 17800 20000 22000 19 VT3IIa 128 Đa giác 54 19 10 12 4250 4250 4250 8000 11000 11000 20 VT3IIb 154 Đa giác 52 19 12 11 4250 4250 4250 6000 9000 9000 21 VT3IIc 100 HCN 73 19 20 4250 4250 4250 7000 10000 10000 22 VT4IIa 84 HCN 32 20 12 2125 2125 2125 4500 4500 4500 23 VT4IIb 282 Khác 42 20 12 18 2125 2125 2125 4500 4500 4500 24 VT4IIc 100 HCN 33 20 20 2125 2125 2125 4500 4500 4500 25 VT1IIIa 70 HCN 112 36 17,5 14000 14000 14000 40000 40000 42000 26 VT1IIIb 64 HCN 164 48 16 14000 14000 14000 39000 41000 45000 27 VT1IIIc 75 HCN 54 36 15 14000 14000 14000 38000 4000 46000 28 VT2IIIa 72 HCN 132 40 4,5 16 7000 7000 7000 17000 18000 18000 29 VT2IIIb 66,5 HCN 72 35 13,3 7000 7000 7000 15000 16000 16000 30 VT2IIIc 77,55 Chữ L 76 31 4,7 16,5 7000 7000 7000 13000 14000 14000 31 VT3IIIa 96 HCN 72 36 13 3500 3500 3500 6000 7000 8000 32 VT3IIIb 82,93 HCN 112 45 5,35 15,5 3500 3500 3500 7000 7000 8000 33 VT3IIIc 99 HCN 40 36 5,5 18 3500 3500 3500 6000 7000 8000 34 VT4IIIa 72,5 HCN 73 36 14,5 1750 1750 1750 4000 4600 5200 35 VT4IIIb 174 Khác 62 40 12 14,5 1750 1750 1750 3900 4500 5000 36 VT4IIIc 96,38 HCN 135 45 6,1 15,8 1750 1750 1750 3800 4400 4800 37 VT1IVa 80 HCN 25 38 20 15000 15000 15000 32000 34000 38000 38 VT1IVb 100 HCN 44 56 20 15000 15000 15000 32000 34000 38000 39 VI1IVc 110 Khác 32 56 20 15000 15000 15000 32000 34000 38000 40 VT2IVa 256 HCN 47 54 15 14,5 5000 5000 5000 8000 11000 13000 41 VT2IVb 75 HCN 28 56 15 5000 5000 5000 7000 9000 11000 42 VT2IVc 100 HCN 43 54 20 5000 5000 5000 8000 10000 12000 43 VT3IVa 75 HCN 51 15 3500 3500 3500 4970 6000 9000 44 VT3IVb 420 Khác 62 54 20 18 3500 3500 3500 4970 6000 7000 45 VT3IVc 86 HCN 72 55 4,,5 18 3500 3500 3500 4970 6000 8000 46 VT4IVa 150 HCN 78 55 15 10 2875 2875 2875 4312 4500 5000 47 VT4IVb 75 HCN 70 56 15 2875 2875 2875 4312 4400 4900 48 VT4IVc 182 Khác 66 54 13 14 2875 2875 2875 4312 4600 5100 49 VT1Va 80 HCN 39 60 20 12000 12000 12000 23000 26000 28000 50 VT1Vb 100 HCN 37 59 20 12000 12000 12000 24000 27000 29000 51 VT1Vc 80 HCN 42 59 20 12000 12000 12000 22000 25000 27000 52 VT2Va 360 Khác 66 60 15 21 6000 6000 6000 10500 11000 13000 53 VT2Vb 160 Khác 126 60 10 14,9 6000 6000 6000 11000 12000 14000 54 VT2Vc 128 Khác 115 60 10 11 6000 6000 6000 10000 10000 12000 42 55 VT3Va 260 Khác 92 60 15 14 3000 3000 3000 4600 6500 6500 56 VT3Vb 120 HCN 73 60 10 12 3000 3000 3000 5000 7000 7000 57 VT3Vc 100 HCN 132 62 20 3000 3000 3000 4000 6000 6000 58 VT4Va 90 Thang ngược 29 60 20 1500 1500 1500 3000 3000 3000 59 VT4Vb 189 Khác 73 60 14 16 1500 1500 1500 4000 4000 4000 60 VT4Vc 80 HCN 61 1500 1500 1500 3000 3000 3000 61 VTVIa 80 HCN 14 65 20 9000 9000 9000 15000 15000 17000 62 VT1VIb 75 HCN 19 64 15 9000 9000 9000 15000 15000 17000 63 VT1VIc 60 HCN 92 67 12 3400 3400 3400 7200 8000 8000 64 VT2VIa 90 HCN 47 66 10 3400 3400 3400 7000 7000 7000 65 VT2VIb 120 Khác 77 68 20 1700 1700 1700 3900 4000 4000 66 VT2VIc 230 Khác 153 68 10 21 1700 1700 1700 3900 4000 4000 67 VT3VIa 80 HCN 66 70 20 1000 1000 1000 2500 2500 2500 68 VT3VIb 90 Hình thang xi 43 69 19 1000 1000 1000 2500 2500 2500 173 20 ... 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 3.3.3 Thực trạng giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014. .. phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .26 3.3.3 Thực trạng giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .26 3.3.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng. .. phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .26 3.3.3 Thực trạng giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .26 3.3.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng