Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận nam từ liêm,thành phố hà nội (Tóm tắt trích đoạn)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ TỐNG THỊ OANH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Trần Văn Tuấn Hà Nội - 2016 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Văn Tuấn trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Trong thời gian nghiên cứu nhƣ thời gian hoàn thành luận văn, nhận đƣợc bảo tận tình thầy cô khoa Địa Lý môn Địa chính, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô cho kiến thức tảng kiến thức chuyên môn để hoàn thành luận văn nhƣ công việc sau Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Nam TừLiêm giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin cảm ơn đồng nghiệp, bạn học, quan gia đình tạo điều kiện thuận lợicho suốt trình học tập nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Tống Thị Oanh DANH MỤC BẢNG Tên bảng STT Trang Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 54 Bảng 2.2 Hiện trạng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2015 55 Bảng 2.3 Thống kê loại GCN QSD đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân 63 Bảng 2.4 Hiện trạng hệ thống hồ sơ địa 64 Bảng 2.5: Giá đất đƣờng phố Nhóm I 67 Bảng 2.6: Giá đất đƣờng phố Nhóm II 71 Bảng 2.7: Giá đất đƣờng phố Nhóm III 73 Bảng 2.8: Giá đất đƣờng phố Nhóm IV 77 10 11 12 Bảng 2.9: Ảnh hƣởng yếu tố vị trí đến giá đất chuyển nhƣợng trung bình nhóm đƣờng phố Bảng 2.10: Giá đất thực tế đƣờng Mễ Trì Thƣợng năm 2016 Bảng 2.11: Giá đất điều tra đƣờng Hồ Tùng Mậu (đoạn thuộc quận Nam Từ Liêm) năm 2016 Bảng 2.12: Giá đất thực tế đƣờng Phƣơng Canh năm 2016 88 90 92 94 DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Nam Từ Liêm 44 Hình 2.2 Biểu đồ ảnh hƣởng yếu tố vị trí đến giá đất chuyển nhƣợng trung bình nhóm đƣờng, phố 89 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp NN Nhà nƣớc TT Thị trƣờng UBND Ủy ban nhân dân TTBĐS Thị trƣờng bất động sản VT Vị trí NSNN Ngân sách nhà nƣớc MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 13 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 13 1.1.1 Giá đất 13 1.1.1.1 Khái niệm giá đất 13 1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 14 1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 17 1.1.1.4 Vai trò quản lý nhà nƣớc giá đất 23 1.1.2 Định giá đất 24 1.1.2.1 Khái niệm định giá đất 24 1.1.2.2 Vai trò định giá đất 25 1.1.2.3 Các nguyên tắc định giá đất 26 1.1.2.4 Các phƣơng pháp định giá đất 29 1.2 Cơ sở pháp lý giá đất định giá đất .Error! Bookmark not defined 1.2.1 Quá trình hình thành sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đấtError! Bookmark not defin 1.2.1.1 Luật đất đai 1993 Error! Bookmark not defined 1.2.1.2 Luật đất đai năm 2003 Error! Bookmark not defined 1.2.1.3 Luật đất đai 2013 Error! Bookmark not defined 1.2.2 Cơ sở pháp lý hành giá đất định giá đất Error! Bookmark not defined 1.3 Quản lý nhà nƣớc giá đất định giá đất số nƣớc giới Error! Bookmark not defined 1.3.1 Định giá đất Trung Quốc Error! Bookmark not defined 1.3.2 Định giá đất Singapore Error! Bookmark not defined 1.3.3 Định giá đất Thụy Điển .Error! Bookmark not defined 1.3.4 Định giá đất Austraylia Error! Bookmark not defined 1.3.5 Nhận xét chung công tác định giá đất nƣớc giớiError! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .Error! Bookmark not defined 2.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.1 Vị trí địa lý .Error! Bookmark not defined 2.1.2 Điều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined 2.1.2.1 Đặc điểm địa hình Error! Bookmark not defined 2.1.2.2 Khí hậu Error! Bookmark not defined 2.1.2.3 Thủy văn .Error! Bookmark not defined 2.1.2.4 Giao thông .Error! Bookmark not defined 2.1.2.5 Tài nguyên đất .Error! Bookmark not defined 2.1.2.6 Tài nguyên nƣớc Error! Bookmark not defined 2.1.2.7 Tài nguyên khoảng sản Error! Bookmark not defined 2.1.2.8 Thực trạng môi trƣờng Error! Bookmark not defined 2.1.3 Thực trạng kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.3.1 Tăng trƣởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.3.2 Thực trạng phát triển khu vực kinh tế Error! Bookmark not defined 2.1.4 Thực trạng xã hội .Error! Bookmark not defined 2.1.4.2 Công tác Giáo dục đào tạo Error! Bookmark not defined 2.1.4.3 Công tác Y tế - Dân số KHHGĐ Error! Bookmark not defined 2.1.4.4 Công tác an sinhxã hội Error! Bookmark not defined 2.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai địa bàn quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 tình hình biến động diện tích đất đaiError! Bookmark not defined 2.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 Error! Bookmark not defined 2.2.1.2 Tình hình biến động diện tích đất đai Error! Bookmark not defined 2.2.2.2 Đăng ký cấp giấy CNQSD đất Error! Bookmark not defined 2.2.2.3 Hiện trạng hồ sơ địa Error! Bookmark not defined 2.2.2.4 Quy hoạch sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.2.5 Tình hình tranh chấp đất đai Error! Bookmark not defined 2.2.2.6 Hiện trạng sở liệu quản lý đất đai Error! Bookmark not defined 2.3 Thực trạng giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm Error! Bookmark not defined 2.3.1 Các văn pháp quy giá đất áp dụng địa bàn quận Nam Từ LiêmError! Bookmark not define 2.3.1.1 Luật đất đai văn hƣớng dẫn thi hành Luật Trung ƣơng Error! Bookmark not defined 2.3.2.2 Các văn hƣớng dẫn thi hành Luật Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.3.2 Giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm Error! Bookmark not defined 2.3.2.1 Giá đất đƣờng, phố Nhóm I Error! Bookmark not defined 2.3.2.2 Giá đất đƣờng, phố Nhóm II .Error! Bookmark not defined 2.3.2.3 Giá đất đƣờng, phố Nhóm III Error! Bookmark not defined 2.3.2.4 Giá đất đƣờng, phố Nhóm IV Error! Bookmark not defined 2.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm Error! Bookmark not defined 2.4.1 Cung cầu nhà đất .Error! Bookmark not defined 2.4.2 Ảnh hƣởng yếu tố thông thƣờng đến giá đất địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defi 2.4.3 Ảnh hƣởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined 2.4.4 Ảnh hƣởng yếu tố cá biệt đến giá đất địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined 2.4.5 Ảnh hƣởng yếu tố khác đến giá đất địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VÀ BÌNH ỔN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM Error! Bookmark not defined 3.1 Đánh giá khái quát công tác quản lý đất đai định giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội .Error! Bookmark not defined 3.2 Các giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 30 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia Khi xã hội ngày phát triển kinh tế ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngƣời ngày lớn giá trị mà đất đai mang lại ngày cao đất đai ngày trở nên có giá trị Trong trình công nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nƣớc giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế Luật đất đai 1993 xác định đất có giá: “Nhà nƣớc xác định giá loại đất để tính thuể chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thƣờng thiệt hại đất thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian” (Điều 12) Đây dấu mốc quan trọng đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trƣờng bất động sản Luật đất đai 2003 kế thừa phát triển quy định Luật đất đai 1993 giá đất dành mục quy định riêng tài giá đất (mục 6) mục quy định quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản (mục 7) với quy định cụ thể Nguồn thu ngân sách nhà nƣớc đất đai (Điều 54); Giá đất đƣợc hình thành trƣờng hợp (Điều 55); Giá đất nhà nƣớc (Điều 56) vv Giá đất thƣớc đo kinh tế đất, phản ánh giá đất thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trƣờng bất động sản định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ cung – cầu Mặt khác, giúp nhà nƣớc đƣa định quan trọng việc quản lý đất đai thị trƣờng bất động sản nghiệp, nông nghiệp hay thƣơng mại - dịch vụ * Đặc điểm mặt đất dƣới lòng đất (độ phì đất, tính chất vật lý tầng đất mặt, vv ): Mức độ ảnh hƣởng yếu tố nói đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dầy tính chất thổ nhƣỡng lớp đất bề mặt có ảnh hƣớng lớn đến giá trị đất đất đƣợc sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhƣng ảnh hƣởng đất đƣợc sử dụng vào mục đích xây dựng - loại công liên quan nhiều đến tính chất học lớp đất mặt * Kiến trúc công trình gắn liền với đất đất có nhà công trình xây dựng (sau gọi chung bất động sản): Kiến trúc bất động sản ảnh hƣởng trực tiếp tới giá trị bất động sản Nếu bất động sản có vị trí nhƣ nhau, chi phí đầu tƣ xây dựng nhƣ nhƣng bất động sản có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu thị trƣờng giá trị cao ngƣợc lại * Yếu tố tự nhiên, môi trƣờng: - Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hƣởng thiên nhiên đến giá bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý Đối với thành phố ven biển bất động sản nhà có mặt tiền hƣớng biển thƣờng có giá trị lớn so với bất động sản tƣơng tự nhƣng mặt tiền hƣớng ngƣợc với hƣớng biển - Về yếu tố môi trƣờng: yếu tố môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá bất động sản bao gồm: nƣớc sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất, bất động sản yếu tố nêu ngày lớn khu vực đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế  Yếu tố kinh tế * Khả cho sinh lợi: Đặt bối cảnh công đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đất có khả cho sinh lợi lớn với thời gian sinh lợi dài giá đất đất cao ngƣợc lại Các tiêu chí để đánh giá khả sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm giai đoạn mức thu nhập lần (tính theo đơn vị diện tích đất m² ha); thời gian kinh doanh có hiệu (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m² ha) * Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống ngƣời: Hiệu phục vụ sản xuất, kinh doanh công trình phụ trợ gắn liền với đất tích hữu ích tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống ngƣời gắn liền với với công trình gắn liền với đất nhƣ hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa phận cấu thành giá trị bất động sản nhƣng vừa yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá bất động sản * Các công trình kết cấu hạ tầng bên đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị đất nhƣng quy mô, chất lƣợng công trình kết cấu hạ tầng bên đất ảnh hƣởng lớn đến giá đất lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên đất có quy mô hợp lý, chất lƣợng tốt làm gia tăng giá trị đất lân cận ngƣợc lại  Yếu tố pháp lý Các yếu tố pháp lý gắn với đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý việc sử dụng đất; hạn chế thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn với đất: * Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công đất đƣợc xác định sở quy hoạch sử dụng đất Cùng quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhƣng loại đất khác nhau, mục đích hay công đƣợc phép sử dụng khác giá đất khác Trong yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất tính pháp lý đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất yếu tố ảnh hƣởng lớn đến giá đất * Tính pháp lý việc sử dụng đất: Tính pháp lý việc sử dụng đất có nội hàm bao gồm yếu tố: tính pháp lý quyền sử dụng đất, tính pháp lý trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý trạng công trình) - Căn để xem xét tính pháp lý việc sử dụng đất giấy tờ pháp lý sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình gắn liền với đất - Căn để xem xét tính pháp lý trạng sử dụng đất mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất - Căn để xem xét tính pháp lý trạng công trình xây dựng gắn liền với đất quy hoạch xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, quy định pháp luật xây dựng Các yếu tố nêu không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị đất bất động sản nhƣng ảnh hƣởng lớn đến giá đất giá bất động sản * Những hạn chế thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn với đất: Những hạn chế thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn với đất đƣợc thể trƣờng hợp sau: - Thửa đất, bất động sản thời gian cho thuê, chấp, góp vốn tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Các quyền địa dịch ngƣời sử dụng đất liền kề theo quy định pháp luật - Các ràng buộc ngƣời để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật  Yếu tố tâm lý môi trường Các yếu tố tâm lý, môi trƣờng thƣờng gắn với đất, bao gồm: - Tâm lý ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời mua bất động sản đất, bất động sản (phong thủy), với ngƣời sử dụng đất, bất động sản (tâm linh) - Các điều kiện môi trƣờng sống (đối với đất ở, nhà nhà ở) nhƣ: không khí, nƣớc, tiếng ồn, v.v.v b, Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường  Yếu tố cung bất động sản thị trường * Nguồn cung đất: tiêu chí để xác định nguồn cung đất, bất động sản diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chƣa có công trình xây dựng, đất chƣa sử dụng Những địa phƣơng, khu vực không đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chƣa có công trình xây dựng giá đất bình quân địa phƣơng, khu vực thƣờng cao so với phƣờng, khu vực quỹ đất nhiều * Nguồn cung bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung bất động sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhƣng chƣa chuyển nhƣợng cho thuê khu đô thị, khu dân cƣ, khu công nghiệp, khu kinh tế Khi nguồn cung đất, bất động sản tăng lên cầu không đổi giá đất, giá bất động sản giảm ngƣợc lại  Yếu tố cầu bất động sản thị trường Cầu bất động sản thị trƣờng đƣợc hiểu cầu có khả toán giao dịch phát sinh Cầu bất động sản thị trƣờng bao gồm cầu đất cầu bất động sản Chúng đƣợc xác định tiêu chí sau: * Cầu đất: Tiêu chí để xác định cầu đất gồm nhu cầu đất cho dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế đất làm mặt sản xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà nông thôn * Cầu nhà công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu nhà ở, công trình xây dựng nhu cầu nhà ngƣời dân, nhu cầu mặt sản xuất, kinh doanh phục vụ công nghiệp hóa, đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kinh tế  Yếu tố cung - cầu bất động sản thị trường: Yếu tố cung - cầu tác động đến giá đất không quan hệ cung - cầu cân đối chúng đạt mức cân mà tác động quan hệ cung – cầu diễn suốt chu kỳ vận động thị trƣờng Trong đó, giá đất chịu ảnh hƣớng lớn quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh cân đối chịu ảnh hƣởng thấp quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân c, Nhóm yếu tố liên quan đến nhà nước pháp luật Sự thay đổi thể chế nhà nƣớc kéo theo thay đổi đƣờng lối, sách, pháp luật quốc gia nói chung Mặc dù giá trị tài sản nhận đƣợc từ quyền tài sản pháp luật qui định, nhƣng thay đổi đƣờng lối, sách Nhà nƣớc tác động đến hoạt động thị trƣờng bất động sản nói chung hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, thay đổi làm tăng giảm nhu cầu đất, nhà Sự tác động theo chiều hƣớng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn chế tuỳ thuộc sách Nhà nƣớc Hay nói cách khác tuỳ thuộc vào ý đồ trị mức độ kiểm soát Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Ở nƣớc ta, sách tác động trực tiếp đến đất giá bất động sản bao gồm: - Chính sách tài áp dụng ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ngƣời đƣợc nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Chính sách tín dụng hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản; - Chính sách đầu tƣ vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp; - Các sách thuế bất động sản (Nguồn: Cục Quản lý Nhà – Bộ Xây dựng) 1.1.1.4 Vai trò quản lý nhà nước giá đất Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào cần thiết, tính hữu dụng, sức mua hàng hóa đó, khả sinh lời, ý muốn chủ quan ngƣời Giá trị bất động sản đƣợc tạo tác động yếu tố: - Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nƣớc, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhƣỡng - Ý tƣởng chuẩn mực xã hội; - Sự biến động dân số, thay đổi quy mô gia đình, phân bố tự nhiên nhóm xã hội; - Hoạt động xu hƣớng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động tiền lƣơng, lƣợng tiền tín dụng - Sự quản lý điều tiết Nhà nƣớc: sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, sách môi trƣờng; Trong vai trò Nhà nƣớc có ý nghĩa quan trọng, thể phƣơng diện sau: (1) Nhà nƣớc điều tiết giá thông qua sách kinh tế vĩ mô Giá đất không phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ: Định hƣớng phát triển kinh tế quốc dân; xu hƣớng đổi cấu sản xuất kết cấu hạ tầng; hình thành trung tâm công nghiệp, thƣơng mại du lịch (2) Nhà nƣớc điều tiết giá thông qua công cụ quản lý Trong thị trƣờng nhà đất, giá không phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà phụ thuộc vào xu hƣớng phát triển Nhà nƣớc thông qua chế, sách, chủ trƣơng để quản lý điều tiết mạnh mẽ có hiệu thị trƣờng nhà đất Mặt khác, Nhà nƣớc can thiệp sâu vào giá đất việc định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng (3) Nhà nƣớc thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích cộng đồng: việc tổ chức xác định đắn giá đất có ý nghĩa quan trọng Qua đó, sách biện pháp Nhà nƣớc điều tiết lợi ích tầng lớp nhân dân, đảm bảo công xã hội khuyến khích sử dụng đất đƣa lại hiệu kinh tế cao phát triển bền vững 1.1.2 Định giá đất 1.1.2.1 Khái niệm định giá đất Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch kế hoạch Nhà nƣớc cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Định giá đất bốn quyền định đoạt đất Nhà nƣớc (Theo điều Luật đất đai 2003) công cụ quan trọng việc thiết lập chế quản lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, hợp đồng thoả thuận ngƣời quản lý ngƣời sử dụng Trên sở giao đất có thu tiền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, chấp, thừa kế, cho thuê Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích toàn xã hội, tổ chức thống công trình xây dựng sở hạ tầng phát triển đất từ theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ phát triển kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công việc thực nghĩa vụ tài liên quan tới đất ngƣời quản lý ngƣời sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất với Đồng thời đất tài sản, định giá đất giống nhƣ việc định giá tài sản thông thƣờng, bên cạnh đất tài sản đặc biệt, giá đất yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, bị tác động yếu tố tâm lý xã hội Nhƣ nêu định giá ƣớc tính giá trị, với định giá đất khó tính đúng, tính đủ nhƣ định giá tài sản thông thƣờng khác Nhƣ vậy, định giá đất đƣợc hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định 1.1.2.2 Vai trò định giá đất Định giá gắn với tài sản cụ thể thời điểm xác định Không thể định giá vật không đƣợc xác định không gian, nhƣ định giá tài sản mà kết với thời điểm thời gian Một tài sản xác định thị trƣờng thời điểm xác định điều kiện cần đủ để ngƣời định giá tiến hành công việc định giá Tuy định giá tài sản có chung mục tiêu, xác định giá tài sản có thị trƣờng, nhƣng điều mà ngƣời định giá quan tâm trƣớc tiến hành định giá giá tài sản cần đƣợc xác định loại giá trị (giá trị thị trƣờng, giá trị chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng) nhằm phục vụ cho mục đích (để Nhà nƣớc làm tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, để tính tiền Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại đất Nhà nƣớc thu hồi đất hay làm sở cho ngƣời sử dụng đất giao dịch dân nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng đất, chấp, cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất ) Định giá đất đóng vai trò quan trọng kinh tế, thông qua kết định giá giúp cho Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất có định đắn quản lý, kinh doanh giao dịch dân khác: Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi chuyển nhƣợng đất, góp phần ổn định thị trƣờng đất Cơ sở cho số sách quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê, chấp, cầm cố Cơ sở để đền bù đất Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản thu hồi Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Định giá đất đóng góp vào việc đảm bảo công xã hội đặc biệt giải tranh chấp đất, xây dựng thực luật pháp đất 1.1.2.3 Các nguyên tắc định giá đất Các nguyên tắc định giá bất động sản trƣớc hết đƣợc hiểu nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế có ảnh hƣởng trực tiếp đến quan niệm đại giá thị trƣờng Dƣới số nguyên tắc định giá đất (bất động sản) mà hầu hết nƣớc giới áp dụng định định giá đất (bất động sản): (1) Nguyên tắc sử dụng hiệu (hay gọi nguyên tắc sử dụng tối ưu) Một bất động sản đƣợc đánh giá sử dụng tối ƣu thời điểm định giá sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn cho giá trị thu nhập ròng khoảng thời gian xác định tƣơng lai lớn − Sử dụng tối ƣu loại sử dụng hợp pháp mang tính khả thi − Sử dụng tối ƣu loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao toàn bất động sản − Thời gian kéo dài sử dụng tối ƣu phải đƣợc nhà đầu tƣ kết phân tích đánh giá thị trƣờng, dự báo chấp nhận − Một sử dụng đem lại thu nhập tức thời cao nhƣng giai đoạn ngắn không đƣợc xem sử dụng tối ƣu sử dụng có thu nhập thấp nhƣng nguồn thu nhập lâu dài lại đƣợc xem sử dụng tối ƣu − Khoảng thời gian để tồn sử dụng tối ƣu kéo dài phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tƣ, ngƣời định giá (hoặc nhà đầu tƣ) kết phân tích thị trƣờng kinh nghiệm thân, dự báo đƣợc gần sát với khoảng thời gian kết định giá nhƣ kết đầu tƣ theo dự kiến Khoảng thời gian năm, 5, 15, 20 năm vv (2) Nguyên tắc thay Thay định giá bất động sản đƣợc hiểu, áp đặt mặt giá trị bất động sản chủ thể với giá bán bất động sản so sánh vùng giá trị, với điều kiện bất động sản so sánh đƣợc bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản chủ thể (3) Nguyên tắc cung cầu Cầu thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu số lƣợng bất động sản (gồm đất đai tài sản gắn liền với đất) thời điểm xác định mà ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán Cung thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu số lƣợng diện tích đất diện tích nhà gắn liền đất khối lƣợng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đƣa trao đổi thị trƣờng thời điểm xác định với mức giá đƣợc thị trƣờng chấp nhận Nội dung nguyên tắc cung - cầu cho rằng: Giá thị trƣờng đƣợc xác định tƣơng tác cung cầu Khi lƣợng cung tăng lên mà lƣợng cầu không tăng giảm giá thị trƣờng giảm, lƣợng cung giảm mà lƣợng cầu không giảm tăng giá thị trƣờng tăng lên; lƣợng cung lƣợng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngƣợc lại (4) Nguyên tắc cân Cân thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu, đầu tƣ hợp lý yếu tố ảnh hƣởng tới giá thị trƣờng bất động sản bất động sản khu vực, vùng xác định, để giá trị thu đƣợc từ chúng đạt tới mức cao Nguyên tắc cho giá thị trƣờng tối đa đạt đƣợc yếu tố tạo bất động sản đạt tới trạng thái cân Nguyên tắc cân giá thị trƣờng tối đa bất động sản đạt tới quĩ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đƣợc sử dụng hợp lý Nguyên tắc cân áp dụng cho vùng hay khu vực cụ thể thƣờng có kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh (5) Nguyên tắc phù hợp Phù hợp thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu quán mục đích sử dụng đƣợc áp dụng cho toàn bất động sản, gồm đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai, thực việc định giá bất động sản Nguyên tắc cho rằng, việc định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng toàn bất động sản (6) Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu biểu chủ thể hành vi kinh tế loại thị trƣờng tính đến lợi ích thân, nhằm tăng cƣờng thực lực kinh tế mình, loại trừ hành vi tƣơng đồng chủ thể hành vi kinh tế loại Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng cạnh tranh không hoàn toàn, tính chất mức độ cạnh tranh không gay gắt nhƣ loại hàng hoá thông thƣờng Song ảnh hƣởng cạnh tranh có tầm quan trọng việc xác định giá bất động sản Các đất không giống nhƣng chúng thay đƣợc cho ` 7) Nguyên tắc đóng góp Đóng góp định giá bất động sản đƣợc hiểu tham gia mặt giá trị khoản thu nhập phần bất động sản tổng giá trị thu nhập toàn bất động sản Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành; thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành (8) Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi Tăng, giảm phần sinh lợi định giá bất động sản đƣợc hiểu gia tăng giảm bớt phần giá trị thu đƣợc từ bất động sản việc đầu tƣ trình sản xuất, kinh doanh đem lại Nguyên tắc cho gia tăng liên tục nhân tố (X) sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác đƣợc cố định, thu nhập thực (thu nhập ròng) tăng lên tới giới hạn định Sau gia tăng liên tục nhân tố (X) làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) tƣơng lai (9) Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác định giá bất động sản đƣợc hiểu, phản ánh tính phụ thuộc mặt giá trị bất động sản chủ thể đƣợc đầu tƣ so với bất động sản so sánh vùng giá trị a) Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trƣờng bất động sản có giá trị thực thấp đƣợc tăng thêm nhờ hội nhập với bất động sản khác vùng có kiểu loại sử dụng nhƣng chúng có giá trị cao nhiều lần b) Nguyên tắc giảm cho bất động sản có giá trị thực cao nằm khu vực mà bất động sản chủ yếu có giá trị thấp nhiều lần, giá trị thị trƣờng bất động sản có giá trị cao có chiều hƣớng giảm so với giá trị thực 1.1.2.4 Các phương pháp định giá đất a, Khái quát Trên giới, nƣớc áp dụng nhiều phƣơng pháp khác định giá đất /bất động sản, phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến là: (1) Phương pháp so sánh (định giá theo thị trường):là phƣơng pháp định giá bất động sản cách so sánh với giá bất động sản tƣơng tự có bán thị trƣờng đƣợc giao bán thị trƣờng, hai nguyên tắc đƣợc áp dụng cho phƣơng pháp nguyên tắc thay nguyên tắc so sánh Phƣơng pháp đƣợc áp dụng cho việc định giá bất động sản dân dụng (nhà ở), đất trống khu dân cƣ bất động sản thƣơng mại dịch vụ khác; (2) Phương pháp thu nhập: phƣơng pháp định giá đất theo cách chuyển hoá nguồn thu nhập tƣơng lai thành giá trị theo nguyên tắc vốn hoá trực tiếp Phƣơng pháp dựa sở nguyên tắc dự báo: Giá trị tất lợi nhuận tƣơng lai có bất động sản đem lại , lợi ích cụ thể dƣới dạng nguồn thu nhập tiện ích đƣợc dự báo sở đánh giá phân tích thị trƣờng Phƣơng pháp áp dụng cho việc định giá bất động sản có khả cho thu nhập có khả sinh lời nhƣ khách sạn, nhà hàng, đất để xây dựng khu công nghiệp; (3) Phương pháp giá thành: Là phƣơng pháp định giá bất động sản theo cách ƣớc tính chi phí tái tạo chi phí thay bất động sản khác Phƣơng pháp dựa sở nguyên tắc ƣớc tinh chi phí tái tạo thay Phƣơng pháp đƣợc áp dụng cho việc định giá bất động sản có bán thị trƣờng (Nguyễn Đình Bồng, Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005) b, Các phương pháp định giá đất áp dụng Việt Nam Sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài ban hành Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phƣơng pháp xác TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài nguyên môi trƣờng (2014),Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày30/06/2014quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất năm 2014 Bộ tài nguyên môi trƣờng (2015),Thôngtư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Chính phủ (2014),Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2014),Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014),Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014quy định khung giá đất Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, NXB Xây Dựng Hồ Thị Lam Trà , Nguyễn Văn Quân (2005),Giáo trình “Định giá đất”, trƣờng Đạihọc Nông nghiệp I Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2005), Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản, Đề tài cấp Nhà nƣớc , Mã sô 02-15 DTNN Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý Thị trường bất động sản, Bài giảng Cao học Quản lý Đất đai , Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 10 Nguyễn Thị Thu Hồng, Lƣu Văn Năng & Ctv (2010), Định giá đất Malaixia, Vụ HTQT&KHCN Tổng cục Quản lý đất đai 11 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Nam Từ Liêm (2013),Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2013 12 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Nam Từ Liêm(2014),Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2014 13 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Nam Từ Liêm(2015),Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2015 14 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Nam Từ Liêm(2016),Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2016 15 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993),Luật đất đai 1993 16 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003),Luật đất đai 2003 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013),Luật đất đai 2013 18 Ro Rost & Collin (1993), Định giá đền bù thiệt hại đất đai Ôxtraylia, Bản dịch Mai Mộng Hồng, Tổng cục Địa 19 Tommy Österberg (2011), Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển quốc tếvề quản lý đất đai 20 Tôn Gia Huyên (2009), Chính sách đất đai nông nghiệp , Kỷ yếu Hội thảo khoa học Sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu 21 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai Thị trường bất động sản, NXB Bản đồ 22 Tổng cục Quản lý đất đai, Hà nội 10.2011 23 Tổng cục quản lý đất đai (1999), Định giá đất,Chƣơng trình hợp tác Việt nam-Thụy Điển đổi hệ thống Địa (CPLAR) 24 Tổng cục Quản lý đất đai (2010),Báo cáo nghiên cứu khảo sat Quản lý đất đai Liên bang Úc 25 UBND thành phố Hà Nội (2014),Quyết định số 17/2014/QĐ-UBND ngày 31/03/2014về việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm quận Nam Từ Liêm, thay cho bảng giá đất huyện Từ Liêm ban hành kèm theo Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 UBND Thành phố quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 26 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/ 2019 ... lý Kết nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Chƣơng 2: Giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm,... hưởng đến giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. ” Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ thực trạng giá đất thị trƣờng quận Nam Từ Liêm xác định số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Từ đề xuất số... nhà đất .Error! Bookmark not defined 2.4.2 Ảnh hƣởng yếu tố thông thƣờng đến giá đất địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defi 2.4.3 Ảnh hƣởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn nghiên cứuError!