Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố trà vinh (tóm tắt trích đoạn)

TÓM TẮT Nghiên cứu thực với mục tiêu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh, từ đề xuất số giải pháp, gợi ý sách liên quan đến công tác định giá đất, quản lý đất đai địa bàn thành phố Trà Vinh Để thực đề tài, trước tiên tác giả thực nghiên cứu lý thuyết đất đai, thị trường đất đai, giá đất, phương pháp xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Sau đó, tác giả nghiên cứu mơ hình hedonic, ứng dụng mơ hình hedonic xác định giá trị bất động sản nghiên cứu trước Từ sở lý thuyết nghiên cứu tham khảo, tác giả xây dựng mơ hình nghiên cứu gồm 11 biến bao gồm: khoảng cách đường chính, khoảng cách trường học, khoảng cách trung tâm, diện tích đất, độ rộng tuyến đường hẻm, nguồn điện, nguồn nước, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, hình dáng đất Tiếp theo, tác giả sử dụng phương pháp vấn chuyên gia để xác định lại biến nghiên cứu Sau vấn chuyên gia, tác giả loại bỏ 02 biến nguồn điện nguồn nước thêm vào 03 biến: khoảng cách khu công nghiệp, hệ thống thoát nước, loại đường phố biến loại đường phố tác giả sử dụng biến: đường phố loại 1, đường phố loại 2, đường phố loại 3, đường phố loại (làm biến kiểm sốt) Sau đó, tác giả điều chỉnh mơ hình nghiên cứu bao gồm 15 biến: khoảng cách đường chính, khoảng cách trường học, khoảng cách trung tâm, diện tích đất, độ rộng tuyến đường hẻm, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, hình dáng đất, khoảng cách khu cơng nghiệp, hệ thống thoát nước 04 biến kiểm soát tương ứng với 04 loại đường Khi xác định mơ hình nghiên cứu thức, tác giả thực khảo sát người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng đất với số lượng mẫu thu 205 mẫu Sau đó, tác giả tiến hành phân tích hồi quy kết sau: biến tác động mạnh 02 biến kiểm soát đường loại đường loại 2, tiếp đến biến hình dáng đất, độ rộng đường hẻm, quy hoạch, hệ thống nước, diện tích đất, -iii- khoảng cách đường chính, khoảng cách trung tâm tác động yếu biến khoảng cách khu công nghiệp Từ kết nghiên cứu, kết hợp với quy định định hướng phát triển dô thị thành phố bảng giá đất hàng năm, tác giả đề xuất giải pháp số gợi ý sách liên quan đến cơng tác định giá đất quản lý đất đai địa bàn thành phố Trà Vinh -iv- ABSTRACT This study was performed with the aim of determining the factors affecting the price of land in the province of Tra Vinh city and proposed a number of solutions and policy recommendations concerning land valuation, management of land in the province of Tra Vinh city First, to implement this study, the author research of land theories, the land market, land prices, methods of determining land prices, factors affecting land prices Then, author study the applications of hedonic model, hedonic models in determining real estate values and the previous studies From the theoretical basis and reference studies, the authors build their research model includes 11 variables include: main road distance, distance school, center distance, Land, breadth roads or alleys, power, water resources, Environment, Security, land use planning, land plot shape Next, the authors use the method of expert interviews to redefine the variables studied After interviewing experts, authors eliminated 02 variable power supply, water and added to the 03 variables: Distance Industrial Park, Sewer, street type Authors use 04 streets types variables (as control variables): type Street, type Street, type Street, type Street Then authors adjust the model that include studied 15 variables: main road distance, schools distance, center Distance, land area, road or alley width, Environment, Security, land using Planning, land shape, distance industrial Park, Sewer and 04 control variables corresponding to the type of road When research model is defined, the author interview a survey the transferee and the transfer of land The number of collected samples are 205 samples Then, the author conducted a regression analysis that results are as follows: the most powerful variable is the control variable (type and type Street), followed by the variable land shape, street or alley width, land using Planning, Sewer, land area, main road distance, center distance and the weakest variable are centre distance -v- From the research results, the author combined them with the existing regulations on urban development orientation of the city, the land price list of city to proposes some solutions and policy implications to the valuation of land and land management in the province of Tra Vinh city -vi- MỤC LỤC Trang tựa Quyết định giao đề tài LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT .v DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT xi DANH SÁCH CÁC BẢNG xii DANH SÁCH CÁC HÌNH xiii CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .1 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU .3 1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .4 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .7 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN .7 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.1.1 Định nghĩa đất đai 2.1.1.2 Đặc trưng đất đai 2.1.2 Khái quát thị trường đất đai -vii- 2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai 2.1.2.2 Vai trò thị trường đất đai .9 2.1.2.3 Đặc trưng thị trường đất đai 2.1.3 Khái quát giá đất 11 2.1.3.1 Khái niệm giá đất 11 2.1.3.2 Đặc điểm giá đất 11 2.1.4 Khái quát công tác định giá đất 12 2.1.4.1 Định giá đất đai 12 2.1.4.2 Phương pháp định giá đất đai 13 2.1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 2.1.5 Khái qt mơ hình hedonic .18 2.1.5.1 Giới thiệu mơ hình hedonic 18 2.1.5.2 Ứng dụng mơ hình hedonic định giá bất động sản 19 2.1.6 Lược khảo nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu 20 2.1.6.1 Các nghiên cứu giới 20 2.1.6.2 Các nghiên cứu nước 21 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.2.1 Thiết kế nghiên cứu 26 2.2.2 Mơ hình nghiên cứu dự kiến .28 2.2.3 Phương pháp chuyên gia 30 2.2.4 Phương pháp đồ 33 2.2.5 Phương pháp điều tra 33 2.2.6 Phương pháp so sánh 34 2.2.7 Phương pháp phân tích số liệu 34 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH 38 3.1 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .38 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên thành phố Trà Vinh 38 3.1.1.1 Vị trí địa lý 38 3.1.1.2 Địa hình địa mạo, khí hậu 40 -viii- 3.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội, sở hạ tầng 40 3.1.2.1 Dân cư 40 3.1.2.2 Cơ cấu lao động ngành nghề 40 3.1.2.3 Thực trạng sở hạ tầng, giao thông 41 3.1.3 Đánh giá chung địa bàn nghiên cứu 42 3.1.3.1 Ưu điểm 42 3.1.3.2 Hạn chế 42 3.2 CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH 43 3.2.1 Công tác quản lý đất đai 43 3.2.1.1 Một số mặt công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố .43 3.2.1.2 Ưu điểm hạn chế công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Trà Vinh 44 3.2.2 Phân tích thực trạng cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh (giai đoạn 2010-2014) 45 3.2.2.1 Quy trình định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh 45 3.2.2.2 Quy định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh 49 3.2.2.3 Thực trạng giá đất UBND tỉnh quy định địa bàn thành phố Trà Vinh (giai đoạn 2010-2014) 51 3.2.2.4 Ưu điểm hạn chế Bảng giá đất hàng năm .52 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 54 4.1 TỔNG HỢP VÀ XỬ LÝ PHIẾU ĐIỀU TRA 54 4.2 MÔ TẢ THỐNG KÊ MẪU 56 4.2.1 Thống kê mẫu nghiên cứu với tiêu đo lường .56 4.2.2 Thống kê mô tả tần suất xuất yếu tố 58 4.2.3 Kiểm định khác biệt giá đất nhóm đặc tính có liên quan đến đất 65 4.3 PHÂN TÍCH HỒI QUY 68 4.3.1 Phân tích tương quan biến mơ hình 68 -ix- 4.3.2 Xây dựng mơ hình hồi quy tuyến tính 68 4.3.2.1 Đánh giá kiểm định độ phù hợp mơ hình .68 4.3.2.2 Kiểm định vi phạm giả định hồi quy tuyến tính 70 4.4 THẢO LUẬN KẾT QUẢ MƠ HÌNH 70 4.5 MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH 73 4.5.1 Đối với yếu tố khoảng cách trục đường 74 4.5.2 Đối với yếu tố loại đường phố khoảng cách trung tâm 75 4.5.3 Đối với yếu tố khoảng cách khu công nghiệp 75 4.5.4 Đối với yếu tố diện tích đất .76 4.5.5 Đối với yếu tố độ rộng mặt đường, hẻm 76 4.5.6 Đối với yếu tố hệ thống thoát nước 77 4.5.7 Đối với yếu tố hạn chế quy hoạch sử dụng đất 77 4.5.8 Đối với yếu tố hình dáng đất 79 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .81 5.1 KẾT LUẬN .81 5.2 KIẾN NGHỊ 82 5.2.1 Kiến nghị UBND thành phố Trà Vinh 82 5.2.2 Kiến nghị UBND tỉnh Trà Vinh 83 5.2.3 Kiến nghị Chính phủ 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC 86 PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT VÀ KẾT QUẢ KHẢO SÁT 90 PHỤ LỤC 2: BẢNG PHÂN LOẠI CÁC TUYẾN ĐƯỜNG 98 PHỤ LỤC 3: BẢNG HỆ SỐ TƯƠNG QUAN CỦA CÁC BIẾN ĐỘC LẬP 100 PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH HỒI QUY .102 PHỤ LỤC 5: DANH SÁCH VÀ KẾT QUẢ PHỎNG VẤN CỦA CÁC HỘ TRÊN ĐỊ BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH .112 -x- DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ĐBSCL: Đồng Bằng Sông Cửu Long KC: Khoảng cách KCN: Khu công nghiệp KCTT: Khoảng cách trung tâm HTTN: Hệ thống thoát nước UBND: Ủy ban nhân dân VNĐ: Việt Nam đồng WB: Ngân hàng giới -xi- DANH SÁCH CÁC BẢNG Số hiệu bảng Bảng 2.1 Bảng 4.1 Tên bảng Diễn giải biến độc lập kỳ vọng mơ hình hồi quy hiệu chỉnh Kết so sánh giá đất thị trường giá đất UBND tỉnh quy định Trang 32 55 Bảng 4.2 Kết thống kê mẫu nghiên cứu 57 Bảng 4.3 Bảng tần suất theo địa bàn nghiên cứu 58 Bảng 4.4 Bảng tần suất theo tiêu khác 63 Bảng 4.5 Bảng kiểm định khác biệt giá nhóm yếu tố ảnh hưởng 65 Bảng 4.6 Bảng Kiểm định trung bình hai tổng thể T-test 67 Bảng 4.7 Bảng tóm tắt kết phân tích hồi quy 68 Bảng 4.8 Phân tích phương sai ANOVA 69 Bảng 4.9 Kết hệ số hồi quy 69 -xii- DANH SÁCH CÁC HÌNH Số hiệu hình Hình 2.1 Tên hình Mơ tả mối quan hệ yếu tố tác động lên giá trị bất động sản Trang 24 Hình 2.2 Quy trình nghiên cứu 27 Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành tỉnh Trà Vinh 39 Hình 3.2 Quy trình định giá đất địa bàn tỉnh Trà Vinh 46 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất UBND tỉnh quy định từ năm 2010-2014 51 Hình 4.1 Bản đồ vị trí điểm khảo sát phường 1, 2, 3, 59 Hình 4.2 Bản đồ vị trí điểm khảo sát phường ,9 60 Hình 4.3 Bản đồ vị trí điểm khảo sát phường 6, 7, 61 Hình 4.4 Bản đồ vị trí điểm khảo sát xã Long Đức 62 -xiii- CHƯƠNG TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Trung ương Đảng khẳng định “đất đai hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn, quý giá, có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc” thơng qua Luật đất đai loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất Sau gia nhập tổ chức thương mại giới, Việt Nam có hội phát triển vượt bậc, việc thị hóa diễn nhanh chóng thành phố nước, từ nhu cầu đất đai tăng lên việc trao đổi mua bán loại hàng hóa đặc biệt xu tất yếu, điều làm hình thành nên thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng, giá quyền sử dụng đất (hay gọi giá đất) thu hút quan tâm nhiều tác nhân thị trường, họ muốn sử dụng giá đất vào nhiều mục đích khác như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn quyền sử dụng đất kinh doanh đầu đất đai Luật đất đai 1993 có quy định giá đất: "Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng thời gian" Luật đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa phát triển quy định giá đất: "Giá đất hình thành trường hợp: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo pháp luật; đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất; người sử dụng đất thỏa thuận thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất" “Giá nhà nước phải định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm” -1- Luật đất đai năm 2013 quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Trong thời gian thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp" Như vậy, cần xác định thời điểm giá đất phổ biến thị trường có biến động để thực điều chỉnh bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành phù hợp thực tế Thành phố Trà Vinh đô thị nằm khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long Ngày 04/3/2010, thành phố Trà Vinh công nhận đô thị loại III trực thuộc tỉnh theo Nghị số 11/NQ-CP Chính phủ Từ năm 2010 đến 2014 thành phố Trà Vinh xây dựng chương trình phát triển thị, tập trung đầu tư xây dựng hoàn thiện kết cấu hạ tầng đồng bộ, diện mạo đô thị ngày khang trang, chất lượng sống người dân nâng cao nhằm xây dựng thành phố Trà Vinh đạt đô thị loại II vào năm 2016 Bên cạnh phát triển thành phố, hoạt động, giao dịch liên quan đến bất động sản ngày lớn như: bồi thường giải phóng mặt (38 cơng trình), bố trí 06 khu tái định cư với 1050 đất cho hộ thiệt hại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41200 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7461 giao dịch, lại thừa kế, tặng cho, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất (theo số liệu báo cáo năm 2010-2014 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Trà Vinh) Cho nên, công tác quản lý đất đai thành phố giai đoạn phức tạp Thành phố Trà Vinh có nguồn thu thuế từ đất đai chiếm khoảng 40% tổng thu ngân sách thành phố Trong đó, nguồn thu từ tiền sử dụng đất phổ biến chiếm 42%, nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân chiếm 20%, lại thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, trước bạ, góp phần quan trọng vào phát triển chung thành phố (Báo cáo năm 2014 Chi cục thuế thành phố Trà Vinh) Việc định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý đất đai thu ngân sách từ thuế đất thành phố Theo số liệu điều tra giá -2- đất thực tế từ năm 2010 đến đầu năm 2014 phục vụ cho công tác định giá đất hàng năm Trung tâm Kỷ thuật Tài nguyên Môi trường tỉnh Trà Vinh cho thấy giá đất UBND tỉnh quy định giá đất thực tế có chênh lệch lớn Trong đó, giá đất khơng chịu ảnh hưởng quan hệ cung cầu thị trường, sách nhà nước liên quan đến đất đai, đầu cơ, mà chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác như: truyền thống, vị trí đất tọa lạc, yếu tố cá biệt liên quan đến đất Như vậy, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố cần thiết Trên sở đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu là: "Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh" 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Mục tiêu chung đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh, sở đề xuất số gợi ý sách có liên quan đến công tác định giá đất quản lý đất đai địa bàn thành phố nhằm đảm bảo quyền người sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách thành phố 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng sở hạ tầng, công tác quản lý đất đai, định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh - Đo lường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh - Đề xuất số gợi ý sách liên quan đến công tác định giá đất quản lý đất đai địa bàn thành phố Trà Vinh 1.3 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2014 địa bàn thành phố Trà Vinh Phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, sở hạ tầng, công tác quản lý đất đai thành phố Nghiên cứu văn quy định chung giá đất, phương pháp xác định giá đất Nghiên cứu mơ hình hedonic ứng dụng mơ hình định giá bất động sản - Thu thập phân tích số liệu, chạy mơ hình phần mềm SPSS nhằm đo lường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thông qua liệu thu thập -3- - Nghiên cứu đề xuất số gợi ý sách phục vụ cơng tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai 1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh Đối tượng khảo sát bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đất năm 2014 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Giới hạn nội dung nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu sở lý thuyết giá đất, mơ hình nghiên cứu giá đất; nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội, công tác định giá đất, quản lý đất đai địa bàn thành phố Trà Vinh Từ đó, tác giả xác định yếu tố ảnh hưởng, xây dựng mơ hình nghiên cứu để tiến hành khảo sát, nhận diện mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đề xuất số gợi ý sách - Giới hạn vùng nghiên cứu: đề tài nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh bao gồm 09 phường 01 xã - Giới hạn thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội, sở hạ tầng, khái quát công tác định giá đất giai đoạn 2010- 2014, giá đất chuyển nhượng thực tế năm 2014 Thời gian thực đề giới hạn từ tháng 11 năm 2014 đến hoàn thành bảo vệ luận văn 1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để thực đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp: phương pháp chuyên gia, phương pháp đồ, phương pháp điều tra, phương pháp so sánh phương pháp phân tích số liệu (nội dung cụ thể phương pháp tác giả trình bày phần phương pháp nghiên cứu chương 2) 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Theo số liệu điều tra giá đất hàng năm Trung tâm Kỷ thuật Tài nguyên Môi trường thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Trà Vinh, tuyến đường -4- thành phố có giá UBND tỉnh quy định thấp giá thực tế nguyên nhân trực tiếp gây thất thu thuế đất khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt cụ thể: + Việc tính thuế phi nơng nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích sử dụng đất, giá cho thuê đất dựa bảng giá đất UBND tỉnh quy định Như vậy, giá đất UBND tỉnh thấp giá thực tế làm thất thu thuế lớn + Theo luật thuế thu nhập cá nhân quy định: Giá chuyển nhượng giá thực tế hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp, hợp đồng ghi giá chuyển nhượng ghi hợp đồng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng xác định theo Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng Do đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên giao dịch có xu hướng ghi giá trị hợp đồng theo giá UBND tỉnh (thấp giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân + Trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt thực cơng trình địa bàn thành phố, giá đất bồi thường dựa khung giá UBND tỉnh quy định Với giá UBND tỉnh quy định thấp giá thực tế nhiều người dân cho việc bồi thường chưa thỏa đáng không chấp nhận di dời, điều làm chậm tiến độ thực cơng trình Như vậy, cần có sở để biết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ tham chiếu điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cơng tác giải phóng mặt tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước - Từ năm 2010 đến năm 2014 giá đất thành phố Trà Vinh xác định hàng năm Khi luật đất đai năm 2013 có liệu lực có quy định: từ năm 2015 bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần Trong thời gian thực khung giá đất thị trường tăng giảm tối đa từ 20% trở lên điều chỉnh lại khung giá Do đó, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sở quan trọngg để biết mức độ biến động giá đất Từ đó, UBND thành phố tham mưu đề xuất điều chỉnh khung giá đất - Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo nhạy cảm Trong đó, nhà đầu tư liên quan đến lĩnh vực đất đai Trà Vinh dựa vào đoán -5- cảm tính, chưa xác định rõ mức độ ảnh hưởng đến giá đất Điều tạo nên "giá ảo" thị trường đất đai địa bàn thành phố dẫn đến rủi ro đầu tư đất đai cao Luận văn cung cấp tham chiếu có sở khoa học thay đổi - Các doanh nghiệp định đầu tư thành phố giá mặt (hay nói khác giá nhà đất) yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến định đầu tư doanh nghiệp Do đó, việc ban hành giá đất thích hợp biết mức độ chịu ảnh hưởng giá đất yếu tố khác thay đổi điều kiện để thu hút đầu tư 1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Đề tài gồm chương Chương 1: Tổng quan đề tài nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất quản lý đất đai địa bàn thành phố Trà Vinh Chương 4: Kết thảo luận Chương 5: Kết luận kiến nghị -6- CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Mục tiêu chương nhằm làm rõ sở lý thuyết đất đai, thị trường đất đai, giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, khái quát lý thuyết mơ hình hedonic, mơ hình nghiên cứu có liên quan Tiếp theo, tác giả đề xuất quy trình nghiên cứu phương pháp phân tích định lượng sơ bộ, phân tích hồi quy phương pháp kiểm định mơ hình hồi quy 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.1.1 Định nghĩa đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai coi tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Bên cạnh đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) khơng khơng mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt tính hàng hóa đặc biệt ngun nhân địi hỏi phải định giá 2.1.1.2 Đặc trưng đất đai - Đất đai có vị trí cố định: di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng -7- - Có hạn diện tích: Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động lồi người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Mặc dù, diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trị đại diện chủ sở hữu đất đai - Tính lâu bền: Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nơng nghiệp nâng cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp quay vịng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai - Chất lượng khác nhau: Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn tự nhiên Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậy, trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng 2.1.2 Khái quát thị trường đất đai 2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hóa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Theo Điều Luật Đất đai 2013 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu -8- đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 2.1.2.2 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý - Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hố thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Phát triển thị trường đất đai cách thơng thống tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều có ý nghĩa điều kiện hội nhập kinh tế khu vực quốc tế - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ thị hố cao gây sức ép cầu bất động sản nói chung nhà nói riêng Phát triển thị trường đất đai thơng thống tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận 2.1.2.3 Đặc trưng thị trường đất đai - Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo: Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo theo tiêu chuẩn hồn hảo thị trường thuyết kinh tế Trong thị trường hoàn hảo địi hỏi tính vật thể trao đổi mua bán, thị trường đất đai đất độc đáo, mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều nắm -9- TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên tích số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Hà Nội [2] Bộ Tài chính, Tổng Cục thuế (2013), Công văn số 16686/BTC-TCT ngày 02/12/2013 việc thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, Hà Nội [3] Chi Cục thuế thành phố Trà Vinh (2015), Báo cáo số 19/BC-CCT ngày 09/01/2015 việc tổng kết hoạt động năm 2014 phương hướng nhiệm vụ năm 2015 Chi cục thuế thành phố Trà Vinh [4] Chính phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội [5] Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội [6] Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Hà Nội [7] Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất, Hà Nội [8] Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội [9] Cục thống kê tỉnh Trà Vinh (2015), Niên giám thống kê năm 2014, Trà Vinh [10] Huỳnh Đạt Hùng, Nguyễn Khánh Bình, Phạm Xuân Giang (2012), Giáo trình kinh tế lượng, NXB Phương Đông [11] Nguyễn Văn Minh (2012), Ứng dụng mô hình hedonic price để xác định yếu tố ảnh hưởng đến nhà thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Tp HCM -86- [12] Nguyễn Quốc Nghi cộng sự, (2012), “Ứng dụng mơ hình HEDONIC xác định nhân tốt ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê thành phố Cần Thơ”, Kỷ yếu khoa học, tr 186 – 194 [13] Lê Khương Ninh (2009), "Đơ thị hóa giá đất vùng ven Đồng Bằng Sôn Cửu Long", Tạp chí nghiên cứu kinh tế, số 372, trang 28-39 [14] Lê Khương Ninh (2011), "Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Bằng Sơng Cửu Long", Tạp chí phát triển kinh tế, (254), tr 11-17 [15] Quốc hội (1993), Luật đất đai ngày 14 tháng 07 năm 1993, Hà Nội [16] Quốc hội (2003), Luật số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 ban hành Luật đất đai , Hà Nội, [17] Quốc hội (2010), Luật số 48/2010/QH12 ngày 07 tháng 06 năm 2010 ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Hà Nội [18] Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 ban hành Luật đất đai, Hà Nội [19] Quốc hội (2014), Luật số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 ban hành Luật sửa đổi bổ sung số điều luật thuế, Hà Nội [20] Sở Tài nguyên Môi trường (2015), Báo cáo số 159/BC ngày 14/7/2015 báo cáo kiểm kê đất đai, lập đồ trạng sử dụng đất năm 2014 địa bàn thành phố Trà Vinh [21] Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá Đất, Đại học Nơng nghiệp Hà Nội [22] Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng Đức [23] UBND tỉnh Trà Vinh (2010), Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 12/12/2009 việc ban hành Bảng giá loại đất phạm vi tỉnh Trà Vinh năm 2010 [24] UBND tỉnh Trà Vinh (2010), Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 việc ban hành Bảng giá loại đất phạm vi tỉnh Trà Vinh năm 2011 -87- [25] UBND tỉnh Trà Vinh (2011), Quyết định số 20/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 việc ban hành Bảng giá loại đất phạm vi tỉnh Trà Vinh năm 2012 [26] UBND tỉnh Trà Vinh (2012), Quyết định số 36/2012/QĐ-UBND ngày 24/12/2012 việc ban hành Bảng giá loại đất phạm vi tỉnh Trà Vinh năm 2013 [27] UBND tỉnh Trà Vinh (2013), Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 việc ban hành Bảng giá loại đất phạm vi tỉnh Trà Vinh năm 2014 [28] UBND tỉnh Trà Vinh (2013), Quyết định số: 1290/QĐ-UBND, ngày 04 tháng năm 2013 việc phê duyệt quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thành phố Trà Vinh quy định kích thước lơ đất xây dựng nhà [29] UBND thành phố Trà Vinh (2014), Báo cáo số 98/BC-UBND ngày 25/12/2014 tình hình thực Nghị Hội đồng nhân dân thành phố nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2014 kế hoạch năm 2015 [30] UBND tỉnh Trà Vinh (2014), Quyết định số: 42/2014/QĐ-UBND, ngày 04 tháng năm 2013 Quy định hạn mức tách [31] Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình Thẩm định giá trị Bất Động Sản, NXB Lao động xã hội Tiếng Anh [32] Bailey, M.J., R.F Muth, and H.O Nourse (1963), “A regression method for real estate price index construction”, Journal of the American Statistical Association, pp 933 - 942 [33] Bajari P, and M.Kahn (2007), Estimating hedonic Models of Consumer Demmand with an Application to Urban Sprawl, Available through: The Federal Reserve Bank of Cleveland [34] Chin, T L and K W Chau (2002), A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang Available through: Korea Real Estate Analysis Association -88- [35] Gabriel Kayode Babawale (2011), The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices, Vol 4, pp 246-253 [36] Goodman, A C (1978), Hedonic Prices, Price Indices, and Housing Markets, J Urban Econ 5, pp 471–484 [37] Griliches Z (1971) Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change, Price Indexes and Quality Change, Harvard University Press, page 55-87 [38] Hair, J F., Black, W C., Babin, B J., Anderson, R E & Tatham, R L (2006), Multivariate data analysis (6th edn), Pearson Prentice Hall [39] Lancaster, K J (1966), A new approach to consumer theory, Journal of Political Economy, 74: 132 - 157 [40] Muhammad Irfan (2013), Do Open Sewers Lead to a Reduction in Housing Prices? Evidence from Rawalpindi, Pakistan, SANDEE Working Paper No 78–13 South Asian Network for Development and Environmental Economics (SANDEE) PO Box 8975, EPC 1056, Kathmandu, Nepal [41] Rosen, S (1974), “Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition”, Journal of Political Economy, 82(1), pp 35 - 55 [42] Wen, H et al (2005), Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China, Available through: Zhejiang University Trang mạng [43] Khánh Vy (2013), "Báo động tình trạng ô nhiễm khu công nghiệp", , Ngày truy cập 19/4/2015 -89- ... định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh (giai đoạn 2010-2014) 45 3.2.2.1 Quy trình định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh 45 3.2.2.2 Quy định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh ... thành phố 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng sở hạ tầng, công tác quản lý đất đai, định giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh - Đo lường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà. .. cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Trà Vinh, sở đề xuất số gợi ý sách có liên quan đến công tác định giá đất quản lý đất đai địa bàn thành phố nhằm đảm bảo quyền người sử dụng đất,