Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện kông chro, tỉnh gia lai

Trang 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HUỲNH HOÀI VŨ ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KÔNG CHRO, TỈNH GIA LAI NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN T

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

HUỲNH HOÀI VŨ

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KÔNG CHRO,

TỈNH GIA LAI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM THANH QUẾ

Gia Lai, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong

bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày…tháng … năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Huỳnh Hoài Vũ

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những đóng góp ý kiến và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trường Đại học Lâm nghiệp

Tôi trân trọng cảm ơn đến:

- TS Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn

- Tập thể Ban giám hiệu và các thầy cô giáo trường Đại học Lâm nghiệp và trường Đại học Lâm nghiệp phân hiệu Gia Lai

- Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và chuyên viên Ủy ban nhân dân huyện Kông Chro, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kông Chro, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai Chi nhánh huyện Kông Chro đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này

- Em xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, Ủy ban nhân dân thị trấn Kông Chro, xã Chư Krey, xã Yang Trung đã giúp đỡ em trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn

- Cuối cùng là cảm ơn gia đình, các bạn học viên cùng lớp, đã giúp

đỡ và động viên em trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn!

Gia Lai, ngày … tháng … năm 2023

TÁC GIẢ

Huỳnh Hoài Vũ

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nguyên cứu 5

1.1.1 Một số vấn đề liên quan đến giá đất 5

1.1.2 Một số vấn đề liên quan đến định giá đất 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và biến động giá đất 14

1.2 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất 19

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác xác định giá đất 21

1.3.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam 21

1.3.2 Công tác định giá đất của tỉnh Gia Lai 24

1.4 Các công trình nghiên cứu về xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 25

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Địa điểm nghiên cứu 28

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 28

2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 28

2.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 28

2.3.4 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện

Kông Chro, tỉnh Gia Lai 29

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 30

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30

2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 33

2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kông Chro 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 38

3.1.3 Điều kiện kinh tế, xã hội 41

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hôi của huyện Kông Chro trong quản lý và sử dụng đất 43

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Kông Chro 44

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kông Chro 44

3.2.2 Biến động đất đai tại huyện Kông Chro giai đoạn 2020-2022 49

3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro 52

3.3.1 Thực trạng giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Kông Chro 52

3.3.2 Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Kông Chro 54

3.3.3 Thực trạng giá đất tại các vị trí 58

3.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro 63

3.4.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro 63 3.4.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa

bàn huyện Kông Chro 64

3.5 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng người điều tra về các yếu tố ảnh hưởng 30

Bảng 2.2 Số lượng các hộ điều tra 32

Bảng 2.3 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá các yếu tố ảnh hưởng 34

Bảng 3.1 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 47

Bảng 3.2 Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2020 – 2022 của huyện Kông Chro 49

Bảng 3.3 Giá đất ở đô thị theo quy định tại thị trấn Kông Chro 53

Bảng 3.4 Giá đất nông thôn theo quy định tại điểm nghiên cứu 54

Bảng 3.5 So sánh giá đất ở đô thị theo bảng giá và giá đất thị trường 56

Bảng 3.6 So sánh giá đất ở nông thôn theo bảng giá và giá đất thị trường 58

Bảng 3.7 Mức chênh lệch giá đất của các vị trí 62

Bảng 3.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro 63

Bảng 3.9 Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo 65

Bảng 3.10 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test 66

Bảng 3.11 Trị số Eigenvalue và tổng phương sai giải thích 66

Bảng 3.12 Hệ số tải nhân tố 67

Bảng 3.13 Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính 68

DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Kông Chro năm 2022 45

Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất hành chính cấp xã 46

Hình 3.3 Cơ cấu đất ở huyện Kông Chro 2022 48

Hình 3.4 Cơ cấu đất ở nông thôn theo khu vực hành chính cấp xã 48

Hình 3.5 Biến động đất nông nghiệp 50

Hình 3.6 Giá đất của các vị trí đất theo quy định (theo bảng giá) 60

Hình 3.7 Giá đất của các vị trí đất theo thị trường (giá thị trường) 61

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng Với những nguồn lợi to lớn đem lại từ đất đai thì các vấn đề liên quan đến đất càng nóng bỏng nhất là thị trường bất động sản tạo nên ảnh hưởng đến giá đất Trước tình hình kinh tế thị trường nhiều biến động, việc xác định giá đất do Nhà nước ban hành sao cho sát với giá thị trường đã và đang là một trong nhưng vấn đề quan trọng, cấp thiết nhất hiện nay Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi, là cầu nối của mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Cũng như các hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)

Từ năm 1993, khái niệm giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) được Luật Đất đai quy định cụ thể Tiếp đó Luật Đất đai 2003, 2023 và các văn bản dưới Luật tiếp tục quy định cụ thể Hệ thống giá đất (khung giá, bảng giá ban hành hàng năm theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003) để làm căn cứ tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, đến khung giá, bảng giá đất các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (ban hành 5 năm 1 lần để làm căn cứ tính thuế, phí, nộp tiền SDĐ trong hạn mức), giá cụ thể phục vụ bồi thường, tính tiền sử dụng đất (ngoài hạn mức) khi cấp GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,…

Giá đất trở thành công cụ tài chính giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả, chặt chẽ, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, phòng chống tham nhũng đất đai gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước Tuy nhiên, cơ chế 2 giá tồn tại gồm giá Nhà nước (Khung giá, bảng giá, giá cụ thể,…) và giá thị trường vẫn còn tồn tại và chênh lệch khoảng cách khá lớn Trong việc xây dựng bảng giá, khung giá phụ thuộc rất lớn vào việc điều tra, khảo sát giá thị trường thông

qua các giao dịch chuyển nhượng thực tế, tuy nhiên việc thu thập chính xác giá chuyển nhượng là điều vô cùng khó khăn, phức tạp,… mà đến nay Nhà nước vẫn chưa có công cụ hiệu quả để kiểm soát Nghị quyết Trung ương 5 khóa XIII

đã có định hướng chỉ đạo việc kiểm soát giao dịch chuyển nhượng, yêu cầu chuyển khoản qua ngân hàng (không được dùng tiền mặt), có chế tài xử lý người trốn thuế

Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất khi chuyển nhượng của đề tài là rất cần thiết nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất khi chuyển nhượng, để làm cơ sở quản lý đất hiệu quả, phòng chống trốn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ

Huyện Kông Chro được thành lập theo Quyết định số 96-HĐBT ngày 30-5-1988 của Hội đồng Bộ trưởng trên cơ sở chia tách từ phần đất phía nam của huyện An Khê, cách trung tâm thị xã An Khê khoảng 30km Trong xu hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, kết hợp với sự gia tăng tốc độ đô thị đã thúc đẩy giá luôn biến động theo hướng càng ngày tăng, vì vậy sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường ngày càng lớn, gây khó khăn, phức tạp trường việc thực hiện các chính sách về quản lý Nhà nước về đất đai như thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, … Trong những năm qua hoạt động liên quan đến đất đai tại địa phương ngày càng sôi động, nhất là thị trường bất động sản tại địa phương Trên tình hình đó công tác quản lý Nhà nước về đất đai là một nhu cầu thiết yếu tại địa phương nhằm đảm bảo trật

tự, an ninh xã hội, tránh những mâu thuẫn tranh chấp đất đai xảy ra Hơn hết, công tác quản lý Nhà nước về đất đai giúp quyền lợi về đất đai của người dân nhất là người đồng bảo dân tộc thiểu số được đảm bảo một cách tối đa

Hiện nay, theo xu hướng phát triển chung huyện đang thu hút nhiều nguồn dự án đầu tư bên ngoài nên hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng được tập

trung đầu tư, hoàn thiện dẫn đến nhu cầu về đất đặc biệt là đất ở có xu hướng tăng nhanh trong những năm gần đây (UBND huyện Kông Chro, 2022) Nhiều dự án đầu tư như dự án điện gió, các tuyến đường được nâng cấp, mở rộng, các tuyến đường mới hình thành, … vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai

đã nảy sinh nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra khó khăn bất cập trong công tác bồi thường, thực hiện nghĩa vụ tài chính, thực hiện các quyền của người sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu nại của người dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triền kinh tế - xã hội khó khăn

Để đánh giá được thực trạng giá đất ở tại địa phương và những yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất tại địa phương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá một số ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông

Chro, tỉnh Gia Lai”

2 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là

một trong những nội dung quan trọng không chỉ thực hiện công tác định giá

mà còn hữu ích trong đánh giá tiềm năng, phân bổ nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Đề tài có tính cấp thiết cho địa phương, có ý nghĩa khoa học góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận đối với công tác quản

lý nhà nước về giá đất, các quy trình định giá đất

- Ý nghĩa thực tiễn:

+ Việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại huyện Kông Chro có ý nghĩa thực tiễn góp phần xác định cụ thể các các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương

+ Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý và những người khác quan tâm đến giá đất, các yếu tố ảnh hưởng nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất phù hợp với thị trường

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, từ đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

3.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nguyên cứu

1.1.1 Một số vấn đề liên quan đến giá đất

1.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay Theo khoản 19, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất và Khoản 20, Điều 3 quy định Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Như vậy, giá đất ở đây không phải

là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định

và giá đất hình thành trên thị trường Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước còn giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên quan Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị trường luôn ở trạng thái động và cao hơn nhiều (Nguyễn Hải Yến, 2022)

1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

* Địa tô: Địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về

mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: Địa tô chênh lệch, Địa tô tuyệt đối

* Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất

mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng,

do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị

trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất

và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

1.1.1.3 Các đặc trưng của giá đất

Theo Trịnh Hữu Liên & cs (2013), giá đất có những đặc trưng cơ bản sau:

- Một là, giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài

- Hai là, giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà nước

- Ba là, giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa – tài sản đất đai

mà giá đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư

- Bốn là, giá đất có tính khu vực và cá biệt rất lớn và lớn hơn rất nhiều

so với hàng hóa thông thường Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian

- Năm là, yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với giá của hàng hóa thông thường

- Sáu là, giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan

hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất

1.1.2 Một số vấn đề liên quan đến định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm định giá đất

Để nắm bắt được khái niệm định giá đất thì trước hết chúng ta cần phải hiểu được định giá là gì Có thể nói rằng, định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật và tính pháp lý, vừa mang tính xã hội

Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường

Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng một số học giả trên thế giới định nghĩa về vấn đề này như sau (Trịnh Hữu Liên và cs 2013;

Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006):

Theo GS W Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh thì: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – Đại học quốc gia Singapore thì cho rằng: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước (Quốc hội, 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê (Quốc hội, 2013) và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của

nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như trên đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác (Nông Thị Nhung, 2022)

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy

đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó (Nông Thị Nhung, 2022)

Theo Trịnh Hữu Liên & cs (2013), định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

đã được xác định, tại một thời điểm xác định

1.1.2.2 Lý do phải định giá đất

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013)

Cùng với sự biến động của thị trường, giá đất cũng có sự biến động rõ rệt qua các thời kỳ Lợi ích là thứ mà người ta mong muốn hướng tới và vì

vậy giá đất là vấn đề được đặc biệt quan tâm khi các chủ thể tham gia các giao dịch liên quan đến đất Định giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng, chúng ta cần phải xác định giá đất bởi:

- Có thể thấy xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản

lý đất đai Bởi quản lý giá đất là quản lý giá trị của thửa đất - quản lý “phần hồn” của đất đai Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

- Quy định giá đất tạo cơ sở pháp lý, căn cứ để các bên ước định giá đất khi tham gia các giao dịch

- Tạo cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu

- Làm tiền đề để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi phát sinh

1.1.2.3 Vai trò của định giá đất

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng như sau (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013) :

- Là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

- Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

- Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

- Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất

1.1.2.4 Nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

* Các phương pháp định giá đất

a Các phương pháp định giá đất theo quy định của nhà nước

Theo quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP có 5 phương pháp định giá đất bao gồm (Chính phủ, 2014):

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

b Phương pháp phân tích hồi quy

Hiện nay, việc áp dụng mô hình hồi quy trong định giá đất hàng loạt được áp dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Thụy Điển, Nga

và nhiều nước khác ở châu Âu, nhất là áp dụng trong việc xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất Ở Nga, định giá đất hàng loạt cho mục đích đánh thuế bắt đầu được áp dụng từ năm 1998-

1999 cho loại đất nông nghiệp Sau đó, phương pháp này được sử dụng để định giá đất ở, đất công nghiệp, đất rừng và đất của các khu bảo tồn Năm

2006, lần đầu tiên sau 7 năm bắt đầu thực hiện công tác định giá đất hàng loạt,

ở Liên bang Nga, thuế đất đã được xác định dựa trên kết quả định giá đất bằng phương pháp này (Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, 2013; Phạm Thị Hà và cs., 2021)

Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở, bằng cách lượng hóa mối quan hệ giữa giá trị của đất đai với các đặc tính riêng của đất (các yếu tố ảnh hưởng) thông qua các kĩ thuật phân tích hồi quy

Phương pháp có thực hiện đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dựa trên nguồn dữ liệu mẫu được thu thập từ thực tế Bằng cách nghiên cứu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kết hợp với kĩ thuật phân tích hồi quy, có thể thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên quan Nhà phân tích phải tiến hành thu thập 2 nhóm dữ liệu: dữ liệu về địa lí học và dữ liệu về các đặc điểm của tài sản (BĐS nói chung và đất đai nói riêng) Nhà phân tích phải thu thập và lưu trữ những dữ liệu về đặc điểm của tài sản phục vụ cho việc phân loại, định giá, cũng như một số mục đích khác Việc thu thập dữ liệu phải căn cứ vào những yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường và những yêu cầu của phương pháp định giá sẽ sử dụng (Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch, 2013)

Trên cơ sở lí thuyết về hồi quy, căn cứ vào điều kiện đặc thù của thị trường bất động sản, mô hình nghiên cứu được đề xuất dưới dạng như sau:

Y = β0 + βiXi,

Trong đó: Y là biến phụ thuộc - đơn giá đất tính trên 1m2 diện tích,

Xi là các biến độc lập (các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất), βi là các hệ

số hồi quy, β0 là hệ số chặn

=> Như vậy, việc xác định nguyên tắc và phương pháp định giá đất rất quan trọng vì nó được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.5 Mục đích sử dụng các loại giá đất

Các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết có 2 loại cơ bản sau:

+ Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn định ổn định trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

+ Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

+ Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyển dịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan ) thì còn

có một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước như bán bắt buộc, trưng mua ) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và biến động giá đất

1.1.3.1 Nhóm yếu tố vị trí

Vị trí của thửa đất ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của thửa đất, nên khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí của thửa mang lại càng cao, thì giá của thửa

đó càng lớn (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs 2021) Vị trí của thửa đất muốn nói đến cự li đến khu trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm thương nghiệp, khu vực đông dân cư hoặc đến khu vực có ảnh hưởng kinh tế, chính trị, xã hội đối với khu vực khác Càng gần các khu vực này thì giá của thửa đất càng cao và ngược lại

- Điều này giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm; hay thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá Kinh nghiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại

1.1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế

a Khả năng cho sinh lợi

Đặt trong bối cảnh công năng của BĐS (thửa đất) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì BĐS có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian

sinh lợi càng dài thì giá BĐS đó càng cao và ngược lại Các tiêu chí để đánh giá khả năng sinh lợi từ BĐS gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m² hoặc ha) (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

b Thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Các BĐS có công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là bộ phận cấu thành giá trị BĐS nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các công trình phụ trợ gắn liền với BĐS có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn

so với giá thực của chính nó (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang

và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

c Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất

Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các BĐS lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài BĐS

có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các BĐS lân cận

và ngược lại (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

1.1.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý

Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất

a Tình trạng p h áp lý của thửa đất

- Tình trạng pháp lý của thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tính pháp lý của hiện trạng

sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình

- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của thửa đất là giấy tờ pháp lý sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình gắn liền với đất quy định tại các Khoản 1, 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai

- Căn cứ để xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất là mục đích sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Căn cứ để xem xét tình trạng pháp lý của các công trình xây dựng gắn liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các quy định của pháp luật về xây dựng

- Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó

b Hạn chế về quyền sử dụng đất

Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn với đất được thể hiện trong các trường hợp sau (Nông Thị Nhung, 2023):

- Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật

- Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

c Hạn chế quy hoạch

Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá thửa đất khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

Như việc quy hoạch mới các công trình như trung tâm thương mại, dịch

vụ, trung tâm văn hóa, vui chơi giải trí có thể làm tăng giá trị của các thửa đất

ở khu vực đó và khu vực lân cận Các thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có thể tăng giá nếu được quy hoạch chuyển mục đích sang đất ở

- Mật độ dân số: là phép đo dân số trên một đơn vị diện tích nên từ đó

có mối quan hệ chặt chẽ tới đất đai Dân số ngày càng tăng thì nhu cầu về nhà

ở cũng sẽ tăng, mà diện tích đất đai không thay đổi Vì thế tại khu vực có mật

độ dân số tăng càng cao, thì nhu cầu đối với đất đai tăng nên giá đất kéo theo

đó tăng lên

- Chất lượng y tế - giáo dục: Yếu tố này thường có tương quan đến trình độ học vấn, sức khỏe người dân Khu vực mà có chất lượng y tế kèm theo giáo dục cao thường dân cư tập trung đông, khi dân cư tập trung đông dẫn đến mật độ dân số cao, gián tiếp làm tăng nhu cầu đất đai nên thúc đẩy giá đất tăng

- Trình độ dân trí: ở khu vực có trình độ dân trí cao, sống văn minh hơn, lịch sự, có văn hóa hoặc khu vực có tập quán tốt được thu hút mọi người thì giá đất sẽ cao hơn khu vực khác

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu vực nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người

sẽ cảm thấy an toàn hơn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

1.1.3.5 Nhóm yếu tố cá biệt

Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Tùy vào sở thích, nhu cầu sử dụng của người sử dụng đất, thì các nhân tố cá biệt đến đất tức là ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật thường được những người sử dụng đất chú ý, quan tâm hơn các hình dáng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,… vì không thuận lợi trong việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Diện tích: Thửa đất có diện tích cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng

và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng mặt tiền: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó

dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu thửa đất: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó

- Độ dốc của thửa đất: Độ dốc quá lớn thì rất khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.6 Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là tất cả những điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật… nhằm phục vụ cho nhu cầu cuộc sống hiện đại và hoạt động sản xuất của con người Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: hệ thống giao thông, hệ thống điện nước, hệ thống thôn tin liên lạc, hệ thống cơ sở giáo dục,

y tế (Phạm Thanh Quế và cs 2016; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

Mục tiêu của đầu tư cơ sở hạ tầng là để phục vụ cho hoạt động sản xuất, đáp ứng nhu cầu đời sống của con người và tạo bước đệm để thúc đẩy sự phát triển của khu vực do vậy, đây là những yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Những thửa đất nằm ở khu vực trung tâm được hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn sẽ mang đến cuộc sống chất lượng, tiện nghi hơn Những thửa đất có vị trí nối kết và gần với: trường học, bệnh viện, siêu thị, đường xá rộng thoải mái nối kết về nhiều khu vực thuận tiện, gần khu dân cư hiện hữu… thì giá đất sẽ cao hơn so với những thửa khác

1.2 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm

2014

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định khung giá đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất

- Thông tư 18/2019/TT-BTNMT ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về tiêu chí, chỉ số đánh giá chất lượng dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước về điều tra, thu thập thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất

- Thông tư 10/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 12 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất

- Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất

- Quyết định số 1351/2015/QĐ-BTNMT ngày 04 tháng 6 năm 2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đính chính Thông tư số BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

36/2014/TT Quyết định số 58/2019/QĐ36/2014/TT UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Gia Lai ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn huyện Kông Chro

- Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2020 của UBND tỉnh Gia Lai công bố về Bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện Kông Chro

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác xác định giá đất

1.3.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2013 Định giá đất cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 Thông qua

hệ thống cơ quan Nhà nước được thành lập từ Trung ương đến địa phương, Nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai Một trong những vấn đề được Nhà nước quản lý đó là việc xác định giá đất Căn cứ Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, hiện nay nhà nước quy định khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể:

- Khung giá đất

Theo quy định tại Điều 133, Luật Đất đai 2013 khung giá đất là giá đất

mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần Khung giá đất cũng

là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng (Quốc hội, 2013).Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Chính phủ, 2014) Hiện nay, khung giá đất được áp dụng theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ (chính phủ, 2019)

- Bảng giá đất

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất riêng áp dụng cho địa phương mình (Quốc hội, 2013)

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Theo quy định tại điều 114, Luật đất đai 2013 bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Giá đất cụ thể

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể) Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất

cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp

Theo quy định tại điều 114 Luật đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.2 Công tác định giá đất của tỉnh Gia Lai

Năm 2022, UBND tỉnh bãi bỏ Quyết định số 849/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh về việc ủy quyền xác định và phê duyệt giá đất cụ thể đối với một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai (tại Quyết định số 323/QĐ-UBND ngày 06/5/2022 của UBND tỉnh); bãi bỏ Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 03/01/2017 của UBND tỉnh ban hành quy định về trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định giá đất cụ thể đối với một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai (tại Quyết định số 34/2022/QĐ-UBND ngày 19/8/2022)

Theo Quyết định số 375, kể từ ngày 4/7/2023 đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, UBND tỉnh Gia Lai ủy quyền cho UBND các huyện, thị xã, thành phố (gọi tắt là UBND cấp huyện) quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện giúp UBND huyện trong việc tổ chức xác định giá đất… (Trần Sơn, 2023)

Nghị quyết 219/NQ/HĐND của HĐND tỉnh Gia Lai quyết nghị thông qua hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số K) trên địa bàn tỉnh (Hội đồng Nhân dân tỉnh Gia Lai, 2023)

Hệ số K đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh là 1,0; trừ các khu vực, vị trí, tuyến đường (được quy định cụ thể) thuộc 15 huyện, thị xã, thành phố gồm: Chư Păh, Phú Thiện, Ia Pa, Ia Grai, Đak Pơ, Chư Sê, Mang Yang, Chư Pưh, Đak Đoa, Chư Prông, Đức Cơ, Kbang, An Khê, Ayun Pa và Pleiku (Hội đồng Nhân dân tỉnh Gia Lai, 2023)

Hiện nay tại tỉnh Gia Lai đang thực hiện sử dụng bảng giá đất theo quy định tại Quyết định số 58/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Gia Lai ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn huyện Kông Chro (UBND tỉnh Gia Lai, 2019)

Để triển khai công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2020 của UBND tỉnh Gia Lai công bố về Bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện Kông Chro (UBND tỉnh Gia Lai, 2020)

1.4 Các công trình nghiên cứu về xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Theo nghiên cứu của tác giả Phan Đình Binh và Trần Thị Mai Anh (2015) khi nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Đường Hoàng Văn Thụ, TP Thái Nguyên tác giả sử dụng mô hình hồi quy xác định được có

19 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đó 3 yếu tố gồm Vị trí thửa đất, độ rộng mặt tiền và quy hoạch sử dụng đất là 3 yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

- Theo nghiên cứu của tác giả Phạm Thế Trình và cs (2020) về “một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội” nghiên cứuđiều tra 174 hộ gia đình, cá nhân và 26 cán bộ công chức, viên chức, sau đó phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định tầm quan trọng của 6 nhóm

yếu tố theo thứ tự ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm: cơ sở hạ tầng, pháp lý, vị trí, cá biệt, xã hội và kinh tế Kết quả chạy mô hình hồi quy tuyến tính đã xác định được phương trình hồi quy tuyến tính là Y = -0,042 + 0,258*HAT + 0,256*PL + 0,233*VT + 0,180*CB + 0,170*XH + 0,168*KT Trong phương trình này, nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng (HAT) có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, ứng với tỷ lệ tầm quan trọng là 20,40%; tiếp đến là nhóm yếu tố pháp lý (PL), nhóm yếu tố vị trí (VT), nhóm yếu tố cá biệt (CB)

và nhóm yếu tố xã hội (XH) với tỷ lệ tầm quan trọng tương ứng là 20,24%, 18,42%, 14,23%, và 13,44% Cuối cùng là nhóm yếu tố kinh tế (KT) với tỷ lệ tầm quan trọng là 13,27% Cơ sở hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá trị đất đai là do tác động của đô thị hóa, tức là những nơi có cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có mức giá đất cao hơn

- Theo nghiên cứu của Phạm Thanh Thảo và Phan Trung Hiền (2021) nghiên cứu về “Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TP Cần Thơ” kết quả phân tích hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 61,0% sự biến động của giá đất bị ảnh hưởng bởi các nhóm yếu tố đưa vào mô hình nghiên cứu, còn lại 39,0% sự biến động của giá đất là do các yếu tố khác Kết quả nghiên cứu có 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng tích cực đến giá đất tại thành phố Cần Thơ gồm: nhóm nhân tố tự nhiên, nhóm nhân tố khác, nhóm nhân tố kinh

tế , nhóm nhân tố hạ tầng, nhóm nhân tố pháp lý, chính sách Nhà nước , nhóm nhân tố xã hội Trong đó nhóm nhân tố tự nhiên được xác định là có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất với sự đóng góp 12,86%, nhóm nhân tố xã hội được xác định là ít ảnh hưởng đến giá đất nhất với sự đóng góp 6,45 %

- Theo nghiên cứu của tác giả Phan Thị Thanh Huyên và cs., (2021) về

“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh” tác giả chỉ ra trong giai đoạn 2015 - 2019, giá đất ở quy định tại tất

cả các tuyến đường nghiên cứu của huyện Lương Tài không có sự biến động, dao động từ 500.000 đồng/m2 đến 7.500.000 đồng/m2 theo các vị trí và tuyến

đường Năm 2019, giá đất ở trên thị trường trung bình cao nhất là 19.000.000 đồng/m2 tại vị trí số 1 của tuyến đường từ trung tâm (ngã 3 Bách hóa) thị trấn Thứa đến hết chợ Thứa và thấp nhất là 1.650.000 đồng/m2 tại vị trí số 4 của tuyến đường từ cầu thôn An Trụ đi xã Cao Đức Giá đất thị trường và giá đất quy định có sự chênh lệch từ 1,67 - 3,86 lần Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá và mô hình hồi quy đa biến, kết quả phân tích hồi quy đã xác định được 25 yếu tố thuộc 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Lương Tài theo thứ tự giảm dần là vị trí, hạ tầng, pháp lý, kinh tế, xã hội và cá biệt với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 22,53%; 16,63%; 16,33%; 16,09%; 15,49% và 12,93%

- Theo nghiên cứu của nhóm tác giả Trần Văn Giang và cs (2022) về

“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh” kết quả phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 71,6% biến động của giá đất ở có thể được giải thích bằng 22 biến thuộc 6 nhóm biến độc lập, trong khi phần còn lại (28,4%) được giải thích bởi các yếu tố khác ngoài mô hình Phương trình hồi quy tuyến tính là: Y = 0,136 X1 + 0,211 X2 + 0,155 X3 + 0,133 X4 + 0,270 X5 + 0,300 X6 Trong đó, nhóm yếu tố vị trí (X6) ảnh hưởng lớn nhất 24,88%, sau đó đến nhóm yếu tố

cơ sở hạ tầng (X5) ảnh hưởng 22,39%, tiếp theo là nhóm yếu tố kinh tế (X2) ảnh hưởng 17,50%, nhóm yếu tố xã hội (X3) ảnh hưởng 12,85%, nhóm yếu tố

cá biệt (X1) ảnh hưởng 11,28% và cuối cùng là nhóm yếu tố pháp lý (X4) ảnh hưởng 11,11%

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Khái quát điều kiện tự nhiên

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Biến động sử dụng đất của huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

2.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Thực trạng bảng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Thực trạng giá đất ở trên thị trường tại huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- So sánh giá thị trường và giá nhà nước quy định tại huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

2.3.4 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào bảng giá đất quy định đã ban hành của UBND tỉnh Gia Lai giai đoạn 2020 – 2024, căn cứ vào mức độ phát triển của huyện Kông Chro, các điểm nghiên cứu được chọn có tính đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện, cụ thể như sau:

- Khu vực 1: là khu vực thuộc thị trấn Kông Chro, đây là khu vực đất ở

đô thị, nơi có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thuận lợi nhất của huyện

- Khu vực 2: là khu vực cận thị trấn, đây là khu vực đất ở nông thôn,

thuộc vùng thung lũng có địa hình tương đối bằng phẳng hay còn gọi là vùng địa hình lượn sóng nhẹ đến trung bình Tập trung dọc theo đường Tỉnh 667 (ĐT 674 cũ), đường Tỉnh 662, hai bên bờ sông Ba và các suối lớn, có diện tích khoảng 25% tổng diện tích tự nhiên của huyện, vùng này tương đối thuận lợi cho các hoạt động phát triển kinh tế, xã hội, tập trung đông dân cư, nhu cầu sử dụng đất tăng cao Khu vực này chọn xã Yang Trung đại diện

- Khu vực 3: là khu vực xa trung tâm, có địa hình đồi núi cao, tập trung

về hai phía Đông - Bắc và Đông - Nam của huyện, có độ cao trung bình khoảng 550 m, có diện tích khoảng 45% diện tích tự nhiên toàn huyện Khu vực này chủ yếu là đất lâm nghiệp có rừng và một phần đất chưa sử dụng Đây là khu vực đồi núi có độ dốc cao, dân cư thưa thớt, các hoạt động sản

xuất chủ yếu tập trung là sản xuất nông nghiệp Khu vực này chọn xã Chư Krey đại diện

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Điều tra, thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, số liệu về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện, các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định bảng giá đất, tài liệu, các sách, bài báo, các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất từ các phòng ban (Phòng TNMT huyện, Văn phòng đăng

ký đất đai chi nhánh Kông Chro, trung tâm phát triển quỹ đất,…)

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

a Phỏng vấn cán bộ có liên quan

Để điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nghiên cứu tiến hành phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu điều tra được chuẩn bị sẵn các công chức, viên chức là cán bộ ngành tài nguyên và môi trường để tìm hiểu về các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở; những vấn đề tồn tại, khó khăn trong công tác xác định giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro Số lượng cán bộ được điều tra là 35 người, cụ thể như sau:

Bảng 2.1 Số lượng người điều tra về các yếu tố ảnh hưởng

STT Cơ quan, Đơn vị

1 UBND huyện Kông Chro 01 lãnh đạo huyện (lãnh đạo phụ trách chuyên

môn)

2 UBND các xã không chọn

là điểm nghiên cứu

11 lãnh đạo xã (lãnh đạo phụ trách chuyên môn)

5 UBND xã Chư Krey 01 lãnh đạo phụ trách chuyên môn 01 Địa chính

6 Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện 04 (01 lãnh đạo, 03 chuyên viên)

7 Phòng Tài chính – Kế

hoạch huyện 04 (01 lãnh đạo, 03 chuyên viên)

8 Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai 08 (01 lãnh đạo, 07 chuyên viên)

b Phỏng vấn người dân

Sử dụng phiếu điều tra được thiết kế sẵn để điều tra các hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kông Chro để xác định giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro

* Khu vực thị trấn Kông Chro: Địa bàn thị trấn Kông Chro chia làm

30 tuyến đường, nghiên cứu lựa chọn 5 tuyến đường đại diện cho thị trấn Trên mỗi tuyến đều có 4 vị trí (nhưng lại chia rất chi tiết thành 7 vị trí), mỗi vị trí phỏng vấn 3 hộ nên mối tuyến đường được chọn phỏng vấn 21 hộ Các vị trí gồm:

- Vị trí 1: Mặt tiền đường

- Vị trí 2: (chia làm 2 vị trí) Ngõ hẻm loại 1 có kích thước từ 6 mét

trở lên (Từ chỉ giới xây dựng của vị trí 1 đến mét thứ 100; Từ mét lớn hơn

100 đến cuối hẻm hoặc nằm ở hẻm phụ của hẻm loại 1)

- Vị trí 3: (Chia làm 2 vị trí) Ngõ hẻm loại 2 có kích thước từ 3,5m

đến dưới 6m (Từ chỉ giới xây dựng của vị trí 1 đến mét thứ 100; Từ mét lớn

hơn 100 đến cuối hẻm hoặc nằm ở hẻm phụ của hẻm loại 2)

- Vị trí 4: (Chia làm 2 vị trí) Ngõ hẻm loại 3 có kích thước <3,5 mét

(Từ chỉ giới xây dựng của vị trí 1 đến mét thứ 100; Từ mét lớn hơn 100 đến

cuối hẻm hoặc nằm ở hẻm phụ của hẻm loại 3)

- Các tuyến đường lựa chọn bao gồm:

+ Đường Nguyễn Huệ đoạn từ Kpă Klơng đến hết cầu Yang Trung đây

là đoạn đường huyết mạnh tập trung đông dân cư, các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện

+ Đường Lê Hồng Phòng đoạn Từ Nguyễn Huệ đến Trần Phú đây là đoạn đường tập trung khá đông dân cư, có một số các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện

+ Đường Anh Hùng Núp đây là con đường nối từ trung tâm huyện đến trường cấp 3 duy nhất ở huyện, hiện đang là khu dân cư mở rộng của huyện tập trung nhiều cửa hàng, quán ăn, nhằm phục vụ cho học sinh, giáo viên

+ Đường Nguyễn Văn Trỗi đoạn từ Ranh giới ngã 3 khu quy hoạch giết

mổ tập trung đến Lê Lai, đây là con đường chủ yếu là người đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống lâu đời, cơ sở hạ tầng gần đây đang được xây dựng

+ Nguyễn Thị Minh Khai nối dài đoạn từ Đầu đường Nguyễn Thị Minh Khai nối dài đến Hết ranh giới Nhà máy cấp nước sinh hoạt thị trấn Đây là đoạn đường mới được đầu tư xây dựng, tập trung khá đông dân cư, chợ và một số công trình của thị trấn

* Khu vực lân cận thị trấn (Xã Yang Trung): đất ở tại xã chia làm 2 khu

Bảng 2.2 Số lượng các hộ điều tra

4 Đường Nguyễn

Văn Trỗi Đoạn từ ranh giới ngã 3 khu quy hoạch giết mổ tập trung đến Lê Lai 4 21

5 Nguyễn Thị Minh

Khai nối dài

Từ Đầu đường Nguyễn Thị Minh Khai nối dài đến Hết ranh giới Nhà máy cấp nước sinh hoạt thị trấn