Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện kông chro, tỉnh gia lai

Trang 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HUỲNH HOÀI VŨ ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KÔNG CHRO, TỈNH GIA LAI NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN T

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP HUỲNH HOÀI VŨ ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KÔNG CHRO, TỈNH GIA LAI NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THANH QUẾ Gia Lai, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày…tháng … năm 2023 NGƯỜI CAM ĐOAN Huỳnh Hoài Vũ ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những đóng góp ý kiến và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trường Đại học Lâm nghiệp Tôi trân trọng cảm ơn đến: - TS Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn - Tập thể Ban giám hiệu và các thầy cô giáo trường Đại học Lâm nghiệp và trường Đại học Lâm nghiệp phân hiệu Gia Lai - Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và chuyên viên Ủy ban nhân dân huyện Kông Chro, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kông Chro, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai Chi nhánh huyện Kông Chro đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này - Em xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, Ủy ban nhân dân thị trấn Kông Chro, xã Chư Krey, xã Yang Trung đã giúp đỡ em trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn - Cuối cùng là cảm ơn gia đình, các bạn học viên cùng lớp, đã giúp đỡ và động viên em trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này Xin trân trọng cảm ơn! Gia Lai, ngày … tháng … năm 2023 TÁC GIẢ Huỳnh Hoài Vũ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ vii MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5 1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nguyên cứu 5 1.1.1 Một số vấn đề liên quan đến giá đất 5 1.1.2 Một số vấn đề liên quan đến định giá đất 6 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và biến động giá đất 14 1.2 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất 19 1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác xác định giá đất 21 1.3.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam 21 1.3.2 Công tác định giá đất của tỉnh Gia Lai 24 1.4 Các công trình nghiên cứu về xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 25 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Địa điểm nghiên cứu 28 2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28 2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 28 2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 28 2.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 28 iv 2.3.4 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai 29 2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương 29 2.4 Phương pháp nghiên cứu 29 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 30 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30 2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 33 2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 34 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kông Chro 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 38 3.1.3 Điều kiện kinh tế, xã hội 41 3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hôi của huyện Kông Chro trong quản lý và sử dụng đất 43 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Kông Chro 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kông Chro 44 3.2.2 Biến động đất đai tại huyện Kông Chro giai đoạn 2020-2022 49 3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro 52 3.3.1 Thực trạng giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Kông Chro 52 3.3.2 Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Kông Chro 54 3.3.3 Thực trạng giá đất tại các vị trí 58 3.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro 63 3.4.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro 63 3.4.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa v bàn huyện Kông Chro 64 3.5 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Kông Chro 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Số lượng người điều tra về các yếu tố ảnh hưởng 30 Bảng 2.2 Số lượng các hộ điều tra 32 Bảng 2.3 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá các yếu tố ảnh hưởng 34 Bảng 3.1 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 47 Bảng 3.2 Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2020 – 2022 của huyện Kông Chro 49 Bảng 3.3 Giá đất ở đô thị theo quy định tại thị trấn Kông Chro 53 Bảng 3.4 Giá đất nông thôn theo quy định tại điểm nghiên cứu 54 Bảng 3.5 So sánh giá đất ở đô thị theo bảng giá và giá đất thị trường 56 Bảng 3.6 So sánh giá đất ở nông thôn theo bảng giá và giá đất thị trường 58 Bảng 3.7 Mức chênh lệch giá đất của các vị trí 62 Bảng 3.8 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Kông Chro 63 Bảng 3.9 Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo 65 Bảng 3.10 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test 66 Bảng 3.11 Trị số Eigenvalue và tổng phương sai giải thích 66 Bảng 3.12 Hệ số tải nhân tố 67 Bảng 3.13 Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính 68 vii DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Kông Chro năm 2022 45 Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất hành chính cấp xã 46 Hình 3.3 Cơ cấu đất ở huyện Kông Chro 2022 48 Hình 3.4 Cơ cấu đất ở nông thôn theo khu vực hành chính cấp xã 48 Hình 3.5 Biến động đất nông nghiệp 50 Hình 3.6 Giá đất của các vị trí đất theo quy định (theo bảng giá) 60 Hình 3.7 Giá đất của các vị trí đất theo thị trường (giá thị trường) 61 1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng Với những nguồn lợi to lớn đem lại từ đất đai thì các vấn đề liên quan đến đất càng nóng bỏng nhất là thị trường bất động sản tạo nên ảnh hưởng đến giá đất Trước tình hình kinh tế thị trường nhiều biến động, việc xác định giá đất do Nhà nước ban hành sao cho sát với giá thị trường đã và đang là một trong nhưng vấn đề quan trọng, cấp thiết nhất hiện nay Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi, là cầu nối của mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Cũng như các hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013) Từ năm 1993, khái niệm giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) được Luật Đất đai quy định cụ thể Tiếp đó Luật Đất đai 2003, 2023 và các văn bản dưới Luật tiếp tục quy định cụ thể Hệ thống giá đất (khung giá, bảng giá ban hành hàng năm theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003) để làm căn cứ tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, đến khung giá, bảng giá đất các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (ban hành 5 năm 1 lần để làm căn cứ tính thuế, phí, nộp tiền SDĐ trong hạn mức), giá cụ thể phục vụ bồi thường, tính tiền sử dụng đất (ngoài hạn mức) khi cấp GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,… Giá đất trở thành công cụ tài chính giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả, chặt chẽ, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, phòng chống tham nhũng đất đai gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước Tuy nhiên, cơ chế 2 giá tồn tại gồm giá Nhà nước (Khung giá, bảng giá, giá cụ thể,…) và giá thị trường vẫn còn tồn tại và chênh lệch khoảng cách khá lớn Trong việc xây dựng bảng giá, khung giá phụ thuộc rất lớn vào việc điều tra, khảo sát giá thị trường thông 2 qua các giao dịch chuyển nhượng thực tế, tuy nhiên việc thu thập chính xác giá chuyển nhượng là điều vô cùng khó khăn, phức tạp,… mà đến nay Nhà nước vẫn chưa có công cụ hiệu quả để kiểm soát Nghị quyết Trung ương 5 khóa XIII đã có định hướng chỉ đạo việc kiểm soát giao dịch chuyển nhượng, yêu cầu chuyển khoản qua ngân hàng (không được dùng tiền mặt), có chế tài xử lý người trốn thuế Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất khi chuyển nhượng của đề tài là rất cần thiết nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất khi chuyển nhượng, để làm cơ sở quản lý đất hiệu quả, phòng chống trốn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ Huyện Kông Chro được thành lập theo Quyết định số 96-HĐBT ngày 30-5-1988 của Hội đồng Bộ trưởng trên cơ sở chia tách từ phần đất phía nam của huyện An Khê, cách trung tâm thị xã An Khê khoảng 30km Trong xu hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, kết hợp với sự gia tăng tốc độ đô thị đã thúc đẩy giá luôn biến động theo hướng càng ngày tăng, vì vậy sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường ngày càng lớn, gây khó khăn, phức tạp trường việc thực hiện các chính sách về quản lý Nhà nước về đất đai như thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, … Trong những năm qua hoạt động liên quan đến đất đai tại địa phương ngày càng sôi động, nhất là thị trường bất động sản tại địa phương Trên tình hình đó công tác quản lý Nhà nước về đất đai là một nhu cầu thiết yếu tại địa phương nhằm đảm bảo trật tự, an ninh xã hội, tránh những mâu thuẫn tranh chấp đất đai xảy ra Hơn hết, công tác quản lý Nhà nước về đất đai giúp quyền lợi về đất đai của người dân nhất là người đồng bảo dân tộc thiểu số được đảm bảo một cách tối đa Hiện nay, theo xu hướng phát triển chung huyện đang thu hút nhiều nguồn dự án đầu tư bên ngoài nên hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng được tập