Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện đak đoa, tỉnh gia lai

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ

LUƠNG BÁ TRỌNG

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAK ĐOA, TỈNH GIA LAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM THANH QUẾ

Gia Lai, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Gia Lai, ngày tháng năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Lương Bá Trọng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành khoá luận/chuyên đề, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy

cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành khoá luận, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc ThS Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản

lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận/chuyên đề

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đak Đoa và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án

Gia Lai, ngày tháng năm 2023

HỌC VIÊN

Lương Bá Trọng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về đất 4

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về giá đất 6

1.1.3 Thị trường đất đai 8

1.1.4 Các loại giá đất 14

1.1.5 Khái quát về định giá đất 14

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 19

1.2 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất 24

1.3 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 26

1.3.1 Thực tiễn công tác định giá đất ở trên thế giới 26

1.3.2 Thực tiễn công tác định giá đất ở tại Việt Nam 29

1.3.3 Thực tiễn công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai 32

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Địa điểm nghiên cứu 34

2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 35

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia

Lai 35

2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35

2.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35

2.3.4 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương 35

2.4 Phương pháp nghiên cứu 36

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38

2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 41

2.4.5 Phương pháp so sánh 43

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48

3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 48

3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 48

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 54

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 59

3.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đak Đoa 61

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đak Đoa 61

3.2.2 Biến động sử dụng đất tại huyện Đak Đoa giai đoạn 2020 - 2022 64

3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 67

3.3.1 Thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Đak Đoa 67

3.3.2.Thực trạng giá đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Đak Đoa 78 3.3.3 Đánh giá sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 82

3.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 89

3.4.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Đak Đoa 89 3.4.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 90

3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất tại địa phương 96

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

TT - BTC Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân

THCS Trung học cơ sở

THPT Trung học phổ thông

TTBD-ĐBDC Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng cán bộ điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 38

Bảng 2.2 Số lượng các hộ điều tra yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40

Bảng 2.3 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá các yếu tố ảnh hưởng 42

Bảng 3.1 Biến động đất đai tại huyện Đak Đoa giai đoạn 2020 - 2022 64

Bảng 3.2 Bảng giá đất ở đô thị tại một số tuyến đường của huyện Đak Đoa 68 Bảng 3.3 Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT- XH phát triển (VND/m2) 70

Bảng 3.4 Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT - XH khá (VND/m2) 72 Bảng 3.5 Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT - XH kém 73

Bảng 3.6 Chênh lệch giá đất ở theo giá quy định tại các vị trí 74

Bảng 3.7 Giá đất ở nông thôn tại các xã nghiên cứu của huyện Đak Đoa (mức giá đồng/m2) 78

Bảng 3.8 Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Tân Bình 80

Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Hà Bầu 81

Bảng 3.10 Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Hà Đông 81

Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 89 Bảng 3.12 Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo 91

Bảng 3.13 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test 92

Bảng 3.14 Trị số Eigenvalue và tổng phương sai giải thích 93

Bảng 3.15 Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính 95

Bảng 3.16 Mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố 96

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 49

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 61

Hình 3.3 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính cấp xã 62

Hình 3.4 Hiện trạng đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 63

Hình 3.5 Diện tích đất ở nông thôn theo khu vực hành chính cấp xã (ha) 63

Hình 3.6 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nguyễn Huệ, đoạn từ đường A3 và Lê Quý Đôn đến Đinh Tiên Hoàng - Phan Đình Phùng (mức giá triệu đồng/m2) 83

Hình 3.7 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Wừu đoạn từ Lê Lợi đến Đinh Tiên Hoàng (mức giá triệu đồng/m2) 83

Hình 3.8 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Phan Đình Phùng đoạn từ Nguyễn Huệ đến đầu ranh giới trường tiểu học số 1, thị trấn Đak Đoa (mức giá triệu đồng/m2) 84

Hình 3.9 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Lê Lợi, đoạn từ đường Nơ Trang Long đến đường Trần Phú (mức giá triệu đồng/m2) 84

Hình 3.10 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nguyễn Huệ, đoạn từ đường Nguyễn Du và đầu ranh giới đường Tiểu học số 2 đến đường Trần Hưng Đạo và đường Phan Chu Trinh (mức giá triệu đồng/m2) 85

Hình 3.11 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Quy hoạch dẫn vào sân Golf, khu biệt thự FLC đoạn từ đường Nguyễn Huệ đến đường liên xã (mức giá triệu đồng/m2) 85

Hình 3.12 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nay Der đoạn từ đường Nguyễn Huệ đến đường Âu Cơ (mức giá triệu đồng/m2) 86

Hình 3.13 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Ngô Gia Tự đoạn từ đường Duy Tân đến đường Trần Bình Trọng (mức giá triệu đồng/m2) 86

Hình 3.14 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên toàn bộ tuyến đường thuộc thôn Ngol (mức giá triệu đồng/m2) 87

Hình 3.15 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Tân Bình (mức giá triệu đồng/m2) 87 Hình 3.16 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Hà Bầu (mức giá triệu đồng/m2) 88 Hình 3.17 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Hà Đông (mức giá triệu đồng/m2) 88

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng đã làm cho giá đất luôn có xu hướng tăng lên Ở Việt Nam, việc xây dựng giá đất và quản lý giá đất là yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai và người sử dụng đất (tính thuế, phí, tính tiền sử dụng đất, bồi thường khi thu hồi đất) Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước, là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá

sự công bằng trong phân phối đất đai

Theo nghiên cứu của Trịnh Hữu Liên và cs (2013), Giá đất là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, để quản lý tài chính về đất đai của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình

và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Hiện nay giá đất đang có nhiều biến động gây khó khăn cho các cơ quan quản lý và người dân Giá đất thị trường không sát với giá trị thực tế Giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khó khăn cho công tác quản lý đất đai

Các nghiên cứu của Phạm Thế Trịnh và cs (2020), Trần Văn Giang và

cs (2022), Phan Thị Thanh Huyền và cs (2021), Phan Thanh Thảo và Phan Trung Hiền (2021)… đã chỉ ra rằng khoảng cách đến trung tâm, vị trí, kích thước của thửa đất, tình hình phát triển kinh tế và giao thông đều có ảnh hưởng đến giá đất

Huyện Đak Đoa nằm ở phía Đông của tỉnh Gia Lai, cách thành phố Pleiku 15km, có tổng diện tích tự nhiên là 98.530,49 ha, nhờ lợi thế vị trí nằm trên quốc lộ 19, tiếp giáp thành phố Pleiku cùng với xu thế đô thị hóa, nên huyện đang thu hút nhiều nguồn dự án đầu tư bên ngoài vào như các dự án trại heo, điện gió, trang trại, Nhờ vậy hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng được tập trung đầu tư, góp phần vào phát triển kinh tế xã hội Do vậy, giá đất

ở trên địa bàn những năm gần đây tăng lên gấp nhiều lần trước kia, đặc biệt trong thời kỳ “sốt” đất năm 2021 - 2022 với sự ảnh hưởng mạnh mẽ của Dự

án Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Gia Lai Điều này gây ra tình trạng giá đất ở trong bảng giá (chủ yếu sử dụng để tính thuế, phí) và giá đất cụ thể phục vụ bồi thường và tính tiền sử dụng đất khi giao đất, công nhận quyền

sử dụng đất chưa phù hợp với giá thị trường Xuất phát từ thực tế trong việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện là hết sức

cần thiết Vì vậy, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu của đề tài

2.1.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất tại địa phương

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở góp phần bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận đối với công tác quản lý nhà nước về giá đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Phân tích những yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai Từ đó đề xuất giải pháp cụ thể góp phần hoàn hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở tại địa phương được phù hợp hơn với giá thị trường

Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Đặc biệt các giải pháp được đề xuất có thể để các nhà quản lý tại địa phương tham khảo nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất phù hợp với thị trường thực tế tại địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về đất

1.1.1.1 Khái niệm về đất

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (Quốc hội, 2013)

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị Trong đó:

Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị Trước đây, khái niệm đất khu dân cư đô thị được hiểu theo nghĩa rất rộng, bao gồm nhiều loại đất, trong đó có đất ở tại đô thị Theo quy định của Luật đất đai năm

2013, đất ở tại đô thị được cụ thể hoá và giao cho nhiều đối tượng trong nước

và nước ngoài sử dụng để xây nhà bán hoặc cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị

Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.1.1.2 Đặc điểm về đất đai

Theo Khoản 4, Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT (Bộ TNMT, 2012): Đặc điểm đất đai là thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,…

Như vậy, đất đai sở hữu những đặc điểm như sau:

- Đất đai có tính cố định, không thể di chuyển, tính cố định vị trí quyết định giới hạn theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Đặc biệt, đất đai không thể sinh sản chính vì vậy đây là tài sản có hạn

- Giá trị của đất đai phụ thuộc vào vị trí, khu vực Ở những khu vực nông thôn, giá trị sẽ thấp hơn so với đất ở khu vực thành thị, sầm uất, có tiềm năng kinh tế

- Đất đai là tài sản không hao mòn theo thời gian mà có xu hướng tăng giá trị theo năm tháng

- Đất đai có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và quy trình cải tạo đất cho phù hợp với nhu cầu

- Đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người, chính

vì hoạt động lao động sẽ làm thay đổi tính chất đất, từ đất hoang chuyển thành

sử dụng được hoặc chuyển quyền sử dụng đất

- Đất đai được xem là một hàng hóa đặc biệt, được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường đất đai hiện nay

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về giá đất

1.1.2.1 Khái niệm về giá đất

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, quy định:” Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường

là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực

và trong một khoảng thời gian nhất định

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa như: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và quy luật cạnh tranh

Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền

và chính sự không ổn định của đồng tiền và thị trường dẫn đến giá đất không

ổn định

Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất trên thị trường bằng quan hệ cung cầu, đảm bảo việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường Đồng thời, bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất sao cho ngang bằng với giá thị trường Trong đó, bảng giá được xây dựng chi tiết theo từng vị trí, vùng, mục đích sử dụng và điều chỉnh kịp thời khi có biến động Phải đổi mới phương thức xác định giá đất theo hướng phân loại đất theo khả năng sinh lời

để có hướng điều tiết thu hiệu quả Ngoài ra, cần quy định cụ thể việc định giá đất và thẩm định giá đất phải do một tổ chức/cơ quan độc lập với cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện

Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hóa thông thường, do tính khác biệt rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế

Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay đổi và có giới hạn Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều

so với giá cả hàng hóa thông thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hóa và nhất thể hóa trong việc định giá đất

Một số nguyên nhân khiến giá đất luôn có xu thế tăng cao:

- Đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng

- Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi nhuận xã hội giảm

- Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá

cả hàng hóa thông thường

1.1.2.3 Cơ sở khoa học của giá đất

Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệcung cầu

- Địa tô: Địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: Địa tô chênh lệch, Địa tô tuyệt đối

- Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng,

do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất

và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.3 Thị trường đất đai

1.1.3.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa

rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.1.3.2 Đặc điểm thị trường đất đai

a Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có

sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá

cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai

có tính xác định và phân hóa cao theo như kiểu, loại đất Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mức

độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…)

b Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội

Hàng hóa đất đai có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hóa đất đai vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ một cách hiệu quả

Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường đất đai với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại đất đai hàng hoá Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này

Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy, không có thị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động

sản nói chung và thị trường đất đai là các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất

và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay nói cách khác Nhà nước độc quyền trong việc giao quyền sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và

cá nhân điều tiết khả năng cung cho thị trường đất đai

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…

Do đó Nhà nước không chỉ tham gia hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mà còn với tư cách là đại diện cho toàn bộ lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết kế hoạch đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Tại Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: kỳ quy

hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm; kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm

Như vậy căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ xác định được khả năng cung về đất cho thị trường đất đai trong khoảng thời gian xác định Tính kế hoạch trong thị trường đất đai đã được thể hiện Tuy nhiên ở nước ta hiện nay trong quá trình đổi mới kinh tế, thực hiện trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, sự phát triển kinh tế, xã hội đang làm tăng lên những nhu cầu về đất đai, thị trường đất đai đã có lúc rất sôi động, có thời

kỳ tạo nên những cơn sốt đất

c Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hóa tư bản đất đai của các công ty đó trên thị trường đất đai Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai sau quá trình đầu tư và tôn tạo

Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm:

Hàng hóa và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và

có thể thay thế cho trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị

Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn

và không có một ai trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường Trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với

mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình

Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như qui hoạch

sử dụng đất, quy hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất…

Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường

Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau

d Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị

“nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường

xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội do vậy khi không được tổ chức

và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ

bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp

1.1.4 Các loại giá đất

1.1.4.1 Giá đất theo quy định

Giá chuẩn là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, ), thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Hiện nay, giá thị trường không sát với giá thị trường, thường thấp hơn

so với giá thị trường Trên địa bàn huyện Đak Đoa, giá đất thị trường có thể cao hơn giá đất do Nhà nước quy định tại một số thời điểm từ 1,2 - 6,5 lần Nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp

1.1.4.2 Giá thị trường

Giá đất thị trường có nghĩa là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất Đó là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định

Giá đất thị trường được xác định dựa trên bốn yếu tố sau:

- Do sự tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người mua và người bán

- Mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt

- Nhu cầu về đất đai của người và thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội

1.1.5 Khái quát về định giá đất

1.1.5.1 Khái niệm

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử

dụng vào các mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước (Theo điều 13, Luật đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng

có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý

và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như trên đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy

đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ

đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Từ đó, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

1.1.5.2 Vai trò

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.Việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng như sau:

Một, đó là sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn

12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất

- Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

- Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo

- Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền

sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không đảm bảo yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

1.1.6.1 Yếu tố vị trí

Vị trí của thửa đất có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng sinh lợi, các lợi thế về kinh doanh Vị trí của BĐS gồm 2 loại là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Phan Thị Thanh Huyền và cs 2021) Cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS Trong một số trường hợp thì sự đóng góp của 2 vị trí vào giá trị của BĐS có thể khác nhau Vị trí thể hiện bằng Khoảng cách đến trung tâm đến đến trung tâm (khoảng cách đến trung tâm huyện, trung tâm thương mại, trung tâm thương nghiệp, khu vực đông dân cư; khoảng cách đến trường học, bệnh viện chợ hoặc đến khu vực

có ảnh hưởng kinh tế, chính trị, xã hội đối với khu vực khác) Vị trí càng gần các khu vực này thì giá của thửa đất càng cao và ngược lại

Điều này giải thích tại sao những thửa đất ở khu vực trung tâm có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm; hay thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương

tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư

1.1.6.2 Yếu tố kinh tế

Theo các tác giả Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020 yếu tố về kinh tế ảnh hưởng đến giá đất

bao gồm: Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong khu vực; thu nhập và tiêu cùng của dân cư; thu nhập đem lại của chính thửa đất và mức lãi suất ngân hàng

Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong khu vực: Sự tăng trưởng kinh tế đồng nghĩa với sự phát triển của tất cả các ngành, nghề trong nền kinh tế, dẫn đến

sự thay đổi thu nhập của người dân và nhu cầu sử dụng đất sẽ tăng, từ đó ảnh hưởng lớn đến giá đất

Bên cạnh đó, thửa đất có khả năng mang lại thu nhập cao: tức là mức thu nhập hay giá trị mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất đó Nếu

mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng nó tăng cao theo Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao (Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

Thị trường đất đai không giống như những thị trường khác, dòng vốn

sử dụng cho thị trường thường rất lớn Lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí cấp vốn và lãi suất thế chấp, ảnh hưởng đến chi phí của bất động sản

và do đó, tác động đến giá trị tài sản Đối với bất động sản, những thay đổi về lãi suất cho vay làm tăng hoặc giảm lượng vốn sẵn sàng cho đầu tư Lượng vốn và chi phí vốn ảnh hưởng đến nhu cầu cũng như nguồn cung, nghĩa là số tiền sẵn có để mua và phát triển bất động sản Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với giá trị bất động sản có thể nhìn thấy được trong việc tạo ra tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa Tỷ lệ chiết khấu là lãi suất được dùng để chiết khấu các dòng tiền mặt chảy vào và chảy ra có liên quan đến dự án đầu

tư Trong khi đó, tỉ suất vốn hóa phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản Cả hai yếu này đều chịu ảnh hưởng bởi lãi suất hiện hành vì chúng bằng lãi suất phi rủi

ro cộng với phần bù rủi ro Trong đó, phần bù rủi ro là phần chênh lệch giữa

tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) của một khoản đầu tư thông thường với tỷ lệ lợi tức phi rủi ro danh nghĩa

1.1.6.3 Yếu tố xã hội

Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản Các yếu tố xã hội bao gồm: Tốc độ đô thị hóa, mật độ dân số, chất lượng y tế - giáo dục, trình độ dân trí,

an ninh xã hội

Mật độ dân số: mật độ dân số cao thì cầu về bất động sản cũng sẽ tăng,

từ đó làm tăng giá của bất động sản

Trình độ dân trí và các tập quán của người dân trong vùng: ở khu vực

có trình độ dân trí cao, sống văn minh hơn, lịch sự, có văn hóa hoặc khu vực

có tập quán tốt được thu hút mọi người thì giá đất sẽ cao hơn khu vực khác

Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;

Tình hình an ninh trong vùng: khu vực có tình hình an ninh tốt, người dân có cảm giác an toàn và được bảo vệ sẽ có giá đất cao hơn các khu vực an ninh kém, bất ổn, nhiều tệ nạn xã hội (bạo lực, cờ bạc, trộm cướp…)

1.1.6.4 Yếu tố pháp lý

Các yếu tố pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: trình trạng pháp

lý của thửa đất, hạn chế về quyền sử dụng đất, hạn chế về quy hoạch (Phạm Thanh Quế và cs 2016; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020)

- Tính pháp lý của BĐS bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình Căn cứ để xem xét tính pháp lý của BĐS là giấy tờ pháp lý sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

và các công trình gắn liền với đất quy định tại các Khoản 1, 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng

đất là mục đích sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất Căn cứ

để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các quy định của pháp luật về xây dựng Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó

- Những hạn chế trong thực hiện quyền BĐS (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất) Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất được thể hiện trong các trường hợp sau (Nông Thị Nhung, 2023): Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

1.1.6.5 Yếu tố tự nhiên của thửa đất

Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên

- Vị trí của khu đất: Là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại

Vị trí đẹp thuận lợi: Là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm Vị trí đẹp tuyệt đối: Là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn

có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt

- Kích thước, diện tích mảnh đất: Là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn

- Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp

Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật

mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp - khu vực ven biển

- Hình thức của bất động sản: (đối với bất động sản nhà hay là các công trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức - kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau

- Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…): với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau Ví dụ như bạn mua đất để sản xuất nông nghiệp thì bạn cần chất lượng đất tốt, nếu bạn mua đất để

ở, kinh doanh thì bạn không cần quan tâm đến chất đất

- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn, nên môi trường quyết định rất nhiều vào giá đất

- Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: Các vùng có nguy cơ gặp các

sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên

1.1.6.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là tất cả những điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật… nhằm phục vụ cho nhu cầu cuộc sống hiện đại và hoạt động sản xuất của con người Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: hệ thống giao thông, hệ thống điện nước, hệ thống thôn tin liên lạc, hệ thống cơ sở giáo dục,

y tế (Phạm Thanh Quế và cs 2016; Phạm Thế Trịnh và cs., 2020; Trần Văn Giang và cs, 2022; Hồ Thị Lam Trà và cs 2020) Mục tiêu của đầu tư cơ sở hạ tầng là để phục vụ cho hoạt động sản xuất, đáp ứng nhu cầu đời sống của con người và tạo bước đệm để thúc đẩy sự phát triển của khu vực do vậy, đây là những yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Những BĐS nằm ở khu vực trung tâm được hưởng lợi từ các công trình giao thông lớn sẽ mang đến cuộc sống chất lượng, tiện nghi hơn Những thửa đất có vị trí nối kết và gần với: trường học, bệnh viện, siêu thị, đường xá rộng thoải mái nối kết về nhiều khu vực thuận tiện, gần khu dân cư hiện hữu… thì giá đất sẽ có sự khác biệt so với những thửa khác

1.2 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định khung giá đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất

- Thông tư 18/2019/TT-BTNMT ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về tiêu chí, chỉ số đánh giá chất lượng dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước về điều tra, thu thập thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất

- Thông tư 10/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 của Bộ Tài chính về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 12 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất

- Quyết định số 1351/2015/QĐ-BTNMT ngày 04 tháng 6 năm 2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đính chính Thông tư số BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

36/2014/TT-Quyết định số 11/ 2020 /QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 -

2024 trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai

1.3 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

1.3.1 Thực tiễn công tác định giá đất ở trên thế giới

a Kinh nghiệm của Nhật Bản

Chế độ sở hữu đất đai của Nhật Bản thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Nhật Bản đã xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn - thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể

Việc định giá hàng loạt có thể khái quát theo trình tự 11 bước sau đây: (1) Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng; (2) Thiết lập các khu vực

có đặc điểm tương đồng; (3) Thiết lập tuyến đường; (4) Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn; (5) Định giá thửa đất chuẩn; (6) Lập bảng so sánh giá đất; (7) Xây dựng dữ liệu tuyến đường; (8) Tính toán giá tuyến đường; (9) Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất; (10) Xây dựng dữ liệu thửa đất; (11) Tính toán giá thửa đất Trong đó, “thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng,

có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử dụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiểu biết về thực tiễn định giá đất (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

Các phương pháp pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ Việc định giá hàng loạt được thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka và Nagoya được công bố bằng tiếng

Anh Giá đất công bố sẽ áp dụng để định giá thuế thừa kế, ước lược định giá thuế tài sản cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên thẩm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013)

Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin Bên cạnh đó, các

cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần trù định khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của

sự phát triển thị trường

b Kinh nghiệm của Úc

Úc (Liên bang Úc) là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu, gồm có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục Ngoài ra còn có một vài lãnh thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang

Úc có 3 cấp chính quyền: liên bang, bang và địa phương (tương đương với cấp huyện ở Việt Nam) Nhà nước liên bang Úc phân cấp nhiệm vụ quản

lý đất đai, định giá đất cho chính quyền bang Đối với định giá đất, căn cứ vào các quy định ghi trong Luật về định giá đất của liên bang, mỗi bang được ban hành Luật về định giá đất của bang mình trên cơ sở Luật chung của liên bang Tổng định giá là người đứng đầu Văn phòng Định giá đất của mỗi bang Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được Thống đốc bang bổ nhiệm theo quy định của pháp luật để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01/7 hàng năm do Văn phòng Định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

Liên bang Úc cũng như tại mỗi Bang của Liên bang Úc đều áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất, đó là: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí; Định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

Các phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng

dư ở Việt Nam); Phương pháp chiết trừ

Đối với các bất động sản có thể có giá trị trên trị trường thì tại các bang của Úc dùng hầu hết dùng phương pháp so sánh (tức là lấy giá của bất động sản tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí khác

Đối với các bất động sản không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp vốn hóa hoặc phương pháp chiết trừ Theo đó, phương pháp chiết trừ được sử dụng thông dụng nhất để xác định giá trị của bất động sản chuyên biệt

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

c Kinh nghiệm của Thụy Điển

Ở Thụy Điển phổ biến các phương pháp định giá dựa vào giá cả thị trường Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ sở cho việc định giá tài sản Một

hệ thống dữ liệu được xây dựng trên cơ sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua Hệ thống giá này được xây dựng bởi Cơ quan lập Bản đồ, Địa chính và Đăng ký đất đai Thụy Điển (The Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority - Lantmateriet) Lantmateriet chịu trách nhiệm về việc xác lập các bất động sản thông qua dịch vụ địa chính và cung cấp thông tin đầy đủ về khoảng 3,3 triệu bất động sản trên toàn Thụy Điển như đánh giá thuế và quyền sử dụng đất Thông tin này là nền tảng cho

xã hội và nền kinh tế thị trường (Đoàn Ngọc Phương, 2022)

Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định giá bất động sản để tính thuế và thông báo thông tin về giá bất động sản, tiền thuế cho chủ sở hữu bất động sản Theo Luật định giá bất động sản thì định giá hàng loạt được quyết định bằng 75% giá bán bất động sản phổ biến trên thị trường và được sử dụng để tính thuế bất động sản Tại Thụy Điển, thuế bất động sản đóng góp nguồn thu ngân sách lớn với mức thu hàng năm ổn định trung bình 25 tỷ Kr (tương đương 3,3 tỷ USD/năm), do đó định giá hàng loạt có vai trò quan trọng và ngày càng được hoàn thiện về quy trình, cơ sở dữ liệu về giá bất động sản

Về định giá cá biệt: Có các định giá viên và các công ty định giá đất/bất động sản cung cấp dịch vụ định giá bất động sản để đáp ứng nhu cầu định giá

cụ thể của Nhà nước khi trưng mua bất động sản để xây dựng các công trình công cộng, quốc phòng, an ninh; định giá bất động sản để thế chấp

1.3.2 Thực tiễn công tác định giá đất ở tại Việt Nam

Việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính ì, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Thông qua hệ

thống cơ quan Nhà nước được thành lập từ Trung ương đến địa phương, Nhà

nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai Một trong những vấn đề được Nhà nước quản lý đó là việc xác định giá đất Định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản Định giá đất chính xác còn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể

để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch

Luật Đất đai 2013 ra đời đã có một sự thay đổi tích cực trong việc quy định về vấn đề định giá đất, trong đó nổi bật là quy định về giá đất cụ thể, không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách Nhà nước Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 Đây là những thay đổi tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước, thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai

Mặt khác, giá đất là đại lượng luôn biến động do phụ thuộc rất nhiều yếu tố, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài Với chu kỳ là 5 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn Chính vì lý do đó, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định

sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan

Thực tiễn hiện nay, việc xác định giá đất tại một số địa phương vẫn còn nhiều bất cập Điển hình là hàng loạt các sai phạm liên quan đến giá đất và xác định giá đất Trong năm 2019, UBND Thành phố Hồ Chí Minh và các sở, ngành đã có nhiều sai phạm khi triển khai dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm Theo đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã phê duyệt chi phí bình quân một