Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện đak đoa, tỉnh gia lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP LUƠNG BÁ TRỌNG ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAK ĐOA, TỈNH GIA LAI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THANH QUẾ Gia Lai, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc Gia Lai, ngày tháng năm 2023 NGƯỜI CAM ĐOAN Lương Bá Trọng ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành khoá luận/chuyên đề, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Nhân dịp hoàn thành khoá luận, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc ThS Phạm Thanh Quế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận/chuyên đề Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đak Đoa và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án Gia Lai, ngày tháng năm 2023 HỌC VIÊN Lương Bá Trọng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU 4 1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu 4 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về đất 4 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về giá đất 6 1.1.3 Thị trường đất đai 8 1.1.4 Các loại giá đất 14 1.1.5 Khái quát về định giá đất 14 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 19 1.2 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đất 24 1.3 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 26 1.3.1 Thực tiễn công tác định giá đất ở trên thế giới 26 1.3.2 Thực tiễn công tác định giá đất ở tại Việt Nam 29 1.3.3 Thực tiễn công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai 32 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Địa điểm nghiên cứu 34 2.2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34 2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 35 iv 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35 2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35 2.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35 2.3.4 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 35 2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 36 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38 2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 41 2.4.5 Phương pháp so sánh 43 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48 3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 48 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 48 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 54 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 59 3.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đak Đoa 61 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đak Đoa 61 3.2.2 Biến động sử dụng đất tại huyện Đak Đoa giai đoạn 2020 - 2022 64 3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 67 3.3.1 Thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Đak Đoa 67 v 3.3.2.Thực trạng giá đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Đak Đoa 78 3.3.3 Đánh giá sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định tại huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 82 3.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 89 3.4.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Đak Đoa 89 3.4.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 90 3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất tại địa phương 96 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản NĐ - CP Nghị định - Chính phủ PTNMT Phòng Tài nguyên và Môi trường QĐ Quyết định QH Quốc Hội TP Thành phố TT - BTC Thông tư - Bộ Tài chính TT-BTNMT Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông TTBD-ĐBDC Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Số lượng cán bộ điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 38 Bảng 2.2 Số lượng các hộ điều tra yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 40 Bảng 2.3 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá các yếu tố ảnh hưởng 42 Bảng 3.1 Biến động đất đai tại huyện Đak Đoa giai đoạn 2020 - 2022 64 Bảng 3.2 Bảng giá đất ở đô thị tại một số tuyến đường của huyện Đak Đoa 68 Bảng 3.3 Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT- XH phát triển (VND/m2) 70 Bảng 3.4 Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT - XH khá (VND/m2) 72 Bảng 3.5 Chênh lệch giá đất ở khu vực có điều kiện KT - XH kém 73 Bảng 3.6 Chênh lệch giá đất ở theo giá quy định tại các vị trí 74 Bảng 3.7 Giá đất ở nông thôn tại các xã nghiên cứu của huyện Đak Đoa (mức giá đồng/m2) 78 Bảng 3.8 Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Tân Bình 80 Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Hà Bầu 81 Bảng 3.10 Chênh lệch giá đất ở trên địa bàn xã Hà Đông 81 Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa89 Bảng 3.12 Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo 91 Bảng 3.13 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test 92 Bảng 3.14 Trị số Eigenvalue và tổng phương sai giải thích 93 Bảng 3.15 Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính 95 Bảng 3.16 Mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố 96 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 49 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai 61 Hình 3.3 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính cấp xã 62 Hình 3.4 Hiện trạng đất ở trên địa bàn huyện Đak Đoa 63 Hình 3.5 Diện tích đất ở nông thôn theo khu vực hành chính cấp xã (ha) 63 Hình 3.6 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nguyễn Huệ, đoạn từ đường A3 và Lê Quý Đôn đến Đinh Tiên Hoàng - Phan Đình Phùng (mức giá triệu đồng/m2) 83 Hình 3.7 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Wừu đoạn từ Lê Lợi đến Đinh Tiên Hoàng (mức giá triệu đồng/m2) 83 Hình 3.8 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Phan Đình Phùng đoạn từ Nguyễn Huệ đến đầu ranh giới trường tiểu học số 1, thị trấn Đak Đoa (mức giá triệu đồng/m2) 84 Hình 3.9 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Lê Lợi, đoạn từ đường Nơ Trang Long đến đường Trần Phú (mức giá triệu đồng/m2) 84 Hình 3.10 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nguyễn Huệ, đoạn từ đường Nguyễn Du và đầu ranh giới đường Tiểu học số 2 đến đường Trần Hưng Đạo và đường Phan Chu Trinh (mức giá triệu đồng/m2) 85 Hình 3.11 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Quy hoạch dẫn vào sân Golf, khu biệt thự FLC đoạn từ đường Nguyễn Huệ đến đường liên xã (mức giá triệu đồng/m2) 85 Hình 3.12 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Nay Der đoạn từ đường Nguyễn Huệ đến đường Âu Cơ (mức giá triệu đồng/m2) 86 Hình 3.13 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên đường Ngô Gia Tự đoạn từ đường Duy Tân đến đường Trần Bình Trọng (mức giá triệu đồng/m2) 86 Hình 3.14 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí trên toàn bộ tuyến đường thuộc thôn Ngol (mức giá triệu đồng/m2) 87 ix Hình 3.15 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Tân Bình (mức giá triệu đồng/m2) 87 Hình 3.16 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Hà Bầu (mức giá triệu đồng/m2) 88 Hình 3.17 Chênh lệch mức giá đất ở tại các vị trí tại xã Hà Đông (mức giá triệu đồng/m2) 88