BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI ========o0o======== Nguyễn Văn Linh NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2010 2014 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: Giáo viên hướng dẫn: Th.S Thái Thị Lan Anh HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Kính gửi: Phòng đào tạo – Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Khoa Quản lý Đất đai – Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Hội đồng chấm Đồ án tốt nghiệp Tên là: Nguyễn Văn Linh – sinh viên Khoa Quản lý Đất đai, trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Tôi xin cam đoan thực trình làm đồ án cách khoa học, xác trung thực Các kết quả, số liệu đồ án có thật, thu trình nghiên cứu chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm nguồn gốc, số liệu thông tin sử dụng luận văn Hưng Yên, ngày 03 tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Văn Linh LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực Đồ án Tốt nghiệp, nỗ lực thân nhận giúp đỡ quý báu cá nhân, tập thể trường Nhân dịp xin chân thành cảm ơn: - Th.S Thái Thị Lan Anh – Giảng viên môn Quản lý Đất đai Khoa Quản lý Đất đai - Trường ĐH Tài nguyên Môi trường Hà Nội, tận tình hướng dẫn hoàn thành Đồ án - Các thầy cô khoa Quản lý Đất đai tạo điều kiện tốt cho hoàn thành Đồ án Tốt nghiệp - Các cán Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ân Thi tạo điều kiện giúp đỡ trình thực tập - Gia đình bạn bè động viên, cổ vũ suốt trình học tập Em kính chúc thầy, cô luôn mạnh khỏe hạnh phúc Một lần em xin chân thành cảm ơn! Hưng Yên, ngày tháng Sinh viên Nguyễn Văn Linh năm 2015 DANH MỤC VIẾT TẮT CNTB Chủ nghĩa tư GQĐ Giá quy định GTTCN Giá thị trường cao GTTTN Giá thị trường thấp GTTTB Giá thị trường trung bình HSĐC Hồ sơ địa HĐND Hội đồng nhân dân MĐCL Mức độ chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường TTBĐS Thị trường bất động sản TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Uỷ ban nhân dân DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Thị trường sơ cấp đất đai Hình 1.2 Thị trường thứ cấp đất đai DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ân Thi năm 2014 40 Bảng 3.2 Khung giá đất đô thị loại V xã đồng Xã đồng 41 Bảng 3.3 Bảng giá đất địa bàn huyện Ân Thi, giai đoạn 2010-2014 42 Bảng 3.4 Bảng so sánh giá đất quy định với giá đất thực tế giao dịch địa bàn huyện Ân Thi 47 Biểu đồ 3.5 Giá đất giao dịch thực tế giá quy định năm 2014 48 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 Biểu đồ xu hướng biến động giá đất quy định theo năm 43 Biểu đồ 3.2 Giá đất Nhà nước quy định khu vực 44 Biểu đồ 3.3 Giá đất Nhà nước quy định khu vực 45 Biểu đồ 3.4 Giá đất Nhà nước quy định khu vực 45 Biểu đồ 3.5 Giá đất giao dịch thực tế giá quy định năm 2014 48 Biểu đồ 3.6 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 49 Biểu đồ 3.7 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 49 Biểu đồ 3.8 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 50 Biểu đồ 3.5 Giá đất giao dịch thực tế giá quy định năm 2014 48 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích - yêu cầu CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1 Thị trường đất đai giới 1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 1.2 Tổng quan giá đất 1.2.1 Khái quát chung giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.3 Các yếu tố chi phối đến giá đất 11 1.2.4 Cơ sở pháp lý công tác định giá đất 19 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 20 1.3 Công tác định giá đất Thế giới Việt Nam 21 1.3.1 Công tác định giá đất số nước Thế giới 21 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 26 CHƯƠNG II ỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2.1 Phạm vi không gian 28 2.2.2 Phạm vi thời gian 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.4 Phương pháp nghiên cứu 28 2.4.1 Các phương pháp điều tra thu thập số liệu 28 4.1.1 Phương pháp kế thừa tài liệu có sẵn 28 2.4.1.2 Phương pháp vấn, điều tra thực địa 29 2.4.2 Phương pháp nghiên cứu điểm 29 2.4.3 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá so sánh 29 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32 3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Ân Thi 34 3.2.1.Tình hình quản lý đất đai 34 3.3 Công tác định giá đất địa bàn huyện Ân Thi 40 3.4 Giá đất Nhà nước quy định địa bàn huyện Ân Thi 41 3.4.1 Giá đất Nhà nước quy định khu vực (trung tâm huyện) 44 3.4.2 Giá đất Nhà nước quy định khu vực 45 3.4.3 Giá đất Nhà nước quy định khu vực 45 3.5 Giá đất giao dịch thực tế địa bàn huyện Ân Thi 46 3.5.1 Giá đất thị trường khu vực (trung tâm huyện) 48 3.5.2 Giá đất thị trường khu vực 49 3.5.3 Giá đất thị trường khu vực 50 3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ân Thi 51 3.6.1 Yếu tố vị trí 51 3.6.2 Yếu tố sở hạ tầng 51 3.6.3 Yếu tố diện tích 52 3.6.4 Yếu tố hướng đất 52 3.6.5 Yếu tố chiều sâu đất 52 3.7 Đánh giá chung 52 3.7.1 Công tác định giá đất 52 3.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 52 3.8 Giải pháp 53 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 Kết luận 56 Kiến nghị 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá đời sống người sản xuất Chính nước ta nước khác giới việc quản lý sử dụng đất quy định Hiến pháp pháp luật Ở Việt Nam điều 17 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy định pháp luật, bảo đảm sử dụng đất mục đích có hiệu Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài Với phát triển không ngừng kinh tế thị trường, đất đai coi loại hàng hóa đặc biệt, trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thị trường đáp ứng nhu cầu người “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Quản lý tốt giá đất công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Huyện Ân Thi trung tâm kinh tế - xã hội, trị, thương mại dịch vụ tỉnh Hưng Yên Trong năm qua, tốc độ đô thị hóa huyện Ân Thi diễn mạnh mẽ, nhiều dự án đầu tư triển khai toàn địa bàn huyện, nhu cầu đất đai cho lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày cần thiết…chính thị trường đất đai trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh Việc nắm giá đất thực tế địa bàn huyện yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định giá đất xác địa bàn huyện Ân Thi điều kiện tương lai cần thiết Để đáp ứng yêu cầu phân công khoa Quản lý Đất đai – Trường Đại học Tài nguyên & Môi trường Hà Nội, hướng dẫn cô giáo Th.S Thái Thị Lan Anh, giảng viên môn Quản lý Đất đai, tiến hành nghiên cứu đề tài : “Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ân Thi - Tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2010 - 2014” Mục đích - yêu cầu * Mục đích - Tìm hiểu văn cụ thể cấp quyền quy định giá đất địa bàn huyện Ân Thi - Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Ân Thi - Đánh giá tình hình chênh lệch giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường biến động giá đất hàng năm huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2010 - 2014 - Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục bất cập khung giá đất Nhà nước nói chung tỉnh Hưng Yên nói riêng, đảm bảo khắc phục chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường * Yêu cầu - Các số liệu, tài liệu phục vụ cập nhật cho phù hợp với tình hình thực tế - Số liệu điều tra phải đảm bảo khách quan, trung thực, xác - Đánh giá xác biến động giá đất huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2010 - 2014 - Các giải pháp đưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quy định pháp luật hành * Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa việc học tập nghiên cứu khoa học: Là hội củng cố kiến thức học ghế nhà trường đồng thời giúp cho thân vận dụng tốt kiến thức học từ trường lớp vào thực tế, công việc sau - Ý nghĩa thực tiễn: Tìm hiểu thực tế thị trường bất động sản huyện Ân Thi Đồng thời tìm mặt tích cực hạn chế biến động giá đất địa bàn huyện từ đề xuất giải pháp thích hợp, phù hợp tạo bình ổn giá đất với điều kiện thực tế huyện Ân Thi