đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện ân thi, tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ------- ------- NGUYỄN VĂN THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ------- ------- NGUYỄN VĂN THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN QUANG HỌC Hà Nội, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Nguyễn Văn Thắng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Ân Thi, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ân Thi, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Ân Thi, Chi cục Thuế huyện Ân Thi, Phòng Thống kê huyện Ân Thi, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân xã điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn này. Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Văn Thắng Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu yêu cầu đề tài 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 2.2 Yêu cầu đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước phát triển 1.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước khu vực 12 1.3 Cơ sở lý luận thực tiễn thực quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất 21 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 24 1.3.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 29 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Ân Thi 31 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ân Thi 31 2.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Ân Thi 31 2.2.4 Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32 2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 32 2.3.5 Phương pháp so sánh 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Ân Thi 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 38 3.1.3 Nhận xét chung 44 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ân Thi 45 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Ân Thi 45 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ân Thi năm 2014 47 3.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Ân Thi 54 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 54 3.3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 3.3.3 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 62 3.3.4 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 65 3.3.5 Tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 67 3.3.6 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 70 3.3.7 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 73 Page iv 3.3.8 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ân Thi 3.4 Đề xuất giải pháp nhằm thực đầy đủ quyền sử dụng đất địa 78 bàn huyện Ân Thi 83 3.4.1 Giải pháp sách 83 3.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ 84 3.4.3 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 85 3.4.4 Giải pháp khác 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Kiến nghị 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 89 Page v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Tình hình dân số huyện Ân Thi năm 2014 40 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Ân Thi 48 3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất theo đối tượng quản lý sử dụng đất 49 3.4 Tình hình quản lý sử dụng đất nông nghiệp thành phần kinh tế 3.5 50 Tình hình quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp theo đối tượng quản lý sử dụng đất 51 3.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 03 xã nghiên cứu 52 3.7 Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã nghiên cứu 55 3.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã nghiên cứu 57 3.9 Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ theo xã nghiên cứu 63 3.10 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ theo xã nghiên cứu 65 3.11 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ theo xã nghiên cứu 67 3.12 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ theo xã 71 3.13 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 74 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 3.1 Sơ đồ hành huyện Ân Thi 34 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ân Thi năm 2015 48 3.2 Hiện trạng sử dụng đất xã nghiên cứu 53 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt. Ở nước ta, Nhà nước đại diện cho nhân dân thực quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt toàn đất đai lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ban hành quy định cụ thể để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực quyền sử dụng đất (QSDĐ) địa phương nhiều vấn đề cần phải thảo luận. Công tác đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa phương cần thiết nhằm bước góp phần hoàn thiện sách quản lý sử dụng đất. Trong năm gầy đây, kinh tế đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá đất thị trường bất động sản phức tạp có biểu tầm kiểm soát nhà nước. Các quan hệ cung - cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất thường giá bất động sản, đặc biệt sốt đất đai chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý Nhà nước phát triển bất động sản gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hóa, đại hóa đất nước. Do nhu cầu QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực quyền người sử dụng đất có xu hướng ngày tăng. Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền QSDĐ nhằm tiếp tục phát triển thị trường bất động sản Việt Nam năm tới. Huyện Ân Thi nằm phía Đông tỉnh Hưng Yên, có tổng diện tích tự nhiên 12871,67 ha. Về vị trí địa lý có mặt lợi (cách thành phố Hưng Yên khoảng 15km, Thủ đô Hà Nội khoảng 35km) trung tâm công nghiệp. Huyện Ân Thi có tuyến đường tỉnh lộ 38 chạy qua. Ngoài Ân Thi có hệ thống Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page + Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, số lượng hồ sơ năm sau cao năm trước. Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác chứng tỏ nỗ lực cấp quyền huyện Ân Thi, quan chuyên môn việc thiết lập trật tự, kỷ cương đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp. + Sự hiểu biết pháp luật nói chung văn quy định đất đai nói riêng người dân nâng tầm. Người dân ý thức trách nhiệm quyền lợi giao dịch dân sự, giao dịch đất đai. + Sự quan tâm lãnh đạo huyện, việc đầu tư người sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải hồ sơ nhà đất trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển thị trường đất đai nói chung nhu cầu thiết yếu thực quyền SDĐ công dân nói riêng. b) Những mặt tồn Là huyện đà phát triển nên hoạt động kinh tế - xã hội, cấu tổ chức đã, dần hoàn thiện. Chính vậy, bên cạnh kết đạt được, việc thực quyền SDĐ huyện gặp khó khăn, tồn tại: + Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã huyện Ân Thi có khác biệt. Có địa phương diễn sôi động có địa phương diễn trầm lắng. Những địa phương diễn sôi động xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp buôn bán nhỏ lẻ giao dịch đất đai xảy ra. Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương. + Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền lại có tỷ lệ số trường hợp không khai báo cao phản ánh tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai thuế cao. + Do quy định chưa cụ thể văn pháp luật số quyền SDĐ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn giá trị QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký không thực huyện. + Về quy định Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định thời hạn sử dụng đất không đạt ý nghĩa nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao chuyển nhượng lại cho người khác; trường hợp thời hạn sử dụng đất hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. + Vấn đề bồi thường giải phóng mặt thu hồi đất: Trong trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt để xây dựng hạ tầng sở, thực dự án đầu tư Nhà nước, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế… Người sử dụng đất có quyền bồi thường việc thu hồi giải phóng mặt nhiều không tuân thủ trình tự pháp luật quy định, giá đất bồi thường giá đất thực tế chênh lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất. + Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản Điều 105 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây quyền người sử dụng đất, thực tế quyền người sử dụng đất bị xem nghĩa vụ. Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung chậm làm ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn… + Trường hợp chủ sử dụng đất người làm ăn vùng kinh tế tham gia kháng chiến, sau giải phóng điều kiện công tác, học tập, làm ăn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 xa nên không đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, bị người khác tự ý kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay họ trở đòi lại quyền sử dụng đất giải tranh chấp nào? Việc cần có quy định cụ thể pháp luật. + Việc chấp quyền sử dụng đất để vay tiền: Khoản Điều 113 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình cá nhân chấp quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất , kinh doanh” mà không chấp để phục vụ nhu cầu đời sống vay vốn để học tập hay chữa bệnh cứu người… Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng tiền vay để phục vụ nhu cầu đời sống bị xem vi phạm hợp đồng để phía cho vay khởi kiện. Quy định ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên vay. + Quá trình giải hồ sơ chưa phối hợp thống phòng chuyên môn, Chi cục thuế huyện phòng ban khác liên quan. c) Nguyên nhân tồn Theo khảo sát tình hình vấn đề tồn huyện Ân Thi, số nguyên nhân sau đây: * Nguyên nhân khách quan: + Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi khoản thu phí theo quy định không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào thuế thu nhập cá nhân người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống 0,5%; Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành. + Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Các quan chuyên môn chưa có phối hợp nhịp nhàng Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Tài chính, Chi cục thuế huyện việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 + Các hoạt động QSDĐ giao dịch dân diễn thường xuyên với số lượng lớn, Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, đến Văn phòng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, gây ách tắc. + Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển quyền SDĐ quan Nhà nước, cụ thể là: - Về tiền sử dụng đất: Một phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ theo quy định Nghị định 17/1999/NĐ-Chính phủ (có trường hợp giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% sử dụng đất, xây nhà ổn định sau ngày 01/07/2004 đất nông thôn). Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau. - Về thuế chuyển quyền SDĐ: việc tính thuế chuyển quyền SDĐ tính theo trường hợp việc mà không phân biệt trường hợp chuyển quyền SDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ không khuyến khích việc tập trung đất đai cho người thực có nhu cầu SDĐ, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời. * Nguyên nhân chủ quan: + Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan Nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đoàn kết cộng đồng làng xã xưa kia, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không phù hợp, trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng trường hợp tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội. + Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã, thị trấn gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai. + Hồ sơ địa đo vẽ trước năm 1993 số xã bị thất lạc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn. + Công tác tổ chức quản lý Nhà nước việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) yếu kém, chưa đào tạo, bồi dưỡng nhiều. + Số lượng cán Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất mỏng, chưa chuyên sâu tập trung hồ sơ giao dịch công dân lại nhiều. 3.4. Đề xuất số giải pháp nhằm thực đầy đủ quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ân Thi Kết nghiên cứu cho thấy gần có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất quan quản lý, số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ. Một số quyền người sử dụng đất thực quyền cho thuê lại QSDĐ. Một số trường hợp người sử dụng đất né tránh không đăng ký QSDĐ (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ). Một số trường hợp người sử dụng đất chưa hiểu đầy đủ quyền lợi nên không thực hiện, quyền góp vốn giá trị QSDĐ. Vì để thực đầy đủ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất cần thực đồng giải pháp sau: 3.4.1. Giải pháp sách Cần có quy định cụ thể việc thực QSDĐ. Trong cần nêu rõ trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ việc đăng ký thủ tục thực QSDĐ quan quản lý. Đồng thời càn có chế xử lý trường hợp không thực quy định. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 Với QSDĐ không thực huyện quy định pháp luật quyền cho thuê QSDĐ cần ban hành quy định cụ thể. 3.4.2. Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ Qua khảo sát cho thấy huyện Ân Thi hầu hết đất khu tập thể, đất vào quy hoạch chi tiết 1/500, đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ số trường hợp đất thổ cư khu dân cư người dân chưa làm thủ tục xin cấp GCNQSD đất. Để việc thực quyền sử dụng đất dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất. Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng hơn. Thị trường đất đai trở nên thông thoáng để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng. Huyện Ân Thi không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ. Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn đốc tình trạng hồ sơ. Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển. Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế. Đặc biệt huyện Ân Thi, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ. Muốn giải tình trạng này, trước hết huyện Ân Thi tỉnh Hưng Yên cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng. Và thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai. Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng. Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương. 3.4.3. Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Qua khảo sát thực tế huyện Ân Thi cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chật hẹp, cán mỏng so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều. Do UBND huyện cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rộng rãi hơn. Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn. Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, , ., khen thưởng người có công. Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp. 3.4.4. Giải pháp khác Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Mặc dù huyện Ân Thi công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông giai đoạn 2005 - 2020 tỷ lệ 1/2000 huyện số đồ chi tiết tuyến đường thuộc xã tỷ lệ 1/500, trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung. Việc phương án không chắn thực Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85 gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển. Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà hưởng toàn giá trị quyền sử dụng đất. Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất huyện diễn nhiều. Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực quyền SDĐ mình. Nguyên nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, rườm rà (Phòng Tài nguyên& Môi trường - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phòng Tài Kế hoạch hoàn thiện sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…). Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường. Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận 1) Huyện Ân Thi có vị trí địa lý thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội. Huyện có tổng diện tích tự nhiên 12871,50 ha, hầu hết đưa vào sử dụng. Diện tích đất chưa sử dụng 0,03% tổng diện tích tự nhiên. Huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước. 2) Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình. Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật. Người dân bước đầu thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tượng tượng giao dịch “ngầm” dẫn đến thất thu thuế Nhà nước. 3) Thực trạng huyện Ân Thi hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ, là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp. Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo huyện diễn giảm dần. Nguyên nhân tình trạng người sử dụng đất không khai báo thực QSDĐ ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế. Mặt khác công tác cấp GCNQSDĐ chậm giấy tờ bắt buộc phải có để thực QSDĐ theo quy định pháp luật. Thêm vào công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực QSDĐ yếu kém, trình độ chuyên môn cán quản lý đất đai cấp xã hạn chế. Những quy định việc thực QSDĐ chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu, chưa kịp thời cập nhật. Các quy định trình tự, thủ tục việc thực QSDĐ rườm rà, phức tạp thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn việc cập nhật thực hiện: Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 4) Từ kết nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp hoàn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán địa cấp xã, cấp huyện. Huyện tỉnh cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống nhất. 2. Kiến nghị Nhà nước cần có chế độ sách đơn giản hoá thủ tục việc đăng ký QSDĐ để người dân thực QSDĐ theo quy định pháp luật. Cần phải tuyên truyền rộng khắp nhiều phương tiện thông tin đại chúng trực tiếp thông qua lớp tập huấn giúp người dân nâng cao hiểu biết pháp luật, từ để người dân thực làm theo pháp luật. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Lê Xuân Bá cộng (2003). Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội. 2. Hoàng Huy Biều (2000). Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 3. Bộ Tài nguyên Môi trường (2012). Báo cáo tổng kết Nghị số 26-NQ/TW tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội. 4. Nguyễn Đình Bồng cs. (2005). Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội. 5. Nguyễn Đình Bồng (2006). Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 6. Nguyễn Đình Bồng (2009). Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản. 7. Đào Trung Chính (2005). Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (5/2005). 8. Trần Thị Minh Hà (2000), sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 9. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 10. Nguyễn Thị Mai (2002). Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 11. Quốc Hội nước CHXHCNVN. Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động – 2009. 12. Quốc Hội nước CHXHCNVN. Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 13. Quốc Hội nước CHXHCNVN. Luật đất đai 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 14. Quốc Hội nước CHXHCNVN. Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998; Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội. 15. Quốc Hội nước CHXHCNVN. Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 16. Quốc Hội nước CHXHCNVN. Luật đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 sản – Bộ Tài chính, Hà Nội 2004. 17. Đinh Dũng Sỹ (2003). “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003). 18. Lưu Quốc Thái (2006). “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006). 19. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 20. Chu Tuấn Tú (2000). “Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế. 21. Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ân Thi (2013). Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2013, phương hướng nhiệm vụ năm 2014. 22. Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ân Thi (2014). Số liệu thống kê đất đai năm 2014 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm. 23. UBND huyện Ân Thi (2013). Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên thời kỳ 2003 - 2010 định hướng đến năm 2020. 23.UBND huyện Ân Thi (2014). Số liệu phòng thống kê huyện Ân Thi năm 2013. 24. UBND xã Hồng Quang (2014). Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2013. 25. UBND xã Hồ Tùng Mậu (2014). Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2013. 26. UBND xã Tiền Phong (2014). Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2013. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 [...]... thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ân Thi 2.2 Yêu cầu của đề tài - Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên, rút ra được những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện. .. tới Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Ân Thi , tỉnh Hưng Yên ” là rất cần thiết 2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 2.1 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ân Thi nhằm tìm ra các tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất - Đề xuất một... khi không tuân thủ trình tự do pháp luật quy định, giá đất bồi thường và giá đất thực tế chênh nhau quá lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất - Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như... Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất và người sử dụng đất , hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất. .. toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai... tranh chấp đất gần mộ và đất trồng cây lâu năm trên đất gần mộ của chủ khác - Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã... sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển... hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân 1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: 1.3.2.1 Các văn bản Luật - Luật Đất đai năm 1993, có... nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền. .. dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng . trình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ân Thi. 2.2. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên, . hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 62 3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 65 3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 67 3.3.6 Tình hình thực hiện. sử dụng đất tại huyện Ân Thi 54 3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 54 3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 3.3.3 Tình hình thực hiện