Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt
đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong thời gian đầu hình thành và
phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất
chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa
nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25
đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển
đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sựđáp
ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu vềđất nông nghiệp, đất ở
và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển
nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho
quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển
nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển
nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền
cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị
lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ
trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ
quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia
đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi
giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê đểở mà
không đăng ký với cơ quan nhà nước (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy
nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết
quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26 khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người
được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần
đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và
người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm
(dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993,
năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này
cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần,
vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ
được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ
thống dữ liệu thông tin đất đai (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy
mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của
đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất,
kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên
doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy
nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa
có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh
nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh
nghiệp phá sản hoặc giải thể (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2005).
Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Luật Đất đai năm 2003 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý vềđất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước; quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế thi hành Luật Đất đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. như sau. - Về việc giao đất có mồ mả: Trước đây theo phong tục, tập quán của từng địa phương, người dân thường chôn cất người chết trong vườn nhà hoặc trên phần đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27
ruộng trồng lúa, hoa màu của gia đình mình. Mặc dù đã có Nghịđịnh số 64/1993/NĐ-
CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc giao đất có mồ mả của chủ mồ mả cho người khác sử dụng; cũng chưa có quy định cụ thể người có quyền sử
dụng đất có mồ mảđược phép trồng cây lâu năm, xây cất công trình kiến trúc cách mộ
là bao nhiêu mét? nhằm tránh gây ảnh hưởng đến phần mộ của người khác và tâm linh
của người chết. Chính vì vậy, khi thực hiện việc giao đất theo hiện trạng cho người sử
dụng và phân chia lại đất thì đất do hộ này canh tác lại được giao cho hộ khác nên đã xảy ra tranh chấp đất gần mộ và đất trồng cây lâu năm trên đất gần mộ của chủ khác. - Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.
- Về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất: Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng cơ sở, thực
hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế… Người sử dụng đất có quyền được bồi thường nhưng việc thu hồi giải
phóng mặt bằng nhiều khi không tuân thủ trình tự do pháp luật quy định, giá đất
bồi thường và giá đất thực tế chênh nhau quá lớn không đảm bảo quyền lợi cho
người sử dụng đất.
- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 105 Luật Đất
đai quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị
xem như là nghĩa vụ. Đểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng
đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 - Trường hợp chủ sử dụng đất là người đi làm ăn ở những vùng kinh tế mới hoặc tham gia kháng chiến, sau giải phóng vì điều kiện công tác, học tập, làm ăn ở
xa nên không đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã bị người khác tự ý kê khai
đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay họ trở về đòi lại quyền sử dụng đất thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Việc này cần có các quy
định cụ thể của pháp luật.
- Về việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền: Khoản 7 Điều 113 Luật Đất
đai quy định, hộ gia đình và cá nhân chỉđược thế chấp bằng quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất , kinh doanh” mà không được thế chấp để phục vụ nhu cầu đời sống như
vay vốn để học tập hay chữa bệnh cứu người… Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân sử
dụng tiền vay để phục vụ nhu cầu đời sống thì có thể bị xem là vi phạm hợp đồng để
phía cho vay khởi kiện. Quy định này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên vay. - Về thời hiệu khởi kiện: Khoản 5 điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất “Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình”. Tuy nhiên lại có quy định về thời hiệu khởi kiện, như vậy đã làm hạn chế về quyền của người sử dụng đất. Hiện nay, theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là 2 năm đãl àm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và
dẫn đến không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Việc quy
định thời hiệu khởi kiện như hiện nay là chưa hợp lý và mâu thuẫn với chức năng của nhà nước là giải quyết tranh chấp, ổn định xã hội. Đây là một trong những chức năng quan trọng của Nhà nước, nhưng nếu quy định thời hiệu để Nhà nước không giải quyết tranh chấp , thì ai sẽ giải quyết và sẽ giải quyết thế nào nếu mâu thuẫn tiếp tục phát sinh gây bất ổn xã hội.- Quyền của người sử dụng đất còn bịảnh hưởng do chưa có các quy
định đầy đủđểđảm bảo thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, đặc biệt là việc xử lý quyền sử dụng đất trong các vụ phá sản. Tại khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: “Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất” và tại điểm a khoản 1 Điều 43 Luật này có
quy định: Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường vềđất trong các trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 38 của luật này. Trên thực tế khi doanh nghiệp bị phá sản, Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi đất của doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp Nhà nước mà không có bồi thường, đồng thời lại giao đất cho đơn vị khác; còn tài sản trên
đất như trụ sở, nhà xưởng lại phải đưa ra trung tâm bán đấu giá tài sản đểđấu thầu, nên rất khó để thanh lý tài sản vì nếu bất động sản bị tách rời quyền sử dụng đất thì bất
động sản đó bị giảm giá trị rất lớn.
Như vậy việc thực hiện các quyền của người sủ dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai
đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu
kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại
nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác
động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc
quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2005).