Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP -LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC LÂM NGHIỆP VÕ TẤN PHƯỚC ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở KHI THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 885 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS ĐÀO THỊ THÙY DƯƠNG TS NGUYỄN THỊ HƯƠNG Hà Nội, 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa từng sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ công trình nghiên cứu tơi trực tiếp thực Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Đồng Nai, ngày …tháng….năm 2022 Người cam đoan Võ Tấn Phước ii LỜI CẢM ƠN Được trí khoa Quản lý đất đai, môn Quản lý đất đai trường Đại Học Lâm Nghiệp Phân Hiệu Đồng Nai, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” Trong trình học tập rèn luyện trường Đại Học Lâm Nghiệp Phân Hiệu Đồng Nai, giảng dạy tận tình thầy giáo, cô giáo trường thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Đất đai, bên cạnh quan tâm giúp đỡ quan công tác, gia đình, bạn bè đồng nghiệp giúp tơi trang bị kiến thức chuyên môn đạo đức, lối sống, tạo cho hành trang vững sống công việc sau - Đầu tiên tơi muốn bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS Đào Thị Thùy Dương, TS Nguyễn Thị Hương tận tình giúp đỡ định hướng cho thực đề tài - Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Phân hiệu Đồng Nai, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai, thầy cô giảng dạy suốt trình học tập trường cán Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Biên Hòa, Chi cục thuế khu vực Biên Hòa - Vĩnh Cửu cá nhân, tổ chức, đơn vị tư vấn tạo điều kiện thuận lợi để thu thập tài liệu hoàn thành luận văn tốt Luận văn chắn không tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận đóng góp, bảo thầy giáo bạn để luận văn hoàn thiện Cuối cùng, xin kính chúc thầy giáo, giáo tồn thể cán Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Biên Hòa, Chi cục thuế khu vực Biên Hòa - Vĩnh Cửu cá nhân, tổ chức, đơn vị tư vấn mạnh khỏe, hạnh phúc, đạt nhiều thành công công tác sống Tơi xin chân thành cảm ơn! Biên Hịa, ngày tháng năm 2022 Học viên Võ Tấn Phước iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Đối tượng nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn 4.1 Ý nghĩa khoa học 4.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Đất đai 1.1.1.2 Sở hữu đất đai 1.1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường đất đai 1.1.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Thị trường, thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 iv 1.1.2.1 Giá đất 11 1.1.2.2 Định giá đất 13 1.2.2.3 Giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2 Cơ sở pháp lý 19 1.3 Cơ sở thực tiễn 20 1.3.1 Thị trường đất đai giới 20 1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 22 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 27 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 32 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.2.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨUVÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế-xã hội ảnh hưởng đến giá đất thành phố Biên Hòa 36 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 36 3.1.1.1 Vị trí địa lý 36 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 37 3.1.1.3 Khí hậu 37 3.1.1.4 Thuỷ văn 38 v 3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 38 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 41 3.1.2.1 Kinh tế 41 3.1.2.2 Xã hội 42 3.1.3 Nhận xét chung đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội 45 3.1.3.1 Ưu điểm 45 3.1.3.2 Nhược điểm 45 3.2 Thực trạng giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 3.2.1 Hiện trạng biến động đất đai thành phố Biên Hòa 46 3.2.2 Thực trạng giá đất UBND tỉnh quy định 47 3.2.3 Thực trạng giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Biên Hòa 51 3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dung đất địa bàn thành phố Biên Hòa 57 3.3.1 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất thực chuyển nhượng 57 3.3.2 Ảnh hưởng việc quy hoạch khu dân cư đến giá đất thực chuyển nhượng 59 3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất thực chuyển nhượng 61 3.3.4 Ảnh hưởng hình thể đất đến giá đất thực chuyển nhượng 62 3.3.5 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất thực chuyển nhượng 62 3.4 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý giá đất chuyển nhượng địa bàn thành phố Biên Hòa 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 vi Kết luận 71 Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 77 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ đầy đủ BĐS Bất động sản CN Chuyển nhượng CNTB Chuyển nhượng trung bình KT - XH Kinh tế - xã hội GCN Giấy chứng nhận QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất TP Thành phố UBND Ủy ban Nhân dân VT Vị trí viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Đo lường mức độ đồng ý cán theo thang đo Likert 34 Bảng 3.1: Thống kê nhóm đất thành phố Biên Hòa 39 Bảng 3.2: Tăng trưởng tổng sản phẩm nước (GDP) 41 giai đoạn 2016–2020 41 Bảng 3.3: Thống kê lao động thành phố Biên Hòa 43 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng nhóm đất TP Biên Hịa (năm 2020) 46 Bảng 3.5 Diễn biến sử dụng đất TP Biên Hòa (2016-2020) 46 Bảng 3.6: Vị trí đất thị 48 Bảng 3.7: Vị trí đất nông thôn 49 Bảng 3.8: Giá đất quy định địa bàn thành phố Biên Hòa (2016 – 2020) 49 Bảng 3.9: So sánh giá đất quy định với giá đất chuyển nhượng (2020) địa bàn thành phố Biên Hòa 52 Bảng 3.10: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 Bảng 3.11: Đặc điểm 02 khu dân cư nghiên cứu 59 Bảng 3.12: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 60 Bảng 3.13: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất thực chuyển nhượng 61 Bảng 3.14: Ảnh hưởng hình thể đất đến giá đất 62 thực chuyển nhượng 62 Bảng 3.15: Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 63 thực chuyển nhượng 63 Bảng 3.16: Mức độ ảnh hưởng yếu tố theo ý kiến chuyên gia 64 Bảng 3.17: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Biên Hòa 65 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thành phố Biên Hòa 36 Hình 3.2: Giá đất quy định tuyến đường nghiên cứu 50 Hình 3.3: Giá đất giá quy định giao dịch thực tế năm 2020 53 Hình 3.4: Đường 30 tháng 54 Hình 3.5: Đường Hà Huy Giáp 54 Hình 3.6: Đường Nguyễn Khuyến 55 Hình 3.7: Đường Bùi Trọng Nghĩa 56 Hình 3.8: Đường Phùng Hùng 56 Hình 3.9: Đường Đỗ Văn Thi 57 65 thể với tuyến đường khác huyện, cuối vị trí tuyến đường Các đất nằm dọc theo tuyến đường VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Bảng 3.17: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Biên Hòa Mức độ ảnh hưởng Yếu tố ảnh hưởng Số phiếu Vị trí Quy hoạch Ảnh Ảnh Ảnh hưởng hưởng hưởng trung nhiều (60%- bình (>=80%) 79%) (40%59%) 20 Ít ảnh Rất Mức hưởng ảnh Tổng ảnh (20% hưởng hưởng - 39%) (