Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên - thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TIẾN DŨNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG ĐỒNG NGUYÊN, THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khóa học : 2010 – 2014 Người hướng dẫn : TS Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt chương trình đào tạo nhà trường với phương châm học đôi với hành, sinh viên cần chuẩn bị cho lượng kiến thức cần thiết, chuyên môn vững vàng Thời gian thực tập tốt nghiệp phần quan trọng thiếu chương trình đào tạo sinh viên đại học nói chung sinh viên đại học Nơng lâm nói riêng Đây khoảng thời gian cần thiết để sinh viên củng cố lại kiến thức lý thuyết học cách có hệ thống nâng cao khả vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, xây dựng phong cách làm việc kỹ sư Với lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên truyền cho em kiến thức quý báu suốt trình học tập rèn luyện trường, giúp em hồn thiện lực cơng tác nhằm đáp ứng yêu cầu người cán khoa học trường Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Hồng Văn Hùng tận tình bảo, hướng dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Phòng Tài Nguyên & Môi Trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh tạo điều kiện cho em suốt trình thực tập Do thời gian trình độ học vấn thân nhiều hạn chế, bước đầu làm quen với thực tế công việc nên khóa luận em khơng tránh thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành thầy giáo bạn để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, ngày 30 tháng năm 2014 Sinh viên Nguyễn Tiến Dũng DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất đai năm 2013 36 Bảng 4.2: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 40 Bảng 4.3: Sự chênh lệch giá đất Nhà nước giá đất thị trường Đồng Nguyên năm 2013 41 Bảng 4.4: Thông tin điều tra đất 46 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Bản đồ Phường Đồng Nguyên 26 Hình 4.2: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2013 phường Đồng Nguyên 37 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng vị trí loại đường phố loại I (đường Minh Khai), loại II (đường Ngơ Gia Tự), loại III (đường Hồng Quốc Việt)) 44 Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí hai đường Minh Khai (I) Ngô Gia Tự (II) 45 Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Loại I đến loại III vị trí 48 Hình 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn năm 2013 50 Hình 4.7: Tuổi nghề nghiệp ảnh hưởng tới giá đất 50 Hình 4.8: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 51 Hình 4.9: Yếu tố pháp lý 52 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ BĐS ĐGĐ GCN HĐND TÊN ĐẦY ĐỦ Bất động sản Định giá đất Giấy chứng nhận Hội đồng nhân dân KT – XH QSDĐ TN&MT UBND VT Kinh tế - Xã hội Quyền sử dụng đất Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân Vị trí MỤC LỤC Trang PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, nhân tố ảnh hưởng giá đất 2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 2.2 Cơ sở pháp lý 2.3 Cơ sở thực tiễn 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 16 PHẦN NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Thời gian địa điểm thực tập tốt nghiệp 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Đồng Nguyên 23 3.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai phường Đồng Nguyên giai đoạn 2013 - 2014 23 3.3.3 Giá đất quy định phường Đồng Nguyên 23 3.3.4 Thực trạng giá trị sử dụng đất biến động giá đất phường Đồng Nguyên 23 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên giai đoạn 2013 - 2014 23 3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất phường Đồng Nguyên 24 3.3.7 Đề xuất số giải pháp nhằm thực hiệu công tác định giá đất phường Đồng Nguyên 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24 3.4.2 Phương pháp điều tra, vấn 24 3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 25 3.4.5 Phương pháp đồ 25 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 26 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 26 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 36 4.3 Giá đất quy định phường Đồng Nguyên 37 4.3.1 Căn xác định giá đất 37 4.3.2 Giá đất quy định 38 4.4 Thực trạng giá trị sử dụng đất biến động giá đất 40 4.4.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất biến động giá đất năm 2013 40 4.4.2 Đánh giá biến động giá đất nhà nước qui định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng năm 2013 41 4.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 42 4.5.1 Yếu tố vị trí đất 43 4.5.2 Cơ sở hạ tầng 44 4.5.3 Đặc điểm đất 46 4.5.4 Điều kiện sinh lợi 47 4.5.5 Các yếu tố khác 49 4.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 49 4.6.1 Tuổi, nghề nghiệp ảnh hưởng đến giá đất 50 4.6.2 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất 51 4.6.3 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 52 4.7 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất 52 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia đất đai tài sản vơ q giá, nguồn tư liệu sản xuất đầu vào đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu, nước ta “Đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng” (Luật đất đai, 2003)[5] Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Sử dụng đất nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[6] Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Đặc biệt, cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trị quan trọng nhu cầu có chỗ nhu cầu thiết yếu người Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất loại hàng hố khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người khơng phân biệt giàu, nghèo giá đất (Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân, 2011)[11] “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất cơng cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “Giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nhiều xúc cho quan có thẩm quyền người dân giá đất cao Ngoài giá đất bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi cịn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn thời gian qua (Lê Phương Thảo, 2007)[16] Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì vậy, xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên quan tới đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thị hóa, dự án sử đụng đất cần có bồi thường giải phóng mặt Phường Đồng Nguyên địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thị xã, tốc độ thị hố ngày diễn nhanh, vấn đề quản lý đất đai cịn có số bất cập, bên cạnh cịn diễn tình trạng chênh lệch giá đất khu phố, tuyến đường Đôi giá lô đất cao so với khung giá chuẩn mà tỉnh Bắc Ninh ban hành, khiến cho quản lý đất đai địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lý người dân hoang mang giao dịch đất đai Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn trực tiếp thầy giáo: TS Hồng Văn Hùng, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng so sánh biến động giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định xác định số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng giá đất biến động giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Phụ lục 02: Mẫu phiếu điều tra sử dụng chuyển nhượng đất đai Người điều tra:…………………………… Phiếu số:… PHIẾU ĐIỀU TRA SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI I THÔNG TIN CƠ BẢN 1.Họ tên chủ hộ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Khu Phố:……… phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự Nghề khác: Thu nhập bình quân: triệu đồng/tháng II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: m2 Hình thể: Số Tờ BĐ số Kích thước: Dài m, rộng m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thơng tin) - Loại đường : - Vị trí: Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách đến đường < 100 m 100-200m 200-300m >300m phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình: - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: + Môi trường sống: + Nước:+ An ninh trật tự: + Điện thoại: Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng: Kết cấu:…………… Cấp hạng:……………… Số tầng:…………… Tổng diện tích xây dựng:……… Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: nghìn đồng/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày tháng năm - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: nghìn đồng/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày tháng năm - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ………… nghìn đồng/m2; thời gian thuê …… năm Nếu bán bất động sản ông/bà bán giá là: nghìn đồng/m2 Điểm thuận lợi đất là: Nếu mua bất động sản điểm ông/bà quan tâm là: Bắc Ninh, ngày … tháng … năm 2014 Người điều tra Nguyễn Tiến Dũng Chủ sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục 03: Bảng tổng hợp thơng tin điều tra Mẫu Diện tích Hình thể Số TBĐ Độ sâu Mặt tiền Gqđ (Triệu đồng/m²) Gtt (Triệu đồng/m²) VT1I1 69,8 CN 101 80 24,1 2,9 9,2 40 VT1I2 96,1 CN 105 80 24 9,2 40 VT1I3 96,2 CN 75 80 22,1 4,3 9,2 38 VT1I4 134,6 CN 34 80 23 5,9 9,2 36 VT1I5 70,7 CN 53 71 19,5 3,7 9,2 35 VT1I6 76,9 CN 71 16 4,7 9,2 33 VT1I7 94,9 CN 81 21 4,6 9,2 35 VT1I8 100 CN 39 86 20 9,2 40 VT1I9 100 CN 42 86 20 9,2 40 VT1I10 100 CN 64 86 20 9,2 39 VT1I11 100 CN 100 86 20 9,2 38 VT2I1 100 CN 10 86 20 5,5 18 VT2I2 100 CN 62 87 20 5,5 18 VT2I3 100 CN 165 87 20 5,5 17 VT2I4 855 Khác 165 79 32 36 5,5 19 VT2I6 400,5 CN 125 79 32,7 11,7 5,5 19 VT3I1 121,9 CN 28 88 24,4 3,6 VT3I2 121,3 CN 88 24,3 3,6 VT3I3 122,8 CN 12 88 24,5 3,6 VT3I4 188,9 Thang 204 48 16,3 12.8 3,6 6.5 VT3I5 240,2 Thang 84 60 15,2 17,6 3,6 VT4I1 78,1 CN 16 68 16,4 4,5 2,5 3,5 VT4I2 217,7 CN 43 68 19,5 11,2 2,5 3,5 VT4I3 170,6 Khác 59 68 13,6 13,2 2,5 3,5 VT1II1 87,7 Thang 84 18,4 7,5 17 VT1II2 49,8 CN 165 84 10,7 4,7 7,5 18 VT1II3 336,5 CN 111 67 33,2 10,3 7,5 17 VT2II1 97,9 CN 194 77 15,6 6,7 4,5 VT2II2 75,7 CN 72 84 16,3 4,4 4,5 VT2II3 121 Thang 14 85 12,4 9,3 4,5 VT3II1 52,4 CN 156 78 13,2 4,4 2,9 VT3II2 165,6 Khác 88 58 19,6 9,3 2,9 3,5 VT3II3 232,1 Khác 190 77 15 14,3 2,9 3,5 VT4II1 130,1 CN 57 78 20,6 6,1 2,8 VT4II2 216,6 Khác 25 78 23,6 9,4 2,5 VT4II3 54,1 Thang 133 78 12,5 4,5 2,5 VT1III1 93,6 Khác 44 53 15,8 9,8 4,3 6,5 VT1III2 154 CN 15 53 15,5 10,1 4,3 VT1III3 150,6 CN 53 14,9 10 4,3 VT1III4 261,2 Khác 27 53 21,9 13,8 4,3 6,5 VT1III5 249,6 CN 29 60 18,7 13,3 4,3 7,5 VT1III6 113,8 CN 113 48 11 10,62 4,3 6,5 VT1III7 161 Thang 44 13,2 13,3 4,3 6,5 VT2III1 198,5 CN 157 52 18,3 10,4 2,6 3,2 VT2III2 282,3 Khác 183 52 26 12,4 2,6 VT2III3 133 L 179 52 18,2 1,36 2,6 2,6 VT3III1 115,2 CN 100 59 10,6 11,4 1,7 2,5 VT3III2 154,3 CN 115 59 10,3 15,4 1,7 2,3 VT3III3 162,9 Khác 112 52 17,5 11,7 1,7 2,2 VT4III1 294,6 CN 227 59 16,8 1,2 1,7 VT4III2 128,1 Thang 208 59 15,3 9,3 1,2 VT4III3 102,4 CN 285 59 20,1 5,1 1,2 VT1IV1 199,9 CN 150 58 14,4 14,9 2,3 3,5 VT1IV2 112,9 CN 244 58 22,2 2,3 3,5 VT1IV3 132,2 CN 268 58 24,6 5,6 2,3 3,5 VT1IV4 173 CN 15 63 15,6 11,1 2,3 3,5 VT1IV5 47,9 Thang 47 63 2,3 3,5 VT1IV6 324,6 CN 50 68 16,1 21,3 2,3 3,5 VT2IV1 68,3 Thang 11 68 16,9 4,1 1,4 VT2IV2 51,2 CN 318 58 10,5 4,9 1,4 VT2IV3 144,4 Thang 68 24,7 1,4 VT1V1 271,4 CN 54 23,3 11,3 2,2 VT1V2 208,5 CN 148 54 17,8 11,8 2,2 VT1V3 177,4 Khác 277 51 20,8 9,6 2,2 VT1V4 138,1 CN 30 58 22,7 2,9 2,2 VT1V5 191,3 CN 21 54 19,3 10 2,2 VT1V6 107,1 Thang 229 51 16 8,1 2,2 VT2V1 140,5 Thang 103 54 15,5 9,9 1,3 1,8 VT2V2 165,5 CN 114 54 15,6 10,5 1,3 VT2V3 148 Thang 95 54 12,9 11,4 1,3 Phụ lục 04: Kết phân tích phần mềm Primer 5.0 CLUSTER Hierarchical Cluster analysis Samples 10 11 12 Tuoi Nghe nghiep Dien tich Hinh the Vi tri Gan cong trinh cong cong Khoang cach den duong Dong y voi gia Nha nuoc Tiep can van ban cua Nha nuoc Tinh phap ly Gia Nha nuoc Gia thi truong Combining 7+10 -> 13 at 96,77 4+13 -> 14 at 95,92 5+14 -> 15 at 93,63 1+6 -> 16 at 93,25 2+16 -> 17 at 91,8 11+12 -> 18 at 91,6 8+17 -> 19 at 90,42 3+19 -> 20 at 90,21 18+20 -> 21 at 87,66 15+21 -> 22 at 86,53 9+22 -> 23 at 81,86 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Similarity Matrix Best 3-d configuration (Stress: ,02) Sample Tuoi Nghe nghiep Dien tich Hinh the Vi tri Gan cong trinh cong cong Khoang cach den duong Dong y voi gia Nha nuoc -0,01 0,46 0,05 -1,03 -0,75 0,16 -1,04 0,96 -0,45 -0,04 -0,67 0,03 0,21 -0,30 0,01 -0,41 0,69 0,32 -0,45 0,09 -0,12 0,27 -0,23 -0,06 Tiep can van ban cua Nha nuoc Tinh phap ly Gia Nha nuoc Gia thi truong 1,75 -1,07 0,68 -0,17 0,07 -0,06 0,91 0,70 Best 2-d configuration (Stress: ,07) Sample Tuoi Nghe nghiep Dien tich Hinh the Vi tri Gan cong trinh cong cong Khoang cach den duong Dong y voi gia Nha nuoc Tiep can van ban cua Nha nuoc Tinh phap ly Gia Nha nuoc Gia thi truong STRESS VALUES Repeat 3D 2D 0,14 -0,45 -0,23 1,07 0,76 -0,16 1,11 -1,04 -1,88 1,11 -0,67 0,26 -0,68 0,07 -0,77 0,05 0,16 -0,19 0,01 -0,26 0,06 0,01 0,90 0,62 -0,39 -0,24 0,12 0,00 10 0,03 0,03 0,03 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,07 0,07 0,11 0,10 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: ,02 occurred times 2-d : Minimum stress: ,07 occurred times PCA Principal Component Analysis Eigenvalues PC Eigenvalues 37,91 9,86 %Variation 54,2 14,1 Cum.%Variation 54,2 68,2 5,85 4,24 3,09 8,4 6,1 4,4 76,6 82,7 87,1 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable VT1I1 VT1I2 VT1I3 VT1I4 VT1I5 VT1I6 VT1I7 VT1I8 VT1I9 VT1I10 VT1I11 VT2I1 VT2I2 VT2I3 VT2I4 VT2I5 PC1 -0,114 -0,118 -0,118 -0,120 -0,117 -0,095 -0,110 -0,114 -0,118 -0,121 -0,113 -0,139 -0,133 -0,135 -0,071 -0,100 PC2 0,218 0,204 0,204 0,196 0,198 0,196 0,197 0,178 0,204 0,189 0,192 0,093 0,120 0,090 -0,032 -0,035 PC3 0,025 0,041 0,041 0,047 0,012 -0,181 -0,057 0,050 0,041 0,021 0,032 0,007 -0,071 -0,042 -0,236 -0,262 PC4 0,052 0,033 0,033 -0,004 0,049 0,015 -0,020 -0,037 0,033 0,007 0,000 0,098 0,026 -0,004 -0,267 -0,130 PC5 -0,022 0,019 0,019 0,030 0,033 -0,127 -0,027 0,037 0,019 0,076 0,037 0,128 0,030 0,033 0,190 0,116 VT3I1 VT3I2 VT3I3 VT3I4 VT3I5 VT4I1 VT4I2 VT4I3 VT1II1 VT1II2 VT1II3 VT2II1 VT2II2 VT2II3 VT3II1 VT3II2 VT3II3 VT4II1 VT4II2 VT4II3 VT1III1 VT1III2 VT1III3 VT1III4 -0,103 -0,139 -0,141 -0,100 -0,125 -0,100 -0,096 -0,091 -0,124 -0,122 -0,106 -0,154 -0,130 -0,135 -0,126 -0,087 -0,115 -0,121 -0,075 -0,115 -0,128 -0,123 -0,154 -0,101 0,070 0,058 0,022 -0,048 0,046 -0,053 -0,098 -0,108 0,166 0,178 0,016 0,053 0,056 0,077 -0,088 -0,078 -0,125 -0,103 -0,164 -0,079 0,060 -0,042 -0,018 -0,006 -0,076 -0,161 0,009 0,185 -0,044 -0,190 -0,239 -0,214 0,073 0,087 -0,223 -0,061 -0,095 -0,136 0,148 -0,075 -0,043 0,028 -0,185 0,065 0,104 0,222 0,036 -0,046 0,152 0,108 0,177 0,057 0,092 0,217 0,167 0,001 -0,061 0,073 -0,142 0,067 0,114 -0,003 0,157 -0,060 -0,153 0,219 0,071 -0,043 -0,157 -0,016 -0,075 -0,351 0,031 0,035 0,134 0,336 0,103 0,002 0,075 0,184 0,053 -0,060 0,128 -0,026 -0,115 -0,017 0,092 0,201 0,182 0,112 0,095 -0,235 0,041 0,109 -0,032 0,093 VT1III5 VT1III6 VT1III7 VT2III1 VT2III2 VT2III3 VT3III1 VT3III2 VT3III3 VT4III1 VT4III2 VT4III3 VT1IV1 VT1IV2 VT1IV3 VT1IV4 VT1IV5 VT1IV6 VT2IV1 VT2IV2 VT2IV3 VT1V1 VT1V2 VT1V3 -0,143 -0,153 -0,111 -0,102 -0,108 -0,043 -0,121 -0,103 -0,091 -0,095 -0,073 -0,041 -0,148 -0,149 -0,142 -0,143 -0,127 -0,132 -0,094 -0,125 -0,125 -0,136 -0,150 -0,133 0,040 0,065 0,021 -0,094 -0,146 -0,101 -0,123 -0,138 -0,191 -0,203 -0,181 -0,127 -0,088 -0,035 -0,052 -0,062 -0,009 -0,154 -0,105 -0,127 -0,107 -0,106 -0,067 -0,065 -0,063 -0,028 0,224 0,130 0,000 0,321 0,077 0,170 0,016 -0,138 -0,049 0,150 0,076 0,029 0,101 -0,024 0,161 0,018 0,071 -0,009 0,020 -0,080 0,073 0,083 -0,107 -0,018 -0,020 0,006 -0,168 -0,168 0,181 0,141 -0,100 0,117 0,262 0,320 -0,063 -0,031 -0,006 -0,096 0,005 -0,112 -0,108 0,114 0,063 -0,079 -0,063 -0,188 -0,055 -0,108 0,121 0,083 0,188 0,046 -0,037 0,170 0,048 0,092 -0,012 0,077 -0,061 -0,183 -0,117 -0,124 -0,160 -0,031 -0,211 -0,227 -0,159 -0,051 -0,018 0,069 VT1V4 VT1V5 VT1V6 VT2V1 VT2V2 VT2V3 -0,152 -0,138 -0,117 -0,122 -0,128 -0,111 -0,019 -0,079 -0,063 -0,106 -0,103 -0,098 0,030 0,094 0,146 -0,095 -0,124 -0,105 -0,033 -0,093 -0,049 -0,011 0,000 -0,044 -0,134 -0,075 -0,020 -0,228 -0,123 -0,260 Principal Component Scores Sample SCORE1 SCORE2 SCORE3 SCORE4 SCORE5 Tuoi 0,932 -1,531 6,373 1,090 2,371 Nghe nghiep 3,365 -0,259 -0,585 1,832 -0,419 Dien tich 1,002 -4,902 -2,997 -2,766 2,515 Hinh the -7,293 -0,194 -1,123 3,760 -1,477 Vi tri -4,595 1,848 1,916 -3,999 -3,061 Gan cong trinh cong cong 1,994 -0,449 1,821 -0,888 -0,526 Khoang cach den duong -8,914 -0,283 -0,612 -0,930 0,342 Dong y voi gia Nha nuoc 6,590 -1,840 -0,227 0,234 -1,578 Tiep can van ban cua Nha nuoc 9,758 -2,367 -1,282 0,475 -1,324 Tinh phap ly -8,646 -1,579 -0,979 1,283 0,405 Gia Nha nuoc 5,714 5,896 -0,655 0,543 0,446 Gia thi truong 0,094 5,660 -1,650 -0,633 2,307 ... động giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3 - Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh. .. 23 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên giai đoạn 2013 - 2014 23 3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất phường Đồng Nguyên ... nghiên cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực