3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Đồng Nguyên năm 2013. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013.
3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có nhiều biến động. Các đường phố có vị trí và cơ sở hạ tầng điển hình phục vụ tốt trong sinh hoạt.
- Điều tra hiện trạng giá đất tại phường Đồng Nguyên.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA).
- Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn. Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, ý kiến về các
quy định của nhà nước với giá đất… Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng.
3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở. - Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá. Các thông tin thu được từ quá trình phỏng vấn sẽ được mã hóa tổng hợp trên phần mềm Excel.
- Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số liệu, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở dựa trên phân tích Multi - Dementional – Scaling (MDS) và Principle Component Analysis (PCA).
3.4.4. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
3.4.5. Phương pháp bản đồ
Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành thống kê phân tích số liệu. Ngoài ra, có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên - Vị trí địa lý
Hình 4.1: Bản đồ Phường Đồng Nguyên
Phường Đồng Nguyên là phường đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của thị xã Từ Sơn, cách trung tâm Thị xã 5 km. Phường Đồng Nguyên có diện tích tự nhiên 685,55 ha.
- Phía Đông giáp với xã Tương Giang - Phía Bắc giáp với xã Tam Sơn
- Phía Tây giáp với Phường Đồng Kỵ và Phường Trang Hạ - Phía Nam giáp với Phường Đông Ngàn và Phường Tân Hồng
- Địa hình, địa mạo
Đồng Nguyên là phường đồng bằng có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam.
Đồng ruộng của phường có độ cao thấp xen kẽ nhau, có một phần nhỏ diện tích đất rất trũng khó canh tác, thường bị ngập úng vào mùa mưa. Trong tương lai với việc cải tạo hệ thống thuỷ lợi, thực hiện chuyển đổi mô hình sản xuất đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
Nhìn chung đồng ruộng của phường có điều kiện khá thuận lợi cho phát triển sản xuất, nhất là sản xuất nông nghiệp.
- Khí hậu, thời tiết
Phường Đồng Nguyên nói riêng và thị xã Từ Sơn nói chung mang đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều. Khí hậu cả năm khá ấm, mùa đông cũng có thời kỳ lạnh, khô nhưng không rõ rệt và chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc. Khí hậu được chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, mùa đông là mùa khô.
Mùa đông được bắt đầu từ tháng 11 đến hết tháng 3, hướng gió chủ yếu là Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô, tháng 1 là tháng lạnh nhất có nhiệt độ trung bình 9oC. Lượng mưa tháng 1 cũng thấp nhất trung bình chỉ khoảng 18 mm. Số giờ nắng trong các tháng mùa khô có xu hướng giảm (144h nắng tháng 11, 120h vào tháng 12), đồng thời đổi gió mùa đông bắc của dải hội tụ nhiệt đới và xoáy nhiệt đới nên thường gây ra áp thấp nhiệt đới.
Mùa nóng ẩm thường có mưa nhiều, bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10 hàng năm, hướng gió chủ yếu là Đông Nam, mang theo hơi nước mát nhưng cũng có khi là giông bão với sức gió có thể đạt 126 – 144 km/h. Lượng mưa được tập trung từ tháng 6 đến tháng 9, trong bốn tháng này lượng mưa có thể đạt 1.194 mm, độ ẩm không khí trung bình khoảng 87,45%. Số giờ nắng trung bình của tháng mùa mưa rất cao 164,7h, cao nhất là tháng 7 với 195,5h nắng và cũng là tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất 29oC. Trong mùa mưa, bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9 (Có năm bão xuất hiện từ tháng 5, tháng 6), hàng năm thường có từ 1 đến 2 cơn bão làm ảnh hưởng đến khí hậu, thời tiết trong vùng. Bão đến thường kèm theo mưa lớn gây úng lụt cho các khu vực thấp.
- Thủy văn
Đồng Nguyên nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thuận lợi cho việc phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú.
Mùa khô - lạnh bắt đầu từ tháng 11, kết thúc vào tháng 4 năm sau, với lượng mưa/tháng biến động từ 11,6 - 82,9 mm, nhiệt độ trung bình tháng từ 15,8 - 23,40C.
Mùa mưa - nóng bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình tháng dao động từ 24,5 - 29,90C, lượng mưa/tháng từ 125,2mm (tháng 10) đến 282,3mm (tháng 8). Lượng mưa trong các tháng mùa mưa chiếm 84,64% tổng lượng mưa cả năm.
Số giờ nắng trung bình các tháng/năm 139,32 giờ, số giờ nắng tháng thấp nhất 46,9 giờ (tháng 2), tháng có số giờ nắng cao nhất 202,8 giờ (tháng 7). Tổng số giờ nắng trong năm 1671,9 giờ.
Độ ẩm không khí trung bình năm 84%, trong đó tháng có độ ẩm không khí lớn nhất là 88% (tháng 3), tháng có độ ẩm không khí thấp nhất 70% (tháng 12).
Nhìn chung Đồng Nguyên có điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của phường. Yếu tố hạn chế lớn nhất đối với sử dụng đất là mưa lớn tập trung theo mùa thường gây ngập úng các khu vực thấp trũng và uy hiếp các công trình thuỷ lợi gây khó khăn cho việc tăng vụ mở rộng diện tích.
4.1.1.2. Tài nguyên thiên nhiên - Tài nguyên đất
Là phường thuộc vùng ven Đáy nhưng đất đai của phường phần lớn nằm trong đê nên tính chất đất đai đã thay đổi nhiều so với trước. Trước kia đây là vùng đồng chiêm trũng đất rất chua, thành phần cơ giới nặng, nhưng hiện nay chỉ còn lại một phần đất trũng khó canh tác. Độ cao trung bình từ - 5m đến +9m so với mặt nước biển. Phần lớn đất có thành phần cơ giới từ thịt trung bình đến thịt nặng, độ mùn khá, lượng đạm, lân, ka li trung bình. Nhìn chung đất đai của phường thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp.
- Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt được bao bọc bởi hệ thống mương dày đặc và đất cú mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, bao gồm các hồ, ao, nằm dải rác ở hầu hết các hộ gia đình. Hàng năm tổng lưu lượng dòng chảy lờn tới hàng trăm ngàn m3
nước kết hợp với lượng mưa hàng năm khỏ lớn... Nhìn chung, nguồn nước mặt cơ bản đáp ứng đủ nhu cầu về nước cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp.
Nguồn nước ngầm: đến nay chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm. Tuy nhiên, qua đánh giá sơ bộ của một số hộ gia đình hiện đang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi, cụ thể thấy trữ lượng nước ngầm khá lớn nhưng chất lượng nước không cao, vì vậy trong tương lai cần có biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng.
- Tài nguyên nhân văn
Dân cư Đồng Nguyên 100% là người kinh. Nhân dân trong phường có truyền thống lao động cần cù, sáng tạo và đoàn kết.
Đồng Nguyên có nền văn hoá lâu đời mang đậm bản sắc văn hoá của đồng bằng châu thổ sông Hồng. Nhân dân trong phường luôn thể hiện tinh thần tương thân, tương ái, vượt qua khó khăn thử thách trong công cuộc xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Chính quyền và nhân dân phường Đồng Nguyên đã cùng nhau vượt khó đi lên và đã đạt được những thành tựu đáng kể.
Trải qua các cuộc kháng chiến chống giặc ngoại xâm, Đảng bộ và nhân dân phường Đồng Nguyên luôn giữ vững tinh thần yêu nước, anh dũng, kiên cường trong chiến đấu bảo vệ tổ quốc. Phát huy truyền thống cách mạng của quê hương, quân và dân phường Đồng Nguyên luôn tin tưởng tuyệt đối vào sự lãnh đạo của Đảng, vừa củng cố xây dựng quê hương, vừa làm tròn nghĩa vụ chi viện sức người, sức của cho tiền tuyến.
Những truyền thuyết về các vị anh hùng, các danh nhân văn hoá và các sinh hoạt, phong tục tập quán lành mạnh vẫn được nhân dân bảo tồn và phát triển.
Ngày nay, kế thừa và phát huy truyền thống của cha ông, Đảng bộ và nhân dân Đồng Nguyên đang cùng góp sức phấn đấu vươn lên tầm cao mới, khai thác những tiềm năng và thế mạnh của phường, thực hiện thắng lợi mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
4.1.1.3. Thực trạng môi trường
Cảnh quan môi trường thị phường Đồng Nguyên mang những đặc điểm chung của vùng đồng bằng Bắc Bộ với các cánh đồng, hệ thống kênh mương, ao hồ dày đặc. Chính điều đó đã tạo nên một cảnh quan vừa trù phú vừa thơ mộng.
Nhu cầu bức xúc đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế nhất là trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập ngày càng tăng sẽ phát sinh thêm nhiều thách thức trong việc bảo vệ môi trường.
Trong vài năm gần đây lượng khí thải do các cơ sở sản xuất, các làng nghề, các phương tiện giao thông thải ra chứa nhiều độc hại đều được xả trực tiếp vào môi trường đã gây ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp và nghiêm trọng hơn là ảnh hưởng đến sức khỏe của nhân dân.
Cùng với tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, quá trình đô thị hóa trên địa bàn Thị xã đang diễn ra mạnh, trong thời gian tới nếu không có giải pháp cụ thể và lâu dài sẽ gây ra hậu quả xấu đối với môi trường. Dân cư của Thị xã hiện nay đang hướng vào các khu đô thị mới hình thành và sẽ tiếp tục được đẩy nhanh trong nhiều năm tới khi nhiều khu đô thị, khu dân cư được quy hoạch. Tình hình này sẽ tạo ra một áp lực lớn đối với vấn đề quản lý giao thông đô thị, quản lý rác thải, cung cấp nước sạch, hệ thống thoát nước và các công trình công cộng khác. Bên cạnh đó mức độ sử dụng hóa chất, phân bón, thuốc trừ sâu … trong sản xuất nông nghiệp vẫn đang có chiều hướng gia tăng gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường sinh thái và sức khỏe con người.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - Nông nghiệp:
Đồng Nguyên thuộc khu vực gần trung tâm thị xã nên kinh tế thuần nông chiếm tỷ lệ thấp, tuy nhiên nhờ các biện pháp lãnh đạo, chỉ đạo phát triển nông nghiệp được quan tâm, nhất là việc chuyển giao tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất. Hàng năm diện tích gieo trồng đạt 100% kế hoạch, cơ cấu mùa vụ được bố trí hợp lý và kịp thời. Diện tích cây vụ đông được duy trì. Ngành chăn nuôi bị ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm trong cả nước, song trong những năm gần đây giá cả thị trường ổn định đã kích thích chăn nuôi phát triển. Tổng đàn lợn, trâu, bò được duy trì, đàn gia cầm cũng từng bước ổn định, mặt nước chuyên dùng nuôi thả cá khai thác có hiệu quả. Nhìn chung trong những năm qua, ngành nông nghiệp đã góp phần quan trọng vào sự ổn định và phát triển kinh tế địa phương.
Hoạt động của Hợp tác phường thực hiện theo luật, đảm bảo được những khâu dịch vụ thiết yếu, thủy lợi dẫn nước tưới tiêu, làm đất, dự báo sâu bệnh, diệt chuột và cung ứng các loại giống có chất lượng. Quản lý bảo toàn
và phát triển nguồn vốn HTX đầu tư kiến thiết kênh mương giao thông nội đồng. Công tác khuyến nông đã phối hợp với các đoàn thể tổ chức các lớp tập huấn chuyên đề về trồng trọt chăn nuôi, đảm bảo khâu phòng bệnh và tiêm phòng định kỳ cho đàn gia súc, gia cầm không có dịch lớn xảy ra.
-. Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ
Thương nghiệp dịch vụ trong thời gian qua đã đáp ứng tốt các yêu cầu phục vụ sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, hàng tiêu dùng tại chỗ và tiêu thụ sản phẩm của nông dân. Số hộ, số lao động tham gia kinh doanh dịch vụ tăng khá, hàng hóa đa dạng phong phú.
Việc thực hiện chi ngân sách được xây dựng kế hoạch đầu kỳ đảm bảo chi chế độ lương phụ cấp, chi cho các hoạt động thường xuyên theo quy định Luật ngân sách và thực hành tiết kiệm chi để đầu tư phát triển.
- Tiểu thủ công nghiệp - xây dựng
Tiếp tục duy trì nghề dệt truyền thống, nghề may công nghiệp trong 5 năm đã phát triển nghề dệt bao bì, phường đã phối hợp với các công ty, cơ sở sản xuất tổ chức học nghề cho hơn 200 người và tạo việc làm mới cho hơn 100 lao động tại chỗ, có mức thu nhập bình quân trên 1,2 triệu đồng/tháng. Giá trị sản xuất công nghiệp tiểu thủ công nghiệp và xây dựng dự tính đạt 19,5 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng bình quân 14%/năm (đạt chỉ tiêu đại hội đề ra) tỷ trọng kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp là 52 %.
- Xây dựng: Trong 5 năm đã tập trung thực hiện Nghị quyết đại hội về
kiến thiết các công trình phúc lợi trọng điểm: Trường Mầm Non và trường Trung học cơ sở. Xây dựng trạm bơm tiêu úng, xây dựng trụ sở UBND phường, tu bổ trường tiểu học, hệ thống cống rãnh thoát nước.
4.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng - Giao thông
Mạng lưới giao thông của phường trong những năm qua đã có những bước phát triển vượt bậc, hiện nay nay hầu hết các thôn đã có đường láng nhựa đan xen với đường bê tông hoá đến từng ngõ, xóm.
Hệ thống giao thông trên địa bàn phường được phân bố khá hợp lý, thuận lợi về hướng, tuyến tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu hàng hoá với các phường lân cận. Tuy nhiên, tuyến đường liên phường, đường nội đồng còn nhỏ hẹp. Do đó, để tăng cường hơn nữa hiệu quả phục vụ nhu cầu phát
triển KT-XH, trong những năm tới cần nâng cấp, mở rộng các tuyến đường như đường giao thông khu dân cư, giao thông nội đồng là hết sức cần thiết.
Nhìn chung hệ thống giao thông trên địa bàn phường được phân bố khá hợp lý, thuận lợi về hướng, tuyến tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu hàng hoá với các xã, phường lân cận. Tuy nhiên, còn một số đường đất xuống cấp đã gây khó khăn cho việc đi lại của nhân dân. Do đó, để tăng cường hơn nữa hiệu quả phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của phường thì trong những năm tới vấn đề dành quỹ đất nâng cấp, mở rộng, làm mới các tuyến đường như đường