Khi thừa nhận nền kinh tế thị trường thì các quan hệ chịu sự chi phối của hàng loạt các quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh nên các quy định trong việc xác định giá đất cũng phải phản ánh đúng các quy luật của nền kinh tế thị trường.
Trong khi đó giá đất do nhà nước quy định vẫn thấp hơn so với giá thị trường, đặc biệt khi giá đất trên thị trường gia tăng nhanh như hiện nay thì sự
chênh lệch này là rất lớn. Trong nên kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố thường xuyên biến động trong khi các quy định về giá đất áp dụng cho một năm và chưa kịp theo với sự biến động của giá đất trên thị trường. Sự chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường là điều kiện làm nảy sinh các hành vi chuyển nhượng mua bán, đầu cơ đất đai kiếm lời… Để đảm bảo giá BĐS phản ánh đúng giá trị của nó thì Nhà nước cần trả lại chức năng định giá đất cho thị trường. Trước mắt giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị của tài sản và thể hiện như một công cụ vĩ mô trong phân phối nguồn lực tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp sau để đảm bảo nguyên tắc thị trường trong việc xác định giá đất:
- Phải trả chức năng định giá cho thị trường thông qua dịch vụ định giá đất. Giá trị của bất kỳ quyền sử dụng đất nào cũng do một chủ thể đưa ra. Tuy nhiên, do các bên trong quan hệ giao dịch đều có xu hướng đưa ra một giá có lợi hơn cho phía mình làm cho giá đưa ra không phản ánh giá trị của nó. Để đảm bảo tính khách quan, cần có một chủ thể thứ ba được xác định để đưa ra giá cho các bên và chủ thể đó chình là các tổ chức dịch vụ định giá đất.
- Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
- Khuyến khích, cho phép các tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành lập các trung tâm môi giới, điểm giao dịch BĐS nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thông tin trong quá trình mua bán, trao đổi.
- Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để có thể xây dựng giá đất cho từng khu vực hợp lý nhất: thị trường bất động sản hiện nay diễn ra sôi động. Các hoạt động giao dịch trao đổi mua bán, thuê, thế chấp đất đai diễn ra rất nhiều. Vì vậy cần sự đào tạo cán bộ chuyên môn về lĩnh vực này tiếp cận thị trường bất động sản thường xuyên để thấy sự thay đổi của nó. - Từ đó làm cơ sở định giá đất và bất động sản một các hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên và kinh tế của vùng và địa phương.
- Xây dựng cơ chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân bằng giữa cung – cầu. Nguồn cung – cầu phải rõ ràng, tức cung phải thực và cầu thực.
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, những vấn đề đặt ra ở mục đích đề tài từng bước được làm sáng tỏ. Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tôi rút ra kết luận như sau:
- Giá đất quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh nhìn chung vẫn thấp hơn so khoảng 1,2 – 4 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Giữa các khu vực trong phường mức độ chênh lệch cũng khác nhau hay ngay trên cùng một đường phố cũng biến động khác nhau.
- Giá chuyển nhượng thị trường cao nhất ở những nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, buôn bán. Cụ thể là đường loại I với giá chuyển nhượng trên thị trường cao nhất đạt 40,000,000 đồng/m2 và giảm dần qua đường loại II với giá chuyển nhượng là 17,000,000 đồng/m2 và giảm dần xuống thấp nhất là 2,000,000 đồng/m2
.
- Giá đất trên địa bàn phường Đồng Nguyên phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi và các yếu tố khác. Trong đó, yếu tố vị trí là yếu tố ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất.
5.2. Kiến nghị
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Đồng Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng trên địa bàn phường tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
- Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Bắc Ninh cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá đất sát hơn với giá thị trường.
- Giá quy định hiện tại của UBND tỉnh Bắc Ninh còn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, vì vậy cần phải điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường.
- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị trường BĐS nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
- Để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất.
- Để có sự gắn kết chặt chẽ giữa Nhà nước với người dân, cũng như để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh có nhiều việc cần tiến hành một cách đồng bộ. Hàng loại các giải pháp này cần được sự ủng hộ đồng lòng thực hiện của cả chính quyền và nhân dân đạt hiệu quả cao nhất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Tài liệu giấy
1. Bộ Tài chính, (2003). Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài chính, (2007). Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng
dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
3. Chính Phủ, (2004). Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4. Chính phủ, (2007). Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
5. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2003. 6. Nguyễn Tiến Dũng, (2005). Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử
dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam. Luận văn
ngành quản lý đất đai.
7. Nguyễn Văn Hậu, (2009). Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất tại phường Mỹ Xuyên thành phố Long Xuyên.
8. Nguyễn Thế Huấn, (2009). Định giá đất và bất động sản, NXB nông
nghiệp Hà Nội.
9. Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên, (2013). Xây dựng và
phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác định giá và quản lý đất đai phường Ngô Quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tạp chí
Khoa học Đất. 5: 56-62.
10. Nguyễn Vũ Kiên, (2005). Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh. Luận văn thạc sỹ
khoa học nông nghiệp.
11. Vũ Thị Ngọc Lan, (2007). Nguyên tắc định giá bất động sản. ngày 11
12. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, (2013). Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất. NXB Nông nghiệp.
13. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, (2013). Xây dựng vùng giá trị đất đai
phục vụ định giá đất trên cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám. Tạp chí Nông nghiệp và PTNT. 8: 85-94.
14. Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân, (2011). Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn thành phố Cần Thơ. Luận
văn thạc sỹ ngành quản lí đất đai.
15. Lê Tấn Lợi, (2009). Phân hạng và định giá đất. Bộ môn Khoa Học Đất và Quản Lý Đất Đai, trường Đại Học Cần Thơ.
16. Lê Phương Thảo, (2007). Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp.
17. Nguyễn Thị Yến, (2011), Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh,tỉnh Bắc Ninh năm 2011. Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên.
18. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, (2012), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011.
Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Thái Nguyên. 98(10): 69 - 74. 19. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, (2006), Giáo trình Định giá đất,
NXB Nông nghiệp.
20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất
động sản, NXB Nông nghiệp.
II. Tài liệu Internet
1. Wedsite: http://www.gdla.gov.vn
2. Wedsite: http://www.thuvienphapluat.vn
Phụ lục 01: Bảng giá đất các đường phố nằm trên địa bàn phường Đồng Nguyên ( Trích từ Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND).
1 - Đường Minh Khai (Đoạn từ đường Lý Thánh Tông đến hết phường Đồng Nguyên)
9.240 5.544 3.604 2.523
- Đoạn từ dốc xóm Đạo đến ngã 3 khu
phố 4 2.300 1.380 897 628
- Đoạn từ dốc Nguyễn qua ngã tư cổng Đình khu phố 3 đến nhà văn hóa khu phố 3
2.300 1.380 897 628
- Đoạn từ đường sắt đến hết khu phố Vĩnh Kiều bé
2.300 1.380 897 628 - Đoạn từ đường sắt đến giáp thôn
Tiêu Long xã Tương Giang
2.300 1.380 897 628 - Đoạn từ Đường Minh Khai qua
trường Tiểu học Đông Nguyên 2 đến đường Minh Khai (đường bao sau khu phố Vinh Kiều lớn )
2.300 1.380 897 628
2 - Đoạn từ cổng Đình khu phố 3 đến
ngã tư khu phố 1 Cẩm Giang 2.300 1.380 897 628 3 Đường Nguyễn Quán Quang 4.290 2.574 1.673 1.171 4 Đường Lý Thánh Tông 9.240 5.544 3.604 2.523 5 Đường Ngô Gia Tự (TL295 lừ đường
sắt đến giáp xã Tam Sơn)
7.500 4.500 2.925 2.048 - Đoạn từ đường Ngô Gia Tự qua
cổng chùa đến lò vôi 2.200 1.320 858 601 - Đoạn từ ao cổng Dinh đến ngã ba ao
Cừ 2.200 1.320 858 601
- Đoạn từ Ngô Gia Tự qua cổng Trịnh đến cổng Mạch
2.200 1.320 858 601 6 Phố Lư Vĩnh Xuyên (từ Chợ Viềng
đến đường khu công nghiệp Tiên Sơn)
2.300 1.380 897 628 7 Phố Hoa Lư (từ tiếp giáp đường Minh
Khai đến đình Tam Lư)
4.290 2.574 1.673 1.171 - Đường giữa khu phố Tam Lư lớn 2.200 1.320 858 601 - Đường trung tâm khu phố Tam Lư
bé
2.200 1.320 858 601 8 Phố Sậy (từ đường Nguyễn Quán
9 Đường Hoàng Quốc Việt từ đường Ngô Gia Tự đến đường Minh Khai
4.288 2.573 1.672 1.171 - Đoạn từ tiếp giáp đường từ dốc Đạo
đến Hoàng Quốc Việt đến ngã 3 cổng Sơn
2.200 1.320 858 601
- Đoạn từ dốc Đạo đến đường Hoàng
Quốc Việt 4.288 2.573 1.672 1.171
10 Khu đô thị Phú Điền - Đồng Nguyên
- Mặt cắt đường ≤ 10 m 5.143
- Mặt cắt đường > 10 m đến ≤ 14 m 6.000
- Mặt cắt đường > 14 m đến ≤ 17 m 6.857
- Mặt cắt đường > 17 m đến ≤ 22,5 m 7.714
- Mặt cắt đường > 22,5 m 8.571
11 Khu đô thị Bắc Từ Sơn
- Mặt cắt đường ≤ 10 m 4.286
- Mặt cắt đường > 10 m đến ≤ 14 m 5.000
- Mặt cắt đường > 14 m đến ≤ 17 m 5.714
- Mặt cắt đường > 17 m đến ≤ 22,5 m 6.429
- Mặt cắt đường > 22,5 m 7.143
12 Khu dân cư dịch vụ Tam Lư
- Mặt cắt đường ≤ 10 m 4.286
- Mặt cắt đường > 10 m đến ≤ 14 m 5.000
- Mặt cắt đường > 14 m đến ≤ 17 m 5.714
- Mặt cắt đường > 17 m đến ≤ 22,5 m 6.429
Phụ lục 02: Mẫu phiếu điều tra sử dụng và chuyển nhượng đất đai
Phiếu số:…. Người điều tra:………. PHIẾU ĐIỀU TRA
SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI I. THÔNG TIN CƠ BẢN
1.Họ và tên chủ hộ sử dụng đất: ...Tuổi.
2. Địa chỉ: Khu Phố:………. phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
3. Nghề nghiệp:
CB, công nhân viên chức Lao động tự do
Buôn bán Nghề khác:...
4. Thu nhập bình quân: ... triệu đồng/tháng
II. THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI
1. Diện tích thửa đất: ... m2
Hình thể: ... Số thửa ...Tờ BĐ số ... Kích thước: Dài ... m, rộng ... m.
2. Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo quy định của tỉnh (Do cán bộ địa chính xã hoặc huyện cung cấp thông tin)
- Loại đường : - Vị trí:
3. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách
đến đường phố điều tra
< 100 m 100-200m 200-300m >300m
Đánh giá các yếu tố liên quan đến thửa đất (Tốt, TB, kém)
- Gần các công trình công cộng điển hình: ... - Gần dịch vụ dân sinh:
+ Nước:+ An ninh trật tự: ... + Điện thoại: ... 4. Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng: ... Kết cấu:………. Cấp hạng:……… Số tầng:………. Tổng diện tích xây dựng:………
5. Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra hay không?
Đồng ý Không đồng ý
Lý do: ……… ……… 6. Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với các văn bản qui định của Nhà nước về đất đai (giá đất) hàng năm hay không?
Có Không
7. Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý của thửa đất): - Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền
(người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền
- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8. Giá đất
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường: ... nghìn đồng/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày ... tháng... năm ...
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tự điều tra tại thị trường: ... nghìn đồng/m2; thời điểm chuyển nhượng:
ngày ... tháng ... năm ...
- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …………. nghìn đồng/m2; thời gian thuê …….. năm
9. Nếu bán bất động sản này ông/bà sẽ bán đúng giá là: ... nghìn đồng/m2
Điểm thuận lợi nhất của thửa đất là:
Nếu mua bất động sản điểm ông/bà quan tâm nhất là:
...
Bắc Ninh, ngày … tháng … năm 2014
Người điều tra Chủ sử dụng đất
(Ký và ghi rõ họ tên)
Phụ lục 03: Bảng tổng hợp thông tin điều tra