Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại - thành phố Lạng Sơn - Tỉnh Lạng Sơn.

I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM Lấ THANH TM Tờn ti: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phờng Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn khóa luận tốt nghiệp đại học H o to : Chớnh quy Chuyờn ngnh : a chớnh Mụi trng Lp : K42A - CMT Khoa : Qun lý ti nguyờn Khoỏ hc : 2010-2014 Ging viờn hng dn : Th.S Nguyn Quang Thi Thỏi Nguyờn, nm 2014 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các Trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế, là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này. Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn. ” Để hoàn thành khoá luận này trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu sắc của thầy Th.S Nguyễn Quang Thi, cảm ơn tập thể cán bộ khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện chuyên đề. Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để giúp tôi hoàn thành khoá luận được tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014 Sinh viên Lê Thanh Tâm DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Đặc trưng dòng chảy sông Kỳ Cùng 28 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại năm 2011 36 Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của đường , phố nhóm I 40 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của đường , phố nhóm II 41 Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của đường , phố nhóm III 42 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2014 44 Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2014 44 Bảng 4.8: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Lê Lợi đoạn 2. 45 Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 54 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Bà Triệu đoạn 3, đường Nội bộ khu chung cư Mỹ Sơn năm 2013 43 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 46 Hình 4.3 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất của phường Vĩnh Trại năm 2014 (MSD) 48 Hình 4.4: Nghề nghiệp , thu nhập bình quân, giá thị trường , giá quy định (MSD) 49 Hình 4.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) 50 Hình 4.7: Bản đồ phường Vĩnh Trại được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap File của ArcGIS 51 Hình 4.8 : Hệ thống giao thông phường Vĩnh Trại trong ArcGIS 52 Hình 4.9 : Hệ thống dân cư trên trục đường Ngô Quyền và Mĩ Sơn 52 Hình 4.10 : Hệ thống dân cư trên trục đường Lê Đại Hành 53 Hình 4.11 : Hệ thống dân cư trên trục đường Chu Văn An 53 Hình 4.12 : Dữ liệu thuộc tính thuộc đoạn đường Trần Đăng Ninh 54 Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí của các đường 54 Hình 4.14 : Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 55 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CS Cộng sự CP Chính Phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ MDS Multi – Dementional Scaling NĐ Nghị định PCA Principal Component Analysis QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng VT Vị trí Gtt Giá thị trường Gqđ Giá quy định MỤC LỤC Trang PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát 2 1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 4 2.1.1. Khái niệm về đất đai 4 2.1.2. Khái niệm về thị trường đất đai 4 2.2. Giá đất 5 2.2.1. Khái niệm về giá đất: 5 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành đất 5 2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai. 8 2.3. Định giá đất 12 2.3.1. Khái niệm: 12 2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất 12 2.3.3. Các phương pháp định giá đất 14 2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 18 2.4.1. Công tác định giá đất ở Đức 18 2.4.2. Công tác định giá đất ở Úc 18 2.4.3. Công tác định giá đất ở Malaysia 20 2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam 21 2.5.1. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại Việt Nam 21 2.5.2. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn: 22 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 23 3.1.2.Phạm vi nghiên cứu 23 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 23 3.3. Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 23 3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại. 23 3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 23 3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn. 23 3.3.5.Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và công nghệ GIS………………………………………………………… … 24 3.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 24 3.3.7. Đề xuất một số giải pháp khác. 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 3.4.3. Phương pháp điều tra , phỏng vấn 25 3.4.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 25 3.4.5. Phương pháp bản đồ 26 3.4.6. Phương pháp chuyên gia 26 3.4.7. Phương pháp GIS 26 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 27 4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 27 4.1.2 . Đặc điểm kinh tế- xã hội 30 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 35 4.3. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 37 4.3.1. Bộ máy quản lí đất đai của phường Vĩnh Trại 37 4.3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất; chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại. 37 4.4. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38 4.4.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38 4.4.2. Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 39 4.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 43 4.5.1. Yếu tố vị trí 43 4.5.2. Đặc điểm thửa đất 45 4.5.3. Khả năng sinh lợi 46 4.5.4. Yếu tố khác 47 4.6. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của phường Vĩnh Trại năm 2014 thông qua điều tra thị trường. 48 4.6.1. Nghề nghiệp, thu nhập bình quân, giá thị trường, giá quy định và yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất. 49 4.6.2. Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất 50 4.7. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 51 4.7.1. Xây dựng dữ liệu không gian 51 4.7.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính 54 4.7.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. 54 4.8. Đề xuất một số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 55 4.8.1. Giải pháp chính sách 55 4.8.2. Giải pháp quản lý 56 4.8.3. Giải pháp kỹ thuật 56 4.8.4. Một số giải pháp thực hiện 56 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58 5.1. Kết luận 58 5.2. Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật đất đai năm 2003)[15]. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế được loại tài nguyên này cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17]. Đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa này hình hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay , khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết , trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị sử dụng của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà , Nguyễn Đình Bồng, 2005)[17]. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này , quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như : chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu tư đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Anh Quân, 2006)[14]. Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội , giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lí và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng 2 mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[19]. Thành phố Lạng Sơn là đô thị loại III , được công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh vào năm 2002. Thành phố Lạng Sơn đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn, năm 2003)[20]. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lí và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20]. Như vậy , để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy Nguyễn Quang Thi nên tôi đã chọn đề tài : “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn.” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn. [...]... phường Vĩnh Trại 3.3.2.1 Bộ máy quản lý đất đai của phường Vĩnh Trại 3.3.2.2 Khái quát tình hình sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 3.3.3.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 3.3.3.2 Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng. ..3 - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn - Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường 1.3 Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy... Phía Đông giáp huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn; + Phía Tây giáp phường Tam Thanh và phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn; + Phía Nam giáp phường Đông Kinh, thành phố Lạng Sơn; + Phía Bắc giáp phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Lạng Sơn và huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn 4.1.1.2 Địa hình: Phường Vĩnh Trại nằm trong khu vực thấp của thành phố Lạng Sơn, có độ cao trung bình khoảng 200 - 220 m so với mực nước biển,... dân tỉnh Lạng Sơn đã ban hành Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn (UBND tỉnh Lạng Sơn, 2013)[21] 23 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại trên thực tế và theo quy định của Nhà Nước 3.1.2.Phạm vi nghiên cứu - Các... sau: - Mức độ phồn hoa - Mức độ thông thoáng - Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn - Mật độ nhân khẩu * Nhân tố tự nhiên Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố gây ảnh hưởng tốt xấu đến phân. .. nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất 2.2.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v * Nhân tố kinh tế xã hội Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất. .. định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 22 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[17] 2.5.2 Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn: ... vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng 2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 2.2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Có 3 nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao gồm : nhân tố thông thường, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt (Hồ... định giá đất để xác định giá đất Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá. .. nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó - Hình dáng: hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành….đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng tới giá đất - Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất - Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch . “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn. ” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu. tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn. ” Để hoàn thành khoá luận. giá đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 39 4.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 43 4.5.1. Yếu tố vị trí 43