- Bổ sung, hoàn thiện hệ thống chớnh sỏch phỏp luật về đất đai, đặc biệt cơ
chế quản lý tài chớnh đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ đú, hạn chế cỏc hoạt động giao dịch bất động sản ngầm làm ảnh hưởng tới thị trường bất
động sản cũng là ảnh hưởng phõn vựng giỏ trịđất đai.
- Hoàn thiện nguyờn tắc, phương phỏp định giỏ đất theo vựng giỏ trị đất đai và triển khai xõy dựng bản đồ giỏ đất, giỏ đất vựng giỏp ranh, cơ sở dữ liệu giỏ đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản.
- Đẩy mạnh hợp tỏc và nghiờn cứu kinh nghiệm trong và ngoài nước về quản lý đất đai. Từđú tranh thủ sự hỗ trợ tài chớnh và học hỏi kinh nghiệm trong quản lý và sử dụng một cỏch hiệu quả tài nguyờn quý giỏ này.
4.8.2. Giải phỏp quản lý
- Tổ chức cỏc lớp đào tạo tăng cường năng lực, chuyờn mụn, nghiệp vụ cho cỏn bộđịa chớnh
- Tăng cường giỏm sỏt đỏnh giỏ và điều chỉnh cỏc quy hoạch, dự ỏn trờn địa bàn phường diễn ra đỳng thời gian tiến độ.
- Tăng cường nghiờn cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài chớnh cho việc thực hiện điều tra cơ bản tiềm năng đất đai.
- Tổ chức việc quản lý, khai thỏc, cập nhập, chỉnh lý kịp thời cỏc dữ liệu địa chớnh của phường.
4.8.3. Giải phỏp kỹ thuật
- Xõy dựng cơ sở dữ liệu thuộc tớnh đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chớnh cập nhật bổ sung biến động thường xuyờn.
- Hoàn thiện điều tra cơ bản, đỏnh giỏ tiềm năng và chất lượng tài nguyờn đất
đai trờn địa bàn phường để làm cơ sở khoanh vựng giỏ trịđất đai.
- Tăng cường trang thiết bị chuyờn dụng, đầu tư, đổi mới cụng nghệ hiện đại
để phục vụ cụng tỏc xõy dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập vựng giỏ trị đất đai. Hướng tới tương lai cú dữ liệu đồng bộ phục vụ đa mục tiờu trong ngành quản lý
đất đai.
- Kết hợp điều tra phõn tớch yếu tốảnh hưởng lớn nhất tới giỏ đất của vựng, từđú xỏc định giỏ trị tiềm năng của đất đai để xõy dựng vựng giỏ trị đất đai sử dụng lõu dài cú khả năng dự bỏo được giỏ đất.
4.8.4. Một số giải phỏp thực hiện
Qua thực tếđiều tra và tỡm hiểu về giỏ đất ở và cỏc yếu tốảnh hưởng đến giỏ
đất của phường Vĩnh Trại , cú thể thấy được cụng tỏc quản lý ở đõy cũn nhiều bất cập. Trong đú cụng tỏc xỏc định giỏ trờn địa bàn phường Vĩnh Trại vẫn chưa được thực hiện sỏt với mức giỏ giao dịch trờn thị trường mặc dự hàng năm Nhà nước đều
đưa ra bảng giỏ đất mới nhưng giỏ đất quy định so với thị trường chỉ bằng 30-40% so với giỏ giao dịch ngoài thị trường tự do. Và khi kờ khai để tớnh thuế chuyển nhượng thỡ đa số người dõn đều kờ khai khụng đỳng với giỏ thực tế giao dịch mà chỉ
kờ khai sao cho sỏt với giỏ quy định của Nhà nước.
Vỡ vậy, để cụng tỏc xỏc định giỏ đất được sỏt với giỏ thị trường tụi xin đưa ra một số giải phỏp như sau :
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết cụng việc tại cỏc cơ quan quản lý đất đai, trỏnh tỡnh trạng kộo dài thời hạn giải quyết hồ sơ của người dõn khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
- Cần xỏc định lại giỏ đất mỗi năm 2 lần. Tức là cứ 6 thỏng lại tổ chức khảo sỏt giỏ thị trường nhằm nõng mức giỏ quy định sao cho sỏt với giỏ thị trường thời
điểm đú, nhất là VT1 của cỏc tuyến đường phố, bởi vỡ ở vị trớ này hay xảy ra thay
đổi giỏ đột ngột và cũng là vị trớ thường xảy ra chờnh lệch giữa giỏ quy định và giỏ giao dịch.
- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giỏ với một sốđoạn đường cú giỏ trị cao, chia khoảng cỏch ngắn hơn khụng nờn chia khoảng cỏch giữa cỏc đoạn đường qua dài, như vậy giỏ đất sẽđỳng với thực tế của từng vị trớ hơn.
- Với những thửa đất đặc biệt (như cú 2 mặt tiền, mặt tiền quỏ lớn hoặc quỏ hẹp) cần cú quy định mức giỏ riờng.
- Bờn cạnh đú cỏc cơ quan chức năng phải trỳ trọng tới việc đưa hệ thống Phỏp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thụng qua hoàn chỉnh việc xõy dựng hệ
thống văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai cũn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường cụng tỏc thanh tra , kiểm tra việc thực hiện phỏp luật đất đai, kiờn quyết xử lý hành vi vi phạm phỏp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với cỏc cơ quan thụng tấn, bỏo chớ để tuyờn truyền phổ biến phỏp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải phỏp đỏp ứng cỏc vướng mắc cho người dõn nõng cao ý thức phỏp luật trong mỗi cỏ nhõn.
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
* Về thực trạng giỏ đất ở phường Vĩnh Trại
Qua điều tra ba nhúm đường phốđại diện cú thể thấy:
- Giỏ đất quy định của UBND phường đưa ra nhỡn chỳng chưa sỏt, vẫn thấp hơn khoảng 2-5 lần so với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường.
- Nhúm I thuộc khu vực trung tõm cú giỏ trị sinh lợi cao hơn, vị trớ thuận lợi cho giao thụng, cơ sở hạ tầng tốt, nhúm II cú khoảng cỏch đến trung tõm và điều kiện khỏc kộm hơn so với nhúm I, nhúm III là nhúm đường phố xa trung tõm và cú
điều kiện kộm nhất.
- Hệ số chờnh lệch giữa cỏc vị trớ trong bảng quy định giỏ đất ở chưa đỳng với thực tế, nhiều tuyến đường cú hệ số chờnh lệch lớn hơn.
- Vỡ nhiều lớ do (muốn giảm tiền thuế nhà đất, tăng tiền đền bự, bồi thường) ,người dõn khi làm thủ tục thường kờ khai khụng đỳng giỏ thực tế của thửa đất.
* Cỏc yếu tốảnh hưởng đến giỏ đất trờn địa bàn phường Vĩnh Trại.
- Giỏ đất trờn địa bàn phường Vĩnh Trại phụ thuộc vào nhiều nhúm yếu tố
như: yếu tố vị trớ, đặc điểm thửa đất, khả năng sinh lợi, yếu tố khỏc. Trong đú yếu tố
vị trớ là yếu tố cú ảnh hưởng sõu sắc nhất tới giỏ chuyển nhượng của thửa đất. 5.2. Kiến nghị
Qua quỏ trỡnh điều tra, tỡm hiểu giỏ đất ở và cỏc yếu tốảnh hưởng đến giỏ đất trờn địa bàn UBND phường Vĩnh Trại, xuất phỏt từ thực trạng cụng tỏc quản lý đất
đai núi chung và cụng tỏc quản lý Nhà nước vềđất đai núi riờng trờn địa bàn thành phố tụi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
- Để thực hiện yờu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải cú một thị
trường đất đai cụng khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND phường cần khụng ngừng xõy dựng đỗi ngũ cỏn bộ cú chuyờn mụn và tăng cường cụng tỏc thanh tra, kiểm tả nhằm xõy dựng khung giỏ sỏt hơn với giỏ thị trường.
- Chớnh phủ , UBND tỉnh Lạng Sơn cần tiến hành cụng tỏc định giỏ đất một cỏch thường xuyờn theo định kỳ và đột xuất theo nhu cầu thực tế của thị trường để
giỏ đất quy định luụn phự hợp với thực tế, phản ỏnh đỳng giỏ trị sử dụng của thửa
đất. Tổ chức điều chỉnh giỏ theo quy định 6 thỏng/1 lần như hiện nay.
- Từng bước hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch đất đai núi chung và thị trường bất
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ tài chớnh (2004), Thụng tư số 114/2004/BTC-TT của Bộ Tài chớnh ngày 26/11/2004 về hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004 NĐ-CP.
2. Bộ Tài chớnh (2007) , Thụng tư số 145/2007/BTC của Bộ Tài Chớnh ngày 0/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh Phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất và Nghị định số 123/2002/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh Phủ sửa
đổi , booer sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
3. Bộ xõy dựng (2009), thụng tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ xõy dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chớnh Phủ về việc phõn loại đụ thị.
4. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2010) , Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và phỏp luật đất đai, Hà Nội.
5. Bộ tài nguyờn và Mụi Trường (2010), Thụng tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyờn và mụi trường quy định về mức kinh tế - kỹ
thuật xõy dựng bảng giỏ đất.
6. Bộ Tài nguyờn và mụi trường, Bộ tài chớnh (2010), thụng tư lien tịch số
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Liờn Bộ Tài nguyờn và Mụi trường và Bộ Tài chớnh hướng dẫn xõy dựng, thẩm định, ban hành bảng giỏ
đất và điều chỉnh bảng giỏ đõt thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương
7. Bộ tài nguyờn và mụi trường, Bộ nội vụ-2010. Thụng tư liờn tịch số
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 02/02/2010 của Liờn Bộ tài nguyờn mụi trường và Bộ nội vụ về hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biờn chế của Sở Tài nguyờn và mụi trường thuộc Uỷ Bn nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phũng Tài nguyờn mụi trường thuộc Uỷ ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh về cụng tỏc Định giỏ đất.
8. Chớnh phủ (2004) , Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất
9. Chớnh phủ (2007) , Nghịđịnh sụ 123/2007/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ đất.
10.Chớnh phủ (2008) , Chỉ thị số 01/2008/CT-TTG của Thủ Tướng Chớnh Phủ về
một số giỏi phỏp đẩy mạnh phỏt triển và quản lý thị trường bất động sản. 11.Chớnh phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chớnh
phủ về phõn loại giỏ đất.
12.Chớnh phủ (2009) , nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi dưỡng, hỗ trợ và tỏi định cư.
13.Hoàng Văn Hựng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liờn (2013). Xõy dựng và phỏt triển cơ sở dữ liệu địa chớnh số phục vụ cụng tỏc định giỏ và quản lý đất đai phường Ngụ Quyền, thành phố Vĩnh Yờn, tỉnh Vĩnh Phỳc. Tạp chớ Khoa học
Đất. 5: 56-62.
14..Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quõn (2006), Giỏo trỡnh Định giỏ đất, NXB Nụng nghiệp. Luật đất đai năm 2003,NXB Chớnh trị quốc gia.
15.Luật đất đai năm 2003,NXB Chớnh trị quốc gia.
16.Lưu Văn Năng (2010), Định giỏ đất ở Malaysia, Tổng hợp bỏo cỏo khoa học kỷ
niệm 65 ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng cục Quản lý Đất
đai – Bộ Tài nguyờn & mụi trường , Hà Nội.
17.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đỡnh Bồng (2005), Giỏo trỡnh thị trường bất động sản, NXB Nụng nghiệp.
18.Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hựng (2012), Nghiờn cứu một số yếu tốảnh hưởng
đến giỏ đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011. Tạp chớ Khoa học và Cụng nghệ, Đại học Thỏi Nguyờn.
19.Trịnh Hữu Liờn, Hoàng Văn Hựng (2013). Xõy dựng vựng giỏ trị đất đai phục vụ định giỏ đất trờn cơ sở dữ liệu địa chớnh, cụng nghệ GIS và ảnh viễn thỏm. Tạp chớ Nụng nghiệp và PTNT. 8: 85-94.
20.UBND Tỉnh Lạng sơn (2003), Quyết định số 09/2003/QĐ-UBND ngày 14/05/2003 về việc quy định chi tiết chỉ giới đường nội ngoại thành trờn địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2011.
21.UBND tỉnh Lạng Sơn(2013), quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về
Phụ lục 1
PHIẾU ĐIỀU TRA
PHIẾU THU THẬP THễNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
Tuyến đường điều tra:...
Tờn người sử dụng đất:...
Dõn tộc………..
Nghề Nghiệp………
Mức Lương………
Giỏ chuyển nhượng thực tế……….nghỡn đồng/ m2 Giỏ theo quy định của nhà nước……….nghỡn đồng/ m2 1.Cỏc thụng tin về thửa đất Thửa đất số:……..thuộc tờ bản đồ số…….vị trớ số………..
Địa chỉ thửa đất………
Diện tớch:………m2 , kớch thước mặt tiền:………..m, kớch thước chiều sõu:……….m Hỡnh thể thửa đất: + Hỡnh chữ nhật +Hỡnh vuụng + Hỡnh thang xuụi +Hỡnh bỡnh hành + Hỡnh chữ L + Hỡnh thang ngược + Hỡnh đa giỏc + Hỡnh khỏc Tài sản gắn liền với thửa đất:……… Hướng nhà:……… mặt tiền : ẵ Mục đớch sử dụng:……….. Khoảng cỏch đến trung tõm thành phố:………. Cụng trỡnh văn húa, cụng cộng gần nhất:……… Giấy CNQSDĐ/ giấy tờ phỏp lý liờn quan đến thửa đất: Cú Khụng Những hạn chế về quyền sử dụng đất:
Thửa đất nằm trong hành lang an toàn cụng trỡnh□khỏc... 2.Cỏc thụng tin khỏc
- Chất lượng đường, ngừ: Bờ tụng Trải nhựa Đường đất Khỏc... - Hệ thống thoỏt nước: Tốt Bỡnh thường Yếu Khỏc... - Cõy xanh : Cú Khụng cú
- Đầy đủ cơ sở hạ tầng: Điện Nước Viễn thụng Truyền hỡnh 3. í kiến của người sử dụng đất về thực trạng giỏ đất
- Đồng ý với giỏ đất nhà nước ban hành hằng năm khụng? Cú Khụng - í kiến khỏc:...
Phụ lục 2 Bảng mó húa 1 Nghề nghiệp 7 Vị trớ 1 = CB, cụng nhõn viờn chức 1 = < 100m 2 = Lao động tự do 2 = 101 - 200 m 3 = Buụn bỏn 3 = 201 - 300 m 4 = Nghề khỏc 4 = > 301m 2 Dõn tộc 8 Giỏ Quy định 1 = Kinh 1 = 15 - 20 triệu 2 = Tày 2 = 10 - 14 triệu 3 = Sỏn Dỡu 3 = 6 - 9 triệu 4 = Dõn tộc khỏc 4 = 2 - 5 triệu 3
Thu nhập bỡnh quõn/ thỏng 5 = 210 - 1triệu 1= từ 1 triệu đến 3 triệu
2 = từ 4 triệu đến 6 triệu
9
Giỏ thị trường
3 = từ 7 triệu đến 9 triệu 1 = 50 - 70 triệu 4 = từ 10 triệu trở lờn 2 = 20 - 40 triệu 4 Diện tớch thửa đất m2 3 = 15 - 19 triệu 1 = < 30 4 = 10 - 14 triệu 2 = 30 - 60 5 = 5 - 9 triệu 3 = 60 - 90 6 = 600- 4 triệu 4 = > 90 10 Cú đồng ý với bảng giỏ đất Nhà nước 5 Hỡnh thể 1 = Đồng ý 1 = Hỡnh chữ nhật 2 = Khụng đồng ý 2 = Hỡnh thang 3 = Hỡnh bỡnh hành 4 = Hỡnh khỏc 11 Cú thường xuyờn tiếp cận văn bản qui định giỏ đất của Nhà nước
6 Trục đường 1 = Cú 1 = cỏc đường nhúm I 2 = Khụng 2 = cỏc đường nhúm II 3 = cỏc đường nhúm III 12 Yếu tố phỏp lý thửa đất 1 = Chuyển nhượng khụng cú xỏc nhận của chớnh quyền
2 = Chuyển nhượng cú xỏc nhận của
Phụ lục 3
Số liệu phõn tớch mối quan hệ tương tỏc cỏ yếu tốảnh hưởng tới giỏ trị đất đai tại cỏc thửa điều tra trờn phường Vĩnh Trại
PRIMER 17/05/2014 Similarity
Create triangular similarity/distance matrix
Worksheet
File: C:\Users\Hanh Xjnh\Desktop\Book1.tam.xls Sample selection: All