a) Tỡnh hỡnh quản lý, sử dụng đất: Trong những năm qua, dưới sự chỉ đạo, giỏm sỏt của Tỉnh uỷ, HĐND tỉnh, UBND tỉnh Lạng Sơn và sự phối hợp chặt chẽ
với cỏc ban, ngành của tỉnh cũng như UBND cỏc huyện, thành phố cụng tỏc quản lý và sử dụng đất đó đạt được những kết quả khả quan, đi vào nề nếp được thực hiện
đầy đủ, chặt chẽ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo đỳng quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003. Việc quản lý, sử dụng đất theo đỳng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cỏc quy định của phỏp luật vềđất đai, việc sử dụng
đất đạt hiệu quả và hợp lý; đó khắc phục cú hiệu quả tỡnh trạng suy thoỏi và cải thiện chất lượng đất; cụng tỏc thanh tra, kiểm tra giải quyết đơn thư khiếu nại, tố
cỏo trong lĩnh vực đất đai đó thực hiện tốt, khụng để điểm núng khiếu kiện đụng người. Đó quỏn triệt cỏc chủ trương, chớnh sỏch, phỏp luật về đất đai một cỏch sõu
rộng, thường xuyờn tuyờn truyền chớnh sỏch, phỏp luật cho người sử dụng đất nhận thức rừ hơn về quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất…, nờn cụng tỏc quản lý đất đai trờn địa bàn toàn tỉnh đạt được những kết quả tớch cực, đi vào nề nếp, gúp phần vào nhiệm vụ phỏt triển kinh tế - xó hội, giữ
vững quốc phũng, an ninh.
b) Cụng tỏc chuyển nhượng, thế chấp, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất trờn
địa bàn tỉnh Lạng Sơn
Ngày 21/12/2011, Ủy ban nhõn dõn tỉnh đó ban hành Quyết định số
22/2011/QĐ-UBND về Ban hành Quy định về giỏ cỏc loại đất năm 2012 trờn địa bàn tỉnh Lạng Sơn, Bảng giỏ cỏc loại đất năm 2012 đó được tổ chức cụng bố và tổ
chức thực hiện từ ngày 01/01/2012 trờn địa bàn toàn tỉnh.
Qua tổng hợp cụng tỏc thống kờ, điều tra, khảo sỏt giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Vĩnh Trại năm 2011 và 6 thỏng đầu năm 2012, nhỡn chung thị trường bất động sản trờn địa bàn phường kộm sụi động, thị trường trầm lắng khụng cú những cơn sốt giỏ đột biến, giao dịch mua bỏn diễn ra nhỏ lẻ. Một số khu vực cú mức giỏ tăng do Nhà nước đầu tư xõy dựng cỏc khu đụ thị mới, làm đường giao thụng, khu trung tõm thương mại... nhưng nhỡn chung giỏ đất khụng cú biến
động lớn.
Việc gúp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật vềđất đai
để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư trờn địa bàn tỉnh Lạng Sơn là rất ớt.
4.4. Đỏnh giỏ thực trạng giỏ đất ở trờn địa bàn phường Vĩnh Trại
4.4.1. Căn cứ xỏc định giỏ đất trờn địa bàn phường Vĩnh Trại Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhõn dõn và Uỷ ban nhõn dõn ngày 26/11/2003. Căn cứ Luật đất đai ngày 26/11/2003 Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm phỏp luật của Hội đồng Nhõn dõn, Uỷ ban nhõn dõn ngày 03/12/2004. Căn cứ Nghị định số 91/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chớnh Phủ quy
định chi tiết thi hành một số Điều của luật ban hành văn bản quy phạm phỏp luật của Hội đồng nhõn dõn, Uỷ ban nhõn dõn ngày 03/12/2004.
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật
phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất. Nghị định số 123/2007/NĐ-CPN ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Căn cứ Thụng tư liờn tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Liờn Bộ. Căn cứ Nghị quyết số 26/2010/NĐ-HĐND ngày 15/12/2010 của Hội đồng nhõn dõn tỉnh Lạng Sơn về phế duyệt chuẩn phương ỏn giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2011.
Xột đề nghị của Giỏm đốc Sở Tài nguyờn và Mụi trường tại Tờ trỡnh số 398/TTR- STNMT Ngày 21/12/2010.
4.4.2. Thực trạng giỏ đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn
4.3.2.1. Cỏc tuyến đường chọn để điều tra
Nhúm I (trờn 9 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường: Đường Trần Đăng Ninh đoạn 2, đường Lờ Lợi đoạn 2, đường Nguyễn Tri Phương đoạn 1.
Nhúm II (từ 2 triệu đồng/m2 đến cận 9 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường:
Đường Bà Triệu đoạn 3, đường Lờ Đại Hành đoạn 2, đường Ngụ Quyền đoạn 3. Nhúm III (dưới cận 2 triệu đồng/m2) gồm cỏc đường: Đường Chu Văn An
đoạn 5, đường Kộo Tào, đường Nội bộ khu chung cư Mỹ Sơn.
4.3.2.2. Thực trạng giỏ đất ở của phường Vĩnh Trại. thành phố Lạng Sơn
Nhúm I (trờn 9 triệu đồng / m2) gồm cỏc đường: Đường Trần Đăng Ninh
đoạn 2, đường Lờ Lợi đoạn 2, đường Nguyễn Tri Phương đoạn 1.
Đõy là những tuyến đường giao thụng trung tõm huyết mạch nối liền cỏc phường trong thành phố và liờn kết giữa thành phố với cỏc khu vực lõn cận. Nhỡn chung, cỏc tuyến đường này cú lưu lượng xe đi lại khỏ nhiều. Cỏc thửa đất nằm dọc hai bờn cỏc tuyến đường , phố (VT1) tập trung nhiều cơ quan, cỏc cửa hàng dịch vụ, cụng trỡnh cụng cộng… cỏc vị trớ tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tớch cực do cơ sở
hạ tầng (đường , ngừ, xúm được đầu tư xõy dựng). Đảm bảo nhu cầu đi lại của người dõn. Mật độ dõn sống ở khu vực gần cỏc tuyến đường phố này khỏ cao. Mức sống của người dõn cũng ngày càng được cải thiện rừ nột. Giỏ đất ở dần được đẩy lờn do việc kết hợp với mục đớch là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng thu thập cho chủ sử dụng.
Bảng 4.3: So sỏnh giỏ đất theo quy định với giỏ thị trường tại cỏc vị trớ của đường , phố nhúm I
(Kốm theo Bỏo cỏo số:27/2013 /QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh) (Đơn vị tớnh : nghỡn đồng/m2) Tờn đường phố Vị trớ Giỏ thị trường (Gtt) Giỏ nhà nước quy định (Gqd) Hệ so sỏnh (Gtt/Gqd) 2013 2014 2013 2014 2013 2014
Đường Trần Đăng Ninh
đoạn 2 (Từđường Hũa Bỡnh đến đường Phan Đỡnh Phựng) 1 60.000 60.000 16.000 16.000 3,75 3,75 2 23.000 23.000 6.400 6.400 3,59 3,59 3 14.000 14.000 4.800 4.800 2,92 2,92 Đường Lờ Lợi đoạn 2 ( Từđường Bắc Sơn đến đường Chu Văn An ) 1 50.000 50.000 12.000 12.000 4,17 4,17 2 16.000 16.000 4.800 4.800 3,33 3,33 3 13.000 13.000 3.600 3.600 3,61 3,61
Đường Nguyễn Tri Phương đoạn 1 (Từđường Lờ Lợi đến
đường Nguyễn Du)
1 36.000 36.000 10.000 10.000 3,60 3,60 2 10.000 10.000 4.000 4.000 2,50 2,50 3 6.000 6.000 3.000 3.000 2,00 2,00
Đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 là một trong những đoạn đường cú mức giỏ cao nhất của phường Vĩnh Trại. Trờn đoạn đường này, tại VT1 cơ sở hạ tầng chất lượng tốt, cú mặt đường, vỉ hố rộng và là tuyến đường giao thụng nối liền cơ quan hành chớnh, cụng ty, đơn vị sự nghiệp (UBND thành phố, cụng viờn, trung tõm thương mại) và giao nhiều tuyến đường khỏc. Do cú mật độ người đi lại khỏ cao, 90% nhà trờn đoạn đường này đều mở hoặc cho thuờ làm cửa hàng với nhiều hỡnh thức kinh doanh phong phỳ: thời trang, đồđiện tử, đồ lưu niệm….
Đường Lờ Lợi đoạn 2 cũng là một trong những đoạn đường cú mức giỏ cao của phường Vĩnh Trại. Đa số cỏc hộ trờn đoạn đường này đều mở cửa hàng kinh doanh, mặt hàng chủ yếu là thời trang, hàng tiờu dựng. Phần lớn vỉa hố trờn đoạn này được tận dụng để kinh doanh đồăn uống , đồ đặc sản.
Đường Nguyễn Tri Phương đoạn 1 là đoạn đường cú hạ tầng cơ sở tốt, cỏc thửa đất ở hai bờn mặt đường đều cú mặt tiền rộng, dựng để kinh doanh buụn bỏn.
Bảng 4.3 cho thấy giỏ đất thực tế của cỏc thửa đất nhúm này khỏ cao , tuy nhiờn hầu như khụng cú sự biến động giỏ động giỏ đất năm 2013 và 2014 . Việc giỏ
đất tại cỏc đường , phố này cao do vậy là những tuyến đường thuộc trung tõm thành phố, cơ sở hạ tầng ở cỏc tuyến đường này khỏ tốt, việc kết hợp mục đớch giữa đất ở
như khụng trực tiếp kinh doanh , buụn bỏn thỡ chủ sử dụng vẫn cú thể thu lợi nhuận từ đất thụng qua việc cho thuờ mặt tiền. Qua điều tra , số vụ chuyển nhượng đất ở
nhúm này là khỏ ớt, giỏ đất qua 2 năm khụng hề biến động do giỏ đất thực tế cao hơn so với thu nhập bỡnh quõn, đồng thời do tõm lý người dõn sinh sống đó qua nhiều năm ổn định , đất ở đem lại khả năng sinh lời cho thu nhập hàng thỏng khỏ cao nờn khụng cú ai cú ý chuyển nhượng.
Nhúm II (từ 2 đến cận 9 triệu đồng /m2) gồm cỏc đường : Đường Bà Triệu
đoạn 3, Đường Lờ Đại Hành đoạn 2, Đường Ngụ Quyền đoạn 3.
Cỏc đường, phố này là cỏc tuyến đường giao thụng điển hỡnh của phường Vĩnh Trại. Cỏc tuyến đường này cú mụi trường cảnh quan đẹp, chất lượng đường tốt đảm bảo nhu cầu đi lại của người dõn. Qua điều tra cho thấy mức chờnh lệch giữa giỏ đất Nhà nước quy định và giỏ thị trường của cỏc đường phốđiều tra là khỏ lớn .
Bảng 4.4: So sỏnh giỏ đất theo quy định với giỏ thị trường tại cỏc vị trớ của đường , phố nhúm II
(Kốm theo Bỏo cỏo số: 27/2013 /QĐ-UBND ngày 21 /12/2013 của UBND tỉnh)
(Đơn vị tớnh : nghỡn đồng/m2) Tờn đường phố Vị trớ Giỏ thị trường (Gtt) Giỏ nhà nước quy định (Gqd) Hệ so sỏnh (Gtt/Gqd) 2013 2014 2013 2014 2013 2014 Đường Bà Triệu đoạn 3 (Từ ngừ 4 đường Bà Triệu phường Vĩnh Trại đến Đường Lờ Lợi) 1 24.000 24.000 6.400 6.400 3,75 3,75 2 10.000 10.000 2.560 2.560 3,91 3,91 3 8.000 8.000 1.920 1.920 4,17 4,17 Đường Lờ Đại Hành đoạn 2 (Từ giao đường Ngụ Quyền
đến giao đường Phai Vệ)
1 15.000 15.000 4.600 4.600 3,26 3,26 2 9.000 9.000 1.840 1.840 4,89 4,89 3 6.000 6.000 1.380 1.380 4,35 4,35 Đường Ngụ Quyền đoạn 3 (Từ Ngó ba Mỹ Sơn đến hết địa phận Thành Phố Lạng Sơn) 1 12.000 12.000 4.000 4.000 3,00 3,00 2 7.000 7.000 1.600 1.600 4,37 4,37 3 4.000 4.000 1.200 1.200 3,33 3,33
Trờn thực tế, cỏc yếu tố về cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở cỏc tuyến đường nhúm II
đều tương tự như nhúm I. Tuy nhiờn, mức giỏ của cỏc thửa đất thuộc nhúm II thấp hơn, do khoảng cỏch xa trung tõm hơn , cỏc điều kiện cơ sở hạ tầng xó hội , mật độ
giao thụng cũng kộm hơn.
Giỏ đường Bà Triệu đoạn 3 ổn định trong 2013-2014. Là tuyến đường từ
trung tõm thành phốđi vào khu quy hoạch đụ thị Phỳ Lộc 4 , khu này được đầu tư
nhiều cơ sở hạ tầng , số nhõn khẩu tăng, mật độ đi lại lớn hơn làm tăng khả năng sinh lợi cho thửa đất nờn giỏ đất cũng tăng lờn so với 2 đoạn đường cũn lại.
Đường Lờ Đại Hành đoạn 2 so với đoạn đường trờn cú cơ sở hạ tầng kộm hơn (đường hay bị ngập ỳng vào mựa mưa), là tuyến đường giao thụng nội phường Vĩnh Trại nờn so với tuyến đường Bà Triệu thỡ khả năng sinh lời khụng cao nờn cú giỏ thấp. Tuy nhiờn, trong năm 2011-2012, khỏch sạn Mường Thanh một trong những khỏch sạn lớn nhất của thành phốđược thành lập, cơ sở hạ tầng xung quanh
được nõng cấp nờn giỏ đất tăng lờn.
Đường Ngụ Quyền đoạn 3 là đoạn đường cú đường cao tốc chạy qua , cơ sở
hạ tầng khỏ tốt, Người dõn ở đõy sống chủ yếu bằng nghề buụn bỏn nhỏ, giỏ đất của
đoạn đường này thấp hơn với 2 đoạn đường trờn vỡ nú nằm xa trung tõm thành phố. * Nhúm III (dưới cận 2 triệu đồng / m2) gồm cỏc đường : Đường Nội Bộ khu chung cư Mỹ Sơn, Đường Chu Văn An đoạn 5, Đường Kộo Tào.
Cỏc đường , phố này là cỏc tuyến đường giao thụng bao hoặc phục vụ giao thụng trong phường. Trong cỏc tuyến đường này, một số đường cú chất lượng
đường xấu và cần cải tạo như đường Kộo Tào. So với nhúm I và nhúm II thỡ cơ sở
hạ tầng của nhúm III là kộm nhất. Mặt đường , vỉa hố hẹp nờn mật độ dõn cư và mật
độ giao thụng thấp nờn đất ởđõy chủ yếu dựng để ở.
Bảng 4.5: So sỏnh giỏ đất theo quy định với giỏ thị trường tại cỏc vị trớ của đường , phố nhúm III
(Kốm theo Bỏo cỏo số:27/2013 /QĐ-UBND ngày 21 /12/2013 của UBND tỉnh )
(Đơn vị tớnh : nghỡn đồng/m2) Tờn đường phố Vị trớ Giỏ thị trường (Gtt) Giỏ nhà nước quy định (Gqd) Hệ so sỏnh (Gtt/Gqd) 2013 2014 2013 2014 2013 2014 Đường Nội bộ khu chung
cư Mỹ Sơn
(Tất cả thửa đất thuộc đường nội bộ khu chung cư Mỹ Sơn)
1 5.000 5.000 1.300 1.300 3,83 3,83
2 2.200 2.200 520 520 4,23 4,23 3 1.200 1.200 390 390 3,10 3,10 Đường Chu Văn An đoạn 5
(Từ Trạm xỏ phường Vĩnh Trại đến ngó 5 đường Bà triệu thuộc phường Hoàng Văn Thụ)
1 3.000 3.000 900 900 3,33 3,33 2 1.400 1.400 360 360 3,89 3,89
3 800 800 270 270 2,96 2,96
Đường Kộo Tào
(Từ Đường Mỹ Sơn rẽ ngừ 4 đường Mỹ Sơn cũ đến hết địa phận thành phố) 1 1.700 1.700 700 700 2,43 2,43 2 1.000 1.000 280 280 3,57 3,57 3 600 600 210 210 2,86 2,86
Trong nhúm III tất cả cỏc tuyến đường đều cú mức giỏ thấp hơn so với nhúm I và nhúm II. Đường Nội bộ khu chung cư Mỹ Sơn cỏch trung tõm Thành Phố
khoảng 5km, cú cơ sở hạ tầng tốt nhất so với 2 tuyến đường cũn lại trong nhúm nờn mức giỏ cũng cao nhất.
Đường Chu Văn An đoạn 5 cú cơ sở hạ tầng đầy đủ ,mật độ dõn cưở đõy đang tăng lờn nờn mức giỏ cũng tăng nhưng giỏ trị thửa đất thấp nờn tăng khụng đỏng kể.
Trong 9 tuyến đường điều tra thỡ Đường Kộo Tào là đường cú vị trớ xa trung tõm nhất (6km). Từ 2011 trở về trước thỡ chất lượng đường là rất xấu, nhưng qua 2 năm gần đõy thỡ đường được cải tạo, năng cấp, bổ sung cơ sở hạ tầng.
Qua đõy cho ta thấy rằng vị trớ cú vai trũ vụ cựng quan trọng đến việc quyết
định giỏ đất. Giỏ đất tỷ lệ nghịch với khoảng cỏch từ thửa đất đến xa trung tõm.
4.5. Cỏc yếu tốảnh hưởng đến giỏ đất và phõn vựng giỏ đất trờn địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn
4.5.1. Yếu tố vị trớ
Yếu tố vị trớ của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lớ thuyết và cả thực tế. Vị trớ được xột ở đõy bao gồm vị trớ về khu vực (trung tõm, cận trung tõm, xa trung tõm), vị trớ của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với cỏc đường phố khỏc trong cả thành phố, cuối cựng là vị trớ trờn cựng một đường phố.
Giỏ đất nghỡn đồng/m2
Hỡnh 4.1: Đồ thị mức độảnh hưởng của vị trớ tới giỏ đất thị trường của cỏc đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Bà Triệu đoạn 3, đường Nội bộ khu
.Xột 3 nhúm điều tra, trong mỗi nhúm chọn một tuyến đường cú giỏ trị
chuyển nhượng cao nhất. Nhúm I là nhúm đường phố cú vị trớ thuộc trung tõm thành phố, giao nhau với nhiều tuyến đường khỏc. Nhúm II là nhúm cận trung tõm. Nhúm III là nhúm xa trung tõm. Ở ba tuyến đường này, giỏ đất trờn đường Trần
Đăng Ninh đoạn 2 cao nhất với giỏ chuyển nhượng thực tế 60 triệu đồng/m2, thấp hơn là giỏ đất đường Bà Triệu 24 triệu đồng/m2, thấp nhất là giỏ đất đường Nội bộ
khu chung cư Mỹ Sơn 5 triệu đồng/m2.
Trờn cỏc đoạn đường phố, VT1 cú giỏ cao nhất do gần mặt đường , người dõn cú thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuờ làm cửa hàng để làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Cỏc thửa đất ở VT2, VT3 cú giảm dần phụ