Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình gia tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 20196

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN ĐỨC THỌ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN ĐỨC THỌ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đức Thọ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải, người trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Bình Gia, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lạng Sơn phịng ban chức có liên quan giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đức Thọ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Chú giải BĐS Bất động sản CB Cán CP Chính phủ Gqđ Giá đất Nhà nước quy định Gtt Giá đất thực tế thị trường LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị định NQ Nghị QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TB Trung bình UBKT Ủy ban kiểm tra UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng VT Vị trí VPĐKQSDĐ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Gia năm 2016 38 Bảng 3.2: Giá đất đô thị theo quy định Nhà nước thị trấn Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 40 Bảng 3.3: Giá đất nông thôn theo quy định Nhà nước khu vực giáp ranh đô thị trục giao thông địa bàn huyện Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 40 Bảng 3.4: Giá đất nông thôn theo quy định Nhà nước xã thuộc khu vực I khu vực II địa bàn huyện Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 41 Bảng 3.5: So sánh giá đất đô thị Nhà nước quy định với giá đất đô thị giao dịch thị trường địa bàn thị trấn Bình Gia 42 Bảng 3.6: So sánh giá đất nông thôn Nhà nước quy định với giá đất nông thôn giao dịch thị trường khu vực giáp ranh thị trục giao thơng địa bàn huyện Bình Gia 45 Bảng 3.7: So sánh giá đất nông thôn Nhà nước quy định với giá đất nông thôn giao dịch thị trường xã thuộc khu vực I khu vực III địa bàn huyện Bình Gia 47 Bảng 3.8: Thông tin điều tra đất thị trấn Bình Gia 52 Bảng 3.9 Bảng tổng hợp số phiếu nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Bình Gia 57 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 2.1 Sơ đồ tuyến đường điều tra giá đất huyện Bình Gia 26 Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 27 Hình 3.2 Giá đất thị theo quy định giá thị trường địa bàn thị trấn Bình Gia năm 2014 43 Hình 3.3 Giá đất thị theo quy định giá thị trường địa bàn thị trấn Bình Gia năm 2015 43 Hình 3.4 Giá đất đô thị theo quy định giá thị trường địa bàn thị trấn Bình Gia năm 2016 43 Hình 3.5 Giá đất nông thôn theo quy định giá thị trường khu vực giáp ranh đô thị trục giao thơng năm 2014 46 Hình 3.6 Giá đất nông thôn theo quy định giá thị trường khu vực giáp ranh đô thị trục giao thơng năm 2015 46 Hình 3.7 Giá đất nơng thơn theo quy định giá thị trường khu vực giáp ranh thị trục giao thơng năm 2016 46 Hình 3.8 Giá đất nơng thơn theo quy định giá thị trường xã thuộc khu vực I khu vực III năm 2014 48 Hình 3.9 Giá đất nông thôn theo quy định giá thị trường xã thuộc khu vực I khu vực III năm 2015 48 Hình 3.10 Giá đất nông thôn theo quy định giá thị trường xã thuộc khu vực I khu vực III năm 2016 48 Hình 3.11 So sánh giá đất theo quy định giá đất thị trường theo vị trí ba tuyến đường thị trấn Bình Gia năm 2016 50 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii DANH MỤC CÁC BẢNG iv DANH MỤC CÁC HÌNH v MỤC LỤC vi MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.3 Cơ sở việc hình thành giá đất 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.5 Các nguyên tắc định giá đất 10 1.1.6 Các phương pháp định giá đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 15 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 16 1.3.1 Tình hình biến động giá đất giới 17 1.3.2 Tình hình biến động giá đất Việt Nam 18 1.3.3 Tình hình biến động giá đất địa bàn thành tỉnh Lạng Sơn 21 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 vii 2.2 Nội dung nghiên cứu 22 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trạng sử dụng đất huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 22 2.2.2 Giá đất theo quy định Nhà nước địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 22 2.2.3 So sánh giá đất theo quy định giá đất giao dịch thực tế thị trường huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 22 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016 23 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 23 2.3 Phương pháp nghiên cứu 23 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập tìa liệu, số liệu thứ cấp 23 2.3.3 Phương pháp điều tra, vấn theo mẫu phiếu 23 2.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 23 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trạng sử dụng đất huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Gia 37 3.2 Giá đất theo quy định Nhà nước địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 40 3.2.1 Giá đất đô thị 40 3.3 So sánh giá đất theo quy định giá đất giao dịch thực tế thị trường huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 42 3.3.1 So sánh giá đất đô thị 42 3.3.2 So sánh giá đất nông thôn 45 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn viii huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 50 3.4.1 Yếu tố vị trí 50 3.4.2 Đặc điểm đất 51 3.4.3 Cơ sở hạ tầng 53 3.4.4 Yếu tố pháp lý đất 54 3.4.5 Một số yếu tố khác 55 3.4.6 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Bình Gia thơng qua phiếu điều tra 56 3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 Kết luận 61 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 50 trí đặt sở yếu tố quan trọng định đến giá đất phải kể đến vị trí đất Hình 3.11 So sánh giá đất theo quy định giá đất thị trường theo vị trí ba tuyến đường thị trấn Bình Gia năm 2016 (Đường Quốc lộ 1B (VT1.1 - VT4.1), đường Trần Hưng Đạo (VT1.2-VT4.2), Đường Hồng Văn Thụ (VT1.3-VT4.3) Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lý thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực, vị trí tuyến đường mối quan hệ tổng thể với tuyến đường khác huyện, cuối vị trí tuyến đường Các đất nằm dọc theo tuyến đường VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, ) mức giá lại đẩy lên cao Cụ thể nhìn vào hình 3.11 ta thấy thị trấn Bình Gia đường Quốc lộ 1B chạy qua Trung tâm huyện (VT1.1-VT4.1) có sở hạ tầng phát triển với nhiều quan quan trọng huyện (UBND huyện, Chi cục thuế, bưu điện ) nên giá đất đánh giá cao địa bàn, giá thị trường VT1.1 51 6.430 nghìn đồng/m2 sau giảm dần theo vị trí theo tuyến đường, đường Trần Hưng Đạo đường Hoàng Văn Thụ có giá thấp Yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2 Các đất VT3, VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn đất có khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Khu vực I khu vực chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt khu vực có tuyến đường trung tâm, sở hạ tầng tốt, gần cơng trình cơng cộng Chính lẽ đó, khu vực thuận tiện sinh hoạt việc kinh doanh buôn bán người dân sinh sống 3.4.2 Đặc điểm đất Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đặc điểm đất như: Diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, hình thể Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời 52 Bảng 3.8: Thông tin điều tra đất thị trấn Bình Gia Mẫu VT1.1 VT2.1 VT3.1 VT4.1 VT1.2 VT2.2 VT3.2 VT4.2 VT1.3 VT2.3 VT3.3 VT4.3 Diện Mặt Chiều Gqđ (nghìn tích tiền sâu Hình thể đồng/m²) (m2) (m) (m) 80 15 CN 3500 90 18 CN 1400 90 4,5 20 CN 1050 112 16 Thang 525 88 22 CN 2500 77 11 Tam giác 1000 100 20 CN 750 112 14 Khác 375 96 12 CN 1000 82,5 5,5 15 CN 400 65 6,5 10 Thang 300 126 18 Khác 150 (Nguồn: Kết điều tra tổng hợp, 2016) Gtt (nghìn đồng/m²) 6430 2410 1780 800 4200 1590 1260 575 1570 700 490 235 3.4.2.1 Yếu tố hình thể, diện tích Hình thể góp phần sinh lợi cho chủ sở hữu đất, thể chiều rộng, chiều sâu đất Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng có lợi Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp dù có vị trí đẹp Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 70 - 120m2 bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Qua bảng số liệu ta thấy người mua thường quan tâm tới diện tích hình thể đất, VT1.1 hình chữ nhật có diện tích 80m2 có giá thị trường 6.430 nghìn đồng/m2, cịn VT4.3 có hình thể khơng xác định diện tích 126m2 nên giá thị trường 235 nghìn đồng/m2 Mặc dù khơng phải yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất 53 có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu 3.4.2.2 Yếu tố chiều sâu đất Tại huyện Bình Gia, chiều sâu đất lý tưởng mảnh đất 20m Thực tế giao dịch cho thấy, mảnh đất có độ sâu 20m thường có giá cao mảnh đất sâu (từ 21m), mảnh đất sâu có giá bình qn khơng cao độ sâu q lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa công đất Như vậy, yếu tố độ sâu đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 3.4.2.3 Yếu tố chiều rộng mặt tiền Yếu tố chiều rộng mặt tiền có tương quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trường Những đất có chiều rộng mặt tiền từ - 10m ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt công sử dụng ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền q bé khó thiết kế xây dựng sử dụng thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích có mặt tiền từ đến 10 mét nên giao dịch 3.4.3 Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm: - Cơ sở hạ tầng kĩ thuật: đường giao thơng, hệ thống dịch vụ, cấp nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc - Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí, quan hành Qua điều tra thực tế nhận thấy hầu hết khu vực điều tra bị ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng cụ thể giá đất xã khu vực III Tân Văn, Hồng Phong có giá giao dịch giá quy định khơng cao sở hạ 54 tầng yếu kém, chưa nâng cấp, đường xá lại khó khăn nên giá đất thuộc hàng thấp khu vực Tại thị trấn Bình Gia tuyến đường 19/4 đoạn từ Cầu Phố Cũ đến Bia tưởng niệm 19/4 thuộc trung tâm thị trấn có sở hạ tầng phát triển, đường rộng rãi, gần quan quan trọng huyện, nhiều cửa hàng, trường học nên khu vực trở thành nơi có giá đất cao nhì huyện Việc đánh giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống hạ tầng, đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt lắp đặt có quy mơ khơng? Hệ thống thông tin liên lạc nào? Hay đất có gần trường học cho học khơng? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực 3.4.4 Yếu tố pháp lý đất Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ công nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm không thơng qua quyền đất khơng có đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo 55 3.4.5 Một số yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, cịn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Yếu tố ổn định trị - an ninh xã hội: Những khu vực có cơng tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, phong tục tập quán có truyền thống tốt đẹp tác động đến tâm lý người mua, làm cho nhiều người muốn ổn định chỗ ở, khu vực tăng lên khiến giá đất tăng theo Yếu tố quy hoạch: Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung cầu bị phá vỡ Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu thị, xây dựng trường học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động Sau hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hồn thiện, giá thị trường đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Họ thường nóng vội đám đơng, giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác thị trường, đặc biệt ảnh hưởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận 56 tiện giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố hướng đất: Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm, Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý tâm linh), thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt, đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung có giá cao mảnh đất cao đất điều kiện có hướng Bắc Đơng Bắc (do hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực) Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.4.6 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Bình Gia thơng qua phiếu điều tra Các yếu tố có mối quan hệ qua lại với trực tiếp gián tiếp định đến giá đất Các yếu tố tổng hợp từ phiếu điều tra gồm có yếu tố sau: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đường phố gần nhất, bất động sản gắn liền, giá đất hàng năm nhà nước yếu tố pháp lý đất Qua yếu tố nêu ta chia chúng làm nhóm sau: 57 - Nhóm 1: Nhóm thơng tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ đất đến đường phố gần nhất, gần cơng trình cơng cộng, bất động sản gắn liền, sở hạ tầng đất - Nhóm 2: Nhóm pháp lý bao gồm câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất yếu tố pháp lý đất Bảng 3.9 Bảng tổng hợp số phiếu nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Bình Gia STT 10 Yếu tố Số phiếu 181/210 168/210 210/210 Diện tích Hình thể Vị trí Khoảng cách từ đất đến đường 168/210 phố gần Gần cơng trình cơng cộng 172/210 Bất động sản gắn liền 197/210 Cơ sở hạ tầng 178/210 Đồng ý với bảng giá đất hàng năm 13/210 Nhà nước Tiếp cận với giá đất 21/210 Yếu tố pháp lý đất 181/210 (Nguồn: Kết điều tra tổng hợp, 2016) Tỷ lệ (%) 86/100 80/100 100/100 80/100 82/100 94/100 85/100 6/100 10/100 86/100 3.4.6.1 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất Qua số liệu ta thấy, nhóm vị trí, khoảng cách đến đường phố gần nhất, yếu tố liên quan tới đất, tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Cụ thể có 100% cho vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất; 94% cho bất động sản gắn liền có ảnh hưởng đến giá đất; 86% cho diện tích có ảnh hưởng nhiều đến giá đất; 85% cho sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất, 80% số người hỏi cho giá đất chịu ảnh hưởng từ hình thể khoảng cách đất 3.4.6.2 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 58 Qua điều tra thực tế, có 6% số người điều tra đồng ý với giá đất hàng năm qui định Nhà nước, cịn lại 94% khơng đồng ý giá đất Nhà nước quy định thường thấp chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có 04 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra có 02 nhóm người dân đánh giá cao trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ hai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó, trường hợp thứ hai đánh giá cao chiếm 86% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ, người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất Từ kết điều tra yếu tố ảnh hưởng tới giá đất cho thấy tất yếu tố điều ảnh hưởng tới giá đất mức độ khác Tâm lý người dân theo hướng điều kiện cho có lợi ích cho mục đích sử dụng yếu tố vị trí đất để tạo điều kiện sinh lời tốt điều kiện hàng đầu Các yếu tố sở hạ tầng kĩ thuật, sở hạ tầng xã hội xem trọng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng nhiều tới giá đất Ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất người mua người bán quan tâm đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất giá đất sau quy hoạch cao giá trước quy hoạch nhiều Sự ảnh hưởng giá đất đến khu vực khác điều kiện sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội huyện Bình Gia khác vùng huyện 3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn - UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến phù hợp với giá trao đổi thực tế địa 59 phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất bất động sản Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế từng vị trí - Với đất đặc biệt (như có mặt tiền, mặt tiền lớn hẹp) cần có quy định mức giá riêng 60 - Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Giá đất quy định địa bàn huyện Bình Gia có xu hướng tăng dần từ năm 2014 đến năm 2016, năm 2016 mức giá đất quy định cao 3.500 nghìn đồng/m2 thấp 60 nghìn đồng/m2 Giá đất thị trường địa bàn huyện Bình Gia có xu cao so với giá đất Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực tuyến đường Giá đất khu vực trung tâm huyện cao giảm dần khu vực lân cận Khu vực trung tâm cao 3.500 nghìn đồng/m2, thấp 150 nghìn đồng/m2 Khu vực cận trung tâm cao 1.000 nghìn đồng/m2, thấp 300 nghìn đồng/m2 Khu vực nơng thơn cao 180 nghìn đồng/m2, thấp 60 nghìn đồng/m2 Giá đất địa bàn huyện Bình Gia bị ảnh hưởng số yếu tố yếu tố vị trí, đặc biệt vị trí thuận lợi cho kinh doanh, thương mại gần cơng trình công cộng VT1.1 đường Quốc lộ 1B chạy qua trung tâm huyện có giá thị trường 6.430 nghìn đồng/m2 sau giảm dần theo vị trí theo tuyến đường Yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất, hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch có giá bán thấp dù vị trí đẹp Theo kết điều tra, 100% người hỏi cho vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất; 94% cho bất động sản gắn liền có ảnh hưởng đến giá đất; 86% cho diện tích có ảnh hưởng nhiều đến giá đất; 85% cho sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất, 80% số người hỏi cho giá đất chịu ảnh hưởng từ hình thể khoảng cách đất, 94% không đồng ý giá đất Nhà nước quy định thường thấp chưa sát với giá thị trường Kiến nghị 62 Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Gia, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn huyện tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND huyện Bình Gia cần xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá đất sát với giá thi trường - Phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - Về công tác định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, để thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức từ trung ương tới địa phương - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thi trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập chung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai nhà nước - Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - UBND tỉnh cần có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung giá đất bị đẩy lên cao 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết số điều Luật Đất đai 2013 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Chi cục Thống kê huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn (2015), Niên giám thống kê huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn năm 2014 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất bất động sản khác, NXB Nông nghiệp Hà Nội Hoàng Văn Hùng, Trịnh Hữu Liên (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Đất đai NXB Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 10 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 11 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 12 Triệu Thu Thuỷ (2011), “Phát triển ngành Quản lý đất đai Việt Nam theo hướng đại, kinh tế hố mục tiêu phát triển bền vững”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, 2+3(112+113), Tr12-13 13 UBND huyện Bình Gia (2013), Kết thống kê đất đai năm 2016 64 14 UBND tỉnh Lạng Sơn (2013), Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành quy định giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 15 UBND tỉnh Lạng Sơn (2014), Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Lạng Sơn 16 UBND tỉnh Lạng Sơn (2015), Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 05/12/2015 Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn Ban hành Bảng giá đất điều chỉnh địa bàn tỉnh Lạng Sơn 17 UBND tỉnh Lạng Sơn (2016), Quyết định số 17/2016/QĐ-UBND ngày 25/3/2016 Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2016 địa bàn tỉnh Lạng Sơn II Tài liệu trang Web 18 Thơng Chí (2016), Giá nhà đất tiếp tục xu tăng dài hạn, http://laodong.com.vn, ngày 28/03/2016 19 Minh Hoài (2016), Thị trường BĐS Mỹ vững ổn, http://bnews.vn, ngày 28/04/2016 20 Lao động (2016), Giá bất động sản khắp giới không ngừng tăng, http://laodong.com.vn, ngày 10/03/2016 ... thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, đề tài ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016” lựa chọn nghiên cứu 3 Mục... giá đất thực tế giá đất đất Nhà nước quy định địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn sở... huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 - So sánh giá đất đô thị 23 - So sánh giá đất nông thôn 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai