Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố thái nguyên giai đoạn 2014 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2016 i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên – 2016 i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HẢO NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên – 2016 iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới cô giáo – TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Thái Nguyên, Phòng Thống kê hộ dân địa bàn nghiên cứu nhiệt tình, ủng hộ cung cấp thông tin, số liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, động viên, tạo điều kiện gia đình, quan, đồng nghiệp thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hảo iv MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa i Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục bảng, biểu vii Danh mục hình vẽ viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Tổng quan giá đất 1.1.2 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3 Các phương pháp định giá đất 10 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 20 1.2.1 Văn trung ương 20 v 1.2.2 Các văn pháp lý tỉnh Thái Nguyên 20 1.3 Tổng quan kết nghiên cứu Định giá đất 21 1.3.1 Tổng quan kết nghiên cứu Định giá đất giới 21 1.3.2 Định giá đất số nghiên cứu định giá đất Việt Nam 25 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 2.3.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra, vấn theo mẫu phiếu 33 2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu 35 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Khái quát chung khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 36 3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015 42 3.2.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 42 3.2.2 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 49 3.2.3 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 52 3.2.4 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất 54 3.2.5 Nghiên cứu ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất 56 vi 3.3 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý đất đai quyền cấp sở 62 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 Kết luận 64 Đề nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 PHỤ LỤC 70 vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU STT Tên bảng Số trang Bảng 3.1 Phân nhóm tuyến đường nghiên cứu 33 Bảng 3.2 Kết cấp giấy chứng nhận QSD đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015 38 Bảng 3.3 Tình hình sử dụng đất số phường khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên 39 Bảng 3.4 Biến động giá đất đường phố nhóm I 43 Bảng 3.5 Biến động giá đất đường phố nhóm II 46 Bảng 3.6 Biến động giá đất đường phố nhóm III 48 Bảng 3.7 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 50 Bảng 3.8 Một số dự án quy hoạch trung tâm TP Thái Nguyên 53 Bảng 3.9 Nghiên cứu biến động giá đất thị trường trước sau thực dự án 54 Bảng 3.10 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất 55 Bảng 3.11 Diện tích, dân số Thành phố Thái Nguyên đơn vị hành khác 58 Bảng 3.12 Diện tích Dân số phường thuộc khu vực nghiên cứu 59 Bảng 3.13 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT Tên hình Số trang Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 36 Hình 3.2 Ranh giới tuyến đường thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 41 Hình 3.3 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình năm 2015 đường phố nhóm I 44 Hình 3.4 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 47 Hình 3.5 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 49 Hình 3.6 Biểu đồ giá trị thị trường trung bình năm 2015 tuyến đường đại diện nhóm I, II, III 51 Hình 3.7 Mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 61 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn trung thực rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hảo 57 cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình xã hội Như vậy, tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên Thành phố Thái Nguyên đặc biệt khu vực trung tâm thành phố với quỹ đất hạn chế (tổng diện tích thành phố 170,7 km2 ) diện tích đất chưa sử dụng có gần không có, diện tích đất nông nghiệp ngày thu hẹp vào dự án quy hoạch khu dân cư, người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp Khu vực trung tâm nơi tập trung máy hành thành phố tỉnh lượng cung nhà ở, đất hạn chế Trong thành phố Thái Nguyên với phát triển kinh tế xã hội ngày nhanh, tăng dân số học lượng công nhân, học sinh, sinh viên đến với Thái Nguyên, đặc biệt người dân có tâm lý muốn tập trung khu đô thị trung tâm thành phố khiến cho sức ép lớn lên tổng quỹ đất thành phố Thái Nguyên 3.2.5.2 Ảnh hưởng dân số đến giá đất Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu bất động sản đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu bất động sản Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mô gia đình, thu nhập giá Quy mô gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mô, mà tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cái, bước sang tuổi trưởng thành, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà 58 Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn Thành phố Thái Nguyên trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ tỉnh Thái Nguyên Tại Thành Nguyên có Đại học Thái Nguyên Đại học vùng với 10 trường, khoa thành viên trực thuộc Đại học hàng năm thu hút lượng lớn học sinh, sinh viên đến với Thái Nguyên Tổng quy môn học sinh, sinh viên Đại học Thái Nguyên năm 2013 86.390, năm 2014 76.663 học sinh, sinh viên [9] Ngoài với phát triển kinh tế thành phố với nhiều khu công nghiệp, nhà máy xây dựng địa bàn nhà máy Sam Sung Thái Nguyên, Hansol, Khu công nghiệp Lương Sơn, Quyết Thắng…thu hút số lượng lớn công nhân đến với Thái Nguyên dẫn tới với tăng dân số học cho địa bàn Các yếu tố dân số có tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Bảng 3.11 Diện tích, dân số Thành phố Thái Nguyên STT Tên đơn vị Diện tích (km2) Dân số TB (người) Mật độ dân số (người/km2) Thành phố Thái Nguyên 170,7 306.842 1.797 (Nguồn: Niêm giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2015) Theo số liệu bảng 3.12 mật độ dân số thành phố Thái Nguyên 1.797 người/1 km2 cao khoảng lần so với mật độ dân số trung bình tỉnh Thái Nguyên 332 người/1 km2 Dân số đông mà diện tích đất hạn chế, thành phố Thái Nguyên đặc biệt khu vực trung tâm có tăng dân số học cao có lượng sinh viên, người lao động từ nơi khác chuyển đến Mật độ dân số đông lại thường xuyên bị tăng dân số học nên ảnh hưởng lớn đến giá đất đai 59 Bảng 3.12 Diện tích Dân số phường thuộc khu vực nghiên cứu STT Tên đơn vị Diện tích (km2) Dân số (người) Mật độ dân số (người/km2) P.Trưng Vương 1,0298 7.235 7.026 P.Hoàng Văn Thụ 1,5928 22.549 14.157 P.Phan Đình Phùng 2,7027 14.305 5.293 P.Quang Trung 2,0124 22.365 11.114 P.Đồng Quang 1,495 11.535 7.716 (Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2014) Các phường thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên có mật độ dân số đông, cao từ 3,3 đến 8,9 lần so với mật độ trung bình thành phố Thái Nguyên Dân số đông bị ảnh hưởng tăng dân số học dẫn đến sức ép lớn lên quỹ đất thành phố Thái Nguyên khu vực trung tâm Điều góp phần làm cho giá đất khu vực trung tâm tăng cao cung không đủ cầu 3.2.5.3 Ảnh hưởng yếu tố trị pháp lí Đất đai tài sản quý giá quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đất đai “nhạy cảm” với thay đổi yếu tố pháp lý Các sách khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản tăng Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất, sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, sách thuế Nhà nước bất động sản Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: 60 - Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam - Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà thành phố - Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… - Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế Nhà nước bất động sản 3.3 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Sau trình nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên phường: Trưng Vương, Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung Kết nghiên cứu nội dung tổng hợp bảng đánh giá, xếp loại mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu Trong 121 phiếu điều tra phát cho hộ dân thuộc điểm nghiên cứu Tiêu chí đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đánh giá gồm 06 yếu tố cho điểm đánh giá mức độ quan trọng yếu tố với số điểm từ đến (Trong thể mức độ ảnh hưởng lớn nhất, mức độ ảnh hưởng nhỏ nhất) Tổng hợp phiếu đánh giá kết sau: Bảng 3.13 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất STT Yếu tố ảnh hưởng Tổng số điểm đánh giá Kết đánh giá trung bình Xếp loại Vị trí đất 185 1,53 Yếu tố quy hoạch 341 2,82 Mật độ dân số 665 5,50 Cơ sở hạ tầng 429 3,55 Môi trường 629 5,20 Yếu tố pháp lý 523 4,33 (Nguồn: Số liệu điều tra) 61 Theo kết nghiên cứu thể bảng 3.11 hình 3.7 thể giá đất hình thành sở tác động nhiều yếu tố hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố vị trí lô đất yếu tố sở hạ tầng Trong 121 phiếu điều tra điều tra, khảo sát kết đánh giá mức độ quan trọng yếu tố vị trị lô đất quan trọng có giá trị trung bình 1,53; yếu tố sở hạ tầng có giá trị trung bình mức độ quan trọng 2,82 Hình 3.7 Mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố vị trí lô đất ảnh hưởng định đến khả sinh lời lô đất đó, mức độ thu nhập từ lô đất mang lại, với đất đô thị Khu đất có vị trị tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đất việc kinh doanh, buôn bán hay cho thuê Để chọn nơi đầu tư kinh doanh hiệu tiêu chí vị trí đặt sở yếu tố quan trọng định đến giá đất vị trí lô đất, đất Lô đất vị trí mặt tiền có giá trị chênh lệch lớn so với lô đất VT3, VT4, tuyến đường Hoàng Văn Thụ lô đất VT1 theo nhà nước quy định 30 triệu/1 m2, VT4 có 3,5 triệu/1 m2 Theo giá thị trường trung bình lô đất VT1 có giá thị trường khoảng 80,5 triệu/1 m2 VT4 chênh lệch lớn, VT1 cao 15 lần so với VT4 Bên cạnh yếu tố vị trí thể vị trí thuộc khu vực trung tâm giá trị đất chênh lệch lớn nhiều so với vị trí xa trung tâm Nên yếu tố vị trí lô đất có ảnh hưởng định đến khả sinh lời lô đất nên yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá trị lô đất Yếu tố quy hoạch yếu tố sở hạ tầng có mức độ đánh giá tầm quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đứng thứ Yếu tố sở hạ tầng có 62 giá trị đánh giá trung bình 2,82 yếu tố quy hoạch 3,55 Hai yếu tố mặt có ảnh hưởng đan xen, phối hợp lẫn Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá trị lô đất Nếu khu đất từ đất nông nghiệp quy hoạch thành khu vực đất giá trị lô đất tăng lên nhiều Rất nhiều dự án quy hoạch khu dân cư thành phố Thái Nguyên Khu dân cư số phường Thịnh Đán, Khu dân cư số phường Thịnh Đán, Khu dân cư số phường Túc Duyên Một số lượng lớn đất nông nghiệp quy hoạch thành đất đô thị, giá trị đất đổi tăng lên nhiều Hay việc quy hoạch ảnh hưởng đến giá trị lô đât, đất liền kề Yếu tố sở hạ tầng bao gồm vấn đề đường xá giao thông, điện, nước, hệ thống trường học, bệnh viện, chợ Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị lô đất có Giá đất khu vực có sở hạ tầng tốt thường cao khu vực có hạ tầng chưa phát triển, chưa hoàn thiện Yếu tố mật độ dân số, yếu tố pháp lý yếu tố môi trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo kết nghiên cứu mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch yếu tố sở hạ tầng 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý đất đai quyền cấp sở Thành phố Thái Nguyên có nhiều nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác quản lý đất đai công tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, giảm thiểu thất thoát tiền thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng cho nhà nước, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trường vị trí, tuyến đường có bảng giá năm trước, bổ sung tuyến đường, vị trí chưa quy định phường, xã để thực công tác định người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đọat Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: Địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư đầu tư có hiệu suất cao Đây độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Nguồn gốc địa tô chênh lệch lao động tạo Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I lợi nhuận thu sử dụng hai lượng tư lao động ngang diện tích đất kết thu khác Điều có nghĩa địa tô chênh lệch I độ phì đất đem lại, yếu tố vị trí đất ảnh hưởng lớn loại địa tô Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch có công lao động hay đầu tư cải vật chất nhà tư mà điều kiện tự nhiên tạo - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tô đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác Địa tô chênh lệch II cho thấy khả đầu tư thâm canh nhà tư mảnh đất mà họ canh tác Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất xã hội – Giá sản xuất cá biệt 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng tốc độ đô thị hoá diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Đề tài nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2015 gồm số yếu tố ảnh hưởng tuyến đường, yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch số yếu tố khác + Với yếu tố ảnh hưởng tuyến đường nghiên cứu ảnh hưởng nhóm đường đến giá đất gồm tuyến đường nhóm I, II, III Giá đất tuyến đường nhóm I có giá thị trường cao nhất, đặc biệt VT1 tuyến đường nhóm I cao 82 triệu/ m2 VT1 tuyến đường Đội Cấn 80,5 triệu/ m2 VT1 tuyến đường Hoàng Văn Thụ Giá thị trường chênh lệch với giá nhà nước quy định tuyến đường khoảng từ 1,33 – 2,73 lần Vị trí tuyến đường thường có mức độ chênh lệch giá thị trường so với giá nhà nước quy định lớn + Yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn tới giá đất, so sánh vị trí tuyến đường nhóm I, II, II VT1, VT2, VT3, VT4 tuyến đường thấy rõ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất + Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch dự án khu dân cư gồm: khu dân cư số 10 phường Phan Đình Phùng; Dự án đường Bắc Sơn – Minh Cầu khu dân cư số phường Hoàng Văn Thụ; Dự án đường Việt Bắc giai đoạn nhận thấy giá đât thị trường so với giá đất nhà nước quy định chênh lệch từ 1,92 – 2,51 lần + Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất qua việc nghiên cứu thay đổi sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất Giá đất thị trường tăng lên nhiều sở hạ tầng cải thiện 65 + Một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất gồm yếu tố cung cầu, yếu tố dân số, yếu tố trị - pháp lý + Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm yếu tố Ảnh hưởng tuyến đường, vị trí, yếu tố quy hoạch, yếu tố sở hạ tầng yếu tố khác cung cầu, dân số, trị - pháp lý Trong yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị đất yếu tố vị trí lô đất, yếu tố quy hoạch vị trí số 2, vị trí số sở hạ tầng, yếu tố lại ảnh hưởng mức độ đến giá đất Đề nghị - Để giảm chênh lệch giá đất thị trường với giá đất nhà nước quy định, nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản, nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND Thành phố Thái Nguyên cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Bộ Tài (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 01 tháng năm 2014 Hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, Hà Nội Nguyễn Thế Chinh (2013), Nghiên cứu ảnh hưởng chế hai giá đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đề xuất giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, Viện chiến lược, sách Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Thế Chinh cs (2015) Giải pháp để giá đất nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Việt Nam, http://isponre.gov.vn/ Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất, Hà Nội Đại học Thái Nguyên (2015), Kế hoạch chiến lược phát triển Đại học 67 Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Thái Nguyên 10 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 11 Đoàn Quang Huy (2014) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên 12 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Hà Nội 13 Trần Đức Quỳnh, Bùi Nguyên Hạnh (2015), “Mô hình Hedonic phần mềm cho toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất”, Tạp chí Khoa học & Phát triển, 13(6), 989-998 14 Trịnh Hữu Liên (2014), “Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở liệu địa chính, công nghệ GIS ảnh viễn thám”, Tạp chí Khoa học & Công nghệ, 120(06), tr 127-132 15 Lê Khương Ninh (2011), “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng đồng sông Cửu Long”, Phát triển kinh tế, 254, tr 11-18 16 Nguyễn Văn Sử (2012), Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội 17 Lê Đức Thọ (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2012, Trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 18 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [19] Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng nên Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt nông thôn hay thành thị Như lãi xuất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp Dựa kết công trình nghiên cứu lý thuyết giá đất, với mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hóa thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc 69 28 Lancaster, K J (1996) A new approach to consumer theory, Journal of Political Economy, 74: 132 – 157 29 Rosen, S (1974) Hedonic prices and implicit market: Product differentiation in pure competition, Journal of Political Economy, 82(1): 35 – 55 30 Zhou W – X., and D Sornette (2008) Analysis of the real estate market in Las Vegas: Bubble, seasonal patterns, and prediction of the CSW indices, Physica A, 387: 243 – 260 70 PHỤ LỤC Phường: Mã phiếu:……… Thành phố Thái Nguyên PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Xin Ông/Bà vui lòng cho biết thông tin vấn đề trả lời đánh dấu vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG CHỦ HỘ Họ tên chủ hộ: (Nam, Nữ): Năm sinh: Dân tộc: Trình độ học vấn : Nghề nghiệp: Địa chủ sử dụng đất : Số nhân hộ: II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Địa đất: Số nhà: Ngõ Đường phố: Tổ: Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Không Số thửa: …………….; Tờ đồ số: Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; Kích thước - Hình dạng: - Kích thước mặt tiền: ….m; mặt sau: m; Chiều sâu đất: .m - Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vuông, hình thang, hình đa giác ): Hướng lô đất: Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh Khoảng cách từ đất đến: - Đường: ; Khoảng cách: m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: …… m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ): Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: 71 - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Không có giấy tờ hợp lệ Điều kiện môi trường: - An ninh: Đảm bảo: Trung bình: - Môi trường: Trong lành Trung bình: Không đảm bảo: Ô nhiễm: 10 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thông: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém III CÁC THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Nhà ở: Loại nhà:……………… ; Cấp nhà:…………….; Năm xây dựng: Diện tích xây dựng:……… m2; Số tầng:…….; Diện tích sàn sử dụng: …… m2 Giấy phép xây dựng: Có Không IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị thị trường đất:……………………………triệu đồng/m2 V Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố sau đến giá trị đất (Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất giảm dần từ đến 6; yếu tố ảnh hưởng lớn ) Vị trí đất Cơ sở hạ tầng Yếu tố quy hoạch Môi trường Mật độ dân số Yếu tố pháp lý Trân trọng cảm ơn ông/bà tham gia vấn! Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2016 Chủ sử dụng đất Người điều tra ... trung tâm thành phố Thái Nguyên 36 3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014- 2015 42 3.2.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất. .. cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2015" Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường trung. .. 3.2.2 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 49 3.2.3 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 52 3.2.4 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất 54 3.2.5 Nghiên cứu ảnh hưởng số yếu tố