Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2017

Thành phố Sông Công là trung tâm công nghiệp phía Nam của tỉnh Thái Nguyên là nơi có điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội. Trong thời gian qua do tác động của quá trình phát triển đô thị, giá đất ở của thành phố đã có những biến động đáng kể. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đây có ý nghĩa quan trọng cho việc định giá đất và quản lý đất đai tại địa phương.

Trần Viết Khanh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017 Trần Viết Khanh1*, Ninh Văn Qúy2, Đỗ Văn Hải3 Đại học Thái Nguyên, 2Trường Cao đẳng Kinh tế Kỹ thuật – ĐH Thái Nguyên, Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tỉnh Lào Cai TÓM TẮT Thành phố Sơng Cơng trung tâm cơng nghiệp phía Nam tỉnh Thái Nguyên; nơi có điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội Trong thời gian qua tác động q trình phát triển thị, giá đất thành phố có biến động đáng kể Việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có ý nghĩa quan trọng cho việc định giá đất quản lý đất đai địa phương Kết nghiên cứu cho thấy giá thị trường chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định nhiều lần Sự chênh lệch nhiều yếu tố tác động Trên sở nghiên cứu thực tế, tác giả xác định nhóm nhân tố tác động (nhóm yếu tố chung, nhóm yếu tố thơng tin sử dụng đất, nhóm yếu tố pháp lý) tác động làm cho giá đất biến động Kết nghiên cứu đề xuất giải pháp đa chiều nhằm nâng cao hiệu quản lý định giá đất địa bàn thành phố Sơng Cơng Từ khóa: Yếu tố ảnh hưởng, đất đô thị, thành phố Sông công ĐẶT VẤN ĐỀ * Hiện giá đất thị có nhiều biến động gây khó khăn cho quan quản lý người dân Giá đất thị trường không sát với giá trị thực tế Giá đất bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi nhiều bất cập dẫn đến tình trạng khó khăn cho công tác quản lý đất đai [2] Đặc biệt với thành phố công nghiệp thành phố Sông Cơng, vấn đề quan tâm hết Giá đất công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, để quản lý tài đất đai Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật [1] Trên thực tế giá đất địa phương khác bị chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Để làm rõ ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2017 * Tel: 0912 187118, Email: khanhtv@tnu.edu.vn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên, tiến hành điều tra, thu thập phân tích giá chuyển nhượng thị trường so với giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên số đường phố đặc trưng thành phố Sông Công năm 2017[4] NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Nội dung nghiên cứu - Sự chênh lệch giá đất địa bàn thành phố Sông Công theo qui định Nhà nước giá thị trường năm 2017 - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Sông Công năm 2017 - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Sông Công năm 2017 qua điều tra thị trường Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập văn liên quan tới giá đất Nhà nước, UBND tỉnh Thái Nguyên quy định Thu thập tài liệu, số liệu chuyển quyền sử dụng đất năm 2017 phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Sông Công Phương pháp điều tra, vấn - Phỏng vấn người dân xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị trường tự hiểu biết người dân giá đất 111 Trần Viết Khanh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ - Đối tượng vấn: Lựa chọn ngẫu nhiên 150 hộ gia đình tuyến đường địa bàn nghiên cứu Phương pháp xử lý thông tin, số liệu - Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích đánh giá số liệu - Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số liệu, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dựa phân tích hệ số tỷ lệ đồng dạng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mẫu nghiên cứu; yếu tố ảnh hưởng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Kết biến động giá Nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 191(15): 111 - 116 Giá đất năm 2017 giá đất áp dụng sau luật đất đai 2013 có hiệu lực, đồng thời giá đất tỉnh quy định giai đoạn 2015 – 2019 tính tới giá trị tiềm đất Tuy nhiên thực tế, giá đất chuyển nhượng thị trường chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu nhà đất Phần lớn người dân vấn nhận định giá đất chuyển nhượng thị trường bất động sản khơng có giá định mà phụ thuộc vào thỏa thuận, vị trí, giá trị sinh lợi từ đất,… Bảng sau thể chênh lệch 13 tuyến đường điều tra địa bàn thành phố Sông Công Bảng 01 Sự chênh lệch giá đất đô thị Nhà nước quy định giá đất thị trường thành phố Sông Công năm 2017 TT Tên đường Đường K0: Từ đường CMT10 đến giáp đất Bá Xuyên Đường 262 Thịnh Đức: Từ hết đất UBND phường Lương Châu đến Km8 + H9 (Cầu Khoang) Đường 262 Thịnh Đức: Từ Km11/H2 + 35 (Chợ Gốc tre) đến hết đất UBND phường Lương Châu Đường Cách mạng Tháng 10: Đoạn từ Cầu vượt Sơng Cơng đến kênh nước An Châu Đường 3/2 (mặt tiền) Đường Thống Nhất: Từ đường rẽ vào Tổ dân phố Tân Mới đến cổng Trung đoàn 209 Đường Quốc lộ 3: Từ Km45/H9+50m (Giáp đất Phổ Yên) đến Km46/H3-65m (Đường rẽ Nhà văn hoá Tổ dân phố 1) Đường Thắng Lợi: Từ đường rẽ tổ dân phố An Châu đến hết đất nhà tầng số Đường Thống Nhất: Từ Quốc lộ đến qua Ngã tư Xuân Thành 100m Đường Thắng Lợi: Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ Tổ dân phố An Châu Đường Thắng Lợi: Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè Đường Các mạng Tháng 8: Từ tường rào phía nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè Đường Các mạng Tháng 8: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề 10 11 12 13 Giá quy định 1600 Giá thị trường 4500 Tỷ lệ giá 2,81 1700 4000 2,35 2750 7500 2,73 3000 7500 2,50 4250 9500 2,24 4450 9500 2,13 4500 12000 2,67 5000 13000 2,60 6000 16000 2,67 6000 18000 3,00 10000 22000 2,20 11000 25000 2,27 15000 28000 1,87 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Qua bảng cho ta thấy giá Nhà nước quy định giá thị trường số tuyến đường thành phồ Sơng Cơng có chênh lệch cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình 2,46 lần Dọc tuyến đường Đường Các mạng Tháng 8: Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía nam Trường Hướng nghiệp dạy nghề giá có chênh lệch thấp 1,87 lần Đường Thắng Lợi: Từ hết đất UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ Tổ dân phố An Châu giá có chênh lệch cao 112 Trần Viết Khanh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ 3,00 lần Nguyên nhân đoạn đường phát triển thành phố Sơng Cơng, có sở hạ tầng hồn thiện nhất, thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng cơng ty, có khả sinh lợi cao 191(15): 111 - 116 định đến giá đất yếu tố ảnh hưởng tập trung gần chồng ghép lên thể mối quan hệ mật thiết yếu tố điều tra Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Sông Công Kết điều tra cho ta thấy giá đất thực tế khu vực mặt đường có giá cao từ 1,87 đến 3,00 lần so với giá quy định Nhà nước Tại khu vực ngõ đường nhánh sâu giá đất quy định giá thực tế tương đối sát Nhóm tác giả lựa chọn yếu tố: nghề nghiệp, trình độ văn hóa thu nhập bình qn, mơi trường sống, vị trí, diện tích, độ rộng đường qua đất, yếu tố pháp lý đất, bảng giá đất, yếu tố pháp lý, an ninh trật tự, cập nhật văn pháp luật nhà nước phiếu điều tra để phân tích Số liệu điều tra sau xử lý phần mềm Primer 5.0 thể mối quan hệ tiêu cần theo dõi đối chiếu rõ Các tiêu có mối quan hệ với nhau, Biểu đồ 01 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng giá đất Thành phố Sông Công (MDS) Qua số liệu phân tích ta thấy giá đất khu vực nghiên cứu có quan hệ mật thiết tới yếu tố điều tra, đồng thời yếu tố có mối quan hệ khăng khít gần theo nhóm Đặc biệt qua biểu đồ trên, yếu tố vị trí gần giá đất, khẳng định yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn tới tới giá đất thị trường giá đất quy định Nhà nước (Biểu đồ 01) Biểu đồ 02 Tỷ lệ đồng dạng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mẫu nghiên cứu (similarity từ 80 – 100%) Đồng thời qua biểu đồ số 02 cho thấy yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất thị trường, giá đất quy định khu vực cho ta thấy nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất (cũng ảnh hưởng tới 113 Trần Viết Khanh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 xác vùng giá trị đất đai) có quan hệ mật thiết với nhau, ta chia tương đối yếu tố ảnh hưởng 03 nhóm ảnh hưởng tới giá trị đất đai sau: Nhóm 1: bao gồm nghề nghiệp, trình độ văn hóa thu nhập bình qn, mơi trường sống Nhóm 2: bao gồm vị trí, diện tích, độ rộng đường qua đất, yếu tố pháp lý đất Nhóm 3: bao gồm đồng ý với bảng giá đất, yếu tố pháp lý, an ninh trật tự, cập nhật văn pháp luật nhà nước Trong yếu tố liên quan đến đất yếu tố vị trí có mối quan hệ khăng khít tới giá nhà nước quy định, với giá thị trường thể qua biểu đồ 03 sau: Biểu đồ 03 Các yếu tố liên quan tới đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) Giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý giá đất, định giá đất đai + Giải pháp sách - Hồn thiện sách quy định phân cấp, định lượng yếu tố ảnh hưởng giá đất - Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt chế quản lý tài đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản, hạn chế hoạt động giao dịch bất động sản ngầm - Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai - Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tài nguyên đất đai để làm sở phân cấp, định lượng yếu tố ảnh hưởng tới đất đai + Giải pháp quản lý tiềm đất đai, nhằm xác định, phân cấp, định lượng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất - Tích cực nghiên cứu khoa học ứng dụng Hỗ trợ tài cho việc thực điều tra - Tăng cường, đầu tư trang thiết bị chuyên dụng, đổi công nghệ phục vụ 114 - Đầu tư tài cho công tác điều tra, xử lý số liệu để phân tích thống kê để định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố, làm sở xây dựng đồ giá đất tiệm cận với giá thị trường - Tăng cường giám sát đánh giá điều chỉnh quy hoạch, dự án địa bàn diễn thời gian tiến độ - Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa kịp thời + Giải pháp kỹ thuật - Xây dựng sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xuyên Trần Viết Khanh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ cơng tác xây dựng liệu làm sở thành lập vùng giá trị đất đai Hướng tới tương lai có liệu đồng phục vụ đa mục tiêu ngành quản lý đất đai - Kết hợp điều tra phân tích, định lượng yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất vùng, từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo giá đất - Tìm hiểu, sử dụng phần mềm chuyên dụng để xử lý thống kê, phân tích, định lượng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất - Triển khai xây dựng đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, sở liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai thị trường bất động sản KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố Có nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2017; yếu tố vị trí yếu tố có vai trò định giá đất Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Chính nghiên cứu giá đất cần phần nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường Kiến nghị - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, cần không ngừng xây dựng đội ngũ 191(15): 111 - 116 cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Bổ sung hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai nhà Nước - Để có thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán, cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đỗ Văn Hải cộng (2017), “Ứng dụng mơ hình “Decision tree” hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hàng loạt địa bàn thành phố Lào Cai”, Tạp chí Khoa học Đất số 51, trang 70-75 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí KH&CN - Đại học Thái Nguyên, trang 69-74 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên (2011) “Báo cáo số 11/BCTN&MT ngày 18/01/2012 kết thực cấp GCNQSD đất từ năm 2009 đến năm 2011” Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên, (2006), “Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”,Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam 115 Trần Viết Khanh Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ 191(15): 111 - 116 ABSTRACT STUDY OF SOME FACTORS AFFECTING ON THE URBAN LAND PRICE IN THE SONG CONG CITY, THAI NGUYEN PROVINCE IN THE YEAR 2017 Tran Viet Khanh1*, Ninh Van Quy2, Do Van Hai3 Thai Nguyen University College of Economics - Technical Thai Nguyen University - Lao Cai campus Song Cong city is the southern industrial center of Thai Nguyen province; It is a place where favorable conditions for socio-economic development As a result of the urban development process, the city's residential land prices have experienced significant fluctuations The study of factors affecting land prices here is important for land valuation and management The results show that the price of market is differenced compared to the price of the State repeatedly This difference is due to many factors Based on the actual research, the authors identified three groups (group general factors, group factors of land use information, the legal elements) of factors that influence the price of land Research results also suggest multidimensional solutions to improve land management and valuation in the area of Song Cong city Keyword: impact factors, urban land, Song Cong city Ngày nhận bài: 03/11/2018; Ngày hoàn thiện: 13/11/2018; Ngày duyệt đăng: 28/12/2018 * Tel: 0912 187118, Email: khanhtv@tnu.edu.vn 116 ... nhiều yếu tố Có nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2017; yếu tố vị trí yếu tố có vai trò định giá đất Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Chính nghiên. .. hưởng đến giá đất dựa phân tích hệ số tỷ lệ đồng dạng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mẫu nghiên cứu; yếu tố ảnh hưởng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Kết biến động giá Nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường... trên, yếu tố vị trí gần giá đất, khẳng định yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn tới tới giá đất thị trường giá đất quy định Nhà nước (Biểu đồ 01) Biểu đồ 02 Tỷ lệ đồng dạng yếu tố ảnh hưởng tới giá đất