Bài viết nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Trong khi đó cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế, xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm năm 2020-2022 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở minh bạch hóa thị trường bất động sản.
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đào Văn Khánh, Đào Minh Quân, Nguyễn Thị Nga, Vũ Thị Thu Hiền Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Hà Nội Tóm tắt Những năm qua, thực đường lối đổi mới, kinh tế quận Bắc Từ Liêm có khởi sắc đà phát triển Do tác động trình phát triển thị, giá đất thành phố có biến động đáng kể Việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có ý nghĩa quan trọng cho việc định giá đất quản lý đất đai địa bàn quận Kết nghiên cứu cho thấy giá thị trường chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định nhiều lần, chênh lệch nhiều yếu tố tác động Nghiên cứu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị địa bàn quận Bắc Từ Liêm yếu tố vị trí, chiều rộng mặt tiền, tình trạng pháp lý đất, điều kiện sở hạ tầng, quy hoạch, hình dáng, diện tích, hướng đất Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất khơng tác động riêng lẻ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ mật thiết với Trong sở hạ tầng điều kiện kinh tế, xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị quận Bắc Từ Liêm năm 2020 -2022 có ý nghĩa quan trọng cho cơng tác quản lý đất đai làm sở minh bạch hóa thị trường bất động sản Từ khóa: Giá đất; Yếu tố ảnh hưởng; Đất thị; Mơ hình Abstract Factors influencing urban land prices in Bac Tu Liem district, Hanoi city In recent years, implementing the renovation policy, the economy of Bac Tu Liem district has prospered and is on the way of development Due to the impact of urban development, the price of residential land in the city has changed significantly The study of factors affecting land prices here has important implications for land valuation and land management in the district The research results show that the market price differs greatly from the price regulated by the State many times, this difference is caused by many factors The study also identified main factors affecting urban land prices in Bac Tu Liem district, namely location, facade width, legal status of land plot, and infrastructure condition floor, planning, shape, area, land direction The factors that affect the land price not affect the land price individually, but they have a close relationship with each other Meanwhile, infrastructure and socio-economic conditions have a positive relationship with land prices Research on some factors affecting urban land prices in Bac Tu Liem district in 2020 -2022 has important implications for land management and serves as a basis for transparency in the real estate market Keywords: Land prices; Impact factors; Urban land; Paradigm Đặt vấn đề Giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành Trên thực tế giá đất thị trường ln biến động qua năm Trong đó, để đảm bảo ổn định kinh tế, xã hội giá đất quy định Nhà nước thực theo Luật Đất đai 2013 nhận định năm [3] Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều tác giả nước thực theo phương pháp khác Yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền, chiều sâu đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất [1] Bên cạnh độ tuổi, vị trí, hệ thống giao thơng, dân số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất [2] Hội thảo Quốc gia 2022 127 Bắc Từ Liêm quận thành lập thuộc thành phố Hà Nội, quận thành lập sở tồn diện tích dân số xã: Thượng Cát, Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế Những năm qua, thực đường lối đổi mới, kinh tế Bắc Từ Liêm có khởi sắc đà phát triển Cùng với phát triển kinh tế, xã hội, cấu kinh tế quận Bắc Từ Liêm có chuyển biến tích cực, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày tăng lên Điều tác động không nhỏ đến giá đất thị trường Để góp phần làm sáng tỏ cơng tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhóm tác giả tiến hành nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội [6] Phương pháp nghiên cứu 2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Căn vào giá quy định Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội, điều kiện thực tế quận Bắc Từ Liêm từ năm 2019 - 2024 trình thị hóa, nhóm tác giả chọn khu vực có tính chất đại diện, phản ánh phát triển kinh tế - xã hội giá đất quận Bắc Từ Liêm: - Khu vực I: Đường Phạm Văn Đồng đoạn tuyến đường vành đai 3, trục giao thông huyết mạch nối huyện Đơng Anh tỉnh phía Bắc vào khu trung tâm thành phố Trên tuyến đường này, nhóm tác giả chọn tuyến đường đại diện sau: + Tuyến đường đoạn từ đường Mai Dịch đến cầu Thăng Long + Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận + Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên - Khu vực II: Đường Cầu Diễn đoạn Quốc lộ 32 với hệ thống sở hạ tầng phát triển nhiều khu chung cư, khu chợ lớn, siêu thị, đặc biệt gần trụ sở quan Nhà nước thuộc địa bàn quận Trên tuyến đường Cầu Diễn, nhóm tác giả chọn tuyến đường đại diện để nghiên cứu: + Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt + Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng + Đoạn từ Văn Tiến Dũng đến Nhổn - Khu vực III: Đường Thụy Phương đoạn cách xa trung tâm quận nằm tuyến đường lớn chạy men theo Sông Hồng nối quận Bắc Từ Liêm với số quận nội thành Trên tuyến đường Thụy Phương, nhóm tác giả chọn tuyến đường đại diện sau: + Đoạn đê; + Đoạn đê; + Đoạn từ cống Liên Mạc đến Đường 70 xã Thượng Cát 2.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập số liệu tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2020, 2021, 2022 Phịng Tài ngun Mơi trường quận Bắc Từ Liêm Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Bắc Từ Liêm 2.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Tiến hành vấn trực tiếp người dân địa phương, người buôn bán, môi giới bất động sản, công ty doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, trung tâm Phát triển Quỹ đất, phòng Tài 128 Hội thảo Quốc gia 2022 nguyên Mơi trường cán địa xã Phỏng vấn qua mẫu phiếu điều tra lập cho việc thu thập thơng tin đất qua đó, liệu sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng thực tế thị trường quận Bắc Từ Liêm Tổng số phiếu điều tra 75 phiếu (dựa theo số hồ sơ chuyển nhượng Phịng Tài ngun Mơi trường giải địa bàn nghiên cứu) khu vực điều tra 25 phiếu Nguyên nhân số phiếu điều tra thu thập tuyến đường điều tra khu vực có độ dài trung bình, giai đoạn điều tra từ năm 2020 trở nên số lượng hoạt động giao dịch thị trường diễn 2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: Tổng hợp xếp số liệu theo thời gian tháng điều tra - Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị, xác định hệ số thuật toán - Phương pháp xử lý số liệu: Loại bỏ số liệu không phản ánh giá thị trường 2.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính Áp dụng theo phương nghiên cứu hàm sản xuất dùng để lượng hóa mối quan hệ, tác động qua lại yếu tố đầu vào (khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến đường chính, kích thước mặt tiền, chiều sâu đất,…) kết đầu (giá đất) Từ thấy ảnh hưởng yếu tố đầu vào kết thu Hàm sản xuất Cobb - Douglas có dạng: Yi = X1α1X2α2….Xnαn e(γ1D1 + γ2D2 + Ui) Trong đó: Yi biến nội sinh cần phân tích (Giá đất) X1X2…Xn biến ngoại sinh tác động lên Y gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến đường chính, kích thước mặt tiền, chiều sâu đất,… D yếu tố định tính: Trình độ chủ hộ, loại đất (D1 = 1, 0; D2 = 1, 0) α1, α2…αn tham số mô hình biểu tỷ lệ % thay đổi Y có thay đổi % yếu tố đầu vào X γ1γ2 hệ số biến định tính Sử dụng ứng dụng Data Analysis Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression) phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đoạn, đường phố tổng hợp số liệu bảng điều tra [4] Kết nghiên cứu 3.1 Giá đất Nhà nước giá đất thị trường khu vực nghiên cứu 3.1.1 Giá đất nhà nước quy định Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 việc Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 giá đất quy định tuyến đường khảo sát qua năm 2020, 2021, 2022 khơng có biến động [5] Kết tổng hợp khu vực nghiên cứu thể Bảng 3.1.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu Giá đất thực tế khu vực Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định Nhà nước so với giá thị trường khu vực có chênh lệch lớn qua năm cụ thể sau: Hội thảo Quốc gia 2022 129 Hình 1: Đường Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội - Tuyến đường Phạm Văn Đồng (đoạn từ đường từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long): Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 2,87 lần 3,59 lần; Năm 2021 3,40 lần 4,57 lần; Năm 2022 3,27 lần 4,25 lần - Tuyến đường Đỗ Nhuận (từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận): Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 2,78 lần 3,50 lần; Năm 2021 3,03 lần 4,28 lần; Năm 2022 3,10 lần 4,67 lần - Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 3,26 lần 3,62 lần; Năm 2021 3,35 lần 4,14 lần; Năm 2022 3,35 lần 4,35 lần Nguyên nhân dẫn đến chênh lệnh giá đất đường Phạm Văn Đồng điều chỉnh, huyết mạch quan trọng thành phố Hà Nội, chiều rộng mặt đường 60 m thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán thuận lợi cho giao thông lại Các điều kiện sở hạ tầng đầu tư với chất lượng phục vụ sống cho người dân cao Cụ thể: hạ tầng xã hội: khoảng cách từ đường Phạm Văn Đồng đến trụ sở Trung tâm Hội nghị quốc gia, Sân vận động Mỹ Đình khoảng km; khoảng cách đến bến xe Mỹ Đình 500 m, nơi có nhiều trụ sở quan hành chính, trường Đại học (Đại học Ngoại ngữ, Đại học Tài - Ngân hàng, ) khác làm việc Có thể thấy đường Phạm Văn Đồng có vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu người dân sống, kinh doanh tuyến đường Chính thuận lợi mà giá đất thực tế đường cao so với mức giá đất Nhà nước quy định Bảng Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực qua năm (2020 - 2022) Khu vực Tên đường Khu vực Đường Phạm Đường Văn Đồng (trên Phạm địa bàn Bắc Từ Văn Liêm) Đồng 130 Mức Giá đất thị trường qua năm (1.000 đồng/m2) Năm Năm Năm 2020 2021 2022 Giá đất quy định qua Mức chênh lệch năm [Giá thị trường/ (1.000 đồng/m ) Giá QĐ] (lần) Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2020 2021 2022 2020 2021 2022 VT1 110.000 125.000 130.000 38.280 38.280 38.280 2,87 3,27 3,40 VT2 90.000 95.000 105.000 21.054 21.054 21.054 4,27 4,51 4,99 VT3 82.000 85.000 89.000 17.226 17.226 17.226 4,76 4,93 5,17 VT4 55.000 70.000 65.000 15.312 15.312 15.312 3,59 4,57 4,25 Hội thảo Quốc gia 2022 Khu vực Đường Phạm Văn Đồng Khu vực Khu vực đường Cầu Diễn Đường Đỗ Nhuận (từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận) Đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng Đoạn từ Văn Tiến Dũng đến Nhổn Đoạn đê Khu vực Khu Đoạn đê vực đường Thụy Đoạn từ cống Phương Liên Mạc đến Đường 70 xã Thượng Cát VT1 87.000 VT2 70.000 VT3 50.000 97.000 75.000 53.000 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 60.000 55.000 12.841 12.841 12.841 3,50 4,67 4,28 77.000 77.000 23.000 23.000 23.000 3,26 3,35 3,35 62.000 68.000 13.110 13.110 13.110 4,58 4,73 5,19 45.000 48.000 11.040 11.040 11.040 3,71 4,08 4,35 40.000 42.000 9.660 9.660 9.660 3,62 4,14 4,35 98.000 105.000 33.640 33.640 33.640 2,82 2,91 3,12 72.000 77.000 18.838 18.838 18.838 3,72 3,82 4,09 57.000 59.000 15.474 15.474 15.474 3,43 3,68 3,81 46.000 50.000 13.792 13.792 13.792 3,26 3,34 3,63 85.000 87.000 30.160 30.160 30.160 2,72 2,82 2,88 65.000 66.000 16.890 16.890 16.890 3,70 3,85 3,91 55.000 56.000 13.874 13.874 13.874 3,75 3,96 4,04 45.000 45.000 12.366 12.366 12.366 3,48 3,64 3,64 85.000 87.000 23.200 23.200 23.200 4,67 4,94 5,12 66.000 68.000 13.224 13.224 13.224 3,16 3,20 3,25 55.000 57.000 11.136 11.136 11.136 3,12 3,32 3,52 47.000 49.000 9.744 9.744 9.744 3,08 3,08 3,19 46.000 46.000 17.538 17.538 17.538 2,43 2,43 2,56 36.500 37.000 11.399 11.399 11.399 3,13 3,18 3,33 33.000 35.000 9.936 9.936 9.936 3,13 3,36 3,47 27.000 28.000 8.769 8.769 8.769 3,28 3,41 3,67 37.000 39.000 15.250 15.250 15.250 3,49 3,73 3,84 31.500 33.000 9.913 9.913 9.913 3,99 4,24 4,33 29.000 30.000 8.640 8.640 8.640 3,88 4,37 4,56 26.000 28.000 7.625 7.625 7.625 3,81 4,02 4,02 32.000 33.000 8.584 8.584 8.584 2,87 3,27 3,40 25.500 26.000 6.009 6.009 6.009 4,27 4,51 4,99 22.500 23.500 5.150 5.150 5.150 4,76 4,93 5,17 19.000 19.000 4.721 4.721 4.721 3,59 4,57 4,25 45.000 75.000 60.000 41.000 35.000 95.000 70.000 53.000 45.000 82.000 62.500 52.000 43.000 83.000 65.000 52.000 47.000 45.000 36.000 31.000 27.000 37.000 31.000 27.000 25.000 30.000 24.000 20.000 18.000 95.000 31.320 31.320 31.320 2,78 3,10 3,03 78.000 17.539 17.539 17.539 3,99 4,28 4,45 57.000 14.407 14.407 14.407 3,47 3,68 3,96 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Giá đất thực tế khu vực Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định Nhà nước so với giá thị trường khu vực có chênh lệch lớn qua năm cụ thể sau: - Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 2,82 lần 3,26 lần; Năm 2021 2,91 lần 3,34 lần; Năm 2022 3,12 lần 3,63 lần - Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 2,72 lần 3,48 lần; Năm 2021 2,82 lần 3,64 lần; Năm 2022 2,88 lần 3,64 lần - Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 3,58 lần 4,82 lần; Năm 2021 3,66 lần 4,82 lần; Năm 2022 3,75 lần 5,03 lần Hội thảo Quốc gia 2022 131 Hình 2: Đường Cầu Diễn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Nguyên nhân dẫn đến chênh lệnh giá đất đường Cầu Diễn có chiều rộng mặt đường 30 m thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán thuận lợi cho giao thông lại Các điều kiện sở hạ tầng đầu tư với chất lượng phục vụ sống cho người dân cao Cụ thể, hạ tầng xã hội: Khoảng cách từ đường Cầu Diễn đến trụ sở UBND quận Bắc Từ Liêm 300 m; Là nơi có nhiều trụ sở quan hành khác làm việc Có thể thấy đường Cầu Diễn có vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu người dân sống, kinh doanh tuyến đường Chính thuận lợi mà giá đất thực tế đường cao so với mức giá đất Nhà nước quy định Giá đất thực tế khu vực Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định Nhà nước so với giá thị trường khu vực có chênh lệch lớn qua năm cụ thể sau: - Đoạn đê: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 2,57 lần 3,08 lần; Năm 2021 2,62 lần 3,08 lần; Năm 2022 2,62 lần 3,19 lần - Đoạn đê: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 2,43 lần 3,28 lần; Năm 2021 2,43 lần 3,41 lần; Năm 2022 2,56 lần 3,67 lần - Đoạn từ cống Liên Mạc đến đường 70 xã Thượng Cát: Mức chênh lệch giá thị trường giá quy định Nhà nước giá cao giá thấp nhất: Năm 2020 3,28 lần 3,81 lần; Năm 2021 3,41 lần 4,02 lần; Năm 2022 3,67 lần 4,02 lần Hình 3: Đường Thụy Phương quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 132 Hội thảo Quốc gia 2022 Nguyên nhân dẫn đến chênh lệnh giá đất đường Thụy Phương có chiều rộng mặt đường 15 m thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán thuận lợi cho giao thông lại Các điều kiện sở hạ tầng đầu tư với chất lượng phục vụ sống cho người dân cao Cụ thể, hạ tầng xã hội: Khoảng cách từ đường Thụy Phương đến cầu Thăng Long 500 m; Là nơi có nhiều trụ sở quan hành khác làm việc Có thể thấy đường Thụy Phương có vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu người dân sống, kinh doanh tuyến đường Chính thuận lợi mà giá đất thực tế đường cao so với mức giá đất nhà nước quy định Qua bảng so sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước quy định cho thấy khung giá đất Nhà nước quy định không sát với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường Giá nhà nước quy định thấp so với giá thực tế thị trường Sự chênh lệch giá đất gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất, việc thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai, việc định giá tài sản đất phục vụ cho cơng tác thi hành án, gây khó khăn cho cơng tác đền bù giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia 3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Kết điều tra khảo sát giá đất thị trường địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy: Giá đất khu vực bị tác động nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch thị trường ln có chênh lệch lớn so với mức giá quy định Nhà nước Sự tác động nhân tố không giống quy mô mức độ, nhiên nhân tố lại tác động theo khía cạnh khác Kết khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất thể Bảng Bảng Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị địa bàn quận Bắc Từ Liêm TT Yếu tố Yếu tố thông thường Yếu tố hành 1.1 Tình trạng pháp lý đất Chính sách sử dụng đất Yếu tố nhân 1.2 Mật độ dân số Trình độ dân trí Yếu tố xã hội Ổn định trị - An ninh xã hội 1.3 Đầu nhà đất Đô thị hóa Tổng số phiếu điều tra Có ảnh hưởng Số Tỉ lệ phiếu (%) Không ảnh hưởng Số Tỉ lệ phiếu (%) 75 75 75 58 100 77,3 17 22,7 75 75 50 55 66,7 73,3 25 20 33,3 26,7 75 75 75 56 20 58 74,7 26,7 77,3 19 55 17 25,3 73,3 22,7 Hội thảo Quốc gia 2022 133 TT Yếu tố Yếu tố kinh tế Tốc độ phát triển kinh tế Mức độ thu nhập tiêu dùng 1.4 Mức độ dự trữ đầu tư Biến động vật giá Lãi suất ngân hang Yếu tố khu vực Vị trí Điều kiện sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch Yếu tố cá biệt Hình dáng Diện tích Hướng đất Chiều rộng mặt tiền Độ sâu đất Hạn chế quy hoạch Tâm lý, tâm linh, thị yếu Địa hình Tổng số phiếu điều tra Có ảnh hưởng Số Tỉ lệ phiếu (%) Khơng ảnh hưởng Số Tỉ lệ phiếu (%) 75 75 75 75 75 53 59 55 39 15 70,7 78,7 73,3 52 20 22 16 20 36 60 29,3 21,3 26,7 48 80 75 75 75 75 75 75 54 75 100 97,3 72 100 21 0 2,7 28 75 75 75 75 75 75 75 75 70 70 61 74 25 45 59 55 93,3 93,3 81,3 98,7 33,3 60 78,7 73,3 5 14 50 30 11 20 6,7 6,7 18,7 1,3 66,7 40 21,3 26,7 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Qua Bảng cho thấy hầu hết nhân tố có tác động đến mặt giá trị đất quận Bắc Từ Liêm Mặc dù tỷ lệ tác động có khác yếu tố nhìn chung góp phần tạo chênh lệch giá trị thị trường giá Nhà nước quy định địa bàn Từ kết khảo sát yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất quận Bắc Từ Liêm ta xác định yếu tố (tỷ lệ 80 %) ảnh hưởng quan trọng đến giá đất Bảng Bảng Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn quận Bắc Từ Liêm TT Yếu tố Vị trí Chiều rộng mặt tiền Tình trạng pháp lý đất Điều kiện sở hạ tầng Quy hoạch Hình dáng Diện tích Hướng đất Tổng số phiếu điều tra 75 75 75 75 75 75 75 75 Có ảnh hưởng Số Tỉ lệ phiếu (%) 75 100 74 98,7 75 100 73 97,3 75 100 70 93,3 70 93,3 61 81,3 Không ảnh hưởng Số Tỉ lệ phiếu (%) 0 1,3 0 2,7 0 6,7 6,7 14 18,7 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra 134 Hội thảo Quốc gia 2022 Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền đất * Yếu tố vị trí Vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực, vị trí đường phố mối quan hệ tổng thể với đường phố khác, cuối vị trí đường phố Các đất nằm dọc theo đường phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, cơng viên, ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Trong đường phố, đất có khoảng cách đến trung tâm gần mang lại khả sinh lợi cao giá đất vị trí ln ln cao Giá đất thị trường tuyến đường, đoạn đường có chênh lệch lớn có khoảng cách đến trung tâm quận khác Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1, VT2 Các đất VT3, VT4 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khơng thể rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn đất có khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Để hiểu rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nào, đề tài dùng ứng dụng Data Analysis Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression) phân tích khoảng cách từ đất thuộc khu vực (tuyến đường Thụy Phương) đến trung tâm hành Trong tuyến đường chọn nghiên cứu đường Thụy Phương, chọn tuyến đường đê làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết điều tra 25 chủ sử dụng đất giao dịch theo giá thị trường nhóm tác giả phân tích sau: Bảng Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực Yếu tố Hệ số (A) Khoảng cách đến đường Khoảng cách đến trung tâm quận Kích thước Chiều sâu Tương quan R2 Giá trị F Mẫu quan sát Mơ hình Hệ số Giá trị 176,72 3,72 -3,87 -5,31 6,13 2,11 3,47 -1,76 0,54 0,21 0,7293 11,13 25 Mơ hình Hệ số Giá trị 134,58 10,23 3,73 5,07 0,11 0,03 0,7061 19,23 25 Nguồn: Kết xử lý số liệu tính tốn Hội thảo Quốc gia 2022 135 - Mơ hình Chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố chiều sâu Từ mẫu điều tra đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố chiều sâu đất Kết chạy mơ hình 1: Yếu tố khoảng cách tới đường có giá trị |T stat| = 5,31; Yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 2,11; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị |T stat| = 1,76; yếu tố chiều sâu đất |T stat| = 0,21 Trị số R2 hiệu chỉnh 0,7293 có nghĩa độ xác mơ hình đạt 72,93 % Như vậy, sau chạy mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thụy Phương gồm: Yếu tố khoảng cách tới đường khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm - Mơ hình Chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm Từ mẫu điều tra đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mô hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường Kết chạy mơ hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường có giá trị |T stat| = 3,73; Yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm có giá trị |T stat| = 0,11 Trị số R2 hiệu chỉnh 0,7061 có nghĩa độ xác mơ hình đạt 70,61 % Như vậy, sau chạy mơ hình ta thấy mơ hình có độ xác cao so với mơ hình 2, điều có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tuyến Thụy Phương là: Yếu tố khoảng cách tới đường chính, vị trí Kết hồi quy sau: Y = 176,72 - 3,87 * X1 + 6,13 * X2 Trong đó: Y: Giá đất (triệu đồng) X1: Yếu tố khoảng cách đến đường (m) X2: Khoảng cách đến trung tâm quận (km) Khi xác định giá đất đất khu vực nghiên cứu ta cần thay yếu tố kích thước mặt tiền khoảng cách tới đường vào phương trình để tính * Yếu tố kích thước mặt tiền - Tại khu vực Trong tuyến đường chọn nghiên cứu khu vực 2, nhóm tác giả chọn tuyến đường từ Cầu Diễn đến đường sắt làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết điều tra 25 chủ sử dụng đất giao dịch theo giá thị trường, kết phân tích sau: Bảng Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực Yếu tố Hệ số (A) Khoảng cách đến đường 136 Hội thảo Quốc gia 2022 Mơ hình Hệ số Giá trị 155,14 0,68 -1,20 -3,68 Mơ hình Hệ số Giá trị 181,30 7,91 -1,70 -2,35 Yếu tố Khoảng cách đến trung tâm quận Kích thước mặt tiền Chiều sâu Tương quan R2 Giá trị F Mẫu quan sát Mơ hình Hệ số Giá trị 6,12 2,23 3,91 1,73 4,62 0,18 0,8146 4,43 25 Mơ hình Hệ số Giá trị 8,19 1,29 0,8053 4,15 25 Nguồn: Kết xử lý số liệu tính tốn + Mơ hình Chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: yếu tố khoảng cách đến đường chính, khoảng cách đến trung tâm quận, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố chiều sâu Từ mẫu điều tra đầy đủ thông tin ta tiến hành chạy mơ hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố chiều sâu đất Kết chạy mơ hình 1: yếu tố khoảng cách tới đường có giá trị |T stat| = 3,68; Yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 2,23; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị |T stat| = 1,73; Yếu tố chiều sâu đất |T stat| = 0,18 Trị số R2 hiệu chỉnh 0,8146 có nghĩa độ xác mơ hình đạt 81,46 % Như vậy, sau chạy mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường Cầu Diễn đến đường sắt gồm: Yếu tố khoảng cách tới đường khoảng cách đến trung tâm quận + Mơ hình Chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Từ mẫu điều tra đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường Kết chạy mơ hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường có giá trị |T stat| = 2,35; Yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 1,29 Trị số R2 hiệu chỉnh 0,8053 có nghĩa độ xác mơ hình đạt 80,53 % Như vậy, sau chạy mơ hình ta thấy mơ hình có độ xác cao so với mơ hình 2, điều có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường Cầu Diễn là: Yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền Kết hồi quy sau: Y = 155,14 – 1,2 * X1 + 6,12 * X2 Trong đó: Y: Giá đất (triệu đồng) X1: Yếu tố khoảng cách đến đường (m) X2: Yếu tố kích thước mặt tiền (m) Khi xác định giá đất đất khu vực nghiên cứu ta cần thay yếu tố kích thước mặt tiền khoảng cách tới đường vào phương trình để tính - Tại khu vực Hình thể đất ảnh hưởng đến giá trị đất, đất có kích thước mặt tiền lớn dễ tạo vốn, thu hút đầu tư tạo khả sinh lời cao Để hiểu rõ yếu tố ảnh hưởng Hội thảo Quốc gia 2022 137 đến giá đất nào, ta sử dụng ứng dụng Data Analysis Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression) phân tích đất theo khu vực Trong tuyến đường chọn nghiên cứu khu vực 1, nhóm tác giả chọn tuyến đường Phạm Văn Đồng làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết điều tra 25 chủ sử dụng đất giao dịch theo giá thị trường sau: Bảng Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực Yếu tố Hệ số (A) Khoảng cách tới đường Kích thước mặt tiền Chiều sâu Tương quan R2 Giá trị F Mẫu quan sát Mơ hình Hệ số Giá trị 456,53 6,05 -0,69 -4,88 19,94 2,93 -0,72 -0,15 0,88 39,48 25 Mơ hình Hệ số Giá trị 448,13 9,19 -0,69 -5,14 19,98 3,03 0,88 62,82 25 Nguồn: Kết xử lý, tính tốn + Mơ hình Chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố chiều sâu Từ mẫu điều tra đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố chiều sâu đất Kết chạy mơ hình 1: Yếu tố khoảng cách tới đường có giá trị |T stat| = 4,88; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị |T stat| = 2,93; Yếu tố chiều sâu đất |T stat| = 0,15 Trị số R2 hiệu chỉnh 0,8810 có nghĩa độ xác mơ hình đạt 88,10 % Như vậy, sau chạy mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường Phạm Văn Đồng gồm: Yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới mặt đường + Mơ hình Chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố kích thước mặt tiền Từ mẫu điều tra đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mô hình xác định giá đất để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách tới đường Kết chạy mơ hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường có giá trị |T stat| = 5,14; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị |T stat| = 3,03 Trị số R2 hiệu chỉnh 0,8808 có nghĩa độ xác mơ hình đạt 88,08 % Như vậy, sau chạy mơ hình ta thấy mơ hình có độ xác cao so với mơ hình 2, điều có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường Phạm Văn Đồng là: Yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền, phương trình hồi quy sau: Y = 456,53 - 0,69 * X1 + 19,94 * X2 Trong đó: Y: Giá đất (triệu đồng) X1: Yếu tố khoảng cách đến đường (m) X2: Yếu tố kích thước mặt tiền (m) 138 Hội thảo Quốc gia 2022 Khi xác định giá đất đất khu vực nghiên cứu ta cần thay yếu tố kích thước mặt tiền khoảng cách tới đường vào phương trình để tính Yếu tố mặt tiền có tương quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trường Những đất có chiều rộng mặt tiền từ - m ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt công sử dụng ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền q bé khó thiết kế xây dựng sử dụng thuận tiện hơn, mảnh đất có mặt tiền lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích nên giao dịch Cũng lý với yếu tố hình dáng, đất quan tâm đến chiều rộng mặt tiền nhiều đất xa khu vực trung tâm, đất khu trung tâm có mặt tiền đồng có giá đất cao, người dân tách để dễ chuyển nhượng Yếu tố pháp lý Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ công nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm không thông qua quyền đất khơng có đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo Với yếu tố pháp lý 100 % số phiếu vấn quan tâm tới tình trạng pháp lý đất Trước người mua đất tiến hành giao dịch đất đai họ thường quan tâm đến giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất có đảm bảo hay không, việc ảnh hưởng tới định người mua Thửa đất có tính chất pháp lý chưa rõ ràng Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều kiện sở hạ tầng Ý kiến khảo sát yếu tố điều kiện sở hạ tầng mức ảnh hưởng chiếm 97,3 % không ảnh hưởng chiếm 2,7 % Nhu cầu sở hạ tầng xã hội vấn đề ảnh hưởng nhiều đến giá đất Do nhu cầu sở hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… quan tâm nhiều Nhìn chung, vị trí đất có dân cư sinh sống, người dân thường quan tâm nhiều đến nhu cầu sở hạ tầng xã hội Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển sở hạ tầng thể thông qua phát triển hệ thống đường giao thơng đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động,… Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng Khi mua nhà, đất ý đến sở hạ tầng: đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu Hội thảo Quốc gia 2022 139 sáng lắp đặt với quy mơ gì? Đó yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng đất vị trí đất Nhờ có phát triển hệ thống sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, đáp ứng thỏa mãn nhu cầu khác người sử dụng đất Yếu tố quy hoạch Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu thị, xây dựng trường học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động Sau hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Yếu tố quy hoạch yếu tố thiếu tổng hịa yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố, yếu tố yếu tố gây đột biến giá đất nhiều Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 100 % Các mảnh đất sau nằm vùng quy hoạch sau quy hoạch thực mức giá đất tăng lên nhiều lần so với mức giá trước có quy hoạch khu vực quy hoạch với thiết kế đẹp, sang trọng đại nên có số lượng giao dịch đất đai nhiều mức độ tăng giá đất cao so với khu vực khác Yếu tố hình thể đất Qua khảo sát cho thấy có 93,3 % số phiếu hỏi cho yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cần trọng trình giao dịch Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, mảnh đất có hình thể vng vắn nở hậu có số lượng giao dịch nhiều mức giá cao so với đất có chung điều kiện khác hình thể xấu Tuy nhiên, mẫu điều tra có hình dáng đẹp vị trí khơng thuận lợi giá đất khơng cao, bên cạnh đó, quận Bắc Từ Liêm thực tốt công tác quy hoạch đất đai Vì hình dáng lơ tương đối đồng thuận lợi cho sử dụng Yếu tố hình dáng đất có mức chi phối không lớn đến giá đất thực tế giao dịch địa bàn quận Bắc Từ Liêm Yếu tố diện tích Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, diện tích mảnh đất khơng có khác biệt q lớn Yếu tố diện tích đất yếu tố chi phối lớn đến tâm lý người mua đất lựa chọn mảnh đất mua, mức độ đánh giá ảnh hưởng đến giá đất người dân 93,3 %, mảnh đất có diện tích khoảng 45-80 m2 chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch đất có diện tích khoảng nhiều diện tích khác mức giá bình qn m2 cao Những mảnh đất có diện tích lớn số tiền phải trả cho mảnh đất lớn nên có giao dịch mức giá bình qn tính m2 thấp hơn, mảnh có diện tích q bé không thuận lợi cho sử dụng nên kén người mua giá thấp Yếu tố hướng đất Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất xác định giá 81,3 % Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý, tâm linh), thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt, đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung có giá cao mảnh đất điều kiện có hướng Bắc Đông Bắc (do hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực) 140 Hội thảo Quốc gia 2022 Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên, xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND thành phố Hà Nội quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá Nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND thành phố Hà Nội chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất thực tế giá Nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường Kết luận Qua nghiên cứu giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy có số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm : Yếu tố vị trí, chiều rộng mặt tiền, tình trạng pháp lý đất, điều kiện sở hạ tầng, quy hoạch, hình dáng, diện tích, hướng đất Trong yếu tố có tầm ảnh hưởng chiếm tỉ lệ 100 % yếu tố vị trí, tình trạng pháp lý yếu tố quy hoạch Ngoài ra, theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành quận Bắc Từ Liêm như: Yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Khi xác định giá đất đất khu vực cần thay khoảng cách đến đường yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y = 456,53 - 0,69 * X1 + 19,94 * X2; Đối với khu vực cần thay yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y = 155,14 - 1,2 * X1 + 6,12 * X2; Đối với khu vực cần thay yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận vào phương trình Y = 176,72 - 3,87 * X1 + 6,13 * X2 Những đất bám tuyến đường trung tâm Phạm Văn Đồng khu vực I, xác định giá đất cần phải đưa yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách đến đường Tại tuyến đường thuộc khu vực phường Cầu Diễn đường Cầu Diễn, Thụy Phương cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố Tại tuyến đường thuộc khu vực phường Thụy Phương cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm Để nâng cao chất lượng bảng giá đất làm giảm chệnh lệch giá đất quy định với giá đất trao đổi thực tế địa bàn quận Bắc Từ Liêm cần phải có số giải pháp sách, phát triển nguồn nhân lực, cách thức tổ chức thực Từ kết nghiên cứu, kiến nghị định giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm cần phải xem xét kỹ yếu tố vị trí để giá đất đưa phù hợp với giá thị trường, đồng thời góp phần phát triển kinh tế - xã hội nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Asabere, P K (1982) The determinants of land values in an African city: The case of Accra, Ghana Land Economics, 57(3), 385 - 397 [2] Joslin, A (2005) An investigation into the expression of uncertainty in property valuations Journal of Property Investment & Finance, Vol 23 ISSN: 3, p 269 - 285 [3] Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [4] Đào Minh Quân (2022) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường, Hà Nội [5] UBND thành phố Hà Nội (2019) Quy định ban hành khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 thành phố Hà Nội [6] UBND quận Bắc Từ Liêm (2021) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội quận Bắc Từ Liêm năm 2021 BBT nhận bài: 29/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022 Hội thảo Quốc gia 2022 141 ... quốc gia 3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Kết điều tra khảo sát giá đất thị trường địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy: Giá đất khu vực bị... ảnh hưởng nhân tố đến giá đất thể Bảng Bảng Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị địa bàn quận Bắc Từ Liêm TT Yếu tố Yếu tố thơng thường Yếu tố hành 1.1 Tình trạng pháp lý đất. .. trường giá Nhà nước quy định địa bàn Từ kết khảo sát yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất quận Bắc Từ Liêm ta xác định yếu tố (tỷ lệ 80 %) ảnh hưởng quan trọng đến giá đất Bảng Bảng Các yếu tố ảnh hưởng