Bài viết Ứng dụng phần mềm QGIS và Land Value trong công tác định giá đất ở đô thị tại phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội trình bày áp dụng phần mềm vào việc định giá đất để tính giá đất ở cụ thể trên thửa đất đó tại địa bàn phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất cụ thể tại địa phương, góp phần minh bạch thị trường bất động sản tại địa phương.
ỨNG DỤNG PHẦN MỀM QGIS VÀ LAND VALUE TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI PHƯỜNG XUÂN PHƯƠNG, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Phạm Anh Tuấn, Bùi Thị Cẩm Ngọc Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Hà Nội Tóm tắt Giá đất định giá đất vấn đề quan tâm lẽ phản ánh rõ phát triển quốc gia Cơng tác định giá đất cụ thể ngày quan tâm đặc biệt bối cảnh luật đất đai sửa đổi đưa thảo luận bàn bạc Công tác định giá đất cụ thể góp phần vào việc cơng khai giá tính tốn giá đất theo giá thị trường phục vụ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tính thuế công khai giá đất Hiện nay, việc áp dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá đất nói chung cơng tác định giá đất cụ thể nói riêng tiến hành khẩn trương Trên sở ứng dụng kế thừa phần mềm QGIS Land - Value, tác giả áp dụng phần mềm vào việc định giá đất để tính giá đất cụ thể đất địa bàn phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất cụ thể địa phương, góp phần minh bạch thị trường bất động sản địa phương Từ khóa: Định giá đất cụ thể; Cơ sở liệu giá đất; Phần mềm QIS; Phần mềm Land Value; Phần mềm định giá đất Abstract Application of QGIS and Land Value software in urban land valuation in Xuan Phuong ward, Nam Tu Liem district, Hanoi city Land price and land valuation is always a matter of concern because it clearly reflects the development of that country Specific land valuation is receiving special attention in the context of the revised land law being discussed and discussed Specific land valuation will contribute to publicizing prices and calculating land prices at market prices for compensation, site clearance, tax calculation and land price publicity Currently, the application of information technology to land valuation in general and land valuation in particular is being carried out urgently Based on the application and inheritance of QGIS and Land Value software, the author has applied the software to land valuation to calculate the specific residential land price on that land plot in Xuan Phuong ward, Nam Tu Liem district In order to improve the efficiency of specific local land valuation, contributing to the transparency of the local real estate market Keywords: Specific land valuation; Land price database; QIS software; Land Value software; Land valuation software Đặt vấn đề Giá đất yếu tố quan trọng tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản nước ta Trong đó, định giá đất vấn đề thời sự, đặc biệt công tác định giá đất cụ thể thực để xác định bồi thường, chuẩn bị cho công tác giải phóng mặt sở quan trọng cho hệ thống thuế đất đai Hiện nay, vào Luật Đất đai 2013, định giá đất sử dụng phương pháp định giá như: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [1, 2] Tuy nhiên, bảng giá đất mà UBND tỉnh công bố năm lần điều chỉnh theo quy định Luật Đất đai 2013 thường 202 Hội thảo Quốc gia 2022 áp dụng phương pháp định giá đất truyền thống chưa tận dụng liệu địa chính, kết cơng bố bảng giá đất tồn tỉnh cịn phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan cán làm công tác định giá, mức giá quy định thấp chậm điều chỉnh, gây khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Phường Xuân Phương phường thuộc quận Nam Từ Liêm, phía Bắc giáp phường Phương Canh quận Bắc Từ Liêm, phía Nam giáp phường Tây Mỗ, phía Đơng giáp phường Cầu Diễn và Mỹ Đình (bên kia sơng Nhuệ), phía Tây giáp xã Vân Canh, thuộc huyện Hồi Đức Theo quy hoạch, tương lai có thêm nhiều tuyến đường mở phường Xuân Phương Những thay đổi điều chỉnh quy họach xây dựng kéo theo thay đổi đáng kể giá đất số khu vực phường Xuân Phương, đặc biệt có nơi, giá đất tăng từ ba đến bốn lần thời gian ngắn Hiện nay, giá đất Xuân Phương ngày tăng theo nhu cầu người dân, vấn đề đặt cần phải có giá công bố cho sát thị trường nhằm minh bạch giá đất khu vực Phần mềm QGIS Land Value cung cấp công cụ cho phép mô tả, thể giá đất không gian, định giá đất cụ thể, định giá đất hàng loạt Những công cụ phục vụ nâng cao hiệu cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung cơng tác định giá đất nói riêng Phương pháp nghiên cứu 2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp - Thu thập văn quy phạm pháp luật văn có liên quan tới công tác định giá đất phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm - Thu thập số liệu thống kê điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, bảng giá đất phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm - Thu thập tài liệu để xây dựng sở liệu không gian: Bản đồ địa số đồ địa dạng giấy - Thu thập số liệu để xây dựng sở thuộc tính: Sổ địa chính, số mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp Điều tra thực địa, sử dụng phiếu thu thập thông tin giá đất gồm nhiều câu hỏi để khảo sát thực địa thu thập thông tin chi tiết Số lượng phiếu thu thập thông tin giá đất sử dụng đề tài 100 phiếu, 30 phiếu vị trí 1, 30 phiếu vị trí 2, 15 phiếu vị trí 3, 15 phiếu vị trí Số lượng phiếu nhằm đảm bảo phủ trùm toàn khu vực nghiên cứu đồng thời đảm bảo độ xác qua trình thực định giá đất cụ thể theo quy định + Các đối tượng điều tra, vấn bao gồm: Người dân địa phương; Một số cán sàn giao dịch bất động sản; Cán địa phường lân cận, cán Phịng Tài ngun Mơi trường; Văn phịng Đăng kí quyền sử dụng đất; Cán địa phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm + Phương thức điều tra: Phỏng vấn, hỏi trực tiếp, lấy ý kiến đối tượng điều tra + Các thông tin điều tra: Thông tin người điều tra, thông tin đất, số tờ đồ, số hiệu thửa, địa chỉ, thời điểm chuyển nhượng, kích thước mặt tiền, chiều sâu, hình thể đất, vị trí đất, giá bất động sản chuyển nhượng,… Hội thảo Quốc gia 2022 203 Hình 1: Mẫu phiếu điều tra thơng tin đất 2.3 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu Tổng hợp liệu thu thập theo bảng Excel bao gồm số liệu dạng số số liệu dạng chữ Phân loại số liệu dạng số giá đất, diện tích,… 2.4 Phương pháp đồ - Tiến hành chỉnh sửa, ghép mảnh đồ địa lại với nhau; - Sử dụng đồ giấy điều tra thực địa, cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung thông tin biến động đồ - Cập nhật chỉnh sửa, bổ sung đồ file số để có đồ thực trạng địa bàn nghiên cứu 2.5 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Land Value - Sử dụng phần mềm QGIS Land Value tổ chức sở liệu phân tích liệu - Sử dụng phần mềm QGIS số liệu điều tra thiết lập liệu đất, hệ thống giao thông đường phố - Sử dụng phần mềm Land Value số liệu điều tra đất, hệ thống giao thông đường phố để định giá đất, quản lý tài đất đai 2.6 Phương pháp xây dựng sở liệu - Sử dụng phần mềm QGIS, Land Value để xây dựng sở liệu không gian phần mềm Excel để nhập xử lý liệu thuộc tính - Xây dựng liệu khơng gian: Biên tập chuẩn hóa lại đồ địa - Xây dựng liệu thuộc tính: Từ lọai sổ sách, xây dựng sở liệu tổng hợp đất chủ sử dụng đất bao gồm: Số tờ, số thửa, diện tích, lọai đất, mục đích sử dụng, biến động quản lý sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, giá đất, nghĩa vụ tài chính,… 2.7 Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực nghiên cứu, tham khảo tài liệu, nghiên cứu, báo cáo khoa học công bố 204 Hội thảo Quốc gia 2022 Khu vực nghiên cứu Xuân Phương phường quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Tổng diện tích phường Xuân Phương 292,86 ha, dân số năm 2022 27.979 người [7] Hình 2: Sơ đồ vị trí phường Xuân Phương Kết nghiên cứu 4.1 Quy trình định giá đất phần mềm Land Value Hình 3: Quy trình định giá đất phần mềm Land Value Hội thảo Quốc gia 2022 205 4.2 Dữ liệu đồ khu vực nghiên cứu Đề tài thu thập đồ địa dạng số với file liệu đuôi *.dgn (MicroStation) *.dwg (AutoCad), mảnh đồ đo vẽ biên tập năm 2017, tỷ lệ : 500 hệ tọa độ VN 2000, múi độ, kinh tuyến trục 105o00’ Hình 4: Hình ảnh liệu đồ địa phường Xuân Phương 4.3 Cơ sở liệu giá đất Theo thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật sở liệu đất đai thông tư 05/2017/TT-BTNMT quy định quy trình xây dựng sở liệu đất đai Ví dụ bảng liệu giá đất xác định đến đất theo quy định gồm thông tin sau: Bảng Dữ liệu giá đất xác định đến đất Trường thông tin Kiểu giá trị Độ dài Mô tả Tiếng Tiếng trường Tên trường thông tin Ký hiệu trường thông tin Việt Anh Mã đối tượng giaDatID ID ID Là khóa Mã đất thuaDatID Chi tiết nhóm thơng Giá đất theo bảng giá đất tin giá đất theo bảng giá đất Chi tiết nhóm thơng tin Giá đất cụ thể giá đất cụ thể Chi tiết nhóm thơng tin Giá đất chuyển nhượng giá đất chuyển nhượng thị trường thị trường 206 Hội thảo Quốc gia 2022 ID ID Là khóa ngoại liên kết tới đất Cơ sở liệu giá đất xây dựng phần mềm QGIS gồm lớp sau: Hình 5: Cơ sở liệu giá đất phường Xuân Phương Để phục vụ công tác định giá đất ngồi thực địa, thơng tin sở liệu nguồn liệu đầu vào quan trọng giúp điều tra viên tiến hành so sánh với tài sản định giá, rút gọn thời gian điều tra hạn chế bị trùng lặp việc xác định tài sản so sánh Hình 6: Thơng tin đất Hội thảo Quốc gia 2022 207 Hình 7: Dữ liệu điểm điều tra giá đất thị trường So sánh giá nhà nước giá thị trường phường Xuân Phương Bảng So sánh giá nhà nước giá thị trường phường Xuân Phương Đường phố Đường Xuân Phương Đường Phúc Diễn (Từ đường Cầu Diễn đến đường Phương Canh) Đường Phúc Diễn (Từ đường Phương Canh đến Công ty máy xử lý phế thải) Đường Phương Canh (Từ đường Phúc Diễn đến ngã tư Canh) Năm 2021 Vị trí Giá thị trường trung Giá đất nhà nước So sánh (VNĐ/m2) (lần) bình (VNĐ/m2) 93.150.000 12.420.000 7,5 51.174.150 8.321.000 6,15 40.916.620 7.079.000 5,78 25.444.520 6.458.000 3,94 146.176.500 21.850.000 6.69 59.182.910 12.673.000 4,67 42.476.400 10.488.000 4,05 34.013.520 9.396.000 3,62 73.517.200 14.152.000 5,19 54.720.000 9.199.000 5,95 38.585.000 7.784.000 4,95 28.060.000 7.076.000 3,96 73.517.200 14.152.000 5,19 54.720.000 9.199.000 5,95 38.585.000 7.784.000 4,95 28.060.000 7.076.000 3,96 4.4 Thử nghiệm phần mềm định giá đất Land Value địa bàn nghiên cứu 4.4.1 Giới thiệu module định giá đất Land Value Module Land Value xây dựng nhằm hỗ trợ định giá đất với chức định giá đất theo phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, hệ số điều chỉnh, tham chiếu chuẩn cập nhật giá đất vào CSDL giá đất [3] 208 Hội thảo Quốc gia 2022 Module Land Value tích hợp chạy phần mềm QGIS QGIS phần mềm GIS mã nguồn mở có giao diện dễ sử dụng, phổ biến, có cơng cụ mạnh để xử lý liệu đặc biệt QGIS cho phép phân tích khơng gian, thao tác trực tiếp với loại CSDL PostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2, Đây phần mềm tương đối mạnh dễ sử dụng, chạy hệ điều hành: Windows, Mac OS X, Linux, BSD Android [3] Giao diện Module Land Value bao gồm cơng cụ thể hình dưới: Hình 8: Giao diện module 4.4.2 Định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp cập nhật giá Thu thập thông tin đất cần thẩm định đất so sánh gồm có tiêu chí: Pháp lý (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); Lợi kinh doanh (tốt, bình thường, khơng tốt); Giao thơng, vị trí (độ rộng đường giao thơng, đơn vị mét); Mặt tiền (độ rộng mặt tiền, đơn vị mét); Diện tích (đơn vị m2); Hình dạng (vng vức, khơng vng vức, xấu); Hạ tầng kỹ thuật, môi trường, giáo dục y tế, an ninh, dân chí, phong thủy (đều chia mức tốt, bình thường, khơng tốt) Kích vào biểu tượng hiển thị công cụ, giao diện phương pháp so sánh trực tiếp Hình 9: Giao diện phương pháp so sánh trực tiếp Bảng Kết định giá cụ thể theo phương pháp so sánh Thửa đất định giá Vị trí Số tờ 15 17 11 11 45 Số 222 108 74 16 Giá (Tr/m2) 189,25 105,59 223,63 195,53 103,31 Số tờ 46 39 30 14 Thửa đất Số Giá (Tr/m2) 81 206,12 2260 98,44 1393 222,36 1903 183,26 2412 112,6 Ba đất so sánh Thửa đất Số Số Giá tờ (Tr/m2) 48 117 180,6 11 2195 110,44 35 1243 260,72 25 6467 192,2 12 2178 92,3 Số tờ 49 16 50 27 Thửa đất Số Giá (Tr/m2) 779 192,72 2494 107,9 1269 213,92 1925 203,08 2389 102,2 Hội thảo Quốc gia 2022 209 4.4.3 Định giá đất theo phương pháp chiết trừ Tương tự với phương pháp so sánh trực tiếp, cần thu thập đủ thông tin đất so sánh có tài sản kèm theo (trường hợp nhà) gồm có tiêu chí: Diện tích đất, đơn giá xây dựng (triệu/m2), tổng diện tích xây dựng (m2), diện tích xây dựng (m2), tỷ lệ chất lượng cơng trình cịn lại (%) Sau đó, tiến hành định giá đất phương pháp chiết trừ Kích chọn biểu tượng để thực chức định giá phương pháp chiết trừ Hình 10: Giao diện phương pháp chiết trừ 4.4.4 Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh, người dùng thực trường hợp định giá là: Định giá theo hệ số đơn vị hành định giá theo hệ số tuyến đường Kích chọn biểu tượng điều chỉnh để thực chức định giá phương pháp hệ số Hình 11: Giao diện phương pháp hệ số điều chỉnh Kết luận Bài báo đưa quy trình định giá đất cụ thể định giá đất cụ thể số trường hợp địa bàn nghiên cứu dựa phương pháp so sánh, chiết trừ hệ số điều chỉnh Cùng với trợ giúp QGIS để cập nhật liệu, đề tài xác định giá cụ thể đất địa bàn phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Kết nghiên cứu định giá đất cụ thể đất địa bàn phường Xuân Phương kiểm định tính xác thơng qua khảo sát thực địa cán địa phường Xuân Phương 210 Hội thảo Quốc gia 2022 Trên sở áp dụng Land Value QGIS quy trình định giá đất cụ thể, đề tài đề xuất giải pháp ứng dụng phần mềm quản lý giá đất nhằm hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung quản lý tài đất đai nói riêng Mặc dù phần mềm Land Value thành lập chưa sử dụng rộng rãi công tác định giá đất tương lai phần mềm công cụ hiệu cho cơng tác định giá đất nói chung công tác quản lý nhà nước đất đai nói riêng, giúp đánh giá giá trị đất, nhờ mà gia tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách quốc gia đồng thời giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện đất, để nguồn tài nguyên quý giá thực sử dụng theo cách tốt hiệu Kết nghiên cứu đề tài với độ xác cao tiếp tục khai thác để ứng dụng xây dựng giám sát loại thông tin đất đai địa bàn khác TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, ngày 30/6/2014, Hà Nội [2] Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội [3] Bùi Thị Cẩm Ngọc (2021) Nghiên cứu, đề xuất chế vận hành khai thác hiệu sở liệu giá đất thuộc hệ thống sở liệu đất đai Đề tài khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội [4] Trịnh Hữu Liên (2009) Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện Khoa học đo đạc Bản đồ [5] Phạm Anh Tuấn (2014) Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa ứng dụng kỹ thuật CAMA sở liệu địa Việt Nam Đề tài khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội [6] Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội (2021) Giáo trình Định giá đất [7] UBND phường Xuân Phương (Hà Nội) Báo cáo tự nhiên kinh tế - xã hội năm 2021 BBT nhận bài: 29/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022 Hội thảo Quốc gia 2022 211 ... thể đất địa bàn phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Kết nghiên cứu định giá đất cụ thể đất địa bàn phường Xuân Phương kiểm định tính xác thông qua khảo sát thực địa cán địa phường. .. lý nhà nước đất đai nói chung quản lý tài đất đai nói riêng Mặc dù phần mềm Land Value thành lập chưa sử dụng rộng rãi công tác định giá đất tương lai phần mềm công cụ hiệu cho cơng tác định giá. .. Thử nghiệm phần mềm định giá đất Land Value địa bàn nghiên cứu 4.4.1 Giới thiệu module định giá đất Land Value Module Land Value xây dựng nhằm hỗ trợ định giá đất với chức định giá đất theo phương