Mô hình hồi quy tuyến tính đa biến được áp dụng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở làm cơ sở cho công tác xác định giá đất cụ thể và bảng giá đất quy định trên địa bàn thành phố Chí Linh.
Vietnam J Agri Sci 2020, Vol 18, No 1: 40-51 Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 2020, 18(1): 40-51 www.vnua.edu.vn NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CHÍ LINH, TỈNH HẢI DƯƠNG Hồ Thị Lam Trà1*, Nguyễn Văn Quân1, Phạm Anh Tuấn2, Trịnh Thị Mai3 Học viện Nông nghiệp Việt Nam Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Uỷ ban nhân dân phường Thái Học, thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương * Tác giả liên hệ: holamtra@vnua.edu.vn Ngày chấp nhận đăng: 18.03.2020 Ngày nhận bài: 06.11.2019 TĨM TẮT Mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến áp dụng để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm sở cho công tác xác định giá đất cụ thể bảng giá đất quy định địa bàn thành phố Chí Linh Thang đo Likert cấp (1-5) sử dụng để thiết kế mẫu câu hỏi đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Số liệu xử lý phần mềm SPSS, kiểm định thang đo hệ số Cronbach's Alpha mơ hình phân tích yếu tố khám phá EFA Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến cho thấy 68,1% biến động giá đất giải thích biến thể nhóm biến độc lập, phần cịn lại (31,9%) giải thích yếu tố khác ngồi mơ hình Phương trình hồi quy tuyến tính là: Y = -0,345 + 0,153X1 + 0,218X2 + 0,121X3 + 0,122X4 + 0,220X5 + 0,259X6 Nhóm yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng lớn đến giá đất thị xã Chí Linh với tỷ lệ 24,11%; tiếp đến nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố vị trí nhóm yếu tố pháp lý với tỷ lệ đóng góp tương ứng 21,18%, 19,43%, 13,34% 11,18% Cuối nhóm yếu tố kinh tế với tỷ lệ đóng góp 10,76% Từ khóa: Giá đất ở, yếu tố ảnh hưởng, mơ hình hồi quy tuyến tính, thành phố Chí Linh Studying Residential Land Price and Factors Affecting Residential Land Price in Chi Linh City, Hai Duong Province ABSTRACT The multivariate linear regression model was applied to analyze the factors affecting residential land prices as a basis for determining specific land prices and land price tables prescribed in Chi Linh city There are larger differences between positions, between segments in a route of residential land prices and market prices of Chi Linh city, Hai Duong province, besides residential land are influenced by many factors The five-level Likert scale of to was used to design the questionnaire form on measuring the influence of the factors affecting the residential land price Collected data were processed in the statistical software SPSS, the consistency coefficient measured with Cronbach's Alpha for scaling test and Exploring Factor Analysis (EFA) was used The results of running a linear regression model had identified the linear regression equation as: Y = - 0,345 + 0,153X1 + 0,218X2 + 0,121X3 + 0,122X4 + 0,220X5 + 0,259X6 Thus, the group of infrastructure elements has the greatest impact on the price of residential land in Chi Linh town with the rate of 24.11%; followed by distinct factors, economic factors, position and group of legal factors with the contribution rate of 21.18%, 19.43%, 13.34% and 11.18%, respectively Finally, the group of economic factors had a contribution rate of 10.76% Keywords: Residential land price, factors affecting, linear regression model, Chi Linh city T VN Giỏ ỗt v nh giỏ ỗt l vỗn c quan tõm v chỳ trừng cỵa nhiu ngnh Trờn thc t, giỏ ỗt thð trāĈng biến đûng qua nëm Trong đò, để đâm bâo ùn đðnh kinh tế - xó hỷi, giỏ ỗt quy nh cỵa Nh nc thc 40 hin theo Luờt ỗt 2013 c quy nh ùn đðnh nëm ThĆc tế, có nhiều yếu tứ õnh hng n giỏ ỗt v mc ỷ õnh hng cỵa cỏc yu tứ ũ n giỏ ỗt l khơng giøng Đã cị nhiều tác giâ nghiên cău cỏc yu tứ õnh hng n giỏ ỗt H Th Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn, Trịnh Thị Mai Tác giâ Alonso (1964), Ball (1973) Asabere (1982) chỵ rìng, không cách đến trung tâm yu tứ chớnh õnh hng n giỏ ỗt Cỏc nghiờn cu cỵa Asabere & Huffman (1996), Kauko (2003) v Joslin (2005) chợ rỡng v trớ, kớch thc cỵa tha ỗt, tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t v giao thửng u cú õnh hng n giỏ ỗt Theo Lancaster (1966) v Topcu & Kubat (2009) thỡ giỏ tr cỵa tha ỗt cũn ph thuỷc vo mửi trng xung quanh phỏt trin nhỗt, tờp trung c quan hnh chớnh cỵa thành phø cò giá quy đðnh Ċ măc cao Huyn Chớ Linh c nõng cỗp thnh th xó nởm 2010 đến ngày 1/3/2019, thð xã Chí Linh thc tr thnh thnh phứ th hai cỵa tợnh Hõi Dng theo Ngh quyt 623/NQ-UBTV QH14 cỵa y ban Thng vĀ Qùc hûi Thành phø Chí Linh, đỉu møi giao thơng quan trõng nìm Ċ cĄa ngõ phía Bíc cỵa tợnh Hõi Dng, cũ phng v 12 xó Trong nhng nởm qua, c cỗu kinh t cỵa thnh phø cị chuyển biến tích cĆc, giâm tỷ trõng ngành nông nghiệp, tëng tỷ trõng ngành dðch vĀ cơng nghiệp, điều tác đûng khơng nhó đến giỏ ỗt trờn th trng c bit l giỏ ỗt Ċ khu vĆc trung tâm thành phø Để ním đāČc thc trọng giỏ ỗt quy nh, giỏ ỗt thð trāĈng yếu tø ânh hāĊng đến giá ỗt , lm c s cho cụng tỏc xỏc nh giỏ ỗt c th v bõng giỏ ỗt quy nh đða bàn thành phø Chí Linh, chúng tơi tiến hnh nghiờn cu giỏ ỗt v mỷt sứ yu tứ õnh hng n giỏ ỗt trờn a bn thành phø Chí Linh giai độn 2016-2018 - Khu vĆc III gữm 03 tuyn ng: ỗt ven quức lỷ 37 (xó Tồn Dồn); ỗt ven tợnh lỷ 398 (xó Hong Hoa Thỏm); ỗt ven quức lỷ 37 (xó ững Lọc) thuûc khu vĆc xa trung tâm, giáp ranh vĉi huyện khác, kinh tế - xã hûi phát triển trung bỡnh v cũ giỏ quy nh mc thỗp (Bõng 1) PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Chọn điểm nghiên cu Cởn c vo bõng giỏ ỗt quy nh cỵa UBND tỵnh Hâi Dāćng (2014) điều kiện thĆc tế cỵa thnh phứ Chớ Linh, nghiờn cu ó phồn khu vĆc chõn tuyến đāĈng phân ánh đāČc s phỏt trin kinh t - xó hỷi cỵa thnh phø măc giá khác biệt nhā sau: - Khu vĆc I g÷m 03 tuyến đāĈng: Độn đāĈng tĂ ngã tā Sao Đó đến đāĈng An Ninh, Nguyễn Thái Hõc (độn tĂ đāĈng Trỉn Hāng Đäo đến xëng Qn đûi) đåy nhąng tuyến đāĈng trung tâm cò điều kiện kinh tế - xã hûi - Khu vĆc II g÷m 03 tuyến đāĈng: Độn tĂ Qn Cát đến cỉu Ninh Chỗp thuỷc khu dồn c (KDC) Ninh Chỗp 5; Độn tĂ cỉu Phâ Läi đến đða giĉi phāĈng Vën An; Qùc lû 18 (Độn tĂ giáp KDC Träi TāĈng đến giáp KDC Träi ThāČng thuûc KDC Träi Sen), đåy khu vĆc cên trung tåm, cò điều kiện phát triển kinh tế - xã hûi cò giá quy đðnh Ċ măc trung bình 2.2 Thu thập số liệu 2.2.1 Thu thập số liệu thứ cấp Thu thêp sø liệu tình hình phát triển kinh tế - xã hûi, tình hình chuyển nhāČng quyền sĄ dng ỗt cỏc nởm 2016, 2017, 2018 tọi Phủng Ti ngun Mưi trāĈng thành phø Chí Linh Chi nhỏnh Vởn phủng ởng ký ỗt thnh phứ Chớ Linh 2.2.2 Thu thập số liệu sơ cấp Nghiên cău đāČc thĆc qua bāĉc: Bāĉc 1: Hói ý kiến bìng phiếu in sïn vĉi 30 cơng chăc, viên chc lm cụng tỏc quõn lý ỗt trờn a bàn thành phø Chí Linh yếu tø ânh hng n giỏ ỗt , lm c s tựng hp phân nhóm yếu tø ânh hāĊng đến giá ỗt quy nh v giỏ ỗt trờn th trāĈng thĈi gian qua lêp phiếu điều tra ỏnh giỏ mc ỷ õnh hng cỵa cỏc yu tứ ũ n giỏ ỗt trờn a bn thnh phứ Kt quõ iu tra cho thỗy cú 25 yu tứ õnh hng n giỏ ỗt v c phõn thnh nhóm yếu tø: (1) nhóm yếu tø vð trí; (2) nhóm yếu tø kinh tế; (3) nhóm yếu tø xã hûi; (4) nhóm yếu tø pháp lý; (5) nhóm yếu tø cá biệt; (6) nhóm yếu tø cć sĊ hä tæng (Bâng 2) Bāĉc 2: Tiến hành điều tra phúng vỗn cụng chc, viờn chc lm cụng tỏc quõn lý ỗt ai, hỷ gia ỡnh, cỏ nhõn nhờn chuyn nhāČng 41 Nghiên cứu gıá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương chuyển nhāČng quyn s dng ỗt qua cỏc nởm 2016, 2017, 2018, täi khu vĆc tuyến đāĈng đāČc chõn để thu thờp thụng tin v giỏ ỗt ó chuyn nhng v cỏc yu tứ õnh hng n giỏ ỗt Ċ thð trāĈng theo méu phiếu điều tra đāČc lêp Thang đo Likert đāČc sĄ dĀng để thiết kế phiếu điều tra đánh giá măc đû ânh hāĊng cỵa cỏc yu tứ n giỏ ỗt: (1) rỗt õnh hng (õnh hng n giỏ ỗt t 80-100%); (2) cú õnh hng (õnh hng n giỏ ỗt t 60-79%); (3) õnh hng (õnh hng n giỏ ỗt t 40-59%); (4) ớt õnh hng (õnh hng n giỏ ỗt t 2039%) v (5) khụng õnh hng (õnh hng n giỏ ỗt nhó hćn 20%) Áp dĀng cơng thăc tính cċ méu: n N N * e2 (Lê Huy Bá, 2006) Trong ũ: Cỏc bin chợ c chỗp nhờn hệ sø thích hČp KMO (Kaiser - Meyer - OlKIN) nỡm khoõng [0,5-1] v cỏc trừng sứ tõi cỵa Ċ yếu tø khác nhó hćn 0,35 (Igbaria & cs., 1995) hoðc khoâng cách giąa trõng sø tâi (Factor Loading) biến Ċ yếu tø khác lĉn hćn 0,3 Theo Hair & cs (1998), cċ méu không 50 trõng sø tâi phâi >0,75, cċ méu không 100 nên chõn trõng sø tâi >0,55 chõn trõng sø tâi >0,3 thỡ c mộu phõi ớt nhỗt l 350 ứi vi nghiên cău này, trõng sø tâi đāČc chõn >0,5 sø méu điều tra tøi thiểu 130 méu Ngoi ra, thang o chợ c chỗp nhờn tựng phāćng sai giâi thích (Total Variance Explained) >50%; hệ sø Barlett’s vĉi măc ý nghïa Sig 0,3 (Hair & cs., 1998; Nunnally & Bernstein, 1994) 42 2.3.2 Phân tích yếu tố khám phá EFA Trong đò: + Yi bin ph thuỷc th hin giỏ cỵa tha ỗt + X1, X2, , Xn biến đûc lêp thể hin cỏc yu tứ õnh hng ti giỏ ỗt + o l hỡng sứ, giỏ tr cỵa Y tỗt cõ cỏc giỏ tr cỵa X bỡng + 1, β2, , βn hệ sø h÷i quy + Ei sai sø chuèn KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Giá đất địa bàn thành phố Chí Linh 3.1.1 Giá đất quy định Quy đðnh vð trí múi đāĈng, phø để xác đðnh giá ỗt: V trớ 1: ỗt cú v trớ nỡm giỏp trĀc đāĈng giao thơng chính, khu thāćng mäi, du lðch điểm dân cā có điều kiện thuên lČi cú giỏ ỗt cao nhỗt; H Th Lam Tr, Nguyn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn, Trịnh Thị Mai Vð trí 2: ỗt cú v trớ nỡm giỏp cỏc ng, ngừ løi đāĈng giao thơng có mðt cít ngõ (ký hiệu Bn) Bn ≥3m có chiều sâu ngõ tính tĂ chỵ giĉi xây dĆng đến đỉu tha ỗt (ký hiu l D) D