Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mô hình xá định vùng giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Nghiên cứu nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và đề xuất mô hình xá định vùng giá đất ở đô thị tại thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

Vietnam J Agri Sci 2021, Vol 19, No 10: 1383-1391 Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 2021, 19(10): 1383-1391 www.vnua.edu.vn CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở VÀ MƠ HÌNH XÁC ĐỊNH VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Phạm S Liêm1, Phạm Thanh Lan2* Khoa Địa , Trường Đại học Khoa họ Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội Khoa Kinh tế Phát triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam * Tác giả liên hệ: ptlan@vnua.edu.vn Ngày chấp nhận đăng: 31.08.2021 Ngày nhận bài: 05.05.2021 TÓM TẮT Nghi n u nh m phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đề xuất mơ hình xá định vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Số liệu th cấp thông tin đất đ i đư thu th p thông qua điều tra 129 chủ sử dụng đất có giao dịch đất Phương pháp phân tí h số liệu mơ hình hồi quy tuyến tính đ biến phân tích khơng gian Kết nghiên c u cho thấy, giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ chịu ảnh hưởng yếu tố, loại đường tiếp giáp có ảnh hưởng lớn đến giá đất, tiếp đến yếu tố khoảng h đến ch , khoảng h đến ủy ban nhân dân khoảng h đến trường học Nghiên c u ũng phân nhóm đất đô thị thị trấn thành tiểu vùng giá đất, với tiểu vùng ó giá đất thấp 26 triệu 2 đồng/m tiểu vùng ó giá đất o d o động 63 triệu đồng/m Từ khóa: Vùng giá đất, giá đất ở, thị trấn Trâu Quỳ Factors Affecting Residential Land Price and Model for Estimating Land Price Zone in Trau Quy Town, Gia Lam District, Hanoi ABSTRACT The study aimed to analyze the factors that affect residential land prices and recommend a model for determining residential urban land price zone in Trau Quy town, Gia Lam district, Ha Noi city Secondary data on land information were collected through a survey of 129 land use owners having transactions in residential land The main data analysis methods were multivariate linear regression model and spatial analysis The research results showed that urban residential land prices in Trau Quy town were influenced by factors, of which the type of contiguous road had the greatest influen e on l nd pri es, followed by the f tors of dist n e to the m rket, dist n e to the people’s committee and distance to school The study also grouped the town's urban residential land into zones, with the lowest land price of less than VND26 million per square metter and the zone with a very high land price over VND63 million per square metter Keywords: Land price zone, residential land price, Trau Quy town T VN nh giỏ ỗt l công cụ quan trọng để Nhà nước thực quõn lý ti chớnh v ỗt ai; quõn lý vic giao ỗt, cho thuờ ỗt, thu hi ỗt, chuyn mc ớch s dng ỗt; v quõn lý th trng bỗt động sân (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2015) Ở Việt Nam, chờnh lch ỏng k gia giỏ ỗt Nh nc quy nh v giỏ ỗt trờn th trng ó gồy khơng khị khën cơng tác giâi phóng mt bỡng Nh nc thu hi ỗt v ồy nguyên nhån khiếu näi, khiếu kiện phc tọp v lõu di lùnh vc ỗt (Chåu Hồng Thån, 2013) Vì vêy, xác đðnh giá trð ca ỗt mt cỏch cụng bỡng, tin cờy, tim cên với giá trð thð trường việc làm cæn thiết Để làm điều này, cæn nghiên cứu làm rõ yếu tố tác động đến thay đổi theo không gian thời gian giỏ ỗt t ũ xồy dng mụ hỡnh chuốn 1383 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình xá định vùng giá đất thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội nh giỏ ỗt hng loọt v cung cỗp thụng tin nh giỏ ỗt cỏ bit (Ma & cs., 2020; Phäm Thế Trðnh & cs., 2020) Nghiên cứu tác giâ ngồi nước chỵ cỏc yu t õnh hng n giỏ ỗt bao gm yếu tố vð trí, sở hä tỉng mơi trường, bên cänh yếu tố cá bit ca tha ỗt nh kớch thc, hỡnh dọng, hng ỗt, (Topcu & Kubat, 2009; Demetriou, 2016; Nguyn Th Yn, 2011; Lờ Khng Ninh, 2011) Quỏ trỡnh nh giỏ ỗt lm xuỗt hin cỏc vựng cú s c tớnh v giá trð giống têp hợp vùng ny gi l vựng giỏ ỗt (Trnh Hu Liờn, 2013) Sân phèm bân đồ vùng giá ỗt Bõn vựng giỏ ỗt c s dng cho mục đích thu thuế, quy hộch, qn lý bỗt ng sõn, v ổu t phỏt trin Vựng giỏ ỗt cú th c xỏc nh theo hng kt hp mơ hình tốn học thống kê cơng nghệ phån tích khơng gian như: sử dụng kỹ tht máy tính hệ thống thông tin đða lý (GIS) xây dng bõn giỏ ỗt (Gall, 2006); hoc kt hp phương pháp phån tích hồi quy đa biến phån tích đða thống kê, đị phån tích hồi quy đa biến để ước tính biến ânh hưởng đến giỏ ỗt, phồn tớch a thng kờ tọo cỏc vựng giỏ ỗt trờn bõn (Nzau, 2003) nc ta, cỏc nghiờn cu, xuỗt v xõy dng vựng giỏ ỗt thng tờp trung vo k thuờt v cụng nghệ bân đồ dựa sở liệu ỗt Trõu Qu l mt th trỗn thuc huyn Gia Lõm, thnh ph H Ni Th trỗn nỡm trờn quốc lộ cách trung tâm Hà Nội 12km Thð trỗn Trõu Qu cú din tớch t nhiờn l 724,78ha, ũ ỗt nụng nghip 377,34ha v ỗt phi nụng nghiệp 347,43ha Là đða bàn có tốc độ th hũa nhanh, tớnh n gia nởm 2020, th trỗn có gỉn 3.000 hộ kinh doanh dðch vụ 355 h trc tip sõn xuỗt nụng nghip Cỏc d ỏn xây dựng khu thð hồn thiện sở hä tæng thực Sự phát triển khu thð hä tỉng khiến giỏ ỗt th trỗn tởng cao ng thi nõy sinh cỏc vỗn liờn quan n bi thng giõi phúng mt bỡng thu hi ỗt (UBND th trỗn Trâu Quỳ, 2020) Bài viết phân tích yếu t õnh hng n 1384 giỏ ỗt v xuỗt mụ hỡnh xỏc nh vựng giỏ ỗt tọi ụ th ca th trỗn Trõu Qu, huyn Gia Lõm, thành phố Hà Nội sử dụng kết hợp phân tích khơng gian phân tích hồi quy đa biến Phương phỏp xỏc nh vựng giỏ ỗt v cỏc kt quõ nghiờn cu s cung cỗp thụng tin tham khõo cho nhà quân lý người dân nh liờn quan n giỏ ỗt PHNG PHP NGHIÊN CỨU 2.1 Thu thập số liệu 2.1.1 Thu thập s liu th cp S liu th cỗp v iu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quõn lý ỗt ai, hin trọng s dng ỗt, bin ng ỗt ai, mt s loọi giỏ ỗt c thu thêp từ Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Lõm v UBND th trỗn Trõu Qu 2.1.2 Thu thp số liệu sơ cấp Số méu (N) phân tích mụ hỡnh giỏ ỗt c xỏc nh theo cụng thc: N > 50 + 5*p, với p số lượng bin ca mụ hỡnh giỏ ỗt (Tabachnick & Fidell, 2007) Như vêy, cỡ méu tối thiểu cho mơ hình giá ỗt (9 bin) l 95 mộu S mộu thu thêp thực tế 129 chủ sử dụng có giao dch v ỗt tọi ụ th ca th trỗn Trõu Qu S liu v giỏ ỗt c thu thờp qua bước: (1) xác đðnh thông tin tha ỗt cú giao dch ca th trỗn Trõu Qu t Vởn phủng ởng ký ỗt ai; (2) tin hnh phúng vỗn ngộu nhiờn theo danh sỏch cỏc ch s dng ỗt cú giao dch v ỗt (ngi chuyn nhượng nhên chuyển nhượng); (3) thu thêp thông tin v giỏ chuyn nhng ca tha ỗt tọi thi điểm giao dðch, thông tin chủ sử dụng ỗt v o ọc ta ca cỏc im iu tra phc v vic trớch xuỗt lờn d liu bõn đồ 2.2 Xử lý số liệu 2.2.1 Xử lý số liu giỏ t Cỏc d liu giỏ ỗt trc đưa vào tính tốn hiệu chỵnh số yu t cỏ bit ca tha ỗt v yu t tỵ lệ läm phát theo nëm Phạm S Liêm, Phạm Thanh Lan Các hệ số cá biệt ỗt c s dng x lý s liu bao gm: din tớch tha ỗt (h s iu chợnh K1), hỡnh dọng tha ỗt (h s iu chợnh K2), chiu rng mt tin tha ỗt (h s iu chợnh K3), s lng mt tin ca tha ỗt (h s iu chợnh K4), chiu sõu tha ỗt (h s iu chợnh K5) Giá danh nghïa giá sau hiệu chỵnh hệ số cá biệt từ giá thu thêp thực tế Cơng thức tính giá danh nghïa (Nguyễn Phi Sơn, 2015): GĐdn = GĐtt Ktq n Trong đò: K tq K i vi Gdn l giỏ ỗt n danh nghùa, Gtt l giỏ ỗt thc t, Ki hệ số cá biệt cụ thể, Ktq hệ số cá biệt tổng quát, n số lượng yếu tố cá biệt i 1 Hiệu chỵnh yếu tố läm phát theo công thức sau: GĐ0tt = GĐttt* 1 + CPIt  với GĐ0tt giỏ ỗt thc t tọi thi im nghiờn cu, Gttt l giỏ ỗt thc t tọi thi im t, CPI l chợ s giỏ tiờu dựng Nh vờy, giỏ ỗt hiệu chỵnh GĐhc tổng qt tính theo cơng thức: GĐhc = GĐtt* 1 * + CPIt  Ktq xuỗt a vo mụ hỡnh Khoõng cỏch n ủy ban nhân dân (UBND), chợ, trường học, träm y t, h l khoõng cỏch n cỏc i tng ỗt sử dụng cho tiện ích phân loọi bõn hin trọng s dng ỗt cú kí hiệu tương ứng TSC, DCH, DGD, DYT MNC 2.2.3 Kỹ thuật nội suy Để cò miền giá trð liên tục từ điểm sở, nghiên cứu sử dụng công cụ nội suy Ordinary Kriging phân tích khơng gian Bởi q trình thực sau đðnh giá hàng loät giá tr ca mt s lng ln cỏc tha ỗt ngộu nhiên, theo cơng thức đðnh giá tính tốn sở liệu không gian Công thức nội suy Kriging sau (Li & Heap, 2008): n  T*     wi g i  i  Trong đị: T* giá trð cỉn ước lượng täi tọa độ không gian;  giá trð trung bình; w trọng số phụ thuộc vào vð trí liệu; gi giá trð điểm khác n số liệu xung quanh dùng để ước lượng giá trð T Sau ni suy giỏ ỗt, nghiờn cu phõn khoõng giỏ cho ỗt tọi ụ th ca th trỗn theo quy tíc phân không tự nhiên thực phân không liệu giá trð sau phân tích nội suy phân tích Raster Bìng cách sử dụng tht tốn Jenks Optimization, phương pháp gom nhóm cách tự nhiên vốn có liệu 2.2.2 Phân tích hồi quy 2.2.4 Phân tích liệu khơng gian xây Để phân tích yếu tố ânh hưởng đến giỏ ỗt v xõy dng mụ hỡnh xỏc nh vựng giỏ ỗt, ti s dng phõn tớch hi quy tuyến tính đa biến có däng Y = β0 + β1*X1 + β2*X2 + … + βn*Xn, đò: Y l bin giỏ ỗt; X1, X2,, Xn l cỏc biến yếu tố ânh hưởng; β0, β1,…, βn hệ số hồi quy dựng đồ Với mục đích xồy dng vựng giỏ ỗt, mụ hỡnh hi quy khụng xem xột cỏc yu t cỏ bit ca tha ỗt mà têp trung vào ba nhóm yếu tố bao gồm vð trí, sở hä tỉng mơi trường với biến độc lêp (Bâng 1) Các yếu tố kinh tế xã hội thu nhêp bình qn đỉu người, mêt độ dân số, tình hình an ninh phäm vi ca th trỗn cng khụng cũ s phõn cỗp nên không đề Nghiên cứu sử dụng công cụ phân tích khơng gian phỉn mềm ArcGIS để täo lớp liệu phân bố khoâng cách từ tiện ích (Euclidean Distance), phân bố lội đường tiếp giáp (Euclidean Allocation), phân bố mêt độ mäng lưới giao thơng (Line Density), täo vùng đệm (Buffer) tính tốn cho lớp liệu môi trường Bân đồ vùng giỏ ỗt c xõy dng trờn phổn mm ArcGIS theo bước: xây dựng lớp giá trð yếu tố ânh hưởng, đðnh giá hàng loät điểm sở đối tượng nghiên cứu theo công thức mơ hình, nội suy miền giá trð liên tục läi 1385 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình xá định vùng giá đất thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Bảng Các biến độc lập sử dụng mơ hình giá đất thị trấn Trâu Quỳ Biến độ l p Loại đường tiếp giáp Khoảng h đến đường tiếp giáp Ký hiệu LOAI_DUONG Th ng đo Th b KC_DUONG Khoảng Khoảng h đến UBND KC_UBND Khoảng Khoảng h đến h KC_CHO Khoảng Khoảng h đến trường họ KC_TRUONG Khoảng Khoảng h đến trạm y tế KC_YTE Khoảng M độ khoảng h đến hồ G_HO Th b Chất lư ng môi trường G_ONHIEM Th b M t độ mạng lưới đường sá MD_DUONG Th b KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU xác đðnh khu không chðu ânh hưởng tiện ích 3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Trâu Quỳ Kết quâ phân bổ yếu tố vð trí thể hình 3.1.1 Yếu tố vị trí 3.1.2 Yếu t giao thụng V trớ ỗt tọi th trỗn Trâu Quỳ thể đặc điểm: khoâng cách đến đường tiếp giáp, khoâng cách đến UBND, khoâng cách đến chợ, khoâng cách đến trường học, khoâng cách đến trung tâm y tế, khoâng cách đến hồ Các đối tượng đường giao thơng đưa vào phån tích cởn c vo cỏc tuyn ng bõng giỏ ỗt huyện Gia Låm Các đối tượng đánh giá thơng qua yếu tố cụ thể: lội đường tiếp giáp, khoâng cách đến đường tiếp giáp mêt độ mäng lưới đường sá Yếu tố khoâng cách đến trung tõm (UBND) c chia thnh cỗp vi khoõng giá trð từ đến 1.500m: nơi cị không cách từ 0-500m xác đðnh khu trung tåm, nơi cị không cách từ 500-1.000m xác đðnh khu vực gỉn trung tâm (không cách tối đa cị thể được), nơi cị không cách 1.000-1.500m xác đðnh khu vực xa trung tâm (khoâng cách tối đa chðu ânh hưởng) nơi cị không cách 1.500m xác đðnh khu vực không chðu ânh hưởng vð trí trung tâm Yếu tố không cách đến tiện ích chợ, trường học, trung tõm y t c chia thnh cỗp vi khoõng giá trð từ đến 1.000m: nơi cị không cách từ 0-250m xác đðnh khu vực tiện ích, nơi cị không cách từ 250-500m xác đðnh khu vực gỉn tiện ích (không cách giới hän được), nơi có không cách 500-1.000m xác đðnh khu vực xa tiện ích (không cách tối đa chðu ânh hưởng) nơi cị không cách 1.000m 1386 Yếu tố loäi đường tiếp giáp phân lội sở phân häng tính điểm tuyến đường đða bàn nghiên cứu dựa vào tiêu chí: phân lội hệ thống đường theo Tiờu chuốn ng b Vit Nam; cỗp ng theo Quy hộch giao thơng thành phố Hà Nội; bề rộng mặt đường tuyến đường theo träng sử dụng ỗt khu vc nghiờn cu; mc giỏ Nh nc quy đðnh tuyến đường Yếu tố khoâng cỏch n ng tip giỏp c phõn theo cỗp sở thay đổi giá tuyến đường täi thành phố Hà Nội (UBND thành phố H Ni, 2014): cỗp nỡm khoõng cỏch 100m, cỗp nỡm khoõng cỏch t 100-200m, cỗp nỡm khoõng cỏch t 200-300m, cỗp nỡm khoõng cỏch t 300-400m, cỗp nỡm khoõng cỏch t 400-500m, cỗp nỡm khoõng cỏch t 500-1.000m v cỗp nìm ngồi phäm vi 1.000m Phạm S Liêm, Phạm Thanh Lan Hình Các yếu tố vị trí đất thị trấn Trâu Quỳ Hình Loại đường tiếp giáp mật độ mạng lưới đường sá thị trấn Trâu Quỳ 1387 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình xá định vùng giá đất thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Yếu tố mêt độ mäng lưới đường sá tính tốn bìng cơng cụ mêt độ ng v c phõn thnh cỗp: cỗp vi giỏ tr mờt nhú hn 5, cỗp vi giỏ tr mờt t 5-10, cỗp vi giỏ tr mờt t 10-15, cỗp vi giỏ tr mờt t 15-20 v cỗp độ với giá trð mêt độ lớn 20 Như vêy, tuyến đường đða bàn nghiên cứu phc v mc ớch phồn vựng giỏ tr ỗt gồm 18 lội đường theo phương pháp phân häng tính im Loọi ng h thng ng tọi th trỗn Trâu Quỳ có lội: đường lội 3, đường lội 7, đường loäi 8, đường loäi 11, đường loäi 12, đường loäi 13, đường loäi 15, đường loäi 16 đường lội 17 Các khu vực thuộc nhịm đường lội chim tợ l rỗt ln (82,3%), cỏc khu vc thuộc nhịm đường lội 15 chiếm tỵ lệ nhó (4,7%), khu vực thuộc nhòm đường läi chiếm tỵ lệ khơng đáng kể Tỵ lệ phân bố mêt độ mäng lưới đường sá chủ yếu mức trung bình cao (84%) đị tỵ lệ phân bố mêt độ mäng lưới đường sá mức rỗt thỗp v thỗp chim khụng ỏng k, di 5% (Hình 2) 3.1.3 Yếu tố mơi trường Yếu tố mơi trng c ỏnh giỏ thụng qua khoõng cỏch n ỗt bãi rác thâi không cách đến khu cơng nghiệp S liu ca hai yu t ny c trớch xuỗt t bõn hin trọng s dng ỗt v c thực bìng cách täo vùng đệm theo không cách 100m tham khâo từ Quy chuèn Quy hoäch Việt Nam (Bộ Xây dựng, 2008) Theo đò, đối tượng nìm không cách 100m cho cị nguy c ụ nhim v phõn cỗp giỏ tr -1, đối tượng nìm ngồi không cách cho l khu vc bỡnh thng v phõn cỗp giỏ tr Tọi th trỗn Trõu Qu, din tớch nhng khu vực mơi trường cị nguy nhiễm chiếm khơng đáng kể so với tổng diện tích thð trỗn vi 4,7%, ũ din tớch nhng khu vực mơi trường bình thường chiếm chủ yếu với 95,3% (Hình 3) 3.1.4 Kết mơ hình hồi quy Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến thực bìng phương pháp ENTER với kết quâ hệ số hiệu chỵnh R2 mơ hình = 0,87 Điều cị nghùa l 87% s bin thiờn ca giỏ ỗt tọi ụ th ca th trỗn c giõi thớch bi biến mơ hình Kiểm đðnh ANOVA mơ hình với hệ số sig < 0,01 chứng tó mơ hình cị ý nghïa thống kê Kết q phân tích hồi quy thể bâng Bây số chín biến độc lêp mơ hình cị ý nghïa thống kê với độ tin cêy 99% Kết quâ h s hi quy cho thỗy, giỏ tr loäi đường tiếp giáp tëng thêm đơn vð, giá ỗt tọi ụ th ca th trỗn s tởng 4,1 triệu đồng/m2 ngược läi Hệ số bin khoõng cỏch u mang dỗu õm cho thỗy, cng xa cỏc tin ớch thỡ giỏ ỗt lọi cng giõm Dỗu dng ca bin G_ONHIEM cụng thc giỏ ỗt th hin quan h nghch bi vic phõn cỗp bin theo giá trð âm Khi mêt độ mäng lưới ng sỏ tởng n v, giỏ ỗt tọi ụ th ca th trỗn s tởng 1,03 triu ng/m2 ngược läi Hình Chất lượng mơi trường thị trấn Trâu Quỳ 1388 Phạm S Liêm, Phạm Thanh Lan Bảng Hệ số hồi quy mơ hình giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ Hệ số hồi quy hư Mơ hình (H ng số) huẩn hóa Hệ số hồi quy chuẩn hóa β Sai số chuẩn 28.434,681 2.771,724 βs t Sig 10,259 0,000 LOAI_DUONG 4.131,345 76,946 0,723 53,691 0,000 KC_DUONG -1.884,280 391,516 -0,066 -4,813 0,000 KC_UBND -3.182,415 496,341 -0,182 -6,412 0,000 KC_CHO -4.011,904 416,750 -0,228 -9,627 0,000 KC_TRUONG -4.760,930 488,193 -0,163 -9,752 0,000 KC_YTE -1.123,776 419,863 -0,055 -2,677 0,008 G_HO 1.193,068 731,734 0,022 1,630 0,106 G_ONHIEM 2.657,582 1.853,708 0,019 1,434 0,154 MD_DUONG 1.036,204 410,774 0,044 2,523 0,013 Model Regression Residual Total Sum of Squares df Mean Square 38752919155,262 4305879906,140 778735883,497 119 6543999,021 39531655038,760 128 Theo kết quâ hệ số hồi quy chuèn hóa (βs), lội đường tiếp giáp (βs = 0,723) yu t cú mc õnh hng rỗt cao n giỏ ỗt tọi ụ th ca th trỗn Cỏc yếu tố khoâng cách đến chợ (βs = -0,228), khoâng cách đến trường (βs = 0,163) khoâng cách đến UBND (βs = -0,182) có ânh hưởng mức độ cao n giỏ ỗt tọi ụ th ca th trỗn Yu t gổn h (s = 0,022) v gổn khu vực nhiễm (βs = 0,019) có ânh hưởng mc thỗp n giỏ ỗt tọi ụ th ca th trỗn v khụng cũ ý nghùa thng kê Kết quâ có điểm tương đồng với số tác giâ khác (Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thäch, 2013; Phäm Thế Trðnh & cs., 2020) chỵ loọi ng giao thụng tip giỏp vi ỗt l mt nhng yu t quan trng nhỗt tỏc ng n giỏ ỗt Tuy nhiờn vi mc ớch l xồy dng vựng giỏ ỗt nờn nghiờn cu ny khụng phõn tớch cỏc yu t cỏ bit ca tha ỗt 3.2 Kt xác định vùng giá đất đô thị ca th trn Trõu Qu nh giỏ ỗt hng loọt thực số lượng lớn đối tượng điểm sở Các điểm sở phân bố ngéu nhiên theo mêt độ khoâng cách ti thiu l 5m trờn nn d liu ỗt ụ th ca khu vc th trỗn Trõu Qu Quỏ trình đðnh giá hàng lột thực F Sig 657,989 0,000 cho 6.427 điểm theo bước gán giá trð yếu tố ânh hưởng lên điểm s trờn v tớnh giỏ ỗt cho cỏc im ũ bỡng cụng thc giỏ ỗt thu c t kt quõ phân tích hồi quy Kết quâ sau phân tích nội suy phân không tự nhiên hình thành tiu vựng giỏ ỗt tọi ụ th th trỗn Trõu Qu, th hin hỡnh Da theo bõn vựng giỏ ỗt tọi ụ th ó xõy dng, khu vc th trỗn Trõu Qu c chia theo tiu vựng giỏ ỗt vi tiu vựng cú giỏ ỗt rỗt thỗp dao ng di 26 triu ng/m2 v tiu vựng cũ giỏ ỗt rỗt cao dao ng trờn 63 triu ng/m2 Cú th d dng thỗy nhng tiu vựng cú giỏ ỗt cao nhỗt thuc nhng khu vực nìm dọc theo trục đường Ngơ Xn Qng th trỗn ồy l tuyn ng chớnh cú s tờp trung trung tâm hành (UBND huyện Gia Lâm), chợ Trâu Quỳ Khu vực gỉn Học viện Nơng nghiệp Vit Nam cú s phõn b giỏ tr ỗt mức cao Điều thể mức độ ânh hưởng khụng nhú ca yu t quy mụ cỗp ọi hc đến khu vực lân cên Những tiểu vùng cò giỏ ỗt thỗp l nhng khu vc giỏp ranh a gii hnh chớnh ca th trỗn, cú khoõng cỏch xa i vi khu vc trung tõm th trỗn 1389 Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mô hình xá định vùng giá đất thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Hình Bản đồ vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội KT LUN Giỏ ỗt ụ th tọi th trỗn Trõu Qu chu õnh hng bi yu t, đị lội đường tiếp giáp có ânh hưởng lớn nhỗt n giỏ ỗt, tip n l cỏc yu t khoâng cách đến chợ, khoâng cách đến ủy ban nhân dân khoâng cách đến trường học Nghiên cứu phân loọi ỗt ụ th ca th trỗn thnh tiu vựng giỏ ỗt vi tiu vựng khoõng giỏ n từ 26 triệu đồng/m2 tiểu vùng cò giá ỗt trờn 63 triu ng/m2 Kt quõ nghiờn cu cung cỗp thụng tin tham khõo v vựng giỏ ỗt, gúp phỉn hỗ trợ nhà qn lý quy hộch v quõn lý ỗt cng nh d bỏo giỏ ỗt cho cỏc nh ổu t Nghiờn cu cng xuỗt s dng mụ hỡnh giỏ ỗt kt hp gia cơng cụ GIS phân tích hồi quy nhìm thực hin nh giỏ ỗt hng loọt phc v cho cụng tỏc xõy dng bõng giỏ ỗt hng nởm a phương, công tác quân lý thð trường quyền sử dụng ỗt v bỗt ng sõn ỏp dng mụ hỡnh ny v xỏc nh c vựng giỏ ỗt tim cờn giá thð trường đđi hói phâi xây dựng sở liệu lưu trữ thông tin giao dðch ỗt mt cỏch h thng, ổy v cờp nhêt 1390 TÀI LIỆU THAM KHẢO Châu Hoàng Thân (2013) Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất Tạp chí Khoa học, Trường Đại học Cần Thơ 26: 47-54 Demetriou D (2016) The assessment of land valuation in land consolidation schemes: the need for a new land valuation framework Land Use Policy 54: 487-498 Gall J (2006) Future of value maps in European context XXIII International FIG Congress: Shaping the change Lê Khương Ninh (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sông Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế 254: 11-17 Li J & Heap A.D (2008) A Review of Spatial Interpolation Methods for Environmental Scientists, Geosience Australia Australian Geological Survey Organisation 68(23): 154 Ma J., Cheng J.C., Jiang F., Chen W & Zhang J (2020) Analyzing driving factors of land values in urban scale based on big data and non-linear machine learning techniques Land Use Policy 94 Nguyễn Phi Sơn (2015) Nghiên cứu phương pháp xây dựng đồ vùng giá trị đất khu vực đất phi nông nghiệp thị mơ hình thống kê cơng nghệ GIS Đề tài Khoa học Công nghệ cấp Bộ mã số TNMT.07.31 Phạm S Liêm, Phạm Thanh Lan Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Phát triển Kinh tế 269: 11-19 Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai Tạp chí Phát triển Hội nhập 22(23): 32-40 Nguyễn Thị Yến (2011) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Công nghệ 98(10): 69-74 Nzau B.M (2004) Modelling the influence of urban sub-centres on spatial and temporal urban land value patterns: Case study of Nairobi, Kenya ITC Phạm Thế Trịnh, Nguyễn Bá Long, Phạm Quý Giang & Phạm Thị Thanh Mừng (2020) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Lâm nghiệp 1: 162-170 Tabachnick B.G & Fidell L.S (2007) Using multivariate statistics, 5th ed Boston, MA: Allyn & Bacon/Pearson Education Topcu M & Kubat A.S (2009) The analysis of urban features that affect land values in residential areas Proceedings of the 7th International Space Syntax Symposium 26(1): 1-9 Trịnh Hữu Liên & Hoàng Văn Hùng (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai Nhà xuất Bộ Nông nghiệp Phát triển Nông thôn UBND thị trấn Trâu Quỳ (2020) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2020 Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2021 1391 ... theo công thức mơ hình, nội suy miền giá trð liên tục läi 1385 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình xá định vùng giá đất thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Bảng Các biến độc lập... Lan Hình Các yếu tố vị trí đất thị trấn Trâu Quỳ Hình Loại đường tiếp giáp mật độ mạng lưới đường sá thị trấn Trâu Quỳ 1387 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình xá định vùng giá đất thị trấn. .. mô hình xá định vùng giá đất thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Hình Bản đồ vùng giá đất đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội KT LUN Giỏ ỗt ụ th tọi th trỗn