Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2014 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐĂNG QUANG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐĂNG QUANG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ luận văn Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Đăng Quang 22 LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên hướng dẫn, giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Tơi xin chân thành cảm ơn đến thầy, cô giáo Ban giám hiệu nhà trường, phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên phòng ban Trường đại học Nơng Lâm giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa xã, phường thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, phòng, trung tâm thuộc Sở tài nguyên môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc giúp đỡ tạo điều kiện cho trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình người bạn, người chia sẻ khó khăn thời gian học tập, đặc biệt thời gian thực đề tài Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Đăng Quang 33 MỤC LỤC MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài .3 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan đất thị trường đất đai 1.1.1 Tổng quan đất: đất đai, đặc tính vai trị đất đai 1.1.2 Thị trường đai đất 1.2 Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất .8 1.2.2.1 Khái quát chung giá đất .11 1.2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 11 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .14 1.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 18 1.3.1 Công tác định giá đất giới 18 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam .22 1.3.3 Công tác định giá đất tỉnh Vĩnh Phúc 28 1.4 Đánh giá chung tổng quan nghiên cứu 29 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng 30 nghiên cứu 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu .30 44 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 55 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất đai thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 – 2018 30 2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 – 2018 .30 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 31 2.3.4 đề xuất số giải pháp nhằm giảm thiểu chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 32 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .33 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên 36 3.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 38 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 38 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Vĩnh Yên 40 3.2.3 Giá đất quy định địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Thành phố Vĩnh Yên .43 3.3 Giá đất thị trường số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 47 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 47 3.3.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 48 3.3.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất .60 3.3.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 64 3.3.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .78 Kết luận 78 Kiến nghị 79 66 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Một số đặc trưng khí hậu đo trạm khí tượng Vĩnh Yên 35 Bảng Tình hình sử dụng đất qua năm .38 Bảng 3 Kết cấp giấy chứng nhận QSD đất thành phố Vĩnh Yên 41 Bảng Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2014 đến 2018 .45 Bảng Tình hình biến động dân số GTGT (thực tế) 47 Bảng Giá đất đường phố nhóm I 49 Bảng Giá đất đường phố nhóm II .53 Bảng Giá đất đường phố nhóm III 57 Bảng Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Trần Phú 62 Bảng 10 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 64 Bảng 11 Đặc điểm số khu dân cư .65 Bảng 12 Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Gáo .66 Bảng 13 Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán .67 Bảng 14 Giá đất khu dân cư xung quanh trước sau thực dự án 68 77 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình Bản đồ hành Thành phố Vĩnh Yên- Tỉnh Vĩnh Phúc 33 Hình Biểu đồ cấu loại đất Thành Phố Vĩnh Yên Năm 2018 40 Hình 3 Biểu đồ thể phần trăm diện tích chưa cấp GCN 42 Hình Biểu đồ phần trăm số diện tích chưa cấp GCN xã, phường 42 Hình Con đường trục Phố Ngơ Quyền 46 Hình Đồ thị thể gia tăng dân số qua năm TP Vĩnh Yên 47 Hình Biểu đồ giá đất mặt tiền trung bình thị trường đường phố nhóm I.50 Hình Biểu đồ mức chênh lệch giá đất vị trí mặt tiền vị trí đất băng sau tuyến phố 52 Hình Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền đường phố nhóm II .55 Hình 10 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất vị trí mặt tiền vị trí đất băng sau 01 tuyến phố 56 Hình 11 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền đường phố nhóm III 58 Hình 12 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất vị trí mặt tiền vị trí đất băng sau 01 tuyến phố 59 Hình 13 Biểu đồ thể chênh lệch khung giá nhà nước giá thị trường lơ đất vị trí mặt tiền 60 Hình 14 Biểu đồ thể chênh lệch giá đất lơ vị trí mặt tiền lô ngõ, ngách 63 Hình 15 Trục đường Phố Trần Phú 64 Hình 16 Khu đất dịch vụ Đồng Gáo mở cửa chào bán 66 Hình 17 Biểu đồ thể chênh lệch giá đất thời điểm trước sau có thơng tin dự án vị trí đất 69 Hình 18 Những dãy nhà cao tầng tuyến đường chạy khu đất trước Đồng Cửa Quán – Xã Thanh Trù 70 88 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT B Đ B Đ Đ G Đ K G C H S K T Q S S D T P U B V P X H : B : B : Đ : Đ : G : H : K : Q : S : T : U : V : X Bộ tài nguyên môi trường (2012), Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định gía đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Bộ tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài Chính (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Chính phủ (1994), Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá loại đất Trong có quy định khung giá cho loại thị Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Hà Nội 11 Chính Phủ (2014) Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ "quy định giá đất" Hà Nội 12 Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động 13 Luật đất đai 2013, Nhà xuất Lao Động 14 UBND thành phố Vĩnh Yên (2015), “Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên đến năm `2020 tầm nhìn đến năm 2030” Tỉnh Vĩnh Phúc 15 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2008), Quyết định số 70/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc Ban hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2009 Tỉnh Vĩnh Phúc 16 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2010 Tỉnh Vĩnh Phúc 17 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2010), Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2011 Tỉnh Vĩnh Phúc 18 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 Tỉnh Vĩnh Phúc 19 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2012), Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 Tỉnh Vĩnh Phúc 20 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992 21 Nguyễn Ngọc Anh (2017) Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 22 Nguyễn Hải An (2013) Luận văn thạc sỹ quản lý đất đai: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2009 2013 23 Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2000 - 2005 24 Nguyễn Mạnh Hải Nhóm nghiên cứu (2007), "Tổng quan số phương pháp xác định giá đất giới khả áp dụng giá quyền sử dụng đất Việt Nam", tạp chí Quản lý kinh tế, số 16, tháng 9+10, năm2007) 25 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 26 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai thị trường BĐS, NXB Bản đồ) 27 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” 28 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 29 Nghiên cứu khoa học nhóm sinh viên Lê Hải Điệp, Nông Trung Kiên, Đào Thị Phương Hoa (Học viện Nông Nghiệp Việt Nam) “So sánh công tác định giá đất số nước giới với Việt Nam” PHỤ LỤC 01 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2016 đến 2018 BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM (2015-2019) TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH Kèm theo Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc Đơn vị tính: đồng/m2 S T Đ 1ờ n g N Đo aạn 1: Từ -Vị trí -Vị trí +Cá c +Cá c Đo bạn 2: Từ -Vị trí -Vị trí +Cá c +Cá c Đo cạn 3: Vị -Tiế trí -Vị trí +Cá c +Cá c dĐo ạn -Vị trí Vị G vực,i , , , , , , , , , -Vị trí +Cá c +Cá c Đo eạn 5: Từ +Cá c +Cá c Ph 2ố Mê Li aĐo ạn -Vị trí Vị -trí 2: Cá -Vị trí Đo bạn 2: Vị -Từ trí -Vị trí Vị -trí 3: Cá Đo cạn 3: Đấ Đư 3ờn g Ki -Vị trí Đư 4ờn g Hù aĐo ạn -Vị trí -Vị trí , , , 03 , , , 53 , 1 , , , 1 , Vị -trí 3: Đất Đo bạn 2: Từ -Vị trí -Vị trí -Vị trí Đo cạn 3: Từ -Vị trí -Vị trí Đo dạn 4: Từ -Vị trí -Vị trí -Vị trí 5Đấ t 6Đư ờn -Vị trí -Vị trí Đư 7ờn g Tơ Vị -trí 1: Từ Vị -trí 2: Từ -Vị trí 8Đư ờn -Vị trí -Vị trí , , , , , , , , , , , , , , 03 , , , 9Đư ờn Vị -trí 1: Vị -Đấ trí 1Đư 0ờn -Vị trí -Vị trí 1Đư 1ờn -Vị trí -Vị trí 1Đư 2ờn -Vị trí -Vị trí 1Đư 3ờn -Vị trí -Vị trí 1Đư 4ờn -Vị trí -Vị trí 1Đư 5ờn -Vị trí -Vị trí Đư 1ờn 6g Ng -Vị trí -Vị trí Vị -trí 3: Đư -Vị trí , 03 , , , , , , , , , , , , , , , 20 , Đư 1ờn 7g Ng -Vị trí 1Đư 8ờn -Vị trí Vị -trí 2: Các 1Đư 9ờn -Vị trí -Vị trí 2Đư 0ờn -Vị trí -Vị trí 2Đư 1ờn -Vị trí -Vị trí Ph 2ố 2Bà Vị -Tr trí -Vị trí 2Đư 3ờn -Vị trí -Vị trí Đư ờn 2g 4Vư ờn -Vị trí -Vị trí -Vị trí , , , , , , , , , , , , , , Ph ố 2Tr 5ần Ph Đo aạn 1: Đo -Vị trí -Vị trí -Vị trí Đo bạn 2: Từ -Vị trí V ị -tr í : C -Vị 3 , , , , trí Vị -trí , 4: Đất Đo cạn 3: Từ -Vị trí Đo dạn 4: Từ -Vị trí , -Vị trí , Đư 2ờn 6g Vị -trí , 1: Đo Vị -trí 2: Đo Vị -trí 3: Đư Vị -trí 4: Đấ + Đư + Đư 2Ph 7ố aĐo ạn Vị -trí 1: Đấ Vị -trí 2: Cá Đo bạn 2: Từ Đo cạn 3: Từ -Vị trí Vị -trí 2: Đư V ị -trí 3: Đ ất Vị -trí 4: Đấ -Vị trí 2Ph 8ố aĐo ạn , , , , , , , , , 0 , 52 , -Vị trí Vị -trí 2: Ng Vị -trí 3: Cá -Vị trí bĐo ạn -Vị trí Vị -trí 2: Cá Vị -trí 3: Cá -Vị trí cĐo ạn -Vị trí -Vị trí 5 , , 52 , , , 02 , , Mẫu số 01 PHỤ LỤC 02 PHIẾU ĐIỀU TRA V/v Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh phúc giai đoạn 2016 - 2018 Phiếu điều tra nhằm thu thập thông tin phục vụ cho đề tài luận văn Thạc sỹ học viên ngành Quản lý Đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Việc cung cấp thông tin ông (bà) giúp cho học viên thu số liệu, thông tin phục vụ cho việc “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh phúc giai đoạn 2016 - 2018” PHẦN I: THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Trình độ (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS): ………………… Địa chỉ: Số điện thoại: ………………………………………………………………… PHẦN II: THÔNG TIN PHỎNG VẤN Theo anh/chị yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất đô thị nào? (1 Không quan trọng; Ít quan trọng; Khơng biết; Quan trọng; Rất quan trọng) S TI Y Mức ế độ 12-K 3-K 4-K 3-C 4-T 5-Bi M 5 K 5I K Yếu1 I1- k 2-T 5 I Yếu1 I1- hội1 2-Đ 3-Đ 4-M 5-V 5 6-Tr I V Yếu1 V 1- m 2-C 5 5 3-A VMYếu1 1- 2-H 3-H VH Yếu1 I1- biệt1 2-H 5 5 3-D 4-C V CC I1-h 2-Tì 3-C 5 5 H Theo anh/chị, ngồi yếu tố cịn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? …………………………………………………………………………………… XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN !!! Ngày………tháng………năm 2019 NG ƯỜI ĐIỀ U TRA NGƯỜ I ĐƯỢC ĐIỀU TRA ... Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc - Giá đất thị trường biến động giá đất thị trường giai đoạn 2014 - 2018 - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018. .. tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018? ?? 2 Mục tiêu đề tài - Khái quát thực trạng giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố. .. trường thứ cấp đất đai ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất 1.2 Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất Giá đất - giá trị đất giá trị quyền lợi