Trước năm 2008, thành phố Vinh có 15 phường và 5 xã. ðến ngày 17 tháng 4 năm 2008, Chính phủ có Nghị ñịnh số 45/2008/Nð-CP về việc ñiều chỉnh ñịa giới hành chính các huyện: Hưng Nguyên (1 xã Hưng Chính và 4
xóm của xã Hưng Thịnh) và huyện Nghi Lộc (gồm 4 xã: Nghi Liên, Nghi
Kim, Nghi Ân, Nghi ðức) ñể mở rộng ñịa giới hành chính thành phố Vinh với
diện tích tự nhiên là 10.497,58 ha; số ñơn vị hành chính là 25 ñơn vị phường, xã, bao gồm: 16 phường và 9 xã.
- Thực trạng phát triển ñô thị:
Khu vực nội thị bao gồm 16 phường, diện tích ñất ñô thị là 3.521,66 ha, chiếm 33,55% tổng diện tích tự nhiên, với 208.138 khẩu. ðây là khu vực làm việc của các cơ quan ñầu não của tỉnh và Thành phố, ngoài ra còn có các cơ
quan của trung ương, các văn phòng ñại diện của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Nơi tập trung các cơ sở công nghiệp, dịch vụ, thương mại, các công trình xây dựng công cộng, văn hoá, thể thao và phúc lợi xã hội. Trên cơ
sở Quyết ñịnh số 239/2005/Qð-TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt ðề án phát triển thành phố Vinh trở thành Trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ, trong những năm qua thành phố Vinh ñã
ñầu tư, cải tạo hệ thống ñô thị nên kiến trúc ñô thịñã có nhiều thay ñổi mang dáng dấp của một ñô thị hiện ñại. Các công trình xây dựng cơ bản của nhà nước, của các doanh nghiệp và ngay của nhân dân cũng ñược thiết kế xây dựng theo kiến trúc mới, hợp mỹ quan. Hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển nhanh như: Giao thông, ñiện lực, cấp thoát nước, thương mại, bưu chính - viễn thông, dịch vụ, du lịch, nhà hàng, khách sạn, thể thao - văn hoá.... ðối với ñất ở, hiện nay Thành phố có một số khu tập thể cũ, trong những năm qua những khu nhà này ñã và ñang ñược ñầu tư cải tạo nên ñã cải thiện ñược một phần về mặt hạ tầng. Bên cạnh ñó, Thành phố cũng ñã xây dựng ñược một số
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...45
khu ñô thị mới với mang dáng dấp của các khu ñô thị hiện ñại, phù hợp với kiến trúc, cảnh quan ñô thị. ðối với nhà ở của nhân dân, do dân tự xây dựng với tầng cao trung bình 1,6 tầng (ñối với nhà mặt ñường 2 - 7 tầng).
- Thực trạng phát triển các khu dân cư nông thôn:
Khu dân cư nông thôn bao gồm diện tích dân cư nông thôn của 9 xã với diện tích là 6.966,07 ha, chiếm 66,36% tổng diện tích tự nhiên.
Khu dân cư nông thôn của Thành phố vẫn còn mang ñậm sắc thái của làng, xã từ hình thái quần cư, kiến trúc nhà ở ñến tập quán sinh hoạt trong cộng ñồng dân cư. ðến nay, khu dân cư nông thôn của Thành phố có nhiều
ñổi mới, hệ thống giao thông ñã ñược xây dựng hoàn chỉnh. Nhà ở của nhân dân hầu hết ñã ñược ngói hoá hoặc bê tông hoá, ñời sống của nhân dân ñược cải thiện cả về vật chất và tinh thần, các công trình công cộng cũng ñược tập trung ñầu tư phát triển nhằm ñáp ứng nhu cầu xã hội của người dân.
4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai
Tổng diện tích ñất tự nhiên Thành phố ñến ngày 30/6/2010 là: 10.499,43 ha, phân bố theo mục ñích cụ thể:
+ ðất nông nghiệp: 5.367,54 ha chiếm 51,12 % diện tích ñất tự nhiên; + ðất phi nông nghiệp: 4.845,03 ha chiếm 46,15 % diện tích ñất tự nhiên; + ðất chưa sử dụng: 286,86 ha chiếm 2,73 % diện tích ñất tự nhiên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...46
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh
STT Mục ñích sử dụng ñất Mã Diện (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích tự nhiên 10.499,43 100,00
1 ðất nông nghiệp NNP 5.367,54 51,12
1.1 ðất sản xuất nông nghiệp SXN 4.772,94 45,46
1.1.1 ðất trồng cây hàng năm CHN 3.381,79 32,21
1.1.1.1 ðất trồng lúa LUA 2.453,45 23,37
1.1.1.2 ðất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi COC 0,34 0,00
1.1.1.3 ðất trồng cây hàng năm khác HNK 928,00 8,84 1.1.2 ðất trồng cây lâu năm CLN 1.391,15 13,25 1.2 ðất lâm nghiệp LNP 109,14 1,04 1.2.2 ðất rừng phòng hộ RPH 109,14 1,04 1.3 ðất nuôi trồng thuỷ sản NTS 484,63 4,62 1.5 ðất nông nghiệp khác NKH 0,83 0,01
2 ðất phi nông nghiệp PNN 4.845,03 46,15
2.1 ðất ở OTC 1.338,54 12,75
2.1.1 ðất ở tại nông thôn ONT 488,19 4,65 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.1.2 ðất ở tại ñô thị ODT 850,35 8,10
2.2 ðất chuyên dùng CDG 2.753,80 26,23
2.2.1 ðất trụ sở CQ, công trình SN CTS 53,37 0,51
2.2.2 ðất quốc phòng CQP 210,99 2,01
2.2.3 ðất an ninh CAN 21,45 0,20
2.2.3 ðất SX, KD phi nông nghiệp CSK 548,08 5,22
2.2.4 ðất có mục ñích công cộng CCC 1.919,90 18,29
2.3 ðất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 11,26 0,11
2.4 ðất nghĩa trang, nghĩa ñịa NTD 158,82 1,51
2.5 ðất sông suối và MNCD SMN 582,32 5,55
2.6 ðất phi nông nghiệp khác PNK 0,29 0,00
3 ðất chưa sử dụng CSD 286,86 2,73
3.1 ðất bằng chưa sử dụng BCS 286,86 2,73
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...47
4.3. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Vinh
Thực hiện Luật ðất ñai năm 1993, Nghịñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất, hướng dẫn phân loại ñường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Nghệ An tiến hành công tác ñịnh giá ñất với tất cả các loại ñất.
Ngày 25/1/1996, UBND tỉnh Nghệ An ñã có Quyết ñịnh số 214/Qð.UB về việc phân loại ñường phố trên ñịa bàn thành phố Vinh. Trên cơ sở phân loại ñường phố, UBND Tỉnh có Quyết ñịnh số 1766/Qð.UB ngày 08/6/1996 ban hành Bảng giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh. Ngày 07/12/1998, UBND Tỉnh ñã có Quyết ñịnh số 1273/1998/Qð.UB quy ñịnh loại ñường phố và Bảng giá ñất chi tiết các loại ñất, gồm: Bảng giá ñất ñô thị,
ñất ven ñô thị và trục ñường giao thông chính; ñất khu dân cư nông thôn, ñất nông nghiệp, lâm nghiệp và ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản của 18 phường, xã trên ñịa bàn thành phố. Ngày 16/10/2002, UBND Tỉnh có Quyết
ñịnh số 94/2002/Qð.UB thay thế Quyết ñịnh số 1273/1998/Qð.UB ñể phù hợp hơn với mặt bằng giá ñất ñang diễn ra.
Sau khi Luật ðất ñai 2003 có hiệu lực, Chính phủñã ban hành Nghịñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP và Thông tư số 114/2004/TT-BTC, UBND tỉnh Nghệ An công bố giá ñất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñể làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng ñất. Theo ñó, các Quyết ñịnh áp dụng cho giá ñất qua các năm 2005, 2006, 2007, 2008 lần lượt là Quyết ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...48
03/2005/Qð.UB ngày 11/01/2005, Quyết ñịnh số 09/2006/Qð.UBND ngày 27/01/2006, Quyết ñịnh số 137/2006/Qð.UBND ngày 28/12/2006, Quyết
ñịnh số 150/2007/Qð-UBND ngày 24/12/2007 (cho 20 phường, xã thuộc
thành phố Vinh) và Quyết ñịnh số 44/2005/Qð.UB ngày 28/3/2005, Quyết
ñịnh số 18/2006/Qð.UBND ngày 27/01/2006, Quyết ñịnh số
146/2006/Qð.UBND ngày 28/12/2006, Quyết ñịnh số 162/2007/Qð.UBND ngày 24/12/2007 (cho 5 xã: Nghi Liên, Nghi Kim, Nghi Ân, Nghi ðức, Hưng
Chính và 4 xóm xã Hưng Thịnh khi chưa sáp nhập vào thành phố Vinh theo
Nghị ñịnh số 45/2008/Nð-CP ngày 17/4/2008 của Chính phủ); các Quyết
ñịnh áp dụng cho 2009, 2010 lần lượt là Quyết ñịnh số 85/2008/Qð-UBND ngày 24/12/2008 và Quyết ñịnh số 123/2009/Qð-UBND ngày 31/12/2009 quy ñịnh Bảng giá các loại ñất năm 2010 cho 25 phường, xã ñến từng loại (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ñường phố, từng vị trí, từng thửa ñất.
4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu
4.4.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước
Trong lịch sử phát triển của thị trường ñất ñai, Nhà nước ñã ñưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng
ñất. Các văn bản ñược liên tiếp ra ñời bổ sung, thay thế nhau. Cho tới thời
ñiểm tiến hành làm ñề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn ñề giá ñất
ñã ñược ban hành ñầy ñủ và ñược thực thi từ Trung ương ñến ñịa phương. Căn cứ vào Luật ðất ñai 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả
nước tiến hành xác ñịnh giá ñất sau một thời gian triển khai thực hiện ngày 27/07/2007 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP sửa ñổi, bổ sung một sốñiều của Nghịñịnh số 188/2004/Nð-CP theo ñó Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 thay thế Thông tư
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...49
Bảng 4.3. Khung giá ñất ở tại ñô thị
ðơn vị tính: 1000ñ/m2
Mức giá
STT Loại ñô thị Giá tối thiểu Giá tối ña
1 ðặc biệt 1500 67.500 2 I 400 42.500 3 II 150 30.000 4 III 120 19.500 5 IV 50 13.350 6 V 30 6.700 (Nghịñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 và Nghịñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ)
4.4.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Vinh
Trong phạm vi nghiên cứu của ñề tài, chúng tôi thu thập giá quy ñịnh của Thành phố từ năm 2005 ñến 6 tháng ñầu năm 2010.
Vào tháng 12 hàng năm, Hội ñồng nhân dân tỉnh Nghệ An thông qua nguyên tắc ñịnh giá và phê duyệt khung giá các loại ñất ñể xây dựng bảng giá
ñất quy ñịnh trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An tại các Nghị quyết của HðND tỉnh Nghệ An khóa XV, kỳ họp thứ 3, số 114/2004/NQ.HðND-XV ngày 13/6/2004; Nghị quyết số 135/2005/NQ-HðND ngày 26/12/2005; Nghị quyết số 164/2006/NQ-HðND ngày 15/12/2006; Nghị quyết số 209/2007/NQ- HðND ngày 14/12/2007; Nghị quyết số 242/2008/NQ-HðND ngày 20/12/2008; Nghị quyết số 287/2009/NQ-HðND ngày 23/12/2009.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...50
Bảng 4.4. Khung giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn thành phố Vinh
ðơn vị tính: 1000ñ /m2
Mức giá
STT Năm Giá tối thiểu Giá tối ña
Ghi chú 1 2005 120 20.000 2 2006 200 36.000 3 2007 120 20.000 4 2008 160 25.000 5 2009 320 30.000
Riêng các xã mới sáp nhập vào thành phố Vinh,
nếu ñược Bộ Tài nguyên và Môi trường cho áp
dụng khung giá ñô thị loại II thì áp dụng mức giá
tối thiểu: 200.000 ñ/m2. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
6 2010 320 35.000
Trên cơ sở nguyên tắc ñịnh giá và phê duyệt khung giá ñất ở của HðND tỉnh Nghệ An cho ñịa bàn thành phố Vinh, căn cứ tình hình thực tế ở ñịa phương, UBND tỉnh Nghệ An không thực hiện xây dựng giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh theo loại ñường phố, vị trí mà tiến hành xây dựng chi tiết cho từng lô thửa theo bản ñồ ñịa chính và ban hành lần lượt theo Quyết ñịnh 03/2005/Qð.UB ngày 11/01/2005, Quyết ñịnh số 09/2006/Qð.UBND ngày 27/01/2006, Quyết ñịnh số 137/2006/Qð.UBND ngày 28/12/2006, Quyết
ñịnh số 150/2007/Qð-UBND ngày 24/12/2007, Quyết ñịnh số 85/2008/Qð- UBND ngày 24/12/2008 và Quyết ñịnh số 123/2009/Qð-UBND ngày 31/12/2009. Trong ñó, ngoài việc căn cứ vào khả năng sinh lợi, ñiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục ñường giao thông, mức giá ñất ở còn ñược xác ñịnh theo phương pháp phân lớp như sau:
- Phần diện tích sâu 20 m ñầu tiên bám ñường (vị trí 1): Mức giá bằng 100% mức giá quy ñịnh tại bảng giá ñất;
- Phần diện tích sâu trên 20 m ñến 40 m tiếp theo: Mức giá bằng 60% mức giá quy ñịnh tại bảng giá ñất;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...51
- Phần diện tích sâu trên 40 m ñến 60 m tiếp theo: Mức giá bằng 40% mức giá quy ñịnh tại bảng giá ñất;
- Phần diện tích sâu trên 60 m ñến 200 m tiếp theo: Mức giá bằng 20% mức giá quy ñịnh tại bảng giá ñất;
- Phần diện tích sâu trên 200 m ñến 500 m tiếp theo: Mức giá bằng 7% mức giá quy ñịnh tại bảng giá ñất;
- Phần diện sâu trên 500 m tiếp theo còn lại: Mức giá bằng 3% mức giá quy ñịnh tại bảng giá ñất.
Trong ñó, mức giá ñất của lớp sau cùng không ñược thấp hơn mức giá
ñất của các lô, thửa liền kề có vị trí tương ñương.
* ðối với những lô, thửa tiếp giáp ít nhất hai mặt ñường, mức giá ñược xác ñịnh: - Mức giá tăng thêm tối thiểu 10% so với những lô, thửa khác liền kề
trên cùng tuyến ñường;
- ðối với những lô, thửa có chiều sâu trên 30 m tính từ chỉ giới xây dựng
ñường, ngoài việc xác ñịnh giá lô góc như trên, diện tích còn lại mức giá ñược xác ñịnh như sau:
+ Xác ñịnh giá phần diện tích 20 m ñầu tiên bám ñường (vị trí 1) theo thứ tự từñường có mức giá cao ñến ñường có mức giá thấp;
+ Phần diện tích tiếp theo ñược xác ñịnh theo phương pháp phân lớp, nhưng mức giá của mỗi lớp tiếp theo ñược xác ñịnh theo lớp có mức giá cao