Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam khởi sắc và đạt nhiều thành tựu tiến bộ về tăng trưởng, khiến cho đời sống của nhân dân ngày càng đổi mới. Cùng với nhịp độ phát triển nhanh chóng, hàng loạt vấn đề đang ngày càng thay đổi. Một trong những thay đổi như vậy là thay đổi trong thị trường đất đai bất động sản của Việt Nam nói chung và ở huyện Hưng Nguyên nói riêng. Thực tế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ quá trình phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, hệ thống kênh mương thủy lợi, mở rộng các tuyến đường theo quy hoạch ở huyện Hưng Nguyên đã dẫn đến việc rất nhiều hộ gia đình cá có diện tích ảnh hưởng bởi quy hoạch không hài lòng hoặc không
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS ĐÀM XUÂN VẬN Thái Nguyên – 2020 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu kết quả nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa từng được sử dụng để bảo vệ một công trình khoa học Các thông tin trích dẫn luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc đúng sự thật Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Anh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜICẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu hồn thành ḷn văn này, tơi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân Nhân dịp xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể các thầy, giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ quá trình học tập, nghiên cứu hồn thành ḷn văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo suốt quá trình nghiên cứu hồn thành ḷn văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng kí đất đai huyện Hưng Nguyên các hộ dân địa bàn huyện Hưng Nguyên đã giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu nhập thông tin thực đề tài Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn! Hưng Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Anh Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜICẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1 Khái quát chung về giá đất 1.1.2 Cơ sở lý luận 1.1.3 Cơ sở thực tiễn 1.1.4 Cơ sở khoa học 1.2 Tổng quan thị trường đất đai 13 1.2.1 Thị trường đất đai thế giới 14 1.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 15 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 1.3.1 Các yếu tố tự nhiên 20 1.3.2 Các yếu tố kinh tế 20 1.3.3 Các yếu tố xã hội 21 1.4 Cơ sở pháp lý hành về định giá đất 22 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 23 CHƯƠNG 25 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng nghiên cứu 25 2.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.3 Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất của huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 25 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.2 Thực trạng giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 25 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 26 CHƯƠNG 28 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thực trạng sử dụng đất của huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2018 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 31 3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An 33 3.2 Tình hình Giá đất địa bàn huyện hưng Nguyên 40 3.2.1 Căn cứ xác định giá đất địa bàn 40 3.2.2 Tình hình biến động giá đất theo quy định của nhà nước 40 3.2.3 Tình hình giá đất thị trường của huyện hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 43 3.2.4 So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước giá thị trường huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 45 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016–2018 48 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 48 3.3.2 Yếu tố pháp lý của thửa đất 53 3.3.3 Yếu tố Quy hoạch 54 3.3.4 Cơ sở hạ tầng 56 3.3.5 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 58 3.3.6 Yếu tố tâm lý 59 3.3.7 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên 60 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4 Đề xuất một số giải pháp 62 3.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 63 3.4.2 Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 63 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 64 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 65 Kết luận 65 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 65 1.2 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 65 1.3 Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên đề xuất giải pháp 66 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt BĐS : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đô thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên 36 Bảng 2: Khung giá đất huyện Hưng Nguyên 41 Bảng 3: Giá đất Thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên 41 Bảng 4: Giá đất xã Hưng Tân, huyện hưng Nguyên 42 Bảng 5: Giá đất xã Hưng Thịnh, xã Hưng Phúc, huyện hưng Nguyên 42 Bảng 6: Giá đất xã Hưng Châu, xã Hưng Lam, huyện hưng Nguyên 43 Bảng 7: Giá chuyển nhượng khu vực nhóm I 43 Bảng 8: Giá chuyển nhượng khu vực II 44 Bảng 9: Giá chuyển nhượng khu vực nhóm III 44 Bảng 10: Giá chuyển nhượng khu vực nhóm IV 45 Bảng 11: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước giá thị trường huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 46 Bảng 12: Giá đất nhóm đường phố khu vực đô thị 49 Bảng 13: Giá đất nhóm đường ven trục quốc lợ, tỉnh lợ, huyện lợ ngồi thị 51 Bảng 14: Giá đất nhóm đất các xã Hưng Thịnh, Hưng Phúc 51 Bảng 15: Giá đất nhóm đất các khu vực lại 52 Bảng 16: Đặc điểm của một số khu dân cư 55 Bảng 17 Giá đất của các khu dân cư trước sau thực dự án 55 Bảng 18: Giá đất trung bình của khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 56 Bảng 19: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 57 Bảng 20: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm của thửa đất 58 Bảng 21: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất huyện Hưng Nguyên 60 Bảng 22: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến của người dân 61 Hình 1: Giá đất thị trường theo vị trí của bốn lô đất thuộc tuyến 53 Sơ đồ 1: Sơ đồ huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An 28 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong quá trình đổi của nền kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu đều phải trở thành hàng hoá, đất đai một những yếu tố quan trọng Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước địi hỏi chúng ta phải có những chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành phát triển lành mạnh của thị trường bất đợng sản, định giá đất một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản khắc phục những yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam khởi sắc đạt nhiều thành tựu tiến bộ về tăng trưởng, khiến cho đời sống của nhân dân ngày đổi Cùng với nhịp đợ phát triển nhanh chóng, hàng loạt vấn đề ngày thay đổi Một những thay đổi vậy thay đổi thị trường đất đai - bất động sản của Việt Nam nói chung huyện Hưng Nguyên nói riêng Thực tế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ quá trình phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, hệ thống kênh mương thủy lợi, mở rộng các tuyến đường theo quy hoạch huyện Hưng Nguyên đã dẫn đến việc rất nhiều hợ gia đình cá có diện tích ảnh hưởng quy hoạch khơng hài lịng khơng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 56 Bảng 18: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch Tùy theo sở hạ tầng, mức độ thuận lợi của từng phố mà giá đất tăng khác nhau, Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn được đầu tư sở hạ tầng đồng bộ hơn, gần trung tâm ủy ban nhân dân xã, trường học, trạm y tế … thuận lợi sinh hoạt nên giá đất đặc biệt tăng cao sau quy hoạch được hồn thành (6triêu đờng /m2) 3.3.4 Cơ sở hạ tầng Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh những năm trở lại với việc huyện đầu tư hạ tầng nhu cầu về đất ngày tăng Quá trình đô thị hóa quá trình phát triển thị, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, các vị trí được đầu tư sở hạ tầng tốt nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường được điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua các năm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 57 Bảng 19: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 Tên đường, phố Đoạn đường 46A - Ngã Tư Thị Trấn Hưng Nguyên Vị trí Năm 2016 (1000đ) (1) Năm 2017 (1000đ) (2) Năm 2018 (1000đ) (3) Giá quy định Giá thị trường Giá quy định Giá thị trường Giá quy định Giá thị trường 4200 10000 4550 11000 4800 11000 3250 9000 3380 10000 3850 10000 2634 4500 2634 4500 2634 4500 1950 3500 2100 3900 2248 4200 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2018) Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất mợt vị trí ln có xu hướng tăng lên về giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có những thời điểm giá đất vẫn giữ nguyên giá theo năm trước Như vậy ta thấy ảnh hưởng của thị hóa quá trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng khơng nhỏ đến giá đất Huyện Hưng Ngun có lợi thế về phát triển kinh tế thương mại cộng thêm giao thông thuận lợi, nhiều khu công nghiệp nên việc bn bán giao lưu hàng hóa rất sơi đợng Điều đã góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao mức sống của người dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên đẩy giá đất tăng Tại khu vực các xã thuộc huyện Hưng Nguyên, ta thấy Thị Trấn Hưng Nguyên có mức giá đất thực tế cao so với các xã lại, mức chênh lệch giữa giá đất thực tế giá đất theo quyết định lên tới 3,8 lần nguyên nhân xã tập trung một lượng lớn các công ty doanh nghiệp, khu công nghiệp VSIP thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán, sở hạ tầng phát triển… Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 58 3.3.5 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 Yếu tố tiếp theo đặc điểm của thửa đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới các đường phố Đây các đặc điểm tự nhiên của thửa đất Yếu tố được thể việc quyết định giá đất của các đoạn đường, phố xa trung tâm Các mẫu điều tra Quốc Lộ 46A - Đoạn từ địa phận thị trấn Hưng Ngun tḥc nhóm đường xa trungtâm thể rõ Bảng 20: Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất Mẫu Mặt tiền (m) Độ sâu (m) Diện tích Hình thể Gqđ (Nghìn đồng/m²) Gtt(2016 ) (Nghìn đồng/m²) Gtt(2017 ) (Nghìn đồng/m²) Gtt(2018 ) (Nghìn đồng/m²) 1.1 20 100 CN 4800 7000 11000 11000 1.2 20 100 HT 4800 6500 9000 9000 1.3 18 144 LG 4800 6000 7500 7500 2.1 10 20 200 CN 3850 5500 5500 5500 2.2 20 100 CN 3850 4500 4500 4500 2.3 10 20 200 ĐG 3850 4200 4200 4200 3.1 14,8 114,8 CN 2634 3500 3500 3500 3.2 19,9 99,5 HT 2634 3000 3000 3000 3.3 20 100 L 2634 2900 2900 2900 4.1 10 70 CN 1948 2500 2500 2500 4.2 17 119 HT 1948 2200 2200 2200 4.3 20 100 HT 1948 2000 2000 2000 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2018) Qua bảng số liệu cho thấy rất rõ giá theo quyết định thửa đất có vị trí khơng đổi, giá đất theo thị trường có biến đợng phụ tḥc vào ́u tố đợ rợng mặt tiền, đợ sâu, hình thể thửa đất… có thể thấy các vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm diện tích hình thể của thửa đất Tại mợt vị trí VT số có diện tích 100m2 giá của thửa đất có Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 59 hình chữ nhật 11 triệu đờng giá đất của thửa đất có hình thang lại thấp triệu đờng/m2; thửa đất có hình lục giác có diện tích mặt tiền lớn so với hai thửa đất nhiên giá của thửa đất lại thấp 7,5 triệu đồng/m2 Qua số liệu điều tra thực tế về diện tích, thửa đất có quy mơ vừa khoảng 80-100 m² có thể bán dễ dàng thửa đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể thửa đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rợng Các hình thể xấu đa giác, chữ L những hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắc chắn bán với giá thấp Mặc dù không phải yếu tố ảnh hưởng quyết định mức giá của thửa đất có hình thể đẹp có chênh lệch các thửa đất xấu Bên cạnh đợ rợngmặt tiền của thửa đất lớn giá trị cao ngược lại, độ rộng mặt tiền của thửa đất nhỏ có giá thấp 3.3.6 Yếu tố tâm lý ́u tố tâm lý có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượngtrên địa bàn nói riêng của người dân Việt Nam nói chung Trong giáđất lên cao thường đổ xô mua lo sợ những thửa đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, vì vậy đẩy giá lên cao, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp người dân có xu hướng chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất đợng sản bị đóng băng Mợt những ́u tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất có hướng Đơng, Đơng Nam thường có giá chủn nhượng cao Mức đợ ảnh hưởng của yếu tố tới giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 60 Bảng 21: Mức độ ảnh hưởng các yếu tố tới giá đất huyện Hưng Nguyên Yếu tố STT Mức độ ảnh hưởng (%) Rất quan trọng Quan trọng Bình thường Vị Trí 97,2 2,8 0,0 Đặc điểm thửa đất 62,5 27,8 9,7 Pháp Lý 65,3 18,0 16,7 Quy hoạch 51,4 18,0 30,6 ĐTH hạ tầng 34,0 23,6 42,4 Tâm lý 45,8 26,4 27,8 (Nguồn: Phiếu Điều Tra Năm 2018) Qua bảng số liệu trên, ta nhận thấy các yếu tố điều tra theo phiếu điều tra về giá đất huyện Hưng Nguyên ta thấy yếu tố vị trí yếu tố quan trọng nhất Điều hoàn toàn đúng với những phân tích, những sở khoa học mà nhà nước ban hành giá đất hàng năm đều phụ thuộc vào vị trí thửa đất 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên theo ý kiến điều tra vấn Qua phỏng vấn chủ sử dụng đất ta nhận thấy ngun nhân của tình hình biến động giá đất huyện Hưng Nguyên chủ yếu ảnh hưởng sách của nhà nước, vị trí của huyện, tượng đầu đất, mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất tăng Bên cạnh những nguyên nhân nêu theo đánh giá của một số cán bộ làm công tác địa chính địa phương thì giá đất huyện Hưng Nguyên có xu hướng tăng từ năm 2016 - 2018 Ngồi những nguyên nhân đã nêu thì giáđất huyện chịu ảnh hưởng sự đầu đất đai Theo đánh giá của cán Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 61 bộ tượng đầu đất đai xảy mạnh nhất các xã tập trung nhiều dự án làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất đợng sản Bảng 22: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến người dân STT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%) Chính sách của nhà nước 79 54,86 Vị trí của huyện 101 70,14 Thu nhập của người dân 45 31,25 Mục đích sử dụng 121 84,03 Tốc độ phát triển kinh tế 56 38,89 Chuyển nhượng QSDĐ nhiều 48 33,33 Nhu cầu sử dụng tăng 134 93,06 Do lạm phát 51 35,42 Nguyên nhân khác 23 15,97 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2018) Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 - Chính sách của Nhà nước: Thị trường Bất đợng sản nói chung chịu sựtác đợng lớn của sách của nhà nước Ở giai đoạn vì ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước mợt số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản đã làm cho giá đất huyện Hưng Nguyên có xu hướng giữ nguyên mức giá chỉ mợt số tún đường có sự thay đổi (giá nhà nước quy định), giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có sự thay đổi nhiều - Vị trí của huyện: Huyện Hưng Nguyên có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển mạnh về kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu của người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất một số khu vực một số huyện khác thuộc tỉnh Nghệ An Giá đất biến đợng theo tún, Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 62 những vị trí xa trung tâm thì giá đất giảm, thậm chí mợt tún đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí của người sử dụng thì giá khác - Mục đích sử dụng của người dân Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh thì giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, những mảnh đất mợt tún đường có mục đích nếu chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao thì giá đất tăng Huyện Hưng Nguyên tập trung nhiều khu công nghiệp, lượng lao động lớn nên nhu cầu rất cao thế nhu cầu sử dụng đất làm kinh doanh dịch vụ cao Để ở: Một mảnh đất được người sử dụng vào mục đích để thì yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đầu đất đai diễn mạnh gia đoạn này, Điều ảnh hưởng không nhỏ tới cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: Là một những huyện phát triển mạnh về kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An Đời sống của người dân ngày một cao nhu cầu về nơi của người dân khá cao 3.4 Đề xuất số giải pháp Để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường đòi hỏi cần phải thực nhiều biện pháp đồng bộ, xin đưa một số giải pháp sau: Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 63 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Hồn thiện hệ thống văn bản pháp luật để phục vụ cho công tác định giá đất Bổ sung đầy đủ hoàn thiện các quy định, hướng dẫn về nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc các quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ của người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục, giảm thuế tiền sử dụng đất để người dân tích cực mua bán hợp pháp Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định về tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành những tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải quyết tình trạng cán bộ ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định giá Cần xác định lại giá đất năm lần Tức cứ tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, nhất vị trí của tuyến đường phố, vì vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giữa giá quy định giá giao dịch thị trường nhất Bên cạnh cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường dài 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực Hồn thiện tổ chức bợ máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán bộ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa chính xã, phường Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 64 Củng cố, nâng cao lực của tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bời thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng ng̀n thu cho ngân sách Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt đợng của Văn phịng đăng ký qùn sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất các trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán bộ tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Nâng cao lực định giá đất của các tổ chức định giá tài sản, bất động sản về lực pháp lý lực chuyên môn 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật Cần đầu tư xây dựng sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng công khai, minh bạch, phục vụ nhiều mục tiêu Xây dựng sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống bản đồ địa chính cập nhật bổ sung biến động thường xuyên Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tàinguyên đất đai để làm sở định giá đất đai Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của địa bàn để từ xác định giá trị tiềm của đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo được giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 65 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ Kết luận Qua kết quả nghiên cứu về giá đất một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 – 2018 tác giả rút một số kết luận sau đây: 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 2018 Giai đoạn 2016 - 2018 giá đất thực tế của huyện Hưng Nguyên có biến đợng tăng dần theo các năm Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao khá nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt những vị trí có điều kiện thuận lợi về sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, sự chênh lệch giữa giá thực tế giá Nhà nước quy định cao (Giá đất thực tế tḥc tún đường phố trung tâm có mức chênh lệch so với giá đất theo quyết định dao động từ 1,1 đến 1,7 lần) 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, những đường phố có khả kinh doanh bn bán thì yếu tố quan trọng vị trí của thửa đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Qua kết quả nghiên cứu ta thấy Giá đất địa bàn huyện Hưng Ngunphụ tḥc vào nhiều nhóm ́u tố như: Yếu tố vị trí, đặc điểm của thửa đất, ĐTH, sở hạ tầng một số yếu tố khác như: tâm lý, pháp lý, quy hoạch,… yếu tố yếu tố vị trí yếu tố quan trọng nhất quyết định tới giá đất (97,2% số người Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 66 được điều tra cho yếu tố rất quan trọng, 2,8% cho yếu tố quan trọng) 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên đề xuất giải pháp Có nhiều ngun nhân tác đợng đến giá đất huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: Chính sách của nhà nước, tượng đầu đất đai, mục đích sử dụng, nhu cầu sử dụng tăng Từ việc phân tích những kết quả đạt được đã đề xuất một số giải pháp: Giải pháp về chính sách, pháp luật; Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực; Giải pháp kỹ thuật - Kết quả nghiên cứu bước đầu đã nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên năm trở lại Dựa vào kết quả nghiên cứu đã xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất địa bàn huyện Đề nghị - Kết quả nghiên cứu bước đầu đã nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên năm trở lại Dựa vào kết quả nghiên cứu đã xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất địa bàn huyện - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết về từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có mợt thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên Chính phủ (2004), Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài Chính (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 11 Nguyễn Thế Huân, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân 2009, Giáo trình Định giá đất và Bất động sản khác, Nhà x́t bản Nơng Nghiệp Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 12 Đồn Quang Huy đờng tác giả (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013, Tạp chí Khoa học & Công nghệ 13 Chu Hoài Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 14 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Theo Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất và quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng và định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đất đai – Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 17 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 19 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 20 Lê thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 2005 – 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 21 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 22 Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN HƯNG NGUN (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh mợt số thơng tin sau đây!) I THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: ☐ CB, công nhân viên chức ☐ Buôn bán ☐ Lao động tự ☐ Nghề khác:…… ………… Trình đợ văn hóa: ……… ……………… Dân tợc: ……………………… Thu nhập bình qn: …………………… triệu đờng/năm II THƠNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích thửa đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số thửa ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí của thửa đất định giá đất theo quy định của tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá các yếu tố liên quan đến thửa đất (Tốt, TB, kém) - Gần các công trình công cộng điển hình:…………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đờng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý ☐ Khơng đờng ý ☐ Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với các văn bản quy định của Nhà nước về đất đai (giá đất) hàng năm hay không? ☐ Có ☐ Khơng ́u tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý của thửa đất): - Chủn nhượng khơng có xác nhận của chính qùn (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ☐ - Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền ☐ - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ☐ - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ☐ Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán đúng giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi nhất của thửa đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm nhất là: ……….… Hưng nguyên, ngày … tháng … năm 2018 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai... Ảnh hưởng các yếu tố thông thường 2.3.3.3 Ảnh hưởng yếu tố vị trí 2.3.3.4 Ảnh hưởng yếu tố cá biệt 2.3.3.5 Ảnh hưởng yếu tố khác 2.3.4 Đề xuất số giải pháp cho quản lý giá đất huyện Hưng Nguyên, ... trường huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 45 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016? ? ?2018 48 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố