1.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Giá ựất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa ựất chủ thể có khuynh hướng bị áp ựặt bởi giá bán một thửa ựất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa ựất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa ựất nào ựó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa ựất có giá trị sử dụng tương ựồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác ựịnh giá ựất là có thể thông qua các ựiều kiện ựất ựai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng ựất ựai ựể ựịnh giá cả ựất ựaị Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua ựiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ựất của những thửa ựất có khả năng thay thế cho thửa ựất ựang chờ ựịnh giá, rồi thông qua so sánh với nó ựể xác ựịnh giá cả cho thửa ựất ựang chờ ựịnh giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong ựịnh giá ựất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. điều cần chú ý là, do ựặc ựiểm về tắnh cố ựịnh, tắnh cá biệt và số lượng giao dịch ắt của ựất ựai, khi ựịnh giá ựất rất khó tìm ựược thửa ựất thay thế có ựiều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa ựất chờ ựịnh giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và ựiều kiện ựất ựai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường ựể xác ựịnh giá cả cho các thửa ựất chờ ựịnh giá theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thắch nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ựịnh giá.
1.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa ựất có khả năng sử dụng vào nhiều mục ựắch khác nhau, trong số ựó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui ựịnh của chắnh quyền ựịa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một
thửa ựất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa ựem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác ựịnh. Loại sử dụng ựó, lý thuyết ựịnh giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời ựiểm ựịnh giá cho thấy thửa ựất ựó ựang ựược sử dụng hợp pháp cũng như ựang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất ựó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ựịnh.
Sử dụng hiệu quả nhất ựược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của ựịnh giá ựất.
1.2.4.3. Nguyên tắc biến ựộng
Giá cả ựất ựai là biến ựộng theo sự thay ựổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ựộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ựất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ựộng, cho nên giá cả ựất ựai là ựược hình thành trong quá trình tác ựộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ựộng chung của chúng.
Khi ựịnh giá ựất, cần phải phân tắch tắnh hiệu quả, tắnh khan hiếm, tắnh cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ựất ựó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến ựộng của những nhân tố nàỵ Vì các nhân tố này luôn thay ựổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ựộng ựể căn cứ giá ựất hiện tại mà dự tắnh giá ựất cho tương laị Do ựó nguyên tắc biến ựộng và nguyên tắc dự tắnh có quan hệ mật thiết với nhaụ Trong việc ựịnh giá ựất, không những phải dự tắnh chắnh xác sự biến ựộng giá ựất trong tương lai, mà ựồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ựộng ựể ựiều chỉnh tư liệu giá ựất ựang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ựịnh giá thì mới có thể xác ựịnh giá ựất hợp lý, chắnh xác.
điều cần chú ý là các nguyên tắc này không ựứng ựơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhaụ Do ựó, khi ựịnh giá ựất, ngoài việc cần phải hiểu biết ựầy ựủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm ựược giá cả ựất ựai chắnh xác. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)