Kết quả ựiều tra, khảo sát giá ựất trên thị trường trên ựịa bàn thành phố Vinh cho thấy : giá ựất ở khu vực này bị tác ựộng bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy ựịnh của Nhà nước,. Sự tác ựộng của các nhân tố này là không giống nhau về quy mô và mức ựộ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác ựộng theo một khắa cạnh khác nhaụ Kết quả khảo sát, ựiều tra mức ựộ ảnh hưởng của các nhân tố ựến giá ựất ựược thể hiện ở bảng 3.7
Bảng 3.7 cho thấy: hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố ựều có sự tác ựộng ựến mặt bằng giá ựất tại thành phố. Mặc dù tỷ lệ tác ựộng có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung ựều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy ựịnh trên ựịa bàn.
Trong nhân tố hành chắnh thì yếu tố pháp lý thì 75,5% người dân ựược phỏng vấn quan tâm tới tình trạng pháp lý của thửa ựất. Trước khi người mua ựất tiến hành giao dịch ựất ựai thì họ thường quan tâm ựến các giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng ựất có ựảm bảo hay không, việc này sẽ ảnh hưởng tới quyết ựịnh của người muạ Thửa ựất có tắnh chất pháp lý rõ ràng thường có giá cao hơn so với những thửa ựất có cùng ựặc ựiểm nhưng có tắnh chất pháp lý chưa rõ ràng. Mục ựắch sử dụng ựất là yếu tố mang tắnh chất pháp lý và ựược ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Yếu tố chắnh sách về sử dụng ựất là yếu tố mang tắnh chất vĩ mô, và hiện tại chắnh sách về sử dụng ựất của Nhà nước ta tương ựối ổn ựịnh ựối với cả ựịa bàn hành chắnh là thành phố Vinh và người dân, cùng với trình ựộ dân trắ ngày càng cao, họ cũng nắm hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng ựất trong các trường hợp cụ thể, vì vậy mức ựộ quan tâm ựến yếu tố này khi tiến hành giao dịch cũng ắt hơn (69%)
Bảng 3.7: Kết quả khảo sát mức ựộ ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Vinh Ờ tỉnh Nghệ An TT Nhân tố Số phiếu Ảnh hưởng (%) Không ảnh hưởng (%)
1. Nhân tố thông thường
1.1. Nhân tố hành chắnh
Tình trạng pháp lý của thửa ựất 151 75,5 24,5
Chắnh sách về sử dụng ựất 138 69,0 31,0
1.2. Nhân tố nhân khẩu
Mật ựộ dân số 122 61,0 39,0 Trình ựộ dân trắ 147 73,5 26,5 1.3. Nhân tố xã hội Ổn ựịnh chắnh trị - An ninh xã hội 139 69,5 30,5 đầu cơ nhà ựất 91 45,5 54,5 đô thị hóa 138 69,0 31,0 1.4. Nhân tố kinh tế Tốc ựộ phát triển kinh tế 91 45,5 54,5
Mức ựộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư 151 75,5 24,5
Mức ựộ dự trữ và ựầu tư 121 60,5 39,5
Biến ựộng vật giá 41 20,5 79,5
Lãi suất ngân hàng 54 27,0 73,0
2. Nhân tố khu vực
Vị trắ 200 100 0
điều kiện cơ sở hạ tầng 200 100 0
Chất lượng môi trường 155 77,5 22,5
Quy hoạch 189 94,5 5,5 3. Nhân tố cá biệt Hình dáng 140 70,0 30,0 Diện tắch 190 95,0 5,0 Hướng ựất 178 89,0 11,0 Chiều rộng mặt tiền 136 68,0 32,0 độ sâu thửa ựất 184 92,0 8,0
Hạn chế của quy hoạch 119 59,5 40,5
Tâm lý, tâm linh, thị hiếu 121 60,5 39,5
địa hình 171 85,5 14,5
Biểu ựồ 3.13: Kết quả khảo sát ựánh giá các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
đối với yếu tố nhân khẩu, có 61% người ựược phỏng vấn cho rằng yếu tố mật ựộ nhân khẩu có ảnh hưởng ựến giá ựất và 73,5% số phiếu ựánh giá yếu tố trình ựộ dân trắ của khu vực có ựất sẽ ảnh hưởng ựến mức giá giao dịch của thửa ựất. Khi quyết ựịnh ựầu tư ựất ựai, nhất là ựối với ựất ở, thì nhà ựầu tư thường quan tâm ựến trình ựộ dân trắ xung quanh nơi có ựất, khu nhà ở có tố chất nhân khẩu cao thường là có trật tự xã hội tốt hơn, môi trường sống tốt hơn, do ựó về tâm lý tạo ựược ấn tượng tốt ựẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ựối với ựất ựai loại này nên thúc ựẩy giá ựất tăng lên.
Trong nhóm nhân tố xã hội, theo kết quả ựiều tra, mức ựộ ảnh hưởng của tình hình ổn ựịnh chắnh trị - an ninh xã hội là 69,5%, ựầu cơ nhà ựất là 45,5% và tiến trình ựô thị hóa là 69%. Nhìn chung tình hình ổn ựịnh chắnh trị và an ninh xã hội ở ựịa bàn tương ựối tốt, tuy nhiên khi ựược phỏng vấn người dân cho biết sẽ ưu tiên ựầu tư ựất ựai ở những khu vực có tình hình ổn ựịnh chắnh trị và an ninh xã hội tốt và thuận lợi cho ựiều kiện của gia ựình. Tình trạng ổn ựịnh chắnh trị và an ninh xã hội càng cao thì việc bỏ vốn vào ựầu tư sẽ ắt chịu rủi ro hơn, vì vậy sẽ nâng cao niềm tin của nhà ựầu tư khi ựầu tư vào ựất ựai tại khu vực ựó dẫn ựến giá ựất ựược nâng cao hơn, ựiều ngược lại sẽ làm giá ựất giảm xuống. Vấn ựề ựầu cơ ựất ựai ở ựịa bàn thành phố Vinh cũng không ựược chú ý nhiều lắm ở thời ựiểm hiện tại do ựiều kiện thị trường ựang ở trong giai ựoạn trầm lắng, nên việc ựầu cơ ựất ựai không mang lại hiệu quả kinh tế caọ Tốc ựộ ựô thị hóa là một vấn ựề ựang ựược quan tâm, nhất là ở những khu vực mới sáp nhập vào thành phố như Nghi Kim, Nghi Ân, Ầ Có thể thấy rõ ựiều ựó qua mức ựộ biến ựộng của giá ựất ở khu vực này trước và sau khi sáp nhập. Tốc ựộ ựô thị hóa càng cao thì thị trường bất ựộng sản nói chung ở khu vực ựược tiến hành ựô thị hóa càng sôi ựộng, do có sự ựầu tư cải thiện cơ sở hạ tầng, chỉnh trang ựô thị.
Trong nhóm nhân tố kinh tế thì yếu tố mức ựộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư và mức ựộ dự trữ và ựầu tư cũng có mức ựộ quan tâm tương ựối lớn. 75,5% người dân cho rằng mức ựộ thu nhập của dân cư và 60,5% số phiếu ựánh giá cho rằng mức ựộ dự trữ và ựầu tư và mức ựộ thu nhập của dân cư sẽ có sự ảnh hưởng ựến mức giá ựất trên thị trường, bởi lẽ khi người người dân có thu nhập, ngoài việc trang trải cho các chi tiêu hàng ngày thì họ mới có thể dự trữ và phải dự trữ tới một mức ựộ nhất ựịnh thì người ta mới có thể nghĩ ựến vấn ựề ựầu tư ựất ựaị
Yếu tố chất lượng môi trường ảnh hưởng ựến giá ựất bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn, 77,5% người ựược phỏng vấn quan tâm ựến vấn ựề môi trường tại nơi có ựất trước khi quyết ựịnh ựầu tư, nhà ựầu tư thường lựa chọn những nơi có môi trường tự nhiên (nước, không khắ, tiếng ồn, bụi, Ầ) và môi trường nhân văn (trình ựộ dân trắ, tập quán sinh hoạt, an ninh chắnh trị, Ầ) tốt ựể quyết ựịnh mua ựất và sinh sống tại ựây, ựiều này sẽ thúc ựẩy giá ựất tại những khu vực này tăng lên so với những khu vực có chất lượng môi trường kém hơn.
Yếu tố hình thể thửa ựất qua khảo sát cho thấy có 70% số người ựược hỏi cho là yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất, cần chú ý trong quá trình giao dịch. Trên ựịa bàn thành phố Vinh, những mảnh ựất có hình thể vuông vắn hoặc nở hậu thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa ựất có chung các ựiều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn. Tuy nhiên, các mẫu ựiều tra có hình dáng ựẹp nhưng vị trắ không thuận lợi thì giá ựất cũng không cao, bên cạnh ựó, thành phố Vinh trước ựây ựã thực hiện rất tốt công tác quy hoạch ựất ựai, vì vậy hình dáng các lô thửa (nhất là tại các khu vực nội thành và xung quanh khu trung tâm) ựều tương ựối ựồng ựều và thuận lợi cho sử dụng. Vì vậy yếu tố hình dáng thửa ựất có mức chi phối không lớn ựến giá ựất thực tế giao dịch trên ựịa bàn thành phố, yếu tố này chủ yếu ựược quan tâm ở ựất ựai tại khu vực ven ựô.
Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá ựất, theo kết quả ựiều tra giá ựất thị trường. Những thửa ựất có chiều rộng mặt tiền từ 6 Ờ 10 mét sẽ ựược ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa ựất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tắch tương ựương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và ựáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh ựất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, còn mảnh ựất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh ựất cùng diện tắch nhưng có mặt tiền từ 6 ựến 10 mét nên cũng ắt ựược giao dịch hơn. Cũng cùng lý do với yếu tố hình dáng, những thửa ựất ựược quan tâm ựến chiều rộng mặt tiền nhiều hơn cũng là những thửa ựất ở ven ựô, còn ựất tại khu trung tâm về cơ bản là có mặt tiền khá ựồng ựều do kết quả của công tác quy hoạch trước ựâỵ Yếu tố này ựược ựánh giá ở mức ựộ ảnh hưởng tới giá ựất là 68%.
nhiều yếu tố khác như ựầu cơ nhà ựất, biến ựộng vật giá, thị hiếu về nhà ở (xu hướng thắch mua ựất, nhà trong khu ựô thị mới thay vì ựất xen kẹt, Ầ). Do ựặc tắnh tâm lý của người Á đông nên vấn ựề tâm linh tương ựối ựược xem trọng trong khi giao dịch, khi mua ựất, người mua thường có xu thế tìm hiểu thêm về lý do bán, về gia chủ, về lý lịch ngôi nhà, mảnh ựất ấy, ựất của những người làm ăn thất bát, vỡ nợ, gia ựình có chuyện tang tóc Ầ cũng ắt người mua hơn. đây là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ ựến giá chuyển nhượng trên ựịa bàn nói riêng và tâm lý của người Việt Nam nói chung. Tâm lý người Việt Nam là tâm lý ựám ựông, nóng vộị Khi giá ựất lên cao thường ựổ xô ựi mua do lo sợ những thửa ựất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng ựẩy giá ựất lên cao hơn, gây nên hiện tượng sốt ựất. Nhưng khi giá ựất ở mức thấp, lại chần chừ chờ ựợi ựể mua ựược thửa ựất khác rẻ hơn, ựiều ựó dẫn ựến thị trường bất ựộng sản bị ựóng băng.
Hạn chế của quy hoạch ựô thị ựược xem là yếu tố cá biệt ảnh hưởng ựến giá của một số thửa ựất, nó có thể là các quy ựịnh về chiều cao vật kiến trúc, mật ựộ xây dựng (vắ dụ nơi gần ựường hạ cánh, cất cánh của máy bay, khu bảo tồn phố cổ Ầ) ựều làm giảm giá ựất so với những khu vực có cùng ựặc ựiểm nhưng không bị hạn chế do việc này làm giảm công năng sử dụng và khả năng thu lợi của mảnh ựất. Yếu tố này ựược ựánh giá mức ựộ ảnh hưởng là 59,5%. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng ựến giá ựất tại thành phố Vinh (thể hiện ở bảng 3.7) ta xác ựịnh ựược các yếu tố chắnh (tỷ lệ trên 80%) ảnh hưởng rất quan trọng ựến giá ựất như ở bảng 3.8 dưới ựâỵ
Bảng 3.8: Các yếu tố chắnh ảnh hưởng ựến giá ựất ở thành phố Vinh
TT Nhân tố Số phiếu Ảnh hưởng (%) Không ảnh hưởng (%) 1 Vị trắ 200 100 0,0
2 điều kiện cơ sở hạ tầng 200 100 0,0
3 Quy hoạch 189 94,5 5,5
4 Diện tắch 190 95,0 5,0
5 Hướng ựất 178 89,0 11,0
6 độ sâu thửa ựất 184 92,0 8,0
7 địa hình 171 85,5 14,5