1.3.2.1. Khung pháp luật hiện hành quy ựịnh về giá ựất và ựịnh giá ựất
Tại Việt Nam, Ộgiá ựấtỢ luôn là vấn ựề nhạy cảm, phải ựến năm 1993 chế ựịnh Ộgiá ựấtỢ mới ựược Luật đất ựai quy ựịnh (điều 12 Luật đất ựai, 1993) ựể áp dụng trong một số trường hợp. Tuy nhiên về cơ bản, các nguyên tắc và phương pháp ựịnh giá ựất, cơ chế xây dựng giá ựất còn là khoảng trống chưa ựược pháp luật ựiều chỉnh và phải ựến Luật đất ựai năm 2003, những vấn ựề nêu trên mới từng bước ựược cụ thể hóạ Trong khi ựó thì thị trường quyền sử dụng
ựất vẫn vận ựộng một cách khách quan và tuân theo các quy luật của thị trường. Vì vậy, giữa giá ựất Nhà nước quy ựịnh với giá ựất thị trường về cơ bản chưa gặp nhau; giá ựất Nhà nước quy ựịnh thì quá thấp so với thu nhập của người dân, trong khi ựó thì giá ựất thị trường lại có mức quá cao, vượt xa thu nhập của hầu hết các tầng lớp cư dân; giữa 2 loại giá trên có sự chênh lệch lớn về mức giá. Tuy nhiên, giữa giá ựất Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thị trường vẫn tồn tại mối quan hệ hữu cơ, nhân quả của nhaụ
đến thời ựiểm hiện nay thì nội dung ựịnh giá ựất quy ựịnh trong khung pháp luật chủ yếu là ựể ựiều chỉnh các mối quan hệ về ựất ựai trong thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1). Nội dung gồm những vấn ựề chủ yếu sau:
ạ Quy ựịnh các trường hợp hình thành giá ựất ở Việt Nam:
Theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003 (điều 55) thì giá ựất ựược hình thành trong 3 trường hợp:
- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ựịnh theo nguyên tắc, phương pháp ựịnh giá ựất, khung giá các loại ựất do Chắnh phủ quy ựịnh;
- Do ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất, trong ựó giá ựất Nhà nước quy ựịnh ựược sử dụng làm giá sàn cho các cuộc ựấu giá;
- Do thỏa thuận về giá ựất của những người có liên quan trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất và góp vốn bằng quyền sử dụng ựất trên thị trường. Giá ựất hình thành trong trường hợp này còn ựược sử dụng làm cơ sở ựể Nhà nước quy ựịnh giá ựất.
Cũng theo quy ựịnh của Luật đất ựai (khoản 4 điều 56) thì giá ựất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ựịnh, ựược công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm và ựược sử dụng làm căn cứ ựể tắnh các khoản tài chắnh sau:
- Thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất; lệ phắ trước bạ - Tiền sử dụng ựất và tiền thuê ựất khi Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất.
- Giá trị quyền sử dụng ựất khi Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất.
- Tiền bồi thường ựối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
b. Quy ựịnh thẩm quyền ban hành và ựiều chỉnh khung giá các loại ựất và nội dung khung giá của từng loại ựất, cụ thể:
- Thẩm quyền ban hành, ựiều chỉnh khung giá các loại ựất:
+ Chắnh phủ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy ựịnh, ban hành khung giá các loại ựất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết ựịnh việc ựiều chỉnh giá ựất và xử lý chênh lệch giá ựất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. (Khoản 2 điều 56 Luật đất ựai, 2003)
+ Chắnh phủ cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựiều chỉnh hoặc thay mới khung giá ựất cho phù hợp khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại ựất trong khung giá ựất có biến ựộng liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối ựa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá ựất hiện hành. (điều 7 Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP)
- Nội dung khung giá các loại ựất:
Khung giá các loại ựất do Chắnh phủ ban hành theo Khoản 5 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP bao gồm:
+ Khung giá ựất trồng cây hàng năm; + Khung giá ựất trồng cây lâu năm; + Khung giá ựất rừng sản xuất; + Khung giá ựất nuôi trồng thủy sản; + Khung giá ựất làm muốị
+ Khung giá ựất ở tại nông thôn; + Khung giá ựất ở tại ựô thị;
+ Khung giá ựất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; + Khung giá ựất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại ựô thị.
đối với nhóm ựất chưa sử dụng, khung giá các loại ựất không quy ựịnh các mức giá áp dụng cho các loại ựất thuộc nhóm ựất này nhưng có quy ựịnh
nguyên tắc xây dựng mức giá khi cần thiết, ựó là: phải căn cứ vào giá của các loại ựất liền kề ựã quyết ựịnh; khung giá các loại ựất Chắnh phủ quy ựịnh và căn cứ vào các quy ựịnh về phân vùng, phân loại ựường phố, loại vị trắ ựất ựể quy ựịnh mức giá ựất cho phù hợp.
Khung giá ựất ở ựô thị ựược phân loại theo 6 loại ựô thị, từ ựô thị loại ựặc biệt ựến ựô thị loại 5 ựược thể hiện qua bảng 1.1.
Bảng 1.1: Khung giá ựất ở tại ựô thị
đơn vị tắnh: 1000ự /m2
Mức giá
STT Loại ựô thị Giá tối thiểu Giá tối ựa
1 đặc biệt 1500 67.500 2 I 400 42.500 3 II 150 30.000 4 III 120 19.500 5 IV 50 13.350 6 V 30 6.700 (Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/ 7 /2007 của Chắnh phủ)
c. Quy ựịnh nguyên tắc, thẩm quyền ban hành và ựiều chỉnh bảng giá ựất - Về nguyên tắc xây dựng bảng giá ựất:
Ngoài các nguyên tắc ựịnh giá ựất nêu tại ựiểm 2 của mục này, khung pháp luật về ựịnh giá ựất còn quy ựịnh một số nguyên tắc khi xây dựng bảng giá ựất tại ựịa phương, cụ thể như sau:
+ đất quy ựịnh trong bảng giá ựất thuộc loại nào thì áp dụng khung giá do Chắnh phủ quy ựịnh ựối với loại ựất ựó. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cao hơn không quá 20% so với mức giá tối ựa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loại do Chắnh phủ quy ựịnh (ựiểm 2 khoản 5 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP).
Trường hợp cá biệt tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có ựiều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, ựiều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử
dụng ựất thực tế trên thị trường tại ựịa phương thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh mức giá cụ thể áp dụng tại ựịa phương và gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường ựể báo cáo (ựiểm 3 khoản 5 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP).
+ Việc xác ựịnh vùng ựất, vị trắ của từng loại ựất cụ thể ựể ựịnh giá ựất ựược thực hiện theo nguyên tắc sau:
đối với ựất tại nông thôn, vùng ựất ựược xác ựịnh theo 3 loại xã: ựồng bằng, trung du và miền núi; vị trắ ựất ựược xác ựịnh căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng ựồng người sử dụng ựất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức ựộ thuận tiện về giao thông (ựối với ựất nông nghiệp); căn cứ vào khả năng sinh lợi, ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (ựối với ựất phi nông nghiệp tại nông thôn). (điều 9 nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP và khoản 6, khoản 7 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP).
đối với ựất tại ựô thị, các loại ựất ựược sắp xếp theo loại ựô thị, loại ựường phố, loại vị trắ ựất ựể ựịnh giá.
- Nguyên tắc quy ựịnh mức giá ựất theo vị trắ:
Theo quy ựịnh tại ựiểm 2 khoản 10 điều 1 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP thì việc quy ựịnh mức giá ựất theo vị trắ ựược thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ đất tại vị trắ 1 của từng vùng (ựồng bằng, trung du, miền núi), từng khu vực có mức giá cao nhất, các vị trắ tiếp sau ựó theo thứ tự từ vị trắ 2 trở ựi có mức giá thấp hơn. Trường hợp ựất vườn, ao trong cùng thửa ựất có nhà ở nhưng không ựược xác ựịnh là ựất ở; ựất nông nghiệp nằm trong phạm vi ựịa giới hành chắnh phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn ựã ựược xác ựịnh ranh giới theo quy hoạch ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì giá ựất ựược quy ựịnh bằng mức giá ựất trồng cây lâu năm ở vị trắ 1 cùng vùng trong tỉnh.
+ đất phi nông nghiệp tại nông thôn ở các vị trắ ven trục ựường giao thông chắnh, ựầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, thì mức giá ựất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ựịnh nhưng không vượt quá 5 lần mức giá tối ựa của khung giá ựất ở tại nông thôn do Chắnh phủ quy ựịnh (ựối với ựất ở); không vượt quá 3 lần mức giá tối ựa của khung giá ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chắnh phủ quy ựịnh (ựối với ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp).
- Về thẩm quyền ban hành, ựiều chỉnh bảng giá ựất:
Theo quy ựịnh của Luật đất ựai thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá ựất cụ thể tại ựịa phương trình Hội ựồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết ựịnh. Giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ựịnh ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi cấp có thẩm quyền ựiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, thay ựổi mục ựắch sử dụng ựất, loại ựô thị, loại ựường phố và vị trắ ựất thì căn cứ vào các quy ựịnh hiện hành ựể ựiều chỉnh lại giá ựất tại khu vực có thay ựổi cho phù hợp (điều 56 Luật đất ựai, 2003)
d. Quy ựịnh nguyên tắc, thẩm quyền quyết ựịnh giá ựất cụ thể và các trường hợp phải xác ựịnh giá ựất cụ thể:
- Nguyên tắc xây dựng giá ựất cụ thể:
Theo quy ựịnh của pháp luật thì việc xác ựịnh giá ựất cụ thể phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường. điều kiện bình thường nêu ở ựây ựược hiểu ựó là các ựiều kiện ựể ựảm bảo giá ựất ựược dùng làm căn cứ quyết ựịnh giá ựất cụ thể là giá ựất thị trường sau khi ựã ựược loại trừ các giá ựất phi thị trường.
- Về thẩm quyền quyết ựịnh giá ựất cụ thể:
Theo quy ựịnh tại khoản 1 điều 11 của Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chắnh phủ Quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ựịnh giá ựất cụ thể.
- Các trường hợp quyết ựịnh giá ựất cụ thể:
Cũng theo quy ựịnh tại khoản 1 điều 11 của Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chắnh phủ Quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh giá ựất cụ thể khi mà giá ựất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ựịnh tại thời ựiểm giao ựất, cho thuê ựất, thời ựiểm quyết ựịnh thu hồi ựất, thời ựiểm tắnh giá ựất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường trong các trường hợp sau:
+ Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất không thông qua hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất;
+ Nhà nước cho thuê ựất;
+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất;
+ Doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao ựất. Giá ựất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh nêu ở ựiểm trên, không bị giới hạn bởi các mức giá trong Khung giá các loại ựất do Chắnh phủ quy ựịnh.
ự. Quy ựịnh trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng bảng giá ựất
Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chắnh Hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc TW ựã quy ựịnh:
- Nội dung các công việc cụ thể như sau:
+ Lập dự án xây dựng bảng giá ựất trình UBND cấp tỉnh phê duyệt;
+ Chuẩn bị thực hiện dự án: thành lập Ban chỉ ựạo, Tổ giúp việc, Sở TNMT ký hợp ựồng với tổ chức có chức năng cung cấp dịch vụ tư vấn giá ựất thực hiện việc ựiều tra giá ựất thị trường, xây dựng bảng giá ựất;
+ điều tra khảo sát, thu thập thông tin về ựiểm ựiều tra và giá ựất thị trường tại ựiểm ựiều tra;
+ Tổng hợp kết quả ựiều tra giá ựất thị trường tại cấp huyện; + Tổng hợp kết quả ựiều tra giá ựất thị trường tại cấp tỉnh + Dự thảo bảng giá ựất ;
+ Thẩm ựịnh bảng giá ựất ;
+ Hoàn thiện dự thảo bảng giá ựất ;
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội ựồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết ựịnh và công bố bảng giá ựất.
1.3.2.2. Thực trạng thực hiện chắnh sách, pháp luật về xây dựng bảng giá ựất và năng lực ựịnh giá ựất trong xây dựng bảng giá ựất.
ạ Những kết quả ựạt ựược
Sau gần 10 năm thực hiện cơ chế, chắnh sách giá ựất theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003 với nguyên tắc Ộsát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trườngỢ, ựã ựược cụ thể hoá trong các văn bản: Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP, Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC và các văn bản hướng dẫn liên quan, theo ựánh giá của Bộ TNMT qua tổng kết tình hình thi hành Luật đất ựai năm 2003 thì chắnh sách về giá ựất ựã liên tục ựược ựiều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, góp phần tạo chuyển biến tắch cực trong quản lý nhà nước về ựất ựai, từng bước phát huy nguồn lực ựất ựai ựể phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở ựể từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có ựất bị thu hồi, ựồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng ựất. Trong ựó, việc thực hiện chắnh sách, pháp luật về xây dựng bảng giá ựất ựã ựạt ựược những kết quả chủ yếu như sau:
- Hành lang pháp lý về xây dựng bảng giá ựất (bao gồm: quy ựịnh về trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất; ựịnh mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá ựất; chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức làm công tác giá ựất thuộc Sở TNMT, Phòng TNMT) ựã ựược quy ựịnh ựồng bộ, tạo thuận lợi cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành bảng giá ựất công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm.
- Việc xây dựng bảng giá ựất hàng năm ựã ựược các ựịa phương chú trọng ban hành nghiêm về mặt thời gian; công tác xây dựng bảng giá ựất ngày càng ựược chuyên nghiệp hóa, chuyển từ cơ quan hành chắnh sang giao cho ựơn vị sự nghiệp thuộc Sở TNMT hoặc doanh nghiệp có chức năng tư vấn giá ựất; một số ựịa phương ựã quy ựịnh giá ựất ựến từng thửa ựất gắn với bản ựồ ựịa chắnh, làm