để giải quyết các vấn ựề trên, chúng tôi ựưa ra một số giải pháp cụ thể sau: - Về công tác ựịnh giá ựất:
UBND thành phố Vinh cần xây dựng giá quy ựịnh phù hợp với giá trao ựổi thực tế tại ựịa phương.
Việc ựiều chỉnh giá ựất phải ựược tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến ựộng giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá ựất biến ựộng do Nhà nước công bố quy hoạch, ựầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu ựô thị mới,... thì các cấp chắnh quyền có liên quan phải thực hiện việc ựiều chỉnh giá ựất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách
- Về tổ chức ựịnh giá ựất
để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ựất quy ựịnh phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức ựịnh giá từ trung ương ựến ựịa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ ựịnh giá ựất và ựịnh giá bất ựộng sản trong phạm vi thành phố.
Cơ quan ựịnh giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết ựịnh về mức giá mà mình ựưa ra; ựồng thời phải ựền bù thiệt hại cho người yêu cầu ựịnh giá, thẩm ựịnh giá nếu không phù hợp với quy ựịnh của pháp luật hiện hành.
- Về việc nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ, xây dựng ựội ngũ chuyên gia: để tổ chức ựịnh giá ựất hoạt ựộng có hiệu quả, ựòi hỏi phải có ựội ngũ chuyên gia ựịnh giá thành thạo về nghiệp vụ; việc ựịnh giá ựòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ựộng kinh tế xã hộị Do ựó Nhà nước cần phải chú trọng về ựào tạo chuyên gia tư vấn, ựịnh giá ựất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về ựịnh giá ựất cho ựội ngũ ựang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường ựại học.
- Giá ựất hay giá bất ựộng sản cần phải trở về giá trị thực.
Nguyên nhân chắnh khiến cho giá ựất ở tại một số tuyến ựường, tại các khu ựô thị mới trên ựịa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan ựến yếu tố ựầu cơ về ựất ựai và tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng ựể kiếm lờị Chắnh sách tài chắnh về ựất ựai ựược coi là một biện pháp hạn chế có hiệu quả ựối với tình trạng này và ựặc biệt thuế là công cụ hữu hiệu hiện nhất ựể kiểm soát những người ựầu cơ. Do chắnh sách thuế chưa phải là công cụ ựể nhà nước ựiều chỉnh ựịa tô chênh lệch giữa các hộ khi ựược hưởng lợi từ quy hoạch sử dụng ựất cho nên làm rối loạn thị trường giá ựất ở. đối với ựất ở, khi người sử dụng nắm giữ ựất ựai vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống ựầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ ựất ựai ựã tắch tụ. Việc làm này cần ựược thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kĩ thuật, thông qua việc công nghệ hóa và máy tắnh hóạ
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Sau thời gian thực hiện ựề tài : ỘNghiên cứu giá ựất ở và các yếu tố ảnh
hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ AnỢ. Tôi rút ra kết
luận như sau:
- Thành phố Vinh ựã tắch cực thực hiện công tác xây dựng bảng giá ựất hàng năm, cập nhật giá ựất quy ựịnh qua các năm ựể phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và các quy ựịnh của Nhà nước về giá ựất. Giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn có xu hướng tăng dần từ năm 2009 ựến năm 2013, năm 2013 mức giá ựất ở quy ựịnh cao nhất là 51 triệu ựồng/m2 và thấp nhất là 320 ngàn ựồng/m2.
- Giá ựất ở thị trường trên ựịa bàn thành phố Vinh có xu thế luôn cao hơn so với giá ựất ở do Nhà nước quy ựịnh, mức ựộ chênh lệch giao ựộng từ 1,3 ựến 2,6 lần, mức ựộ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và loại ựường phố. Giá ựất tại các khu vực trung tâm thành phố cao nhất và giảm dần tại khu vực lân cận và khu vực ngoại ô, giá cao nhất là 150 triệu ựồng/m2 tại mặt ựường Cao Thắng, thấp nhất là 2.5 triệu ựồng/m2 tại khu vực ựường nội xóm của xã Nghi Kim, mức ựộ chênh lệch bình quân giữa khu vực trung tâm thành phố với khu vực ven ựô là 27, 73 lần.
- Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất giao dịch trên ựịa bàn thành phố, trong ựó có các yếu tố chắnh như vị trắ, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tắch ựất, hướng ựất, ựộ sâu thửa ựất và ựịa hình. Yếu tố vị trắ và ựiều kiện cơ sở hạ tầng có vai trò rất quan trọng, nó quyết ựịnh ựến sự khác nhau về giá ựất giữa các khu vực, các loại ựường phố, diện tắch, bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa ựất cũng có vai trò quyết ựịnh ựến giá ựất ở qua việc tác ựộng ựến sự thuận tiện trong sử dụng ựất và khả năng thu lợi từ mảnh ựất ựó, từ ựó quyết ựịnh ựến mức giá ựất.
- Do việc ựịnh giá hàng loạt các thửa ựất cho nên giá ựất; lực lượng cán bộ chuyên trách công tác ựịnh giá ựất còn mỏng; Nhà nước vẫn chưa tổ chức ựược hệ thống theo dõi giá ựất trên thị trường ựể làm cơ sở ựịnh giá phù hợp ựồng thời yếu tố ựầu cơ chi phối thị trường ựất ựai ựã tạo nên những biến ựộng cực ựoan về giá, ựẩy giá ựất thực tế thị trường ở mức rất caọ Do ựó việc xác ựịnh giá ựất và các giải pháp có hiệu quả hơn cần thực hiện trong thời gian tới là: Không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ, xây dựng ựội ngũ chuyên gia ; Thành lập tổ chức ựịnh giá từ trung ương ựến ựịa phương, hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những
quyết ựịnh về mức giá mà mình ựưa ra; ựồng thời phải ựền bù thiệt hại cho người yêu cầu ựịnh giá, thẩm ựịnh giá nếu không phù hợp với quy ựịnh của pháp luật hiện hành; đối với ựất ở, khi người sử dụng nắm giữ ựất ựai vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống ựầu cơ cao hơn mức bình thường.
2. Kiến nghị
- UBND thành phố Vinh cần xây dựng khung giá và giá ựất ở phải phù hợp với thực tế tại ựịa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác ựịnh giá ựất do Chắnh phủ ban hành, giá ựất do các ựịa phương quy ựịnh phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế ựã hình thành ở ựịa phương và phù hợp với quan hệ ựất ựai có phát sinh áp dụng giá ựất.
- Giá ựất phải ựược ựiều chỉnh cho phù hợp với giá ựất trên thị trường tại ựịa phương.
- UBND thành phố Vinh nên xây dựng tổ chức và ựào tạo các chuyên gia ựịnh giá ựất nhằm ựể khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ựất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức ựịnh giá từ trung ương ựến ựịa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ ựịnh giá ựất và bất ựộng sản.
- UBND thành phố Vinh cần phải có kế hoạch ựầu tư xây dựng hạ tầng ựồng bộ ựể ựẩy mạnh khai thác quỹ ựất trên toàn Thành phố, tránh ựầu tư nhỏ giọt, xen dắm ở mỗi phường, xã một vài lô ựể khai thác quỹ ựất, dẫn ựến nguồn cung khan hiếm và tình trạng thị trường nhà ựất khát hàng khiến cho giá ựất ngày càng tăng cao không thể giảm xuống ựúng với giá trị thực của nó.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chắnh (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chắnh (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật đất ựai 2003 và ựịnh hướng sửa ựổi Luật đất ựai
4. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
5. Chắnh Phủ (2007), Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
6. Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009 quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư. 7. Hoàng Văn Cường (2010), Giá ựất và chắnh sách phân phối ựịa tô trong quản lý ựất ựai theo cơ chế thị trường, Tổng hợp báo cáo khoa học kỉ niệm 65 năm ngành quản lý ựất ựai Việt Nam (1945 Ờ 2010), Tổng cục quản lý ựất ựai, tr208.
8. Phòng Thống kê thành phố Vinh (2009, 2010, 2011, 2012, 2013), Niên giám thống kê thành phố Vinh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
9. Quốc hội (1993), Luật đất ựai 1993.
10.Quốc hội (2003), Luật đất ựai 2003.
11.Lê Thị Phương Thảo (2008), Tìm hiểu giá ựất trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp, đại học Nông nghiệp, Hà Nộị
12.Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá ựất, NXB Nông nghiệp, Hà Nộị
13.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất ựộng sản. NXB Nông nghiệp.
14.UBND Thành phố Vinh (2008) - Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng ựất thành phố Vinh giai ựoạn 2008 Ờ 2020.
15.UBND tỉnh Nghệ An (2008), Quyết ựịnh số 85/2008/Qđ-UBND ngày 24/12/2008
16.UBND tỉnh Nghệ An (2008), Quyết ựịnh số 85/2008/Qđ-UBND ngày 24/12/2008
về việc ban hành Bảng giá các loại ựất năm 2009 trên ựịa bàn thành phố Vinh.
17.UBND tỉnh Nghệ An (2008), Quyết ựịnh số 85/2008/Qđ-UBND ngày 24/12/2008
về việc ban hành Bảng giá các loại ựất năm 2009 trên ựịa bàn thành phố Vinh. 18.UBND tỉnh Nghệ An (2009), Quyết ựịnh số 123/2009/Qđ-UBND ngày 31/12/2009
về việc ban hành Bảng giá các loại ựất năm 2010 trên ựịa bàn thành phố Vinh. 19.UBND tỉnh Nghệ An (2010), Quyết ựịnh số 128/2010/Qđ-UBND ngày 29/12/2010
về việc ban hành Bảng giá các loại ựất năm 2011 trên ựịa bàn thành phố Vinh. 20.UBND tỉnh Nghệ An (2011), Quyết ựịnh số 79/2011/Qđ-UBND ngày 29/12/2011
về việc ban hành Bảng giá các loại ựất năm 2012 trên ựịa bàn thành phố Vinh. 21.UBND tỉnh Nghệ An (2012), Quyết ựịnh số 111/2012/Qđ-UBND-đC ngày
27/12/2012 về việc ban hành Bảng giá các loại ựất năm 2013 trên ựịa bàn thành phố Vinh.
Phụ lục 1. BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ đIỀU TRA GIÁ đẤT
STT Họ tên chủ hộ Tên ựường
Diện tắch (m2) Vị trắ ựất Giá quy ựịnh (1.000ự/m2) Giá chuyển nhượng (1.000ự/m2) Chiều rộng mặt tiền Chiều sâu thửa ựất Hướng mặt tiền Hình dáng thửa ựất Tình trạng pháp lý
1 Hoàng Ngọc Cao Thắng 123.01 1 50,000 150,000 6.38 19.28 đông Chữ nhật đã có GCN
2 Nguyễn Thị Hằng Nga Cao Thắng 45.497 1 51,000 130,500 5.34 8.52 đông Chữ nhật đã có GCN
3 Nguyễn Thị Huyền Cao Thắng 80.7 1 51,000 120,000 4.56 17.6 Tây đa giác đã có GCN
4 Nguyễn Văn Quảng Cao Thắng 186.99 1 50,000 120,000 15.7 11.91 Tây Nam Chữ nhật đã có GCN
5 Phạm Văn đức Cao Thắng 98.298 1 50,000 100,000 5.51 17.84 Nam Chữ nhật đã có GCN
6 Trần Văn Liêm Thái Phiên 93 1 20,000 80,000 14.85 6.6 Nam đa giác đã có GCN
7 đậu Thị Hà Thái Phiên 120 1 20,000 81,000 5 24 Bắc Chữ nhật đã có GCN
8 Nguyễn Văn Hoài Thái Phiên 101.4 1 21,000 84,000 5.07 20 đông Chữ nhật đã có GCN
9 Trần Hữu Huy Thái Phiên 115.38 1 21,000 85,000 6 19.23 Tây Chữ nhật đã có GCN
10 Nguyễn Văn Hải Thái Phiên 100 1 21,000 82,000 5.62 17.47 Tây Hình thang xuôi đã có GCN
11 Nguyễn đình Dũng Thái Phiên 333.44 1 22,000 83,200 12.8 26.05 đông Chữ nhật đã có GCN
12 Lê Thị Hồng Thái Phiên 108.99 1 22,000 81,730 7 15.57 đông Chữ nhật đã có GCN (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
13 Cao Huy Thành Hồ Xuân Hương 235.9 1 13,500 25,000 10 23.59 Bắc Chữ nhật đã có GCN
14 Ngô đình Lợi Hồ Xuân Hương 139.8 1 13,500 26,300 7 19.97 Bắc đa giác đã có GCN
15 Vũ Minh Thanh Hồ Xuân Hương 104.5 1 14,000 28,500 6.69 15.62 đông đa giác đã có GCN
16 Lê Thị Giang Hồ Xuân Hương 206.04 1 14,000 28,400 12 17.17 Tây Chữ nhật đã có GCN
17 Nguyễn Văn Quốc Hồ Xuân Hương 127.28 1 15,000 30,000 7.78 16.36 Tây Chữ nhật đã có GCN
18 Nguyễn Văn Hà Hồ Xuân Hương 145.4 1 15,000 29,000 6.79 21.4 Nam đa giác đã có GCN
19 Lê đình đức Hồ Xuân Hương 143.6 1 15,000 30,000 6.12 20 Tây đa giác đã có GCN
21 Lê Xuân Hiếu Quang Trung 130.7 1 50,000 92,000 12.65 10.3 đông đa giác đã có GCN
22 Phạm Duy Cường Quang Trung 116.92 1 39,000 94,500 5.25 22.27 Nam Chữ nhật đã có GCN
23 Bùi Thị Trang Quang Trung 150 2 38,000 91,300 9.93 14.43 Bắc Thang ngược đã có GCN
24 Nguyễn Duy Tuấn Quang Trung 71.636 2 38,000 90,500 6.67 10.74 Bắc Chữ nhật đã có GCN
25 Nguyễn Quang Hoàng Quang Trung 221.4 3 38,000 90,000 12.94 17.11 đông Chữ nhật đã có GCN
26 Nguyễn đức Phú Quang Trung 169.75 1 43,000 95,000 8.63 19.67 Tây Chữ nhật đã có GCN
27 Lê đức Tắnh đặng Thái Thân 210 1 19,000 40,000 12.8 16.4 Tây đa giác đã có GCN
28 Nguyễn Bình Hoàng đặng Thái Thân 178.22 1 20,000 45,000 9.38 19 Nam Chữ nhật đã có GCN
29 Phan Thị Thanh đặng Thái Thân 108.37 1 20,000 44,500 4.4 24.63 đông Chữ nhật đã có GCN
30 Nguyễn Duy Tám đặng Thái Thân 211.6 1 19,000 40,000 14.51 14.83 đông đa giác đã có GCN
31 Lê Minh Chiến đặng Thái Thân 73.95 1 19,000 40,000 4.93 15 Tây Chữ nhật đã có GCN
32 Trần Công Văn đặng Thái Thân 115.08 1 20,000 44,800 6.92 16.63 Nam Chữ nhật đã có GCN
33 Hồ Ngọc Trắ đặng Thái Thân 134.5 1 20,000 43,800 7.21 18.65 Nam đa giác đã có GCN
34 Nguyễn Trung Cần Tô Hiến Thành 163.12 1 13,000 18,000 10.97 14.87 Bắc Chữ nhật đã có GCN
35 Nguyễn Tiến đạt Tô Hiến Thành 75 1 13,000 18,000 4 18.75 đông Chữ nhật đã có GCN
36 đậu Văn Quyết Tô Hiến Thành 128.4 2 10,000 12,500 6 21.4 đông Chữ nhật đã có GCN
37 Nguyễn Quyết Thắng Tô Hiến Thành 70.932 2 7,500 18,000 4.63 15.32 Tây Chữ nhật đã có GCN
38 Nguyễn Hữu Quang Tô Hiến Thành 271.1 1 13,000 17,800 10.13 24.37 Nam đa giác đã có GCN
39 Chu Văn Quyền Tô Hiến Thành 119.5 2 11,000 15,600 5.98 19.86 đông đa giác đã có GCN
40 Nguyễn đình Toàn Tô Hiến Thành 94.123 1 13,000 18,000 6.1 15.43 Bắc Chữ nhật đã có GCN
41 Nguyễn đức Phát Nguyễn T Minh Khai 117.24 1 45,000 100,000 13.94 8.41 Bắc Chữ nhật đã có GCN
42 đậu đình Quế Nguyễn T Minh Khai 234.85 1 40,000 89,000 19.25 12.2 Nam Chữ nhật đã có GCN
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});