Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long

B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR NG I H C C U LONG HU NH DUY KHOA PHÂN TÍCH CÁC Y U T T TRÊN NH H A BÀN THÀNH PH NG N GIÁ V NH LONG CHUYÊN NGÀNH: QU N TR KINH DOANH MÃ NGÀNH: 60340102 LU N V N TH C S QU N TR KINH DOANH NG IH NG D N KHOA H C: PGS.TS TR V nh Long, 2016 NG ÔNG L C i L I CAM OAN Tôi xin cam đoan lu n v n th c hi n, s li u k t qu nghiên c u trung th c ch a đ c cơng b trích d n s li u tham kh o t tài li u khác đ công trình nghiên c u khác Các c ghi rõ ngu n g c Tác gi Hu nh Duy Khoa ii L IC M N Tôi xin chân thành c m n q th y, nhi t tình gi ng d y h d n su t trình h c t p nghiên c u t i tr ng ng i h c C u Long C m n anh ch t i V n phòng cơng ch ng Thanh Thanh, v n phòng cơng ch ng Ph ng Anh, S Tài Ngun Môi Tr ng V nh Long, C c Th ng kê t nh V nh Long cung c p s li u đ th c hi n nghiên c u c bi t, xin g i l i c m n đ n th y PGS.TS Tr tr c ti p h ng ông L c ng ng d n nghiên c u hoàn thành lu n v n V nh Long, ngày tháng Tác gi Hu nh Duy Khoa n m 2016 i iii M CL C CH NG I: M U 1.1 LÝ DO CH N TÀI 1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U 1.2.1 M c tiêu chung 1.2.2 M c tiêu c th 1.3 PH M VI NGHIÊN C U 1.3.1 Ph m vi th i gian 1.3.2 Ph m vi không gian 1.3.3 it ng nghiên c u 1.4 C U TRÚC LU N V N CH NG 2: C S LÝ LU N VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U 2.1 C S LÝ LU N 2.1.1T ng quan v đ t đai 2.1.1.1 Khái ni m đ t đai 2.2.1.2 c m c a đ t đai 2.1.2 Th tr ng đ t đai 2.1.2.1 Khái ni m th tr ng đ t đai 2.1.2.2 Y u t c u thành th tr 2.1.2.3 Các nhân t 2.1.2.4 nh h ng đ t đai ng đ n s hình thành th tr c tr ng chung c a th tr ng đ t đai ng đ t đai 2.1.3 T ng quan v giá đ t 10 2.1.3.1 Khái ni m giá đ t 10 2.1.3.2 Các nhân t nh h ng đ n giá đ t 11 2.1.3.3 Các nguyên t c đ nh giá đ t 16 iv 2.1.3.4 Các ph 2.2 L ng pháp đ nh giá đ t 18 C KH O TÀI LI U 25 2.3 PH NG PHÁP NGHIÊN C U 26 2.3.1 Ph ng pháp thu th p s li u 26 2.3.2 Ph ng pháp phân tích 27 2.3.3 Mơ hình nghiên c u 28 CH PH NG 3: TH C TR NG CÔNG TÁC NH GIÁ T T I THÀNH V NH LONG 31 C 3.1 I M V TRÍ C A THÀNH PH A LÝ, I U KI N T NHIÊN VÀ XÃ H I V NH LONG 31 3.1.1 V trí đ a lý 31 3.1.2 i u ki n t nhiên 32 3.1.2.1 t đai 32 3.1.2.2 Khí h u 32 3.1.2.3 i u ki n kinh t xã h i 33 3.2 TÌNH HÌNH QUY HO CH S D NG T C A THÀNH PH V NH LONG 35 3.3 TH C TR NG GIÁ PH T QUY NH T I A BÀN THÀNH V NH LONG 36 3.3.1 Nh ng c n c pháp lý đ ban hành quy t đ nh quy đ nh giá đ t đ a bàn Thành ph V nh Long 36 3.3.2 C n c v trí đ xác đ nh giá đ t đ a bàn Thành ph V nh Long 38 CH 3.3.2.1 iv iđ t t i đô th đ a bàn Thành ph V nh Long 38 3.3.2.2 iv iđ t t i nông thôn đ a bàn Thành ph V nh Long 43 NG 4: CÁC Y U T BÀN THÀNH PH NH H NG N GIÁ T TRÊN A V NH LONG 45 4.1 T NG QUAN V M U NGHIÊN C U 45 v 4.1.1 C c u m u nghiên c u theo đ a bàn 45 4.1.2 C c u m u nghiên c u theo v trí 46 4.1.3 C c u m u nghiên c u theo hình dáng th a đ t 46 4.1.4 Mô t m u nghiên c u 47 4.2 CÁC Y U T CH NH H NG N GIÁ T TRÊN A BÀN THÀNH PH V NH LONG: K T QU PHÂN TÍCH 49 4.3 M T S GI I PHÁP NH M HỒN THI N CƠNG TÁC T I A BÀN THÀNH PH NH GIÁ T V NH LONG 51 4.3.1 i v i y u t hình dáng th a đ t 52 4.3.2 i v i y u t kho ng cách đ n trung tâm thành ph 53 4.3.3 i v i y u t chi u r ng m t đ ng ti p giáp v i th a đ t 54 NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH 56 5.1 K T LU N 56 5.2 KI N NGH 57 5.2.1 Ki n ngh v i ph 57 5.2.2 Ki n ngh v i UBND t nh 58 Tài li u tham kh o 59 vi DANH M C CÁC B NG Tên b ng STT Trang B ng di n gi i bi n đ c l p 27 Quy ho ch nhóm đ t đ n n m 2020 c a Thành ph V nh Long 34 4.1 C c u m u nghiên c u theo đ a bàn 44 4.2 C c u m u nghiên c u theo v trí 45 4.3 C c u m u nghiên c u theo hình dáng th a đ t 46 4.4 Giá đ t nhân t 48 4.5 K t qu phân tích h i quy t mơ hình 2.1 3.1 B nh h ng đ n giá đ t 48 vii DANH M C HÌNH S hi u Tên hình ng pháp so sánh tr c ti p Trang 2.1 S đ v nguyên lý c a ph 2.2 Mơ hình nghiên c u 27 3.1 B n đ Thành ph V nh Long 31 21 CH 1.1 LÝ DO CH N NG I: GI I THI U TÀI t đai tài nguyên vô quý giá, t li u s n xu t đ c bi t, thành ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, đ a bàn phân b khu dân c , xây d ng c s kinh t , v n hoá xã h i, an ninh qu c phòng Ngày v i s gia t ng dân s nhanh chóng v i s phát tri n kinh t làm cho nhu c u s d ng đ t ngày t ng t đai tr nên khan hi m nên đòi h i ng i ph i có bi n pháp s d ng phù h p Thành ph V nh Long m t đô th lo i III bao g m ph ng xã tr c thu c Th i gian qua, thành ph t p trung đ u t cơng trình h t ng k thu t h t ng xã h i t o đ ng l c phát tri n, h ng t i đô th lo i II t ng lai Thành ph có s t p trung đ u t vào d án phát tri n c s h t ng, đ thông…Các tr c đ ng ch y u hình thành nh : n tránh Qu c l 1A qua V nh Long, kè C Chiên qua Ph nh đ Tr ng giao ng 2, Ph ng Võ V n Ki t, Tr n ng xã Tân Ngãi, tr c đ i Ngh a, B ch àn đ ng n i ô ng giao thông xã… c nhu U ban nhân dân Thanh ph V nh Long c n có nh ng sách qu n lý ho t đ ng, giao d ch liên quan đ n đ t đai: b i th b ng, h tr tái đ nh c , chuy n nh ng gi i phóng m t ng quy n s d ng đ t, cho thuê, th ch p quy n s d ng đ t….Nhi m v qu n lý đ t đai c a thành ph giai đo n hi n quan tr ng nh h ng đ n trình phát tri n c a thành ph t o c s nh m th c hi n sách qu n lý đ t đai hi u qu ph c v cơng tác đ n bù gi i phóng m t b ng, tính thu , cho thuê đ t…Vi c xác đ nh giá đ t vi c làm h t s c quan tr ng Vi c tính thu phi nông nghi p (thu nhà đ t hàng n m), thu chuy n m c đích s d ng đ t, thu tr c b , giá cho thuê đ t d a b ng giá đ t U ban nhân dân t nh quy đ nh Nh v y, giá đ t U ban nhân dân t nh th p h n giá th c t s làm th t thu thu r t l n Thu thu nh p cá nhân: Giá chuy n nh t h p đ ng chuy n nh đ ng giá chuy n nh ng t i th i m chuy n nh ng ghi h p đ ng th p h n giá t nh quy đ nh giá chuy n nh ng đ ng Tr ng giá th c ng h p, h p y ban nhân dân c p c xác đ nh c n c theo B ng giá đ t y ban nhân dân c p t nh quy đ nh t i th i m chuy n nh nh ng quy n s d ng đ t bên giao d ch th ng Do đó, chuy n ng ghi giá tr h p đ ng theo giá U ban nhân dân t nh (th p h n giá th c t chuy n nh thu nh p cá nhân Vì v y, c n có m t c s đ bi t đ ng) nh m gi m ti n thu cy ut nh h ng đ n giá đ t t có th tham chi u u ch nh giá đ t phù h p v i th c t nh m t ng ngu n thu cho ngân sách nhà n Th tr ng đ t đai th tr c ng khơng hồn h o, thơng tin giao d ch c a ch th h n ch , nhà đ u t r t c n c s khoa h c đ tham kh o quy t đ nh Khi doanh nghi p quy t đ nh đ u t t i đ a ph m t nh ng y u t quan tr ng hàng đ u nh h ng ng đ n quy t đ nh đ u t c a doanh nghi p giá đ t đ làm m t b ng Do đó, vi c ban hành m t giá đ t thích h p n m đ c s tác đ ng c a y u t khác đ n giá đ t c ng u ki n đ thu hút đ u t Trên th c t t i đ a bàn Thành ph V nh Long vi c xác đ nh khung giá m c giá đ t c a U ban nhân dân t nh chênh l ch nhi u so v i giá th tr gây khó kh n cho cơng tác qu n lý s d ng đ t c a nhà n ng th c t c th t thu thu , phí l phí S chênh l ch nhi u nguyên nhân: sách quy ho ch c s h t ng, tâm lý ng i dân, s bi n đ ng kinh t , đ c m c th v trí, hình dáng, l i th kinh doanh, môi tr ng, an ninh tr t t M c dù hàng n m U ban nhân dân t nh đ u kh o sát tính tốn ban hành khung giá đ t đ k p th i c p nh t giá th tr ng, nh ng vi c xác đ nh giá đ t c a U ban nhân dân t nh ch mang tính ch t t ng th cho t ng khu v c mà không xác đ nh chi ti t d n đ n s chênh l ch so v i giá th tr ng Do vi c xác đ nh phân tích y u t nh h ng đ n giá đ t r t c n thi t Vì nh ng lý nêu tơi ch n đ tài: “Phân tích y u t nh h ng đ n giá đ t đ a bàn Thành ph V nh Long” đ làm đ tài nghiên c u lu n v n cao h c 47 B ng 4.3 C c u m u nghiên c u theo hình dáng th a đ t V trí T n su t 98 26 124 Hình dáng cân đ i Hình dáng khơng cân đ i C ng T l (%) 79,03 20,97 100,00 4.1.4 Mô t m u nghiên c u T s li u u tra b ng 4.4 có bi n nh h ng đ n giá tr đ t bi n liên t c nh : kho ng cách đ n trung tâm thành ph , kho ng cách đ n tr c đ ng chính, chi u r ng m t đ ng, di n tích đ t, chi u r ng m t ti n - Kho ng cách đ n trung tâm thành ph (bao g m ch , trung tâm th ng m i, c quan hành ) v i m c kho ng cách cao nh t 1.900m, th p nh t 10m, giá tr trung bình 564,79m đ l ch chu n 475,96 Qua s li u nêu cho th y m u kh o sát ch t p trung bán kính 2km so v i trung tâm thành ph , nh ng m u kh o sát đ c sàng l c đ đáp ng đ c tiêu chí đ t t i thành ph - Kho ng cách đ n tr c đ th a đ t, xa tr c đ ng chính: y u t nh h ng l n đ n giá tr ng (h m sâu) giá đ t gi m so v i v trí m t ti n Giá tr l n nh t c a bi n 900m, th p nh t 0m (m t ti n), trung bình 61,61m, đ l ch chu n 150,23, cho th y s đa d ng m u kh o sát có nh ng v trí th a đ t n m sâu h m th a đ t n m t i v trí m t ti n - Chi u r ng m t đ đ n giá tr th a đ t, đ ng: bi n c ng m t nh ng y u t nh h ng ng r ng thu n l i cho vi c giao thông, kinh doanh nh ng yêu c u thi t y u khác Giá tr l n nh t c a bi n 15m nh ng đ ng n m tr c giao thơng c a thành ph , m t đ có dãi phân cách c đ nh, l u l ng r ng, ng giao thông l n, giá tr nh nh t h m v i chi u r ng 1,5m nh ng h m c ch a đ c nâng, ch có th di chuy n b ng xe hai bánh Giá tr trung bình c a bi n 5,82m, đ l ch chu n 3,54 - Diên tích đ t: di n tích đ t l n thu n ti n cho vi c s d ng, nhiên n u di n tích l n s g p khó kh n s d ng vào m c đích v a ph i Và 48 n u đ t dùng đ di n tích v a ph i s l a ch n t t nh t, trung bình kho ng 150m2 đ n 200m2 phù h p Trong m u nghiên c u mà tác gi l a ch n cho th y s đa d ng v di n tích, t nh ng th a đ t có di n tích nh nh t 35m2 c a nh ng c n nhà n m v trí trung tâm ch , giá tr đ t cao đ n nh ng th a đ t di n tích l n lên đ n 1.000m2 c a nh ng th a đ t n m tâm đ v trí xa v i khu v c trung c ghép t nhi u th a thành m t th a l n c a m t ch s d ng Giá tr trung bình c a bi n 204,95m2, đ l ch chu n 199,9 - Chi u r ng m t ti n: theo s li u t m u nghiên c u th a đ t có chi u r ng m t ti n l n nh t 26m, nh nh t 3,5m, trung bình 6,48m, đ l ch chu n 3,599 Th c t nh ng th a đ t có m t ti n r ng s có giá h n nh ng th a đ t m t ti n h p h n Nh ng th a đ t m t ti n r ng th di n tích t ng nh ng th a có ng đ i l n - Theo s li u t b ng 4.4, giá đ t bình quân t m u u tra đ a bàn Thành ph V nh Long 8.119.960 đ ng/ m2, m c giá cao s m u l a ch n quan sát có s l ng v trí m t ti n nhi u h n so v i m u v trí h m khu dân c Giá đ t th a đ t trung tâm th cao nh t lên đ n 40.000.000 đ ng/m2 thu c v ng m i, v trí đ p, hai m t ti n, kh n ng sinh l i r t cao, có th đ u t kinh doanh ho c cho thuê v i giá cao, m c giá th p nh t 1.000.000 đ ng/m2 th a đ t n m đ ng giao thông h p, ch y u đ v trí xa thành ph n m h m sâu, không th dùng đ kinh doanh hay cho thuê l ch chu n c a giá đ t 7.987.083 đ ng cho th y giá đ t khác bi t r t l n gi a th a đ t n m v trí m t ti n, trung tâm th ng m i th a đ t n m v trí thu n l i h n, giá tr cho th y giá đ t ch u nh h t nh nêu b ng 4.4 ng b i nhi u y u 49 B ng 4.4: Giá đ t nhân t Y ut nh h nh h S quan sát ng ng đ n giá đ t Giá tr nh nh t Giá tr trung bình Giá tr l n nh t l ch chu n Giá đ t (tri u đ ng) 124 1,0 8,1 40,0 8,0 Kho ng cách đ n TT thành ph (m) 124 10,0 564,79 1.900 475,96 Kho ng cách đ n tr c đ 124 0,0 61,61 900 150,23 124 1,5 5,82 15 3,54 Di n tích đ t (m2) 124 35,0 204,95 1.007 199,9 Chi u r ng m t ti n (m) 124 3,5 6,48 26 3,6 Chi u r ng m t đ ng (m) ng (m) 4.2 CÁC NHÂN T NH H NG N GIÁ T TRÊN A BÀN TP V NH LONG K t qu h i quy s d ng ph đ phân tích y u t nh h đ b ng 4.5 c trình bày chi ti t ng pháp cl ng đ n giá đ t ng bình ph ng bé nh t (OSL) đ a bàn Thành ph V nh Long B ng 4.5 K t qu phân tích h i quy Bi n đ c l p H ng s Kho ng cách đ n TT thành ph (m) Kho ng cách đ n tr c đ ng (m) Hình dáng cân đ i Chi u r ng m t đ ng (m) Di n tích đ t (m2) Chi u r ng m t ti n (m) S quan sát R2 Giá th th ng kê F H s c l ng Sai s chu n Giá tr th ng kê t 7.640.808 -8.462,82 1.579,86 2.665.232 603.822,90 2.423,61 -147.251,50 1.933.849 1.399,7 4.415,4 1.479.954 178.106,3 4.420,2 223.871,5 3,95*** -6,05*** 0,36 1,80* 3,39*** 0,55 -0,66 124 0,409 13,48*** Ghi chú: * m c ý ngh a 10%, *** m c ý ngh a 1% K t qu cho th y bi n đ a vào mơ hình có ba bi n có ý ngh a th ng kê kho ng cách đ n trung tâm thành ph , chi u r ng m t đ th ng kê ng có m c ý ngh a m c 1% hình dáng th a đ t có m c ý ngh a th ng kê 10%, bi n 50 l i nh kho ng cách đ n tr c đ ng chính, di n tích đ t chi u r ng m t ti n khơng có ý ngh a th ng kê mơ hình: - Kho ng cách đ n trung tâm thành ph K t qu phân tích h i quy cho th y bi n có h s t ng quan âm ( 1=- 8.462,82) v i m c ý ngh a 1%, u có ngh a giá đ t s gi m th a đ t xa trung tâm thành ph , k t qu h i quy phù h p v i ý ngh a kinh t b i ngày xã h i phát tri n, thu nh p ng i dân đ c t ng lên ng i c n nhi u th i gian cho công vi c m i quan h xã h i, qu th i gian c a h ngày b nhu c u ti t ki m th i gian tr nên c p thi t h th ng ch n nh ng n i g n trung tâm đ thu n l i h n nhanh chóng h n ti p c n ti n ích nh mua s m, vui ch i gi i trí, d ch v kinh t tài chính, giáo d c y t , c ng nh k t h p kinh doanh sinh l i, g n trung tâm thành ph giá đ t cao, u v i k v ng c a mơ hình C th n u kho ng cách t ng lên 1m giá đ t s gi m 8.462,82 đ ng/m2 - Hình dáng cân đ i K t qu phân tích h i cho th y bi n s có giá tr t ng quan d ng ( = 2.665.323) v i m c ý ngh a 10%, u có ngh a n u th a đ t có hình dáng cân đ i (hình vng, hình ch nh t) s có giá cao h n nh ng th a đ t có hình dáng khơng cân đ i nh hình thang, hình t giác, ho c nh ng hình dáng khơng xác đ nh C th h s t ng quan cho th y n u hai th a đ t có u ki n khác t ng nh ng th a đ t có hình dáng cân đ i s có giá chênh l ch cao h n 2.665.323 đ ng/m2 so v i th a đ t có hình dáng khơng cân đ i i u phù h p v i ý ngh a kinh t , n u th a đ t có hình dáng cân đ i hay g i “hình dáng đ p“ s thu n l i cho vi c xây d ng nhà c a c nh quan ngơi nhà Bên c nh mang ý ngh a phong thu hi n ng mang l i may m n th nh v h i ta tin r ng nh ng th a đ t hình dáng đ p s ng cho gia ch , ng c l i th a đ t x u s ng không t t đ n vi c sinh s ng làm n c a gia ch , h s t v i k v ng c a mơ hình - Chi u r ng m t đ ng ng quan d nh ng 51 K t qu phân tích h i quy cho th y r ng bi n s có h s t d ng ( = 603.822,9) v i m c ý ngh a 1%, v i k v ng c a mơ hình, u có ngh a l a ch n th a đ t đ đ ng quan , ng i ta quan tâm đ n chi u r ng c a ng giao thông ti p giáp th a đ t B i hi n nhu c u l i ngày t ng cao, ph ng ti n giao thông đa d ng h th ng đ ng giao thông c ng đ c nâng c p, đ i v i nh ng th a đ t n m ti p giáp đ ng giao thông r ng, thu n ti n cho vi c l i c ng nh v n chuy n hàng hoá s đ c tr giá cao h n th a đ t l i th giao thông Nh ng n đ r ng, đ ng l n nh ng đ ng m i đ cđ ut m c s quan tâm đ u t c a nhà n c v c s h t ng, kèm v i h th ng ph tr nh h th ng c ng thoát n c, v a hè, xanh c nh quan h th ng l r ng đ i n, h th ng đèn chi u sáng H s t ng t ng 1m giá đ t s đ c t ng t K t qu phân tích h i quy thu đ đ c l p mô hình gi i thích đ ng quan cho bi t r ng chi u ng ng 603.822,9 đ ng c R2 0,409 (40,9%) cho th y r ng bi n c 40,9% s bi n đ ng c a giá đ t bàn thành ph V nh Long Ngồi ra, k t qu phân tích nh n đ đ a c giá tr th ng kê F 13,48 v i m c ý ngh a 1% cho th y r ng mơ hình có đ tin c y cao 4.3 M T S T T I GI I PHÁP NH M HOÀN THI N CÔNG TÁC A BÀN THÀNH PH V NH LONG K t qu nghiên c u t mơ hình h i quy xác đ nh đ h ng đ n giá đ t c có ba yêu t nh t i đ a bàn thành ph V nh Long là: kho ng cách đ n trung tâm thành ph , hình dáng th a đ t chi u r ng m t đ ng Th c t b ng giá đ t U ban nhân dân t nh V nh Long ban hành không phân c p đ t ng đo n đ NH GIÁ ng mà đ nh giá đ t theo ng c th phân lo i v trí d a vào chi u r ng đ sâu h m, cách phân lo i ch ph n ánh đ ng h m chi u c giá đ t t i t ng khu v c mà khơng tính đ n y u t cá bi t nh hình dáng th a đ t, v trí ti p giáp c a th a đ t v i đ ng giao thông công c ng kho ng cách th a đ t đ n trung tâm th ng m i, trung tâm hành D a vào k t qu phân tích t mơ hình h i quy, tác gi nh n th y y u t cá bi t c ng nh h ng r t l n đ n giá tr c a t ng th a đ t Do đó, tác gi đ xu t m t s gi i pháp d a vào k t qu phân tích nh sau: 52 4.3.1 i v i y u t hình dáng th a đ t V hình dáng th a đ t, nên quan tâm đ n y u t xây d ng b ng giá đ t b ng cách tính tốn đ a vào h s u ch nh giá đ t d a vào hình dáng đ đ m b o s công b ng xác đ nh m c giá c a hai th a đ t khác v hình dáng, th c t n u th a đ t có hình dáng đ p nh hình ch nh t hay hình vng ph i đ c nhân v i h s cao h n th a đ t có hình dáng x u có nhi u “góc ch t“ Qua nghiên c u m c đích s d ng c a th a đ t dùng đ nhà nhu c u v di n tích trung bình c a m t h gia đình, tác gi đ xu t c th h s u ch nh nh sau: + N u th a đ t có hình ch nh t ho c hình vng mà chi u dài khơng d 20m chi u r ng không d i 6m (di n tích i c tính đ đ xây d ng m t c n nhà ti n nghi th m m ) nhân v i h s 1,2 + N u th a đ t có hình ch nh t ho c hình vng mà chi u dài khơng d 15m chi u r ng không d i 5m (di n tích c tính đ đ xây d ng m t c n nhà ph ) ho c hình thang mà c nh ng n nhât khơng d khơng d i i 20m chi u cao hình thang i 6m nhân v i h s 1,1 + N u th a đ t có hình ch nh t ho c hình vng mà chi u dài không d 10m chi u r ng không d i 4m (di n tích c tính đ đ xây d ng m t c n nhà ph nh ) ho c hình thang mà c nh ng n nh t không d thang không d i 15m chi u cao hình i 5m, có th a đ t có hình dáng khác mà ph n đ t s d ng đ sau đ nh v theo hình vng ho c hình ch nh t có c nh dài không d c nh ngang không d i 20m i 6m, nhân v i h s 1,0 + N u th a đ t có hình ch nh t ho c hình vng mà chi u dài không d 10m chi u r ng khơng d i 3m (di n tích c tính có th mi n c m t c n nhà) ho c hình thang mà c nh ng n nh t không d thang không d i i ng xây d ng i 10m chi u cao hình i 4m, có th a đ t có hình dáng khác mà ph n đ t s d ng đ sau đ nh v theo hình vng ho c hình ch nh t có c nh dài khơng d c nh ngang không d i 15m i 5m, nhân v i h s 0,9 + Các th a đ t khác, có hình dáng khơng cân đ i khơng th s d ng cho m c đích xây d ng nhà , ch có th dùng đ k t h p xây d ng cơng trình ph , làm l i 53 ho c đ tr ng nhân v i h s 0,8 Ghi chú: H s u ch nh nêu áp d ng cho th a đ t tho mãn đ u ki n c a h s t ng ng, n u không đáp ng đ c c hai c m t hai u ki n áp d ng m c th p h n i v i y u t kho ng cách đ n trung tâm thành ph 4.3.2 Kho ng cách đ n trung tâm thành ph bao g m: trung tâm th ng m i, trung tâm hành y u t nên quan tâm đ n y u t xây d ng b ng giá đ t, c th c n tính tốn phân lo i đ ng theo c p b c t ng lo i đ ng ph v trí th a đ t C n c vào giá đ t th tr ng, u ki n k t c u h t ng k thu t, h t ng xã h i, l i th cho s n xu t, kinh doanh khu v c; kho ng cách đ n trung tâm tr , kinh t , th ng m i khu v c và đ i s ng, tác gi đ xu t phân lo i đ ng nh sau: + ng lo i 1: Là đ ng có kh n ng sinh l i r t cao, có u ki n đ c bi t thu n l i cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c s h t ng đ ng b (c p n, c pn c, thoát n trung tâm th trung tâm thành ph , ng m i, trung tâm hành thu n ti n cho đ i s ng sinh ho t, có giá đ t th tr + c, v a hè, thông tin liên l c, ); n m ng cao nh t thành ph ng lo i 2: Là đ ng có kh n ng sinh l i cao, có u ki n r t thu n l i cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c s h t ng đ ng b (c p n, c p n thoát n th c, v a hè, thông tin liên l c, ); n m c, g n trung tâm thành ph , trung tâm ng m i, trung tâm hành thu n ti n cho đ i s ng sinh ho t, có giá đ t th tr ng th p h n giá đ t c a đ + ng lo i 3: Là đ ng lo i ng có kh n ng sinh l i, có u ki n thu n l i cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c s h t ng đ ng b ; n m thành ph , trung tâm th ng m i, trung tâm hành thu n ti n cho đ i s ng sinh ho t, có giá đ t th tr + g n trung tâm ng lo i 4: Là đ ng th p h n giá đ t c a đ ng lo i ng có u ki n thu n l i cho ho t đ ng s n xu t, kinh 54 doanh c s h t ng t th ng đ i đ ng b ; n m xa trung tâm thành ph , trung tâm ng m i, trung tâm hành thu n ti n cho đ i s ng sinh ho t, có giá đ t th tr ng th p h n giá đ t c a đ + ng lo i 5: Là đ ng lo i ng có u ki n thu n l i cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c s h t ng ch a đ ng b ; n m tâm th xa trung tâm thành ph , trung ng m i, trung tâm hành khơng thu n ti n cho đ i s ng sinh ho t, có giá đ t th tr + ng th p h n giá đ t c a đ ng lo i 6: Là đ ng lo i ng có u ki n không thu n l i cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c s h t ng không đ ng b ; n m xa trung tâm th giá đ t th tr vùng ven thành ph , cách ng m i, trung tâm hành khơng cho đ i s ng sinh ho t, có ng th p h n giá đ t c a đ Ngoài vi c phân c p b c đ ng lo i ng d a theo m c đ thu n l i cho vi c s n xu t kinh doanh k t c u h t ng, c n có h s tính tốn u ch nh đ i v i nh ng th a đ t n m đ ng h m b ng cách tính h s chi u sâu c a h m, tác gi đ xu t h s nh sau: + tn m v trí h m cách đ ng ph d + tn m v trí h m cách đ ng ph t 50 đ n 100m nhân h s 0,95 + tn m v trí h m cách đ ng ph t 100 đ n 150m nhân h s 0,9 + tn m v trí h m cách đ ng ph t 150 đ n 200m nhân h s 0,85 + tn m v trí h m cách đ ng ph 200m nhân h s 0,8 Ghi chú: kho ng cách tính t mép đ đ i 50m nhân h s 1,0 ng ph ho c mép c a v a hè (n u ng ph có v a hè) đ n v trí th a đ t 4.3.3 i v i y u t chi u r ng m t đ Chi u r ng c a m t ti n đ ng ti p giáp v i th a đ t ng, y u t nh h ng l n đ i v i giá tr c a th a đ t, đ c bi t th a đ t n m h m, qua nghiên c u b ng giá đ t c a U ban nhân dân t nh V nh Long quy đ nh vi c xác đ nh v trí th a đ t c n c theo chi u r ng đ u h m chi u sâu c a h m Tuy nhiên y u t chi u sâu đ c tác gi đ xu t ph n 4.3.2 v h s chi u sâu, riêng ph n ch đ c p đ n 55 y u t chi u r ng h m Theo tác gi nghiên c u th c t đa s đ Thành ph V nh Long đ u h m th ng h m t i ng r ng vào sâu h m s h p h n, m t s h m có ngách nh h p h n ph n h m chính, nên vi c tính tốn chi u r ng h m c a b ng giá đ t ch a sát th c t , tác gi đ xu t tính chi u r ng h m d a vào n i h p nh t c a đ ng h m tr c đ n đ c v trí th a đ t Và áp d ng theo v trí th a đ t nh sau: - V trí 1: t m t ti n đ ng ph - V trí 2: t ven đ ng h m có đ r ng t 4,5m tr lên - V trí 3: t ven đ ng h m có đ r ng t 3m đ n d - V trí 4: t ven đ ng h m có đ r ng t 1,7m đ n d - V trí 5: t ven đ ng h m có đ r ng d i 4,5m i 3m i 1,7m V i cách phân lo i v trí nêu góp ph n t o s xác cho t ng th a đ t v trí khác nhau, kh c ph c tình tr ng đ nh giá chung cho th a đ t khác nh quy đ nh c a U ban nhân dân t nh Trên nh ng đ xu t gi i pháp c a tác gi nh m kh c ph c nh ng m ch a phân lo i c th theo b ng giá đ t quy đ nh V y u t hình dáng th a đ t, gi i pháp đ xu t xây d ng h s u ch nh v hình dáng đ u ch nh giá đ t cho nh ng th a đ t c th V y u t kho ng cách đ n trung tâm, gi i pháp đ xu t phân lo i c p b c đ ng theo t ng đo n đ ng d a vào y u t c s h t ng, nh ng l i th kinh doanh c ng nh u ki n sinh ho t đ i s ng, bên c nh c ng xây d ng h s chi u sâu đ i v i th a đ t h m đ tính đ n y u t kho ng cách vi c đ nh giá t ng th a đ t V y u t chi u r ng m t đ phân lo i v trí th a đ t d a vào chi u r ng đ đ ng, gi i pháp ng ph chi u r ng nh nh t c a ng h m đ i v i th a đ t h m đ tính đ c y u t chi u r ng đ ng đ nh giá m i th a đ t Ngoài ra, tác gi đ xu t nên xây d ng h s u ch nh v i th a đ t n m ngã t đ v trí đ c bi t nh m t ti n ngã ba đ ng ph , hai m t ti n đ ng tr ng ph , m t ti n c sau th a đ t, ba m t ti n đ góp ph n xác đ nh giá đ t c th t ng th a đ t b i giá đ t ngồi ch u nh h y u t chung ch u nh h ng c a y u t cá bi t ng c a 56 CH NG K T LU N VÀ KI N NGH 5.1 K T LU N Trong n i dung trình bày c a lu n v n ch y u t p trung nghiên c u y u t ánh h c u y u t ng đ n giá đ t nh h đ a bàn Thành ph V nh Long Lu n v n nghiên ng bao g m: kho ng cách th a đ t đ n trung tâm thành ph , kho ng cách th a đ t đên tr c đ đ ng chính, hình dáng c a th a đ t, chi u r ng m t ng n i th a đ t ti p giáp, di n tích đ t chi u r ng c a m t ti n Lu n v n s d ng ngu n s li u s c p tác gi t thu th p x lý g m 124 m u u tra t giao d ch v đ t (đ t t i đô th đ t thôn) đ a bàn Thành ph V nh Long bao g m ph t i nông ng xã thu c thành ph , kho ng th i gian t n m 2012 đ n h t n m 2014 K t qu h i quy s d ng ph ng pháp cl nh h ng đ n giá đ t nh h ng đ n giá đ t ng bình ph ng bé nh t (OSL) đ phân tích y u t đ a bàn thành ph V nh Long đ phân tích y u t cho th y r ng có ba y u t đ a bàn Thành ph V nh Long K t qu nghiên c u nh h ng đ n giá đ t thành ph , hình dáng th a đ t chi u r ng m t đ là: kho ng cách đ n trung tâm ng n i th a đ t ti p giáp, bi n có quan h nh sau: - Kho ng cách t th a đ t đ n trung tâm thành ph nh h ng đ n m c giá đ t có m c ý ngh a th ng kê 1% d u k v ng c a mô hình K t qu phân tích phù h p v i ý ngh a kinh t , có ngh a gi s y u t khác không đ i, th a đ t có kho ng cách g n trung tâm thành ph giá s cao h n so v i th a đ t n m xa trung tâm thành ph - Hình dáng th a đ t nh h ng đ n giá đ t m c ý ngh a th ng kê 10%, d u k v ng c a mơ hình K t qu phân tích phù h p v i ý ngh a kinh t , có ngh a gi s y u t khác khơng đ i th a đ t có hình dáng cân đ i s có giá cao h n th a đ t có hình dáng không cân đ i - Chi u r ng m t đ ng c ng có nh h ng đ n giá c a đ t đ a bàn 57 Thành ph V nh Long v i m c ý ngh a 1%, d u k v ng c a mơ hình, k t qu phù h p v i ý ngh a kinh t , có ngh a u ki n khác không đ i,th a đ t ti p giáp v i đ ng r ng h n s có giá cao h n th a đ t l i Qua nghiên c u phân tích yêu t nh h ng đ n giá đ t, tác gi c ng có đ xu t m t s gi i pháp đ hồn thi n h n cơng tác đ nh giá đ t đ a bàn Thành ph nh m m c đích đ nh giá đ t xác g n v i giá tr c a th tr ng đ t ng ngu n thu cho ngân sách 5.2 KI N NGH 5.2.1 Ki n ngh v i ph Xây d ng th tr ng đ t đai hồn ch nh, thơng tin minh b ch, ch ng đ u c đ t thông qua công c thu , c n nghiên c u đ xu t m c thu đ i v i cá nhân t ch c s h u t hai b t đ ng s n tr lên ho c giao d ch mua bán l i nhi u l n th i gian ng n hồn thi n cơng tác đ nh giá đ t giá đ t U ban nhân dân t nh quy đ nh phù h p v i giá th tr b c tháo g v ng m c b t c p V n đ quan tr ng nh t v c ch sách ph i xây d ng th tr ti t c a Nhà n ng, c n ph i th c hi n nhi u gi i pháp đ ng b t ng ng đ t đai m t th tr c Khi t o l p đ c th tr ng cơng khai, minh b ch có s u ng đât đai s có m c giá th tr ng c n c đ U ban nhân dân t nh quy đ nh giá đ t theo khung b ng giá ph c v cho công tác qu n lý th tr ng đ t đai, giá đ t th tr ng s phù h p v i giá đ t quy đ nh c a U ban nhân dân t nh T ng c ng giám sát vi c th c hi n đ nh giá đ t c a c quan đ nh giá đ t, phân công trách nhi m c a m i c p trình th c hi n đ nh giá đ t Ban hành tiêu chu n th ng nh t v ph chi ti t t ng tr ng h p áp d ng ph ng pháp đ nh giá đ t: Quy đ nh ng pháp đ nh giá đ xác đ nh giá đ t t i v trí c th ; Xây d ng ph bi n quy trình cơng tác thu th p thông tin v giá đ t th tr ng Quy đ nh c th v vi c s d ng d ch v t v n giá đ t, u ki n, n i dung 58 ho t đ ng d ch v t v n giá đ t Quy n h n ngh a v c a t ch c t v n giá đ t, đ c th c hi n d ch v theo yêu c u c a c quan Nhà n c xây d ng Khung giá đ t, B ng giá đ t xác đ nh giá đ t c th - Trong h th ng qu n lý liên quan đ n t đai đ u đ t đai c a n c ta hi n nay, m i cơng tác tài c áp d ng d a m t khung giá c a Nhà n c UBND c p t nh ban hành khung giá riêng cho m i t nh d a Ngh đ nh chung c a Chính ph M t khung giá đ c áp d ng cho nhi u l nh v c tài v s d n đ n khó kh n cho đ a ph đ n qu n lý Nhà n c v t đai ng vi c gi i quy t v n đ liên quan t đai giai đo n hi n nh : gi i phóng m t b ng, c p gi y ch ng nh n QSD , thu thu chuy n QSD , Vì v y, Chính ph UBND c p t nh c n xem xét, nghiên c u đ đ a nh ng h s u ch nh v n đ tài t đai liên quan đ n t ng l nh v c khác nhau, v n d ng nh ng h s u ch nh khác đ đ m b o hài hòa gi a ngu n thu ngân sách c a Nhà n c quy n l i c a t ch c, h gia đình cá nhân s d ng đ t 5.2.2 Ki n ngh đ i v i UBND t nh V nh Long C n nâng cao n ng l c c a đ i ng cán b th c hi n công vi c đ nh giá đ t b ng cách t ch c th ng xuyên l p đào t o đ nâng cao nghi p v đ nh giá đ t cho cán b chuyên môn làm công tác đ nh giá đ t T ch c cho cán b chuyên môn làm công tác đ nh giá đ t tham gia h i ngh h i th o, c ph n cán b chuyên môn đào t o đ h c t p kinh nghi m, ng pháp k thu t đ nh giá đ t tiên ti n c a t ch c qu c t ho c c phát tri n t ch c đ nh giá đ t ho t đ ng có hi u qu , đòi h i ph i có đ i ng chun gia đ nh giá thành th o v nghi p v ; vi c đ nh giá đòi h i nh ng ng i làm công tác v a có chun mơn sâu, v a ph i có ki n th c t ng h p nhi u l nh v c ho t đ ng KT-XH Do Nhà n t v n, đ nh giá đ t Tr c c n ph i tr ng v đào t o chuyên gia c m t c n t ng c ng kh n ng chuyên môn v đ nh giá đ t cho đ i ng th c hi n công tác cho giáo viên gi ng d y tr ng đ i h c u t ngu n l c tài trang thi t b hi n đ i ph c v cho công tác đ nh 59 giá đ t Xây d ng trang thông tin n t v t li u giá đ t, h ng d n nghi p v qu n lý, ph bi n kinh nghi m, ph bi n pháp lu t có liên quan đ n l nh v c đ nh giá đ t, t ch c di n đàn trao đ i kinh nghi m đ nh giá đ t đai Vi c phân lo i đ có th phân lo i đ ng ph c ng c n đ c u ch nh, b sung th ng xuyên, ng ph theo t ng khu v c trung tâm, c n trung tâm, ven đô, c n b sung h s u ch nh v hình th th a đ t, b r ng m t ti n, kh n ng sinh l i, 60 TÀI LI U THAM KH O B Tài Nguyên Môi Tr 30/06/2014 Quy đ nh chi ti t ph ng (2014), Thông t s 36/2014/TT-BTNMT ngày ng pháp đ nh giá đ t; xây d ng, u ch nh b ng giá đ t; đ nh giá đ t c th t v n xác đ nh giá đ t Chính ph (2014), Ngh đ nh 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 c a Chính ph quy đ nh v giá đ t Chính ph (2014), Ngh đ nh s 104/2014/N -CP, ngày 14/11/2014 c a Chính ph quy đ nh v khung giá đ t Lê Kh ng Ninh (2009), “ th hóa giá đ t vùng ven đô th ng b ng Sông C u Long”, Nghiên c u kinh t (372), tr 28-39 Lê Kh ng Ninh (2011), “Các y u t nh h ng đ n giá đ t vùng ven đô th ng b ng Sông C u Long”, Phát tri n kinh t (254), tr 11- 17 Mai H u Th c (2013), Nghiên c u m t s y u t nh h ng đ n giá đ t , t i Th tr n Vi t Quang, huy n B c Quang, t nh Hà Giang giai đo n 2011 -2012, Lu n v n th c s khoa h c nông nghi p, i h c Thái Nguyên, Thái Nguyên H Th Lam Trà, Nguy n V n Quân (2006), Giáo trình nh giá đ t, NXB Nông nghi p Nguy n Ng c Tu n, Tô Công Thành (2011), Th m đ nh giá b t đ ng s n, NXB Tài Chính, Hà N i Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng (2005), Giáo trình th tr ng b t đ ng s n, NXB Nông nghi p 10 Qu c h i n c C ng hòa xã h i ch 45/2013/QH, ngày 29/11/2013, Lu t ngh a Vi t Nam (2013), Lu t s t đai 11 Nguy n Ng c Vinh (2014), Hoàn thi n ph đai Vi t Nam, NXB Kinh t TPHCM, TPHCM ng pháp th m đ nh giá tr đ t 61 PH L C 1: K T QU PHÂN TÍCH MƠ HÌNH H I QUY Mean Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis Y 8119960 40000000 1000000 7987083 1.838877 6.778651 X5 204.9468 1007.000 35.00000 199.9021 2.681047 10.39635 X4 5.818548 15.00000 1.500000 3.537450 1.123967 3.601749 X2 61.61290 900.0000 0.000000 150.2661 3.460568 15.89422 X6 6.484677 26.00000 3.500000 3.599007 3.151383 15.29914 X1 564.7984 1900.000 10.00000 475.9613 1.015440 3.240898 Jarque-Bera Probability 143.6544 0.000000 431.1999 0.000000 27.97910 0.000001 1106.510 0.000000 986.8005 0.000000 21.60961 0.000020 Sum Sum Sq Dev 1.01E+09 7.85E+15 25413.40 4915185 721.5000 1539.167 7640.000 2777327 804.1000 1593.201 70035.00 27864320 Observations 124 124 124 124 124 124 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 11/28/15 Time: 17:27 Sample: 124 Included observations: 124 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob pvalue C X1 X2 X3 X4 X5 X6 7640808 -8462.817 1579.864 2665232 603822.9 2423.605 -147251.5 1933849 1399.704 4415.390 1479954 178106.3 4420.194 223871.5 3.951088 -6.046149 0.357808 1.800888 3.390240 0.548303 -0.657750 0.0001 0.0000 0.7211 0.0743 0.0010 0.5845 0.5120 R-squared (R2) 0.408770 Adjusted R-squared R2 0.378451 đ/ch nh S.E of regression 6296888 Sum squared resid 4.64E+15 Log likelihood -2113.636 Durbin-Watson stat 0.534520 Mean dependent var 8119960 S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 7987083 34.20380 34.36301 13.48210 0.000000 ... t hàng n m đ a bàn Thành ph V nh Long; - Phân tích y u t nh h ng đ n giá đ t đ a bàn Thành ph V nh Long; xu t m t s sách liên quan đ n vi c đ nh giá đ t đ a bàn Thành - ph V nh Long 1.3 PH M VI... 47 4.2 CÁC Y U T CH NH H NG N GIÁ T TRÊN A BÀN THÀNH PH V NH LONG: K T QU PHÂN TÍCH 49 4.3 M T S GI I PHÁP NH M HỒN THI N CƠNG TÁC T I A BÀN THÀNH PH NH GIÁ T V NH LONG 51 4.3.1... ch so v i giá th tr ng Do vi c xác đ nh phân tích y u t nh h ng đ n giá đ t r t c n thi t Vì nh ng lý nêu tơi ch n đ tài: Phân tích y u t nh h ng đ n giá đ t đ a bàn Thành ph V nh Long đ làm