PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU PHẠM THỊ THU HẰNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/ 2010 Hội đồng chấm báo cáo Thực tập tổng hợp khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU – TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU” Phạm Thị Thu Hằng, khóa 2006 – 2010, ngành KINH TẾ TÀI NGUYÊN MƠI TRƯỜNG, bảo vệ thành cơng trước hội đồng vào ngày _ Ths Nguyễn Thị Ý Ly Người hướng dẫn Ngày Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Ngày tháng năm tháng năm Thư ký hội đồng chấm báo cáo Ngày tháng năm LỜI CẢM ƠN Với tất lòng kính trọng, xin gởi lòng biết ơn đến Cha Mẹ người thân gia đình ni dưỡng, dạy dỗ khơn lớn học thành tài ngày hôm Em trân trọng kính gởi lòng biết ơn chân thành đến Q Thầy Cô, đặc biệt Quý Thầy Cô khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nơng Lâm tận tình giảng dạy truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt trình học tập trường Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cơ Nguyễn Thị Ý Ly – người tận tình bảo, hướng dẫn, giúp đỡ em trình thực đề tài Tơi đồng kính gởi lời cảm ơn đến cô chú, anh chị đặc biệt xin cám ơn Đào Quang Khải phòng Tài nguyên môi trường UBND thành phố Vũng Tàu, nhiệt tình hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành tốt luận văn Và cuối cùng, xin gởi lời cảm ơn tới tất bạn bè chia sẻ, trao đổi quan tâm giúp đỡ tơi q trình học tập vừa qua Xin chân thành cảm ơn! TPHCM, ngày … tháng … năm 2010 Sinh viên thực Phạm Thị Thu Hằng NỘI DUNG TÓM TẮT PHẠM THỊ THU HẰNG, Tháng năm 2010 “Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Nhu Cầu Đất Đô Thị thành phố Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” PHAM THI THU HANG, JUNLY 2010.“Analysing the Factors Affecting Urban Land Demand in Vung Tau City, Ba Ria – Vung Tau Province” Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng, với áp lực trạng sử dụng đất đai cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày khan hiếm, nhu cầu ngày tăng nguồn cung có giới hạn Do đòi hỏi phải xác định nhu cầu yếu tố ảnh hưởng đến đất đô thị, từ đối chiếu hợp lý mục đích sử dụng đất loại đất để có biện pháp sử dụng đất hợp lý Chính khóa luận tìm hiểu xây dựng đường cầu đất thành phố Vũng Tàu, tìm hiểu yếu tố tác động đến nhu cầu đất đai dựa sở phân tích số liệu sơ cấp, số liệu điều tra 100 hộ dân địa bàn nghiên cứu Từ kết phương trình hồi quy mà khóa lụân xây dựng góp phần cung cấp thêm nguồn thông tin nhu cầu đất đai cho nhà quản lý, làm sở để đề xuất số giải pháp cho thị trường đất đô thị nay, làm tảng cho ban hành sách, điều tiết thị trường bất động sản thành phố thời kì hội nhập MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix DANH MỤC PHỤ LỤC x CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Phạm vi nghiên cứu khóa luận 1.4 Cấu trúc khóa luận CHƯƠNG TỔNG QUAN 2.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 2.2 Tổng quan TP Vũng Tàu 2.2.1 Giới thiệu chung tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu 2.2.2 Lịch sử hình thành phát triển TP Vũng Tàu 2.2.3 Vị trí địa lý đơn vị hành 2.2.4 Vai trò TP Vũng Tàu phát triển khu vực 10 2.2.5 Tình hình kinh tế 10 2.2.6 Văn hóa xã hội 11 2.2.7 Quy hoạch phát triển nhà đất TP Vũng Tàu 13 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 15 3.1 Nội dung nghiên cứu 15 3.1.1 Lý thuyết đường cầu 15 3.1.2 Các yếu tố tác động đến đường cầu 18 3.1.3 Lý thuyết hãng cạnh tranh 20 3.1.4 Cấu trúc thị trường 21 v 3.1.5 Cơ sở lý luận đất đai 26 3.1.6 Xác định biến ảnh hưởng đến giá đất đô thị 30 3.1.7 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản 31 3.2 Phương pháp nghiên cứu 35 3.2.2 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 4.1 Tổng quan tình hình sử dụng đất đai thành phố Vũng Tàu 36 38 4.1.1.Hiện trạng sử dụng đất Vũng Tàu 38 4.1.2 Mục đích mua đất người dân 39 4.1.3 Các yếu tố ảnh hường đến cầu đất đô thị 40 4.2 Xác định đường cầu đất kiểm định mô hình đường cầu đất thị 4.2.2 Kiểm định giả thiết mơ hình 4.3 Phân tích biến có mơ hình 45 51 54 4.3.1 Sự tác động yếu tố đến hàm Cobb-Doughlas 54 4.3.2 Giải thích hệ số co giãn phương trình đường cầu 59 4.4 Dự báo lượng cầu đất đai năm tới theo thu nhập 60 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 5.1.Kết luận 63 5.1.1.Kết đạt 63 5.1.2 Hạn chế đề tài 64 5.2 Kiến nghị 64 5.2.1 Những trạng tồn 64 5.2.2 Các giải pháp đề xuất 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS Thị trường bất động sản XHCN Xã hội chủ nghĩa TNMT Tài nguyên môi trường GDP Tổng sản phẩm nội địa TPVT Thành phố Vũng Tàu QL Quốc lộ UBND Ủy ban nhân dân QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất Trđ/năm Triệu đồng/năm Trđ/m2 Triệu đồng/m2 vii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1 Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng 20 Bảng 4.1 Số Liệu Thống Kê Giá Đất Mà Người Dân Sẵn Lòng Trả 40 Bảng 4.2 Số Liệu Thống Kê Về Thu Nhập Hộ Dân Có Nhu Cầu 42 Bảng 4.3 Số Liệu Thống Kê Về Vị Trí Miếng Đất Đối Với Diện Tích Đất 43 Bảng 4.4 Số Liệu Thống Kê Khoảng Cách Đến Khu Tiện Nghi 44 Bảng 4.5 Số Liệu Thống Kê Độ Rộng Mặt Tiền 45 Bảng 4.6 Kỳ Vọng Dấu cho Mơ Hình Ước Lượng 47 Bảng 4.7 Các Chỉ Tiêu Mơ Tả Thống Kê Hàm Tuyến Tính 49 Bảng 4.8 Các Giá Trị Miêu Tả Thống Kê Hàm Tuyến Tính Cobb-Douglas 49 Bảng 4.9 Kết Quả Ước Lượng Hồi Quy Hàm Cobb-Douglas 50 Bảng 4.10 Ma Trận Hệ Số Tương Quan Cặp Các Biến Trong Mô Hình 51 Bảng 4.11 Kiểm Tra Lại Dấu Các Thơng Số Ước Lượng Của Mơ Hình 54 Bảng 4.12 Dự Báo Lượng Cầu Đất Đô Thị Theo Thu Nhập 61 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1 Bản Đồ Hành Chính TP Vũng Tàu Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Hình 3.1 Đường Cầu 15 Hình 3.2 Đường Tổng Cầu 16 Hình 3.3 Mối Quan Hệ Giữa Giá Lượng Cầu 18 Hình 3.4 Sự Dịch Chuyển Kỳ Vọng Tương Lai 19 Hình 3.5 Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng 20 Hình 3.6 Cân Bằng Trong Thị Trường Cạnh Tranh Hồn Tồn 22 Hình 3.7 Giá Sản Lượng Trong Thị Trường Độc Quyền Hồn Tồn 23 Hình 3.8 Giá Sản Lượng Trong Thị Trường Bán Độc Quyền 24 Hình 3.9 Giá Sản Lượng Trong Độc Quyền Cạnh Tranh 25 Hình 3.10 Quan Hệ Cung Cầu Trên Thị Trường BĐS 35 Hình 4.1 Biểu Đồ Cơ Cấu Đất Đô Thị Thành Phố Vũng Tàu 39 Hình 4.2 Biểu Đồ Cơ Cấu Mục Đích Sử Dụng Người Dân 39 Hình 4.3 Biểu Đồ Mối Quan Hệ Giữa Giá Lượng Cầu Đất Đô Thị 55 ix DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục Kết ước lượng hàm Cobb-Douglas hàm cầu đất Phụ lục Phương trình Phụ lục Hệ số tương quan cặp biến Phụ lục Các mô hình hồi quy bổ sung cầu đất Phụ lục Kiểm định White mơ hình đường cầu Phụ lục Diện tích, dân số, mật độ dân số năm 2009 Phụ lục Bảng câu hỏi x phạm giả thuyết, kiểm định hiệu Qua nghiên cứu ta lượng hóa mối quan hệ yếu tố tác động đến nhu cầu đất đai nào, đồng thời đề xuất số giải pháp cho thị trường đất thị Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất đô thị sở, tảng cho ban hành sách Với phương trình hồi quy bước đầu giúp nhà quản lý nắm bắt nhu cầu thị hiếu người tiêu dùng qua đề sách, định hướng phát triển cho quy hoạch cho sử dụng đất, đặc biệt sử dụng đất đô thị 5.1.2 Hạn chế đề tài - Số lượng mẫu, thơng tin hạn chế, tính xác chưa cao - Trình độ, khả phân tích nhiều hạn chế 5.2 Kiến nghị 5.2.1 Những trạng tồn - Các cơng tác quy hoạch, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư dàn trải, tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh - Quản lý sử dụng đất thành phố nhiều khó khăn thời gian qua q trình thị hóa tăng mạnh, tình hình quản lý đất nhiều bất cập Tuy đạt số thành đáng kể, đáp ứng không kịp với tốc độ tăng dân số Việc mở rộng khu dân cư nhiều tượng tùy tiện, thiếu quy hoạch chi tiết Kết cấu hạ tầng số nơi thấp kém, mơi trường dân cư khơng đảm bảo 5.2.2 Các giải pháp đề xuất Áp dụng đồng sách đất đai cụ thể hóa điều khoản luật, văn luật cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương Có sách cụ thể việc khuyến khích phát triển thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sở hạ tầng giao thông, điện, dịch vụ khác Nhà nước đổi mới, bổ sung, hồn thiện sách đất đai thực đổi công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện quan hệ đất đai thực phù hợp với chất quan hệ đất đai quan hệ kinh tế Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường 64 Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán Các phường, xã phải rà soát lại phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa bàn theo địa bàn cấp quản lý nhằm cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất cấp Xử lý trường hợp vi phạm mua bán, đăng ký sử dụng đất Các ngành lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết theo quy định nhà nước Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm luật kinh doanh BĐS Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời Phát triển nhà có quy mô, chất lượng giá phù hợp Quỹ đất để phát triển nhà cho thuê nhà xã hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mơ từ 10ha trở lên pháp luật nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị (Niên giám thống kê thành phố Vũng Tàu, 2008) Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho TT BĐS theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu, nên hạn chế người vay để mua bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, người có nhu cầu nhà thực cần cho vay để cải thiện nhà 65 Song song với biện pháp trên, TP cần đẩy mạnh đầu tư sở hạ tầng, Tỉnh cần phải có biện pháp cụ thể thiết thực để vừa phát triển kinh tế, xã hội vừa bảo vệ môi trường lành cho TP tu bổ lại hệ thống giao thông thành phố, đặc biệt đường giao thông dẫn đến khu tham quan Hải Đăng, đường lên núi lớn, khu dân cư phường Rạch Dừa, phường 12 nhằm vừa phát huy tiềm TP vừa đảm bảo ổn định thị trường nhà đất, hỗ trợ người dân việc tiếp cận nhu cầu đất đai, nhà ở, nhằm giảm thiểu hậu tình hình đất đai 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Đặng Minh Phương, 2005 Bài giảng kinh tế Vi mô, khoa Kinh tế, Đại học Nông Lâm TPHCM Trần Đức Luân, 2006 Giáo trình kinh tế lượng, Đại học Nơng Lâm TPHCM Phạm Thị Ánh Ngọc, 2007 Định Giá Giá Trị Đất Nhà Phố Quận TP.HCM, luận văn tốt nghiệp đại học, Khoa Kinh Tế, Đại Học Nơng Lâm TP.HCM Nhóm 10 lớp Kinh tế tài ngun mơi trường, Phân tích giá đất Thành phố Phan Rang – tỉnh Ninh Thuận, báo cáo thực tập tổng hợp, khoa kinh tế, Đại hoc Nông Lâm TPHCM, 2009 Nguyễn Phương Thúy, 2007 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến cầu đất thị Cao Lãnh - Đồng Tháp Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm TP HCM Võ Thị Hồng Nhung, 2008 Phân tích biến động giá đất ảnh hưởng đến số thành phần xã hội địa bàn Quận HCM, Khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm TP HCM Hồ Thị Lam Trà, 2005 Giáo Trình Định Giá Đất, Trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 thành phố Vũng Tàu, 2006 Niên giám thống kê thành phố Vũng Tàu, 2008 67 PHỤ LỤC Phụ lục Kết Quả Ước Lượng Hàm Cobb-Douglas Hàm Cầu Đất Dependent Variable: LNQ Method: Least Squares Date: 06/11/10 Time: 00:11 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 7.658900 10.28645 0.0000 LNP -0.142724 0.035850 -3.981163 0.0001 LNVT 0.115732 2.816921 0.0059 LNKC -0.475646 0.068233 -6.970952 0.0000 LNDR 0.047265 0.021950 2.153280 0.0339 LNTN 0.263136 0.058074 4.531074 0.0000 R-squared 0.858393 Mean dependent var 5.520168 Adjusted R-squared 0.759235 S.D dependent var 0.484328 S.E of regression 0.077564 Akaike info criterion -1.681647 Sum squared resid 0.966230 Schwarz criterion -1.525337 Log likelihood 90.08234 F-statistic 14.40204 Durbin-Watson stat 1.957625 Prob(F-statistic) 0.000105 0.744562 0.041085 Phụ lục Phương Trình Estimation Command: ===================== LS LNQ C LNP LNVT LNKC LNDR LNTN Estimation Equation: ===================== LNQ = C(1) + C(2)*LNP + C(3)*LNVT + C(4)*LNKC + C(5)*LNDR + C(6)*LNTN Substituted Coefficients: ===================== LNQ = 7.658900191 - 0.1427237149*LNP + 0.1157319834*LNVT - 0.4756460536*LNKC + 0.04726471565*LNDR + 0.2631363832*LNTN Phụ lục Hệ số tương quan cặp biến LNP LNVT LNKC LNDR LNTN LNQ -0.80656 0.861576 -0.28472 -0.83344 -0.89923 LNVT -0.80656 -0.80601 0.279268 0.718616 0.829352 LNKC 0.861576 -0.80601 -0.30535 -0.92232 -0.96134 LNDR -0.28472 0.279268 -0.30535 0.337412 0.359478 LNTN -0.83344 0.718616 -0.82232 0.337412 0.832604 LNQ -0.89923 0.829352 -0.86134 0.359478 LNP Phụ lục Các mơ hình hồi quy bổ sung cầu đất a Theo biến giá Dependent Variable: LNP Method: Least Squares Date: 06/11/10 Time: 23:51 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 2.542773 2.114821 1.202359 0.2322 LNVT -0.464129 0.107505 -4.317268 0.0000 LNKC 0.390684 0.191116 2.044227 0.0437 LNDR 0.010582 0.062809 0.168471 0.8666 LNTN -0.417460 0.160587 -2.599594 0.0108 R-squared 0.793052 Mean dependent var 2.743700 Adjusted R-squared 0.784338 S.D dependent var 0.624801 S.E of regression 0.290154 Akaike info criterion 0.411895 Sum squared resid 7.997977 Schwarz criterion 0.542154 Log likelihood -15.59477 F-statistic 91.01298 Durbin-Watson stat 1.452805 Prob(F-statistic) 0.000000 b Theo biến vị trí Dependent Variable: LNVT Method: Least Squares Date: 06/12/10 Time: 00:26 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 7.801797 4.648824 0.0000 LNP -0.353389 0.081855 -4.317268 0.0000 LNKC -0.656688 0.156507 -4.195911 0.0001 LNDR 0.041143 0.752818 0.4534 LNTN -0.295940 0.141810 -2.086881 0.0396 R-squared 0.712253 Mean dependent var 0.778952 Adjusted R-squared 0.700137 S.D dependent var 0.462354 S.E of regression 0.253184 Akaike info criterion 0.139304 Sum squared resid 6.089688 Schwarz criterion 0.269562 Log likelihood -1.965180 F-statistic 58.78772 Durbin-Watson stat 1.890495 Prob(F-statistic) 0.000000 1.678230 0.054652 c Theo biến khoảng cách Dependent Variable: LNKC Method: Least Squares Date: 06/12/10 Time: 00:28 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 10.11893 0.419043 24.14774 0.0000 LNP 0.107848 0.052758 2.044227 0.0437 LNVT -0.238086 0.056742 -4.195911 0.0001 LNDR 0.016020 0.485967 0.6281 LNTN -0.623326 0.059459 -10.48328 0.0000 R-squared 0.847897 Mean dependent var 6.991341 Adjusted R-squared 0.833598 S.D dependent var 0.467356 S.E of regression 0.152448 Akaike info criterion -0.875275 Sum squared resid 2.207847 Schwarz criterion -0.745017 Log likelihood 48.76377 F-statistic 208.8583 Durbin-Watson stat 2.060568 Prob(F-statistic) 0.000000 0.032964 d Theo biến độ rộng Dependent Variable: LNDR Method: Least Squares Date: 06/12/10 Time: 00:34 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C -1.227985 3.477908 -0.353081 0.7248 LNP 0.028226 0.167542 0.168471 0.8666 LNVT 0.144138 0.191465 0.752818 0.4534 LNKC 0.154796 0.318533 0.485967 0.6281 LNTN 0.418655 0.268025 1.562002 0.1216 R-squared 0.119535 Mean dependent var 2.242923 Adjusted R-squared 0.082463 S.D dependent var 0.494728 S.E of regression 0.473890 Akaike info criterion 1.393026 Sum squared resid 21.33436 Schwarz criterion 1.523284 Log likelihood -64.65129 F-statistic 3.224387 Durbin-Watson stat 1.534218 Prob(F-statistic) 0.015793 e Theo biến thu nhập Dependent Variable: LNTN Method: Least Squares Date: 06/12/10 Time: 00:36 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 11.68601 21.59687 0.0000 LNP -0.159085 0.061196 -2.599594 0.0108 LNVT -0.148116 0.070975 -2.086881 0.0396 LNKC -0.860477 0.082081 -10.48328 0.0000 LNDR 0.059809 1.562002 0.1216 R-squared 0.815719 Mean dependent var 5.252418 Adjusted R-squared 0.800065 S.D dependent var 0.478819 S.E of regression 0.179116 Akaike info criterion -0.552858 Sum squared resid 3.047845 Schwarz criterion -0.422600 Log likelihood 32.64291 F-statistic 153.1176 0.541098 0.038290 Durbin-Watson stat 1.984036 Prob(F-statistic) 0.000000 Phụ lục Kiểm Định White Mơ Hình Đường Cầu White Heteroskedasticity Test: F-statistic 0.995160 Probability 0.477278 Obs*R-squared 20.12392 Probability 0.450202 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 07/11/10 Time: 00:34 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C -1.087399 7.173555 -0.151584 0.8799 LNP 0.441520 0.817082 0.4163 LNP^2 -0.018863 0.022448 -0.840287 0.4033 LNP*LNVT -0.023299 0.028523 -0.816861 0.4165 LNP*LNKC -0.023705 0.043546 -0.544356 0.5877 LNP*LNDR -0.021732 0.016334 -1.330485 0.1872 LNP*LNTN -0.023302 0.051167 -0.455422 0.6501 LNVT -0.395627 0.646138 -0.612295 0.5421 LNVT^2 -0.011247 0.026202 -0.429256 0.6689 LNVT*LNKC 0.040777 0.056454 0.722306 0.4722 LNVT*LNDR 0.010883 0.015492 0.702485 0.4844 LNVT*LNTN 0.031746 0.046857 0.677516 0.5001 LNKC -0.453592 1.292475 -0.350948 0.7266 LNKC^2 0.044613 0.063319 0.704582 0.4831 LNKC*LNDR 0.034252 0.028297 1.210461 0.2297 LNKC*LNTN -0.037328 0.089005 -0.419387 0.6761 LNDR -0.196489 0.277482 -0.708114 0.4810 LNDR^2 -0.010308 0.008949 -1.151853 0.2529 LNDR*LNTN 0.011195 0.021125 0.529935 0.5976 LNTN 0.923443 1.126122 0.820021 0.4147 LNTN^2 -0.062164 0.051278 -1.212291 0.2290 R-squared 0.201239 Mean dependent var 0.009662 Adjusted R-squared -0.000979 S.D dependent var 0.015675 S.E of regression 0.015682 Akaike info criterion -5.288270 0.540361 Sum squared resid 0.019429 Schwarz criterion -4.741185 Log likelihood 285.4135 F-statistic 0.995160 Durbin-Watson stat 1.914594 Prob(F-statistic) 0.477278 Ta có pro(obs*R-Square) = 0.45 > 5% chấp nhận Ho, tượng phương sai sai số thay đổi Phụ lục Diện tích, dân số, độ dân số năm 2009 Mật Diện tích Dân số trung dân (km2) bình(người) độ số(người Số khu phố /km2) Số tổ dân Số hộ phố Tổng số 149.28 297,047 1,990 115 1,453 79,870 Phường 1.830 10,109 5,523 49 1,887 Phường 1.920 12,491 6,506 62 3,336 Phường Thắng Tam 2.464 15,826 6,423 67 4,566 Phường 0.903 18,228 20,186 92 4,769 Phường 0.810 20,585 25,414 114 4,882 Phường 3.874 17,631 4,551 84 3,998 Phường 2.728 21,675 7,945 116 4,729 Phường 1.625 28,604 17,602 147 7,972 Phường 1.877 20,833 11,099 86 5,290 4.480 12,260 2,737 47 3,727 Phường 3.926 10,522 2,680 49 7,322 Phường Thắng Nhất 8.595 24,838 2,890 12 138 2,792 Phường 10 4.144 14,035 3,387 48 4,512 Phường Nguyễn An Ninh Phường Rạch Dừa 5.864 17,206 2,934 79 4,916 Phường 11 10.201 18,661 1,829 74 5,967 Phường 12 36.869 19,597 532 89 5,704 Xã Long Sơn 57.166 13,946 244 11 112 3,491 Phụ lục Bảng câu hỏi BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN Xin chào, sinh viên trường Đại học Nơng Lâm Hồ Chí Minh Hiện tại, tơi thực nghiên cứu “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU – TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU” nhằm tìm hiểu thực trạng giao dịch bất động sản phân tích gía đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Với kết đạt từ nghiên cứu có sở đề sách quản lý giá đất hiệu hợp lý cho toàn Thành phố Rất mong giúp đỡ q ơng bà! Ngày vấn……………………… Số phiếu………………………… I THƠNG TIN CHUNG Họ tên người vấn:…………………………………………… Giới tính : † Nam † Nữ Địa nhà ………………………………………………………………… 4.Số điện thọai:………………… 5.Khoảng cách từ nhà đến trục đường trung tâm thành phố Vũng Tàu……… km Độ rộng hẻm(nếu nhà hẻm): .m Vị trí miếng đất ơng(bà) sử dụng †vị trí †vị trí †vị trí †vị trí †vị trí Tuổi : ………………………………………………………………………… Trình độ học vấn:…………………………………………………………… □ Dưới cấp □ Cấp □ cấp □ cấp □ Đại học □ Đại học 10.Nghề nghiệp:………………………………………………………………… 11 Số nhân nhà: ………… người 12 Trong gia đình có làm lĩnh vực bất động sản hay khơng? † Có † Khơng II TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT 13.Tổng diện tích đất Gia đình sử dụng :………….(m2) Diện tích (m2) Mục đích sử dụng Địa điểm Thời gian Trị mua giá Giá trị (triệu) tại(triệu) 14.Ơng(bà) có hài lòng với diện tích đất sử dụng khơng? †Có (Câu 16) †Khơng (Câu 15) 15.Lý ơng(bà) khơng hài lòng †Diện tích hẹp †Mơi trường nhiễm †Không thuận tiện cho việc buôn bán †Không gần trung tâm †Ý kiến khác 16.Ngoài đất sử dụng tại, ơng bà có sở hữu mảnh đất khác † Có † Khơng 17 Diện tích sở hữu bao nhiêu? m2 III.THÔNG TIN VỀ NHU CẦU ĐẤT TRONG TƯƠNG LAI 18.Ơng(bà)có định mua đất năm khơng? †Có (Câu 19) †.Khơng (Câu 27) 19.Mục đích sử dụng Ơng(bà) mua đất? †Nhà †Kinh doanh † Đầu tư †.Ý kiến khác không? 20.Mong muốn ơng (bà) vị trí miếng đất mua nào? Rất thuận lợi 2.Thuận lợi Khá thuận lợi Ít thuận lợi Khơng thuận lợi 21 Mong muốn Ơng(bà) độ rộng đường trước diện tích đất mua là………….m 22 Mong muốn Ông (bà) khoảng cách (K) từ mảnh đất đến khu trung tâm a 2500 ≤ K b 2000 ≤ K ≤ 2500 c 1500 ≤ K ≤ 2000 d 1000 ≤ K ≤ 1500 e 400 ≤ K ≤ 1000 23 Diện tích đất ông(bà) dự định mua năm là………….m2 24 Số tiền ông(bà)dự định dùng cho việc mua đất………… triệu đồng/m2 25.Mức độ ảnh hưởng yếu tố sau đến việc mua đất ông(bà) Mức độ ảnh Khơng Ít quan Khá quan Quan Rất quan hưởng Các yếu tố Giá Vị trí kinh doanh Khoảng cách đến trung tâm Thu nhập Độ rộng mặt tiền quan trọng trọng trọng trọng trọng 26 Ông(Bà) có muốn mua đất rộng thêm (hẹp lại) giả định sau Giả định Nhu Giá tăng Giá giảm Thu nhập tăng (30%) (30%) (20%) cầu mua đất Có Khơng (Câu 27) 27.Lý Ơng (Bà) khơng mua đất a Chưa có nhu cầu b Thị trường biến động c Không quan tâm d Ý kiến khác III THU NHẬP 28 Gia đình ơng bà có người làm :……………… 29 Lương tháng Người thứ ………………… triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng 30 Chi phí sinh hoạt tháng :………………………triệu đồng/tháng 31 Tiết kiệm hàng tháng(năm)……………………….triệu đồng/tháng(năm) IV.TÌNH HÌNH THI TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 32 Ơng(bà) có biềt giá đất nhà nay? Có Khơng 33.Ơng (bà) vui lòng cho biết nguồn thông tin giá đất 1.Báo, tivi, đài Người thân, bạn bè Công ty địa ốc Mô giới nhà đất Khác:……………… 34 Khi giá đất tăng ơng (bà) bị ảnh nhiều điều Thu nhập giảm không đủ khả để mua nhà Khác 35 Ơng (bà) có nghĩ giá đất tình trạng “bong bóng “ khơng? Có Khơng Tại sao:………………………… 36 Theo ơng/ bà giá đất tăng ảnh hưởng đến đời sống ông/bà nào? 37 Ông /bà có ý kiến đề xuất tình trạng giá đất tăng ảo như nào? ……………………………………………………………………………… XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN ... Phạm Thị Thu Hằng NỘI DUNG TÓM TẮT PHẠM THỊ THU HẰNG, Tháng năm 2010 “Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Nhu Cầu Đất Đô Thị thành phố Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” PHAM THI THU HANG, JUNLY... ổn cho tàu thuyền trú ngụ " Hẳn địa nên Vũng Tàu có tên khác Thuyền áo (áo Thuyền) Trong đồ dinh Trấn Biên chúa Nguyễn (Thế kỷ XVII) Biên Hoà Lược sử toàn biên, Vũng Tàu ngày ghi Thuyền áo Đầu... thay đổi giá cầu, nhiên phụ thu c vào đơn vị tính khơng tiện dụng Độ đàn hồi ε khơng có đơn vị tính, nên thu n lợi sử dụng Đàn hồi thu nhập cầu Định nghĩa: Đàn hồi thu nhập cầu thay đổi % số lượng