Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM

Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế- xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế từ năm cuối thập kỉ 90 phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngũ cán thẩm định ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên kết thẩm định giá mang tính chưa thống số nơi Việc định giá xác, sử dụng phương pháp hợp lý làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhhaan liên quan tới việc thẩm định giá tài sản Thẩm định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng cịn nghề mẻ, có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nước khác điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp thẩm định cịn nhiều khó khăn Hiện phương pháp goog will sử dụng phổ biến có ưu đơn giản, dễ áp dụng Và nhóm 10 xin sâu vào doanh nghiệp cụ thể - VHM để làm rõ đề tài: “ Vận dụng phương pháp định lượng good will để định giá tài sản doanh nghiệp VHM” Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung thảo luận chia làm phần: I II III Lý thuyết chung Tình hình kinh doanh, thơng tin doanh nghiệp VHM Vận dụng lý thuyết định giá doanh nghiệp VHM I 1.1 Lý thuyết chung Doanh nghiệp giá trị doanh nghiệp Khái niệm: tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực - hoạt động kinh doanh Các hình doanh nghiệp chủ yếu Doanh nghiệp tư nhân: tổ chức kinh tế đăng ký kinh doanh theo quy định - thực hoạt động kinh doanh Công ty trách nhiệm hữu hạn: loại hình doanh nghiệp có tư cách pháp nhân - pháp luật thừa nhận Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên (TNHH TV): Công ty trách nhiệm hữu - hạn thành viên hình thức đặc biệt cơng ty trách nhiệm hữu hạn Công ty cổ phần: Công ty cổ phần loại hình cơng ty, vốn điều lệ chia - thành nhiều phần gọi cổ phần thành lập tồn độc lập Công ty hợp danh: công ty phải có hai thành viên hợp danh chủ sở hữu chung cơng ty, ngồi thành viên cơng ty hợp danh có thành viên I.1.2 góp vốn Giá trị doanh nghiệp Khái niệm: GTDN biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh Phương pháp định giá doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu: đánh giá giá trị tài sản giá trị yếu tố tổ chức – mối quan hệ; lượng hóa khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại I.2 Định giá doanh nghiệp 1.2.1 Khái niệm, mục đích: Khái niệm: Định giá danh nghiệp ước tính với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo trình kinh doanh, làm sở cho - hoạt động giao dịch thơng thường thị trường Mục đích : Phục vụ cho giao dịch: mua, bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ doanh nghiệp, cổ phần hóa, giải thể, lý doanh nghiệp, giao dịch có tính chất thơng - thường phổ biến kinh tế thị trường Đề định đầu tư quản lý Trong trình đầu tư vào doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp quan trọng để nhà đầu tư phân tích, đánh giá hội đầu tư thông tin đầu vào vô quan trọng để nhà đầu tư đưa định đầu tư - Đánh giá uy tín kinh doanh, khả tài vị tín dụng doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp chịu chi phối nhiều yếu tố, phải kể đến uy tín kinh doanh, khả tài vị tín dụng doanh nghiệp Ngược lại, xác định giá trị doanh nghiệp, nhìn vào giá trị doanh nghiệp, người ta đánh giá uy tín, lực tài mức độ tín nhiệm doanh nghiệp thị - trường Cung cấp thông tin phục vụ cho hoạt động quản lý kinh tế vĩ mô Các thông tin giá trị doanh nghiệp xem quan trọng để nhà hoạch định sách, nhà quản lý TTCK đánh giá tính ổn định, lành mạnh TTCK, nhận dạng dấu hiệu đầu cơ, thao túng thị trường, Trên sở đó, đưa biện pháp can thiệp, điều tiết phù hợp nhằm tạo ổn định lành mạnh phát triển thị trường tốt 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp  Các yếu tố thuộc mơi trường kinh doanh • Môi trường kinh doanh tổng quát (môi trường vĩ mô): Tình hình kinh tế vĩ mơ: Một doanh nghiệp ln tồn hoạt động môi - trường kinh tế vĩ mô định chịu tác động yếu tố thuộc mơi trường Tình hình trị, pháp luật: Chính trị pháp luật có tác động trực tiếp đến hoạt - động đầu tư kinh doanh doanh nghiệp Tình hình văn hóa, xã hội: Mơi trường văn hóa, xã hội có ảnh hưởng đến cách tiếp cận - hình thức, phương thức kinh doanh khả thành công doanh nghiệp Sự phát triển khoa học, công nghệ: Đây yếu tố có tác động làm thay đổi lựa chọn quy trình cơng nghệ phương thức tổ chức sản xuất kinh doanh • Môi trường đặc thù (môi trường ngành): - Khách hàng : Thị trường doanh nghiệp tập khách hàng doanh nghiệp, - yếu tố quan trọng định đến thành bại doanh nghiệp Nhà cung cấp: Tính ổn định giá nguồn cung đầu vào có ý nghĩa quan trọng, góp phần đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh diễn liên tục giảm - giá thành, từ góp phần tạo giá trị doanh nghiệp Đối thủ canh tranh: Sự xuất hoạt động đối thủ cạnh tranh ảnh hưởng đến khả tạo thu nhập, khả tồn phát triển doanh nghiệp, từ - ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp Cơ quan quản lý nhà nước: Đây chủ thể thực hoạt động quản lý, giám sát hành nhà nước trình đời hoạt động doanh nghiệp hình thức kiểm tra, giám sát tuân thủ luật pháp, bảo đảm điều kiện an ninh, an toàn cho hoạt động doanh nghiệp • Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp: - Hiện trạng tài sản doanh nghiệp: Tài sản doanh nghiệp yếu tố sở vật chất cần thiết, điều kiện thiếu để tiến hành hoạt động kinh - doanh Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, địa bàn, thời tiết, Đây yếu tố tạo lợi thương mại cho doanh nghiệp, từ góp phần đem lại thu nhập vượt trội cho - doanh nghiệp Uy tín kinh doanh: hình thành từ chất lượng sản phẩm, dịch vụ tiện ích, thái - độ phục vụ, quan hệ khách hàng, Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động: ảnh hưởng đến chất lượng sản - phẩm, hiệu sử dụng nguyên vật liệu,tiết kiệm chi phí, suất lao động, Năng lực quản trị kinh doanh: khả hoạch định chiến lược, trình đột tổ chức quản lý, lực quản trị yếu tố,  Kết luận: giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố bên bên doanh nghiệp; phân biệt yếu tố mang tính chất tương đối 1.2.3 Các phương pháp định giá doanh nghiệp • Phương pháp giá trị tài sản Cơ sở lý thuyết phương pháp: - Dựa quan điểm: Doanh nghiệp giống loại hàng hóa, hoạt động doanh nghiệp tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định; tài sản doanh nghiệp tài trợ vốn nhà đầu tư nguồn tài bổ sung trình hoạt động -> Giá trị doanh nghiệp tính tổng giá trị thị trường số tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD Phương pháp xác định: V0 = VT - VN Trong đó: V0: giá trị tài sản thuộc vể chủ sở hữu doanh nghiệp VT: tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD VN: giá trị khoản nợ • - Phương pháp hóa nguồn tài tương lai Cơ sở lý thuyết phương pháp: giá trị doanh nghiệp đo độ lớn khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư tương lai, giá trị khoản thu nhập quy thời điểm theo tỷ suất chiết khấu định Giá trị DN xác định dựa công thức tổng quát sau: V0 = Trong đó: V0: Giá trị doanh nghiệp FVt : Thu nhập doanh nghiệp đem lại cho nhà đầu tư năm thứ t r: Tỷ suất hóa (cịn gọi tỷ suất chiết khấu) n: Thời gian nhận thu nhập (tính theo năm) - Các phương pháp hóa nguồn tài tương lai + Phương pháp định giá chứng khoán + Phương pháp hóa lợi nhuận + Phương pháp hóa dịng tiền • - Phương pháp định giá dựa vào số P/E (Price earning ratio) Cơ sở lý luận + Thực chất tỷ số P/E: Giả định DN thu lợi nhuận cổ phiếu hàng năm Pi sử dụng tồn lợi nhuận để chi trả lợi tức cổ phần, giá trị CP xác định qua công thức: + Giả sử P1=P2= =Pn=P n->∞ V0=P/r => 1/r=V0/P=PER - Phương pháp xác định + Trên thị trường chứng khốn hoạt động hồn hảo, P/E phản ánh tương đối trung thực tương quan giá trị hợp lý cổ phần với lợi nhuận ròng cổ phần Giá trị doanh nghiệp hay giá trị cổ phần ước lượng theo công thức sau: Giá trị DN=Lợi nhuận dự kiến cổ phần( EPS dự kiến) P/E trung bình P/E: thường sử dụng cơng ty lớn niêm yết TTCK P/E trung bình doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh có cổ phiếu giao dịch thị trường Trong thực tế, không tồn TTCK thỏa mãn đủ điều kiện hoàn hảo nêu trên, nên người ta thường sử dụng P/E kết hợp với nhiều số khác doanh nghiệp SXKD tương tự có cổ phiếu giao dịch thị trường • Phương pháp định lượng Goodwill Định giá danh nghiệp ước tính với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo q trình kinh doanh, làm sở cho hoạt động giao dịch thơng thường thị trường - Mục đích: Phục vụ cho giao dịch: mua, bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ doanh nghiệp, cổ phần hóa, giải thể, lý doanh nghiệp, Đây giao dịch có tính chất thơng - thường phổ biến kinh tế thị trường Đề định đầu tư quản lý.Trong trình đầu tư vào doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp quan trọng để nhà đầu tư phân tích, đánh giá hội đầu tư thông tin đầu vào vô quan trọng để nhà đầu - tư đưa định đầu tư Đánh giá uy tín kinh doanh, khả tài vị tín dụng doanh nghiệp Giá trị doanh nghiệp chịu chi phối nhiều yếu tố, phải kể đến uy tín kinh doanh, khả tài vị tín dụng doanh nghiệp Ngược lại, xác định giá trị doanh nghiệp, nhìn vào giá trị doanh nghiệp, người ta đánh giá uy tín, lực tài mức độ tín nhiệm doanh nghiệp thị - trường Cung cấp thông tin phục vụ cho hoạt động quản lý kinh tế vĩ mô Các thông tin giá trị doanh nghiệp xem quan trọng để nhà hoạch định sách, nhà quản lý TTCK đánh giá tính ổn định, lành mạnh TTCK, nhận dạng dấu hiệu đầu cơ, thao túng thị trường, Trên sở đó, đưa biện pháp can thiệp, điều tiết phù hợp nhằm tạo ổn định lành mạnh phát triển thị trường tốt Các yếu tố ảnh hưởng • - Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh Môi trường kinh doanh tổng quát (môi trường vĩ mô): + Tình hình kinh tế vĩ mơ: Một doanh nghiệp tồn hoạt động môi trường kinh tế vĩ mô định chịu tác động yếu tố thuộc mơi trường + Tình hình trị, pháp luật: Chính trị pháp luật có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh doanh nghiệp + Tình hình văn hóa, xã hội: Mơi trường văn hóa, xã hội có ảnh hưởng đến cách tiếp cận hình thức, phương thức kinh doanh khả thành công doanh nghiệp + Sự phát triển khoa học, cơng nghệ: Đây yếu tố có tác động làm thay đổi lựa chọn quy trình công nghệ phương thức tổ chức sản xuất kinh doanh - Môi trường đặc thù (môi trường ngành): + Khách hàng: Thị trường doanh nghiệp tập khách hàng doanh nghiệp, yếu tố quan trọng định đến thành bại doanh nghiệp + Nhà cung cấp: Tính ổn định giá nguồn cung đầu vào có ý nghĩa quan trọng, góp phần đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh diễn liên tục giảm giá thành, từ góp phần tạo giá trị doanh nghiệp Ngược lại, nguồn cung đầu vào có giá trị cao thiếu ổn định làm gia tăng giá thành đầu vào, gián đoạn hoạt động SXKD, gây tổn thất cho doanh nghiệp, từ ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị doanh nghiệp + Đối thủ canh tranh: Sự xuất hoạt động đối thủ cạnh tranh ảnh hưởng đến khả tạo thu nhập, khả tồn phát triển doanh nghiệp, từ ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp + Cơ quan quản lý nhà nước: Đây chủ thể thực hoạt động quản lý, giám sát hành nhà nước trình đời hoạt động doanh nghiệp hình thức kiểm tra, giám sát tuân thủ luật pháp, bảo đảm điều kiện an ninh, an toàn cho hoạt động doanh nghiệp • - Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp Hiện trạng tài sản doanh nghiệp: Tài sản doanh nghiệp yếu tố sở vật chất cần thiết, điều kiện thiếu để tiến hành hoạt động kinh - doanh Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, địa bàn, thời tiết, Đây yếu tố tạo lợi thương mại cho doanh nghiệp, từ góp phần đem lại thu nhập vượt trội cho - doanh nghiệp Uy tín kinh doanh: hình thành từ chất lượng sản phẩm, dịch vụ tiện ích, thái - độ phục vụ, quan hệ khách hàng, Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động: ảnh hưởng đến chất lượng sản - phẩm, hiệu sử dụng nguyên vật liệu,tiết kiệm chi phí, suất lao động, Năng lực quản trị kinh doanh: khả hoạch định chiến lược, trình đột tổ chức quản lý, lực quản trị yếu tố,  Kết luận: giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố bên bên doanh nghiệp; phân biệt yếu tố mang tính chất tương đối 1.3 Phương pháp định lượng Goodwill 1.3.1 Khái niệm sở phương pháp : Khái niệm : Đây phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa sở đánh giá giá trị yếu tố tài sản vơ hình mang lại giá trị cho doanh nghiệp, giá trị lợi thương mại (Goodwill) Cơ sở phương pháp: Hai doanh nghiệp có tài sản khác lợi thương mại (vị trí, địa điểm, trình độ quản lý, thương hiệu, ) kết hiệu kinh doanh khác từ ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp 1.3.2 - Nội dung phương pháp: Công thức : =ANC + GW Trong : Giá trị doanh nghiệp ANC : Giá trị tài sản doanh nghiệp GW : Giá trị tài sản vơ hình, hay giá trị lợi thương mại GW xác định sau: GW= Trong đó: Bt : Lợi nhuận năm thứ t : Giá trị tài sản đưa vào kinh doanh năm thứ t r : Tỷ suất lợi nhuận bình thường tài sản đưa vào kinh doanh r.: Lợi nhuận bình thường tài sản năm thứ t - r.: Lợi nhuận siêu ngạch năm thứ t i : Tỷ suất lợi nhuận chiết khấu 1.3.3 Quan điểm lựa chọn tham số Tên phương pháp/quan điểm UEC (Hiệp hội chuyên gia kế toán Châu Âu) Anglo- Saxons Tỷ suất sinh lời bình thường tài sản (r) Chi phí sử dụng vốn bình qn nguồn vốn trung dài hạn (WACC) Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (re) Lợi nhuận (Bt) Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) Tài sản đầu tư vào kinh doanh (At) Tổng giá trị tài sản (không phân biệt tài sản tài trợ nguồn nào) Lợi nhuận Giá trị tài sản (vốn chủ sở hữu) đánh giá lại Chi phí sử dụng Lợi nhuận sau thuế Vốn thường xuyên vốn bình quân trước lãi vay trung tài trợ các nguồn vốn dài hạn nguồn ổn định (vốn trung dài hạn chủ sở hữu, vốn vay (WACC) trung dài hạn) Như vậy, tồn quan điểm khác việc lựa chọn tham số để định lượng giá trị tài sản vơ hình Mỗi phương pháp lựa chọn tham số khác cho giá trị tài sản vơ hình khơng giống Sự khác xuất phát từ quan niệm chi phí hội nhà đầu tư khác Phương pháp Goodwill cho thấy ngồi khó khăn việc lựa chọn tham số tỷ suất hóa (i), thời hạn tính tốn (n) phương pháp hóa nguồn tài tương lai, phương pháp gặp phải phức tạp 10 Năm 2019, Vinhomes bán trước 60.100 hộ, 65% số đến từ chiến lược bán buôn đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City Vinhomes Grand Park Khơng thể khơng kể đến vai trị chiến lược bán buôn bất động sản, thực tế hoạt động đóng góp tới 65% tổng doanh số bán hàng Vinhomes năm 2019, tương đương khoảng 38.800 hộ bán trước Trong đó, khoảng 11.000 hộ chuyển giao cho nhà đầu tư Châu Á, giao dịch dự kiến hoàn thành quý I/2020 Trong năm 2020, Vinhomes dự kiến tung thị trường 46.300 hộ, 88% tiếp tục đến từ ba đại dự án Mục tiêu công ty trì khả bán trước giao dịch bán bn với đối tác uy tín để trì lợi nhuận ổn định Bên cạnh đó, dự án mắt bao gồm Vinhomes Galaxy, Vinhomes Wonder Park Vinhomes Dream City Đối với công tác bán hàng, Vinhomes thay mơ hình bán hàng đại lí bán hàng trực tiếp trực tuyến triển khai theo giai đoạn, ứng dụng công nghệ nhằm gia tăng hiệu Một điểm đáng ý chiến lược kinh doanh Vinhomes kể từ năm 2020 việc nghiên cứu phát triển bất động sản khu công nghiệp, kì vọng động lực tăng trưởng cho công ty Vinhomes cho biết tính tốn dự án có tiềm lợi nhuận, tập trung TP Hải Phòng  Chiến lược Marketing Vị trí đặt dự án Vinhomes lợi lớn: Khách hàng Vingroup nhắm tới thuận lợi sử dụng chung cư, chiến lược Marketing Vinhomes ưu tiên vị trí thuận lợi, giúp khách hàng có vị trí dễ dàng lưu thơng Thêm vào đó, việc đánh vào yếu tố vị trí điểm “chơi trội” với Vinhomes, Vin tập trung vào địa điểm “hot” thành phố lớn, ví dụ Quận với Vinhomes Ba Son, hay Vinhomes Metropolis đường Kim Mã – tuyến đường đắt đỏ Hà Nội… Chính điều cho thấy tiềm lực Vingroup vấn đề chọn địa điểm Thêm vào đó, hãng bổ sung chung cư “vệ tinh” bao phủ dày đặc giúp tạo hệ thống chung cư Vinhomes, điều 13 khiến khách hàng bị bao vây dự án Vingroup, tạo độ phủ lớn với tên thương hiệu bất động sản Vinhomes Đánh mạnh vào yếu tố thương hiệu khách hàng: chiến lược Vinhomes tung thị trường gắn liền với yếu tố thương hiệu Vingroup, từ động thái thành công nhận nhận diện dự án Vin mức cao đứng top tìm kiếm mạng xã hội Nếu dự án bất động sản khác phải chịu cảnh khó khăn việc bán hộ mình, với Vinhomes khơng Tất dự án hãng mua nhanh từ mở bán sức hút thương hiệu chất lượng khẳng định, chiến lược Marketing Vinhomes thành công nhờ nhắm vào yếu tố thương hiệu Vingroup Truyền thông đẩy mạnh Social Media: Facebook kênh phổ biến với 83% số đăng lĩnh vực BĐS Chiến lược Marketing Vinhomes tất dự án tập trung vào xây dựng nội dung, tương tác fanpage hiệu Có thể kể tới vài ví dụ Fanpage dự án: Vinhomes Central Park; Vinhomes Metropolis, Vinhomes Ba Son Quận 1, Vinhomes Time City….tương tác khách hàng Vingroup với hình thức truyền tải thông điệp truyền thông thú vị Những cơng trình tiêu biểu Một số dự án “đẳng cấp” Vinhomes làm chủ thầu như: • Dự án Vinhomes The Harmony (Long Biên, Hà Nội): Đây khu đô thị lớn rộng 97ha 2.1.3 gồm biệt thự thấp tầng, nhà vườn trường học Đến dự án xong hạ tầng kỹ thuật, xây dựng xong trường học hoàn thành 70% nhà thấp tầng • Dự án Vinhomes Green Bay (Mễ Trì, Nam Từ Liêm): Là khu thị rộng 30ha gồm hạng mục biệt thự, nhà phố, chung cư trường học Hiện dự án hoàn thành phần nhà thấp tầng, trường học, khu chung cư hoàn thiện lắp đặt nội • thất, dự kiến bàn giao vào quý 1/2019 Toàn hạ tầng dự án hoàn thành 70% Dự án Vinhomes Skylake, khu chung cư cao cấp có tổng mức đầu tư 3.786 tỷ đồng nằm đường Phạm Hùng (Cầu Giấy, HN), tòa cất nóc, tịa cịn lại • dự kiến cất vào tháng 5/2018 Dự án Vinhomes Metropolis đường Liễu Giai (Ba Đình, HN) thi cơng hồn thiện, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2018 Khu văn phịng khởi cơng hồi đầu năm 2018, dự kiến hoàn thành năm 2019 14 2.2 Cơ cấu tổ chức 15 Tình hình hoạt động 2015 2019 doanh nghiệp 2.3 Kết kinh doanh kinh doanh năm gần Vinhomes cho thấy tăng trưởng tích cực tiêu sinh lời Doanh thu tăng từ 33.829 tỷ đồng năm 2015 lên 51.627 tỷ đồng năm 2019, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép 66,3%/năm Trong đó, doanh thu tăng trưởng vượt bậc vào năm 2016 2018 với tỷ lệ tăng trưởng 128% 152,8% Sự tăng trưởng năm 2016 chủ yếu nhờ bàn giao dự án Vinhomes Times City Sự tăng trưởng năm 2018 doanh thu từ dự án hợp tác kinh doanh với Vingroup công ty gồm: Vinhomes Golden River, Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia, Vinhomes Dragon Bay Vinhomes Star City Thanh Hóa; ngồi ra, năm 2018 cịn có thêm 550 tỷ đồng doanh thu hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư doanh thu cung cấp dịch vụ quản lý mà năm 2017 chưa phát sinh Lợi nhuận sau thuế đạt mức tăng trưởng mạnh doanh thu tăng từ 1.419 tỷ đồng năm 2015 lên 24.319 tỷ đồng năm 2019, có mức tăng trưởng vượt bậc 844% vào năm 2018 nhờ ảnh hưởng phần doanh thu Sự tăng trưởng giúp biên lợi nhuận sau thuế Vihomes vọt lên mức 38,2% vào năm 2018, tiêṕ tụ c tăng lên vào năm 201omes vọt lên mức 38,2% vào năm 2018, tiếp tục tăng lên vào năm 2019 Tình hình hoạt động 2020 – covid 19 ngành, công ty 2.4 Bước sang năm 2020, dù ḍich Covid-19 ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu song Ban lãnh đđ̣ao CTCP Vinhomes đđ̣ăt kế họach kinh doanh 2020 tăng trưởng ṃanh mẽ so với năm trước: • • Doanh thu thuần: 97.000 tỷ đồng (tăng 88% so với năm 2019) Lợi nhuận sau thuế: 31.000 tỷ đồng (tăng 27,5% so với năm 2019) Đủ tự tin để đđ̣ăt kế họach Ban lãnh đạo Vinhomes có hướng rõ ràng năm 2020: • Vinhomes chuyển đổi từ mơ hình phân phối sản phẩm qua mạng lưới đại lý sang bán hàng trực tiếp số dự án lớn • Vinhomes cho mắt tảng sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, giúp tiếp cận nhóm khách hàng trẻ đam mê cơng nghệ người nước ngồi giao dịch từ xa 16 • Năm 2020, Vinhomes tiếp tục cho mắt sản phẩm thuộc phân khúc Diamond, bên cạnh phân khúc Sapphire Ruby, với nhiều dịch vụ nhằm mang tới sống đẳng • cấp tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng Vinhomes mở rộng danh mục tài sản mang thu nhập ổn định phát triển bất động sản khu cơng nghiệp cho th văn phịng 3-5 năm tới Định hướng phát triển khu công nghiệp thành phố lớn Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh, giúp Vinhomes đón đầu hội từ dịng vốn FDI Kết thúc Quý I năm 2020, Vinhomes đạt kết đáng ghi nḥân sau: • • Doanh thu thuần: 6.519 tỷ đồng (tăng trưởng 11,4% so với kỳ năm 2019) Doanh thu từ họat động tài chính: 8.591 tỷ đồng (cao gấp lần so với kỳ năm 2019) • Lợi nhuận sau thuế: 7.645 tỷ đồng (tăng trưởng 184,5% so với kỳ năm 2019 đđ̣at 25% kế họach năm 2020) III Vận dụng lý thuyết định giá doanh nghiệp VHM III.1 Cơ sở số liệu, quy trình xử lý số liệu đánh giá Bảng 1: Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2019 NGUỒN VỐN A Nợ phải trả I Nợ ngắn hạn II Nợ dài hạn B Nguồn vốn chủ sở hữu I Vốn chủ sở hữu II Nguồn kinh phí quỹ khác TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 17 Số Tiền (triệu) 132.525.985 121.556.854 10.969.131 64.715.043 64.715.043 197.241.028 Bảng 2: Báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/2019 Tổng doanh thu hoạt động kinh doanh Các khoản giảm trừ doanh thu Doanh thu (1)-(2) Giá vốn hàng bán 5.Lợi nhuận gộp (3)-(4) Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài Phần lợi nhuận lỗ cơng ty liên kết liên doanh Chi phí bán hàng 10 Chi phí quản lý doanh nghiệp 11 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh (5)+(6)-(7)+(8)-(9)-(10) 12 Thu nhập khác 13 Chi phí khác 14.Lợi nhuận khác (12)-(13) 15 Tổng lợi nhuận kế tốn trước thuế (11)+(14) 16 Chi phí thuế TNDN hành 17 Chi phí thuế TNDN hỗn lại 18 Chi phí thuế TNDN (16)+(17) 19 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp (15)-(18) 18 51.626.931 51.626.931 24.171.323 27.455.608 9.045.787 2.548.827 2.080.673 2.156.421 29.715.474 185.728 155.508 30.220 29.745.694 5.766.161 -339.567 5.426.594 24.319.100 Bảng 3: Nguyên giá khấu hao lũy kế nhóm tài sản cố định tính đến ngày 31/12/2019 STT Nhóm TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận Dụng cụ quản lý TSCĐ khác Tổng cộng Nguyên giá 321.028 219.054 94.420 45.320 26.441 706.263 Khấu hao lũy kế 38.006 32.255 15.202 7.601 4.852 96.916 Theo thực tế đánh giá lại tài sản TSCĐ ngày 2019 công ty định giá ngày 31/12/2019, ta có: Bảng 4: Bảng hệ số đánh giá lại tài sản cố định STT Nhóm TSCĐ Nhà cửa vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận Dụng cụ quản lý Tài sản cố định khác Hệ số đánh giá lại 0,9 0,8 0,7 0,8 0,7 - Hệ số đánh giá lại tài sản cố định -Hệ số đánh giá lại hàng tồn kho 0.9 -Các Tài sản khác khoản nợ không thay đổi Bảng : Bảng đánh giá lại hàng tồn kho Hệ số đánh giá lại hàng tồn kho Hàng tồn kho Đánh giá lại HTK 19 0,9 60.296.848,00 6.029.684,80 Bảng 6: Bảng đánh giá lại tài sản cố định STT Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao lũy kế Giá trị lại TSCĐ theo SKT Nhà cửa vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận Dụng cụ quản lý TSCĐ khác Tổng cộng Đánh giá lại TSCĐ 321.028 38.006 283.022 Giá trị lại TSCĐ thực tế 288.925,20 219.054 94.420 32.255 15.202 186.799 79.218 175.243,20 66.094,00 45.320 26.441 706.263 23.319,90 7.601 4.852 97.916 37.719 21.589 608.347 36.256,00 18.508,70 585.027,10 Bảng 7: Bảng kết giá trị tài sản doanh nghiệp Tổng tài sản Đánh giá lại TSCĐ Đánh giá lại HTK ANC 3.2 3.2.1 197.241.028,00 23.319,90 6.029.684,80 191.234.663,10 Định giá doanh nghiệp theo quan điểm Định giá doanh nghiệp theo quan điểm UEC Cơng thức : GW= Trong r : chi phí sử dụng vốn bình qn nguồn vốn trung dài hạn Bt : lợi nhuận trước thuế lãi vay At : Tổng giá trị tài sản Theo bảng cân đối kế tốn ta có: 20 Bảng 8: Bảng tỷ trọng nguồn vốn doanh nghiệp Nguồn vốn Giá trị Tỷ trọng % Vốn vay 132.525.985 67% Vốn CSH 64.715.043 33% Tổng 197.241.028 100% Theo tính tốn, chi phí sử dụng vốn vay trước thuế 10%/năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 15 % Thuế suất thuế TNDN 20% Bảng : Bảng kết chi phí sử dụng vốn bình qn (WACC) Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế 10% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 15% Thuế suất thuế TNDN 20% WACC 10,31% Theo báo cáo tài ta có lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp là: Bt = 29.745.694 (ước tính tăng 50 %) Tài sản đưa vào đầu tư kinh doanh At = 191.196.444 Tỷ suất chiết khấu ước tính 12 % Chi trả cổ tức 40% 21 Bảng 10: Bảng xác định giá trị Goodwill Chỉ tiêu 2019 2020 2021 2022 2023 Lợi nhuận trước thuế (Bt) 29.745.694 44.618.541 66.927.812 100.391.717 150.587.576 Chi trả cổ tức (40%) 17.847.416 26.771.125 40.156.687 60.235.030 Lợi nhuận giữ lại bổ sung vào tài sản 26.771.125 40.156.687 60.235.030 90.352.546 (1-2) Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh 191.196.44 doanh (At) ban đầu Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh 217.967.569 258.124.256 318.359.286 408.711.831 doanh (At) năm Lợi nhuận bình thường tài sản 22.472.456 26.612.611 32.822.842 42.138.190 (5*10.31%) Lợi siêu ngạch (1-6) 22.146.085 40.315.201 67.568.875 108.449.386 Thừa số chiếu khấu 0,89 0,80 0,71 0,64 Giá trị lợi nhuận siêu 19.773.289,8 32.139.031,2 48.094.190,5 68.921.545,4 ngạch Dựa vào bảng trên, ta có: Bảng 11: Bảng kết định giá giá trị doanh nghiệp GW 168.928.057,05  ANC 191.234.663,10 V0 360.162.720,15 Vậy giá trị doanh nghiệp đinh giá theo quan điểm UEC 360.162.720,15(trđ) 3.2.2 Định giá doanh nghiệp theo quan điểm Anglo-Saxons Cơng thức : Trong : GW= r : Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Bt : Lợi nhuận At : Giá trị tài sản Theo báo cáo tài ta có lợi nhuận doanh nghiệp là: Bt =24.319.100 ước tính tăng 50% năm tới Theo tính tốn ta có: + Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu r = 15 % + Tài sản đưa vào đầu tư kinh doanh vốn chủ sở hữu At= 64.715.043 + Tỷ suất chiết khấu ước tính 12 % + Chi trả cổ tức 40% Bảng 12: Bảng xác định giá trị Goodwill Chỉ tiêu Lợi nhuận (Bt) Chi trả cổ tức (40%) Lợi nhuận giữ lại bổ 22 2019 24.319.100 2020 36478650 14591460 21887190 2021 54717975 21887190 32830785 2022 82076962,5 32830785 49246177,5 2023 123115443,8 49246177,5 73869266,25 sung vào tài sản (1-2) Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh doanh (At) ban đầu Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh doanh (At) năm Lợi nhuận bình thường tài sản (5*15%) Lợi siêu ngạch (1-6) Thừa số chiếu khấu Giá trị lợi nhuận siêu ngạch 64.715.043 86.602.233 119.433.018 168.679.196 242.548.462 12990335 17914952,7 25301879,3 36382269,26 23488315,1 0,89 36803022,3 0,8 56775083,2 0,71 86733174,49 0,64 20904600,4 29442417,84 40310309,1 55509231,67 Dựa vào bảng trên, ta có: Bảng 13: Bảng kết định giá giá trị doanh nghiệp  GW ANC V0 146.166.558,96 191.234.663,10 337.401.222,06 Vậy giá trị doanh nghiệp đinh giá theo quan điểm Anglo-Saxons 337.401.222,06 triệu đồng 3.2.2 Định giá doanh nghiệp theo quan điểm CPNE Cơng thức GW= Trong r : Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Bt : Lợi nhuận sau thuế trước lãi vay At : Vốn thường xuyên đưa vào tài trợ nguồn ổn định Nguồn vốn Giá trị Tỷ trọng % Vốn vay 132.525.985 67% Vốn chủ sở hữu 64.715.043 33% Tổng 197.241.028 100% Theo tính tốn, chi phí sử dụng vốn vay trước thuế 10%/năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 15 % Thuế suất thuế TNDN 20% Bảng 8: Bảng tỷ trọng nguồn vốn doanh nghiệp Nguồn vốn Vốn vay Vốn CSH Tổng 23 Giá trị 132.525.985 64.715.043 197.241.028 Tỷ trọng % 67% 33% 100% Theo tính tốn, chi phí sử dụng vốn vay trước thuế 10%/năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 15 % Thuế suất thuế TNDN 20% Bảng : Bảng kết chi phí sử dụng vốn bình qn (WACC) Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu Thuế suất thuế TNDN WACC 10% 15% 20% 10,31% Theo báo cáo kết kinh doanh ta có lợi sau thuế doanh nghiệp là: Bt = 24.319.100 ước tính tăng 50% Tài sản đưa vào đầu tư kinh doanh vốn chủ sở hữu At = 64.715.043 Tỷ suất chiết khấu ước tính 12 % Chi trả cổ tức 40% Ta có bảng kết : 24 Bảng 14 : Bảng xác định giá trị Goodwill Chỉ tiêu Lợi nhuận sau thuế (Bt) Chi trả cổ tức (40%) Lợi nhuận giữ lại bổ sung vào tài sản (1-2) Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh doanh (At) ban đầu Giá trị tài sản đưa vào đưa vào kinh doanh (At) năm Lợi nhuận bình thường tài sản (5*10.31%) Lợi siêu ngạch (16) Thừa số chiếu khấu Giá trị lợi nhuận siêu ngạch 2019 2020 24.319.100 2021 2022 2023 36478650 54717975 82076962,5 123115443,8 14591460 21887190 32830785 49246177,5 21887190 32830785 49246177,5 73869266,25 86.602.233 119.433.018 168.679.196 242.548.462 8928690,22 12313544,16 17390825,06 25006746,41 27549959,8 42404430,84 64686137,44 98108697,34 0,89 0,8 0,71 0,64 24519464,2 33923544,68 45927157,59 62789566,3 64.715.043 Dựa vào bảng trên, ta có: Bảng 15: Bảng kết định giá giá trị doanh nghiệp GW 167.159.732,76  3.3 ANC 191.234.663,10 V0 358.394.395,86 Vậy giá trị doanh nghiệp đinh giá theo quan điểm CPNE 358.394.395,86(trđ) Nhận xét kết định giá giá trị doanh nghiệp: Theo kết tính tốn, ta thấy : - Trên quan điểm UEC, giá trị doanh nghiệp 360.162.720,15 triệu đồng Trên quan điểm Anglo-Saxons, giá trị doanh nghiệp 337.401.222,06 triệu đồng Trên quan điểm CPNE, giá trị doanh nghiệp 358.394.395,86 triệu đồng Như vậy, tồn quan điểm khác việc lựa chọn tham số để định lượng giá trị vơ hình doanh nghiệp Mỗi phương pháp lựa chọn tham 25 số khác đưa kết khác cho giá trị vơ hình khơng giống Phương pháp định lượng Goodwill cho thấy, ngồi khó khăn việc lựa chọn tham số, phương pháp gặp phải phức tạp phải xác định chi phí hội nhà đầu tư ước lượng biến động tài sản doanh nghiệp (At) tương lai 26 KẾT LUẬN Thị trường doanh nghiệp Việt Nam dang giai đoạn phát triển Nhưng bên cạnh đó, tồn nhiều bất cập : điều kiện thị trường khơng ổn định, thơng tin thiếu xác khiến người đánh giá gặp nhiều khó khăn việc thu thập thơng tin địi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa biện pháp nhằm đưa thị trường vào ổn định phát triển Trong hoạt động định giá hoạt động quan trọng thị trường doanh nghiệp Và có nhiều phương pháp khác để định giá doanh nghiệp, nhiên phương pháp Goodwill đánh giá phương pháp phổ biến dễ sử dụng 27 ... Đây phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa sở đánh giá giá trị yếu tố tài sản vơ hình mang lại giá trị cho doanh nghiệp, giá trị lợi thương mại (Goodwill) Cơ sở phương pháp: Hai doanh nghiệp. .. thuyết phương pháp: - Dựa quan điểm: Doanh nghiệp giống loại hàng hóa, hoạt động doanh nghiệp tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định; tài sản doanh nghiệp tài trợ vốn nhà đầu tư nguồn tài bổ... -> Giá trị doanh nghiệp tính tổng giá trị thị trường số tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD Phương pháp xác định: V0 = VT - VN Trong đó: V0: giá trị tài sản thuộc vể chủ sở hữu doanh nghiệp