bài giảng môn phương pháp định giá tài sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤTKhoa Kinh tế Quản trị kinh doanhTS. Phan Thị TháiBÀI GIẢNGCÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP(Dùng cho các lớp cao học Quản lý kinh tế)Hà Nội, 2011MỞ ĐẦUViệc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước, việc chuyển nhượng tài sản, chuyển nhượng doanh nghiệp diễn ra trong thực tiễn rất chậm chạp do nhiều nguyên nhân khác nhau. Một trong những nguyên nhân cơ bản là việc định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp chưa hợp lý. Bởi vì, trên thực tế, khi xác định giá trị tài sản, người ta thiếu những căn cứ vững trắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối. Định giá tài sản, như nhiều nhà kinh tế nhận định, thực ra là một công việc ước tính.Có nhiều người cho rằng, định giá tài sản là thứ khoa học không chính xác, vừa mang tính khoa học, nhưng cũng vừa là một nghệ thuật.Định giá tài sản dù mang tính nghệ thuật, dù phức tạp và khó khăn đến đâu chăng nữa cũng không được phép vượt ra khỏi những quan điểm, quan niệm có tính phổ biến rộng rãi và những nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận. Đó là cơ sở thực tiễn của thẩm định giá. Là điều kiện để giảm tới mức thấp nhất những sai số có thể xẩy ra. Đó là lý do tồn tại và phát triển của khoa học thẩm định giá trong thời đại ngày nay.Môn học Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp ra đời nhằm cung cấp những kiến thức căn bản nhất về mặt phương pháp luận cho việc xác định giá trị đối với tất cả các loại tài sản nói chung và định giá doanh nghiệp nói riêng cho các học viên cao học chuyên ngành kinh tế công nghiệp và những người quan tâm.Nội dung của môn học gồm các chương cơ bản sau:Chương1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản.Chương 3: Cơ sở lý thuyết của các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp.Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo nhiều tài liệu và ý kiến của các chuyên gia song bài giảng không thể tránh khói những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được sự góp ý chân thành của tất cả các đồng nghiệp.Xin chân thành cảm ơnTác giảTS. Phan Thị TháiChương 1KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮCTHẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN1.1.1. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá1. Tài sảnTài sản là từ quen thuộc và được dùng một cách phổ biến. Trong đời sống hàng ngày, ít ai hỏi tài sản là gì và mọi người đều nhận ra ngay tài sản của mình.Viện Ngôn ngữ học có một định nghĩa đơn giản và rõ ràng: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, năm 2003, tr.884)Mặc dù vậy, trong quản lý kinh tế nói chung, trong hạch toán kế toán nói riêng, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản và cái gì không được gọi là tài sản có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tính thuế… Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31122001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Tài sản là một nguồn lực với 2 đặc trưng là doanh nghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.+ Theo khả năng trao đổi: hàng hoá và phi hàng hoá+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.Trong các cách phân loại này, thì 2 cách mà môn học quan tâm hơn cả là:a) Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:+ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.+ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable personal estate).+ Bất động sản (Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.Gắn với nó có thuật ngữ Real property, để chỉ tất cả các quyền và lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate)+ Động sản (Movable personal estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc vô hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được.Gắn với nó có thuật ngữ Personal property, để chỉ quyền sở hữu lợi ích từ một tài sản là động sản. Personal property được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân.Như vậy, Real property về thực chất là các quyền năng của con người đối với bất động sản. Và vì vậy, định giá bất động sản không phải là định giá cái thực thể vật chất cái Real estate, mà là định giá những quyền năng của chủ thể đối với cái thực thể vật chất đó.IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản chứ không phải bản thân tài sản.Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được. Những nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất.Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng bất động sản là loại tài sản mang những đặc điểm chung là giá trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và đặc biệt là không thể di dời được. Thị trường về loại tài sản này có cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn. Ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều không thể phủ nhận. Nó giúp Nhà nước nhận dạng được một loại thị trường có một quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế.Không giống như các loại tài sản khác, khi định giá, giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã hội và tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán dân cư, phong thuỷ…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.b) Theo đặc điểm luân chuyển: Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ)Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến trong lĩnh vực quản lý kinh tế. Trong đó: Tài sản lưu động (TSLĐ): là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp, như hàng trong kho, các khoản nợ phải trả, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng và tiền trao tay.Bất động sản thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số trường hợp lại được coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ để bán. Tài sản cố định(TSCĐ): là những tài sản sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp gồm tài sản vô hình và hữu hình thuộc một trong 2 loại:+ Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản dùng cho mục đích duy trì các hoạt động của doanh nghiệp, gồm: đất đai và các toà nhà, nhà xưởng, trang thiết bị. Chúng là những tài sản có hình thái vật chất (hữu hình).+ Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, bằng sáng chế, thương hiệu và những tài sản tương tự. Loại tài sản này bao gồm cả tài sản có hình thái vật chất (hữu hình) và không có hình thái vật chất (vô hình).Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam: Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình, tức là phải thoả mãn đồng thời 4 tiêu chuẩn:(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó.(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành. Tài sản cố định vô hình: Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh hoặc cho các đối tượng khác thuê như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép khai thác, hạnngạch xuất nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung cấp, thị phần và quyền tiếp thị…Một nguồn lực được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thoả mãn đồng thời 4 tiêu chuẩn :(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó.(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.Cần chú ý rằng, theo quan niệm về tài sản vô hình trong công tác kế toán không hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định giá. Một nguồn lực vô hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên, nhưng đối với kế toán viên thì không hẳn như vậy. Theo công tác kế toán, để xác định nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghi vào bảng cân đối kế toán hay không, có được trích khấu hao hay không cần phải xét đến các yếu tố: tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai. Nếu một nguồn lực vô hình không thoả mãn định nghĩa TSCĐ vô hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước.Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:Tính có thể xác định đượcMột TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai. Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại.Tính xác định được của TSCĐ vô hình để có thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.Khả năng kiểm soátKhả năng kiểm soát một tài sản thể hiện ở là doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm soát của doanh nghiệp đối với TSCĐ vô hình thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý.Như vậy, quyền pháp lý cho phép khẳng định khả năng kiểm soát tài sản vô hình và cũng là tiêu chí để ghi nhận TSCĐ vô hình. Vì vậy, quan sát trên thực tế ta thấy: Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: bản quyền, giấy phép khai thác... thì được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thông qua việc đào tạo, có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó thì không được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Tài năng lãnh đạo và kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được bảo đảm bằng các quyền pháp lý để sử dụng và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai đồng thời thoả mãn các tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình. Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ thì không được ghi nhận là TSCĐ vô hình.Lợi ích kinh tế trong tương laiLợi ích kinh tế trong tương lai có thể bao gồm tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc doanh nghiệp sử dụng TSCĐ vô hình.Tóm lại, có thể thấy rằng, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, khái niệm về “tài sản” đang dần được mở rộng, đòi hỏi có sự nhất quán và tiêu chuẩn hoá việc sử dụng thuật ngữ này trong một số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng yêu cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng như quá trình toàn cầu hoá.Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều cách dùng từ khác nhau. Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:+ Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình gọi chung là nguồn lực.+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó. Không có khái niệm tài sản chung chung.+ Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp.Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành thẩm định giá, có thể đưa ra một định nghĩa đơn giản: tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.2. Quyền sở hữu tài sảnKhoa học về quản lý nhà nước và pháp luật đã chỉ ra rằng: Sở hữu: là một phạm trù kinh tế, hình thành và tồn tại một cách khách quan, phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các tập đoàn, các giai cấp về việc chiếm giữ của cải vật chất trong xã hội. Sở hữu là quan hệ xã hội.Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác.Hình thức sở hữu, bao gồm: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu của tổ chức chính trị, chính trị xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung. Quyền sở hữu: là phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu, gồm:+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó.Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản.Các quyền mà càng lớn và càng rộng rãi thì khả năng khai thác được lợi ích từ tài sản càng cao. Và vì vậy, muốn đánh giá đúng mức độ lợi ích của tài sản có thể mang lại cho chủ thể sử dụng, nhất thiết phải xét đến tình trạng pháp lý của chúng tức là các quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, lợi ích có đạt được hay không và đạt được ở mức độ nào, còn phụ thuộc vào ý muốn và năng lực khai thác của mỗi chủ thể.3. Giá trịTrên thực tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú.a. Khái niệm giá trị Quan điểm của C.MácC. Mác khẳng định rằng: hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó:+ Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá để thoả mãn một nhu cầu nào đó của con người.+ Giá trị của hàng hoá được xác định ở mặt chất và lượng. Chất của giá trị là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động.Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết. Hay ta hiểu, thời gian lao động xã hội cần thiết chính là lượng của giá trị hàng hoá là cơ sở của sự trao đổi hàng hoá trên thị trường. Tuy nhiên, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hoá lại luôn luôn thay đổi, tuỳ thuộc vào năng suất lao động xã hội.Khi tiền tệ ra đời, giá trị hàng hoá thời gian lao động xã hội cần thiết được biểu hiện và đo lường bằng một số tiền cụ thể, gọi là giá cả hàng hoá.Trên thị trường, giá cả của từng loại hàng hoá thường xuyên tách rời giá trị. Sự ngang bằng giữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên, song giá cả vẫn vận động xoay quanh giá trị. Tổng số giá cả của các hàng hoá lưu thông trên thị trường phải bằng tổng giá trị của tất cả hàng hoá đó.Việc đưa ra khái niệm “giá trị hàng hoá” đã cho phép C.Mác phát hiện ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của quá trình trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa.Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường phát triển, giá cả của hàng hoá, bên cạnh sự tác động của “thời gian lao động xã hội cần thiết sản xuất ra hàng hoá” còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố khác thuộc về cung và cầu làm cho giá cả nhiều khi có khoảng cách rất xa so với giá trị hàng hoá, song những lý thuyết của C.Mác vẫn được sử dụng như một thuật ngữ có tính chất kinh điển, không gì có thể thay thế được khi muốn giải thích bản chất sâu xa của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang diễn ra.b. Khái niệm giá trị trong định giá tài sảnGiá trị (value) là số tiền ước tính của hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định.Mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị thế chấp… Chẳng hạn:+ Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị của tài sản đối với người sử dụng cụ thể là ở chỗ nó mang lại lợi ích như thế nào cho người đó.+ Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả năng tài chính của nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơ hội của nhà đầu tư; tình trạng thuế và các mục đích khác của nhà đầu tư.Giá trị đầu tư vào một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư khác nhau trong khi giá thị trường thì vẫn giữ nguyên.Ví dụ: Ông John vừa đầu tư 100.000 USD xây dựng một dây chuyền sản xuất xi măng lò đứng. Một nhà đầu tư khác không ngần ngại bỏ ra 120.000USD để được toàn quyền kiểm soát dây chuyền sản xuất mới này. Một hợp đồng bảo hiểm được thảo ra với số tiền bồi thường là 80.000 USD nếu chẳng may dây chuyền bị thiêu trụi hoàn toàn do một cơ hoả hoạn. Ông John đem dây chuyền sản xuất mới thế chấp vay vốn kinh doanh. Ông Giám đốc Ngân hàng tuyên bố như đinh đóng cột rằng: không thể cho vay quá 2.000 USD, vì ông ta chỉ có thể thu được số tiền phát mãi như vậy khi Ông John không đáp ứng đầy đủ yêu cầu với các khoản nợ.Trên đây là một ví dụ cụ thể. Những tình huống tương tự như vậy diễn ra một cách hết sức phổ biến trong đời sống kinh tế. Cho phép đưa ra định nghĩa:Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Những yếu tố chính qua định nghĩa này là:1. Giá trị tài sản được đo bằng tiền.2. Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.3. Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau.4. Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác công dụng đó.5. Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.4. Thẩm định giáThẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Trong hầu hết các trường hợp, việc xác định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá thì nhà định giá phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều tác giả đưa ra khái niệm về thẩm định giá như sau: Giáo sư W.Seabrooke Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. Fred Peter Marrone Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT Khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh TS Phan Thị Thái BÀI GIẢNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP (Dùng cho lớp cao học Quản lý kinh tế) Hà Nội, 2011 MỞ ĐẦU Việc cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, việc chuyển nhượng tài sản, chuyển nhượng doanh nghiệp diễn thực tiễn chậm chạp nhiều nguyên nhân khác Một nguyên nhân việc định giá tài sản giá trị doanh nghiệp chưa hợp lý Bởi vì, thực tế, xác định giá trị tài sản, người ta thiếu vững trắc rõ ràng kết xác cách tuyệt đối Định giá tài sản, nhiều nhà kinh tế nhận định, thực cơng việc ước tính Có nhiều người cho rằng, định giá tài sản thứ khoa học khơng xác, vừa mang tính khoa học, vừa nghệ thuật Định giá tài sản dù mang tính nghệ thuật, dù phức tạp khó khăn đến đâu không phép vượt khỏi quan điểm, quan niệm có tính phổ biến rộng rãi nguyên tắc thừa nhận Đó sở thực tiễn thẩm định giá Là điều kiện để giảm tới mức thấp sai số xẩy Đó lý tồn phát triển khoa học thẩm định giá thời đại ngày Môn học Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp đời nhằm cung cấp kiến thức mặt phương pháp luận cho việc xác định giá trị tất loại tài sản nói chung định giá doanh nghiệp nói riêng cho học viên cao học chuyên ngành kinh tế công nghiệp người quan tâm Nội dung môn học gồm chương sau: Chương1: Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản Chương 3: Cơ sở lý thuyết phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo nhiều tài liệu ý kiến chuyên gia song giảng khơng thể tránh khói thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý chân thành tất đồng nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Tác giả TS Phan Thị Thái Chương KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản, quyền sở hữu, giá trị thẩm định giá Tài sản Tài sản từ quen thuộc dùng cách phổ biến Trong đời sống hàng ngày, hỏi tài sản người nhận tài sản Viện Ngơn ngữ học có định nghĩa đơn giản rõ ràng: tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, năm 2003, tr.884) Mặc dù vậy, quản lý kinh tế nói chung, hạch tốn kế tốn nói riêng, việc phân biệt gọi tài sản khơng gọi tài sản có ý nghĩa quan trọng giải tranh chấp, tính chi phí, tính thuế… - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động q khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 149 ngày 31/12/2001 Bộ trưởng Bộ Tài chính: Tài sản nguồn lực với đặc trưng doanh nghiệp kiểm sốt dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp Nhằm đáp ứng yêu cầu đời sống kinh tế - xã hội nói chung, quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt loại tài sản: + Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vơ hình + Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân + Theo khả trao đổi: hàng hoá phi hàng hoá + Theo khả di dời: động sản bất động sản + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định tài sản lưu động Trong cách phân loại này, cách mà môn học quan tâm là: a) Theo khả di dời: Động sản bất động sản * Theo điều 181 Bộ luật Dân Việt Nam năm 1995: + Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định + Động sản tài sản bất động sản * Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) động sản (Movable personal estate) + Bất động sản (Real estate): thuật ngữ dùng để đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất, nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, không trung lòng đất Gắn với có thuật ngữ Real property, để tất quyền lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate) + Động sản (Movable personal estate): thuật ngữ dùng để tài sản bất động sản Động sản tài sản hữu hình vơ hình Động sản hữu hình có đặc tính di dời Gắn với có thuật ngữ Personal property, để quyền sở hữu lợi ích từ tài sản động sản Personal property nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân Như vậy, Real property thực chất quyền người bất động sản Và vậy, định giá bất động sản định giá thực thể vật chất - Real estate, mà định giá quyền chủ thể thực thể vật chất IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét mặt pháp lý, thực đánh giá quyền sở hữu tài sản thân tài sản Việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa quan trọng việc nhận rõ nét đặc thù bất động sản, mà theo cách phân loại khác người ta nhận biết không nhận rõ Những nhận biết bổ sung sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đưa cách quản lý, đầu tư sử dụng tài sản cách tốt Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy bất động sản loại tài sản mang đặc điểm chung giá trị lớn, có tính chất đơn lẻ, đặc biệt di dời Thị trường loại tài sản có cung hạn chế, cầu cao ngày tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn nhạy, có quy mơ giao dịch lớn Ảnh hưởng mạnh mẽ tới ổn định phát triển kinh tế điều khơng thể phủ nhận Nó giúp Nhà nước nhận dạng loại thị trường có quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo phát triển lành mạnh kinh tế Không giống loại tài sản khác, định giá, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng lớn trực tiếp nhiều yếu tố có tính chất đặc thù mặt xã hội tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch quản lý đô thị, tâm lý, tập quán dân cư, phong thuỷ…Nó giúp cho nhà đầu tư nhận rõ ưu bất lợi đối tượng đầu tư mới, để từ biết đưa định phù hợp kinh doanh đời sống cá nhân b) Theo đặc điểm luân chuyển: Tài sản cố định (TSCĐ) tài sản lưu động (TSLĐ) Đây cách phân loại dùng cách phổ biến lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó: * Tài sản lưu động (TSLĐ): tài sản không sử dụng lâu dài doanh nghiệp, hàng kho, khoản nợ phải trả, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt ngân hàng tiền trao tay Bất động sản thường coi TSCĐ, số trường hợp lại coi TSLĐ, ví dụ đất đai bất động sản giữ để bán * Tài sản cố định(TSCĐ): tài sản sử dụng lâu dài doanh nghiệp gồm tài sản vơ hình hữu hình thuộc loại: + Bất động sản, nhà xưởng trang thiết bị: tài sản dùng cho mục đích trì hoạt động doanh nghiệp, gồm: đất đai nhà, nhà xưởng, trang thiết bị Chúng tài sản có hình thái vật chất (hữu hình) + Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, sáng chế, thương hiệu tài sản tương tự Loại tài sản bao gồm tài sản có hình thái vật chất (hữu hình) khơng có hình thái vật chất (vơ hình) Theo chuẩn mực kế tốn số Việt Nam: - Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình, tức phải thoả mãn đồng thời tiêu chuẩn: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai sử dụng tài sản (b) Nguyên giá tài sản phải xác định cách đáng tin cậy (c) Thời gian sử dụng ước tính năm (d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành - Tài sản cố định vơ hình: Là tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng sản xuất, kinh doanh cho đối tượng khác thuê như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, sáng chế, quyền, giấy phép khai thác, hạn ngạch xuất nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng nhà cung cấp, thị phần quyền tiếp thị… Một nguồn lực ghi nhận TSCĐ vơ hình phải thoả mãn đồng thời tiêu chuẩn : (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai sử dụng tài sản (b) Nguyên giá tài sản phải xác định cách đáng tin cậy (c) Thời gian sử dụng ước tính năm (d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành Cần ý rằng, theo quan niệm tài sản vơ hình cơng tác kế tốn không hẳn đồng với quan điểm thẩm định giá Một nguồn lực vơ hình coi tài sản theo quan niệm thẩm định viên, kế tốn viên khơng hẳn Theo cơng tác kế tốn, để xác định nguồn lực vơ hình có phải TSCĐ vơ hình hay khơng, có ghi vào bảng cân đối kế tốn hay khơng, có trích khấu hao hay khơng cần phải xét đến yếu tố: tính xác định được, khả kiểm sốt nguồn lực tính chắn lợi ích kinh tế tương lai Nếu nguồn lực vơ hình khơng thoả mãn định nghĩa TSCĐ vơ hình chi phí phát sinh để tạo nguồn lực vơ hình phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ chi phí trả trước Quan niệm tính xác định được, khả kiểm soát nguồn lực tính chắn lợi ích kinh tế tương lai theo chế độ kế tốn hành là: Tính xác định Một TSCĐ vơ hình xác định riêng biệt doanh nghiệp đem TSCĐ vơ hình cho th, bán, trao đổi thu lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản tương lai Những tài sản tạo lợi ích kinh tế tương lai kết hợp với tài sản khác coi tài sản xác định riêng biệt doanh nghiệp xác định chắn lợi ích kinh tế tương lai tài sản đem lại Tính xác định TSCĐ vơ hình để phân biệt cách rõ ràng tài sản với lợi thương mại Lợi thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại thể khoản toán bên mua tài sản thực để thu lợi ích kinh tế tương lai Khả kiểm soát Khả kiểm soát tài sản thể doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế tương lai mà tài sản đem lại, đồng thời có khả hạn chế tiếp cận đối tượng khác lợi ích Khả kiểm sốt doanh nghiệp TSCĐ vơ hình thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý Như vậy, quyền pháp lý cho phép khẳng định khả kiểm soát tài sản vơ hình tiêu chí để ghi nhận TSCĐ vơ hình Vì vậy, quan sát thực tế ta thấy: - Tri thức thị trường hiểu biết chun mơn mang lại lợi ích kinh tế tương lai Doanh nghiệp kiểm sốt lợi ích có ràng buộc quyền pháp lý, ví dụ: quyền, giấy phép khai thác ghi nhận TSCĐ vơ hình - Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề thơng qua việc đào tạo, xác định nâng cao kiến thức nhân viên mang lại lợi ích kinh tế tương lai, doanh nghiệp khơng đủ khả kiểm sốt lợi ích kinh tế khơng ghi nhận TSCĐ vơ hình - Tài lãnh đạo kỹ thuật chuyên mơn khơng ghi nhận TSCĐ vơ hình trừ tài sản bảo đảm quyền pháp lý để sử dụng thu lợi ích kinh tế tương lai đồng thời thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vơ hình - Doanh nghiệp có danh sách khách hàng thị phần khơng có quyền pháp lý biện pháp khác để bảo vệ kiểm sốt lợi ích kinh tế từ mối quan hệ với khách hàng trung thành họ khơng ghi nhận TSCĐ vơ hình Lợi ích kinh tế tương lai Lợi ích kinh tế tương lai bao gồm tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, lợi ích khác xuất phát từ việc doanh nghiệp sử dụng TSCĐ vơ hình Tóm lại, thấy rằng, với phát triển kinh tế - xã hội, khái niệm “tài sản” dần mở rộng, đòi hỏi có qn tiêu chuẩn hố việc sử dụng thuật ngữ số hoạt động có tính chất chun ngành, đáp ứng u cầu giao lưu kinh tế quốc gia q trình tồn cầu hố Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác Song, yếu tố chung hay nội hàm khái niệm tài sản cần thể được, là: + Thứ nhất: tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vơ hình- gọi chung nguồn lực + Thứ hai: tài sản xác định cho chủ thể định đặt kiểm sốt chủ thể Khơng có khái niệm tài sản chung chung + Thứ ba: khái niệm tài sản hàm chứa lợi ích mà mang lại cho chủ thể, không thiết giành riêng cho doanh nghiệp Với ý nghĩa vậy, để phản ánh rõ đối tượng ngành thẩm định giá, đưa định nghĩa đơn giản: tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định Quyền sở hữu tài sản Khoa học quản lý nhà nước pháp luật rằng: * Sở hữu: phạm trù kinh tế, hình thành tồn cách khách quan, phản ánh quan hệ cá nhân, tập đoàn, giai cấp việc chiếm giữ cải vật chất xã hội Sở hữu quan hệ xã hội Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân chủ thể khác Hình thức sở hữu, bao gồm: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu tổ chức trị, trị - xã hội, sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp sở hữu chung * Quyền sở hữu: phạm trù pháp lý, gồm quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội Quyền sở hữu, gồm: + Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng: quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản, quyền hưởng lợi ích mà tài sản mang lại + Quyền định đoạt: quyền chuyển giao sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… không thực quyền Như vậy, quyền sở hữu tài sản quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Các quyền mà lớn rộng rãi khả khai thác lợi ích từ tài sản cao Và vậy, muốn đánh giá mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng, thiết phải xét đến tình trạng pháp lý chúng - tức quyền chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, lợi ích có đạt hay khơng đạt mức độ nào, phụ thuộc vào ý muốn lực khai thác chủ thể Giá trị Trên thực tế, khái niệm giá trị sử dụng phong phú a Khái niệm giá trị - Quan điểm C.Mác C Mác khẳng định rằng: hàng hố có hai thuộc tính giá trị sử dụng giá trị Trong đó: + Giá trị sử dụng cơng dụng hàng hố để thoả mãn nhu cầu người + Giá trị hàng hoá xác định mặt chất lượng Chất giá trị lao động trừu tượng người sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hố Lượng giá trị tính theo thời gian lao động Khi trao đổi thị trường, giá trị hàng hoá đo thời gian lao động xã hội cần thiết Hay ta hiểu, thời gian lao động xã hội cần thiết lượng giá trị hàng hoá sở trao đổi hàng hoá thị trường Tuy nhiên, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất hàng hố lại ln ln thay đổi, tuỳ thuộc vào suất lao động xã hội Khi tiền tệ đời, giá trị hàng hoá - thời gian lao động xã hội cần thiết biểu đo lường số tiền cụ thể, gọi giá hàng hoá Trên thị trường, giá loại hàng hoá thường xuyên tách rời giá trị Sự ngang giá giá trị tình có tính tạm thời ngẫu nhiên, song giá vận động xoay quanh giá trị Tổng số giá hàng hố lưu thơng thị trường phải tổng giá trị tất hàng hố Việc đưa khái niệm “giá trị hàng hoá” cho phép C.Mác phát quy luật giá trị, cho phép giải thích cách rõ ràng chất q trình trao đổi hàng hố kinh tế tư chủ nghĩa Ngày nay, kinh tế thị trường phát triển, giá hàng hoá, bên cạnh tác động “thời gian lao động xã hội cần thiết sản xuất hàng hố” chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố khác thuộc cung cầu làm cho giá nhiều có khoảng cách xa so với giá trị hàng hoá, song lý thuyết C.Mác sử dụng thuật ngữ có tính chất kinh điển, khơng thay muốn giải thích chất sâu xa mối quan hệ kinh tế phổ biến diễn b Khái niệm giá trị định giá tài sản Giá trị (value) số tiền ước tính hàng hố dịch vụ thời điểm định Mỗi hàng hố có loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị chấp… Chẳng hạn: + Giá trị sử dụng: Mỗi tài sản có giá trị chủ quan người nắm quyền sở hữu sử dụng tài sản Giá trị tài sản người sử dụng cụ thể chỗ mang lại lợi ích cho người + Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư mà nhà đầu tư mong chờ thu nhập tương lai tài sản Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả tài nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư thời hạn sử dụng vốn; chi phí hội nhà đầu tư; tình trạng thuế mục đích khác nhà đầu tư Giá trị đầu tư vào tài sản thường khác nhà đầu tư khác giá thị trường giữ ngun Ví dụ: Ơng John vừa đầu tư 100.000 USD xây dựng dây chuyền sản xuất xi măng lò đứng Một nhà đầu tư khác khơng ngần ngại bỏ 120.000 USD để toàn quyền kiểm soát dây chuyền sản xuất Một hợp đồng bảo hiểm thảo với số tiền bồi thường 80.000 USD chẳng may dây chuyền bị thiêu trụi hoàn toàn hoả hoạn Ông John đem dây chuyền sản xuất chấp vay vốn kinh doanh Ông Giám đốc Ngân hàng tuyên bố đinh đóng cột rằng: khơng thể cho vay q 2.000 USD, ơng ta thu số tiền phát Ông John không đáp ứng đầy đủ yêu cầu với khoản nợ Trên ví dụ cụ thể Những tình tương tự diễn cách phổ biến đời sống kinh tế Cho phép đưa định nghĩa: Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Những yếu tố qua định nghĩa là: Giá trị tài sản đo tiền Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng Cùng tài sản có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác Giá trị tài sản cao hay thấp nhóm yếu tố định: cơng dụng hữu ích vốn có tài sản khả chủ thể việc khai thác cơng dụng Tiêu chuẩn giá trị tài sản khoản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định Thẩm định giá Thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Trong hầu hết trường hợp, việc xác định giá tiến hành dựa giao dịch có tính thị trường Tuy nhiên, nhiều trường hợp khơng có thị trường để định giá nhà định giá phải dựa vào sở phi thị trường Thẩm định giá dạng đặc biệt xác định giá: loại công việc nhà chuyên mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Để phản ánh nét đặc trưng này, nhiều tác giả đưa khái niệm thẩm định sau: - Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ” - Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm 10 + Tổ chức thu nhập thơng tin Thơng tin cung cấp từ nhiều nguồn khác nhau: sách Nhà nước, văn luật, tạp chí chuyên ngành, ngân hàng, cơng ty đánh giá hệ số tín nhiệm, bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập, báo cáo kiểm toán, hợp đồng thương mại… + Phương pháp đánh giá: phương pháp thường dùng phương pháp xếp hạng cho điểm hay phương pháp chuyên gia * Bước 2: Xây dựng giả thiết dòng tiền mong đợi đánh giá độ mạo hiểm đầu tư Các nội dung công việc chủ yếu bước bao gồm: +Xem xét kế hoạch sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư, đưa giả thiết phát sinh dòng tiền + Mơ hình hố độ mạo hiểm lựa chọn kỹ thuật xử lý rủi ro * Bước 3: Đánh giá giá trị doanh nghiệp Để lựa chọn phương pháp đánh giá thích hợp, ngồi việc vào ưu điểm hạn chế phương pháp nêu phải xem xét điều kiện cần đủ khác độ tin cậy thông tin cung cấp, tư cách nhà đầu tư thiểu số hay đa số… Trên tóm tắt quy trình đánh giá giá trị doanh nghiệp Nó tỏ thích hợp để gợi ý cho phương pháp chiết khấu dòng tiền Tuy nhiên, tuỳ vào đánh giá tổng quát bước mà có vận dụng linh hoạt, thêm số bước chi tiết hoá bước Song thiết phải thực đầy đủ nội dung công việc nêu Tóm lại: - Xác định giá trị doanh nghiệp hoạt động bình thường đời sống kinh tế theo chế thị trường, đòi hỏi quan trọng hoạt động quản trị kinh doanh… Xác định giá trị doanh nghiệp, thực chất ước lượng tiền độ lớn khoản thu nhập phát sinh từ doanh nghiệp - Có nhiều yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp Bao gồm yếu tố bên bên ngồi doanh nghiệp Có yếu tố lượng hố cách cụ thể, có yếu tố khơng thể lượng hố cách xác Để xác định giá trị doanh nghiệp, trước hết phải đánh giá tổng thể yếu tố - Xác định giá trị doanh nghiệp việc làm đặc biệt phức tạp Có nhiều phương pháp khác sử dụng Mỗi phương pháp đưa thích ứng với hồn cảnh cụ thể doanh nghiệp tầm nhìn nhận nhà đầu tư Khơng có phương pháp phù hợp hoàn cảnh - Kết xác định giá trị doanh nghiệp có chênh lệch lớn sử dụng phương pháp khác chí vận dụng 108 phương pháp Vì kết tính tốn khơng phụ thuộc vào khả ước lượng độ xác cao tham số đưa khảo sát, tức phụ thuộc vào mặt kỹ thuật thân phương pháp mà phụ thuộc vào quan điểm đánh giá mặt lợi ích doanh nghiệp nhà đầu tư dự định riêng họ tương lai doanh nghiệp - Một phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp coi tốt lợi ích thực mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư, đồng thời cho phép người ta có sở thực tiễn để lượng hố lợi ích Có nghĩa là, người mua người bán sử dụng sở để đàm phán giá đôi bên 109 BÀI TẬP THỰC HÀNH I Phương pháp so sánh trực tiếp Bài số Ước tính giá trị lơ đất A B với liệu sau: 75 m - Diện tích lơ đất 375m2, lơ đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường m, chiều sâu 75m Các chiều tương ứng lô đất B 25 15m A 15 m B 5m - Giá chuyển nhượng thực tế đất mặt đường khu vực với lơ đất có diện tích khoảng 75m2 (5x15m) trđồng/m2, khơng mặt đường 0,6 trđ/m2 25m Bài số Lô đất cần thẩm định giá đất khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp, có diện tích 100m Giá chuyển nhượng đất có đủ giấy tờ hợp lệ vị trí tương tự trđồng/m Giá đất theo quy định UBND địa phương trđồng/m2 Hạn mức đất trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa 150m Theo quy định hành, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định 110 Bài số Một lơ đất cần thẩm định giá có diện tích 500m khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng thuộc diện tích lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, trạng đất đạng sử dụng đất Giá chuyển nhượng đất có đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tương tự 5trđồng/m2 Giá đất theo quy định UBND địa phương 3,5trđồng/m Hạn mức đất khu vực 150m2 Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất miễn nộp tiền sử dụng đất diện tích hạn mức phải nộp 100% tính theo giá đất Nhà nước quy định dối với diện tích vượt hạn mức Bài số Ước tính giá thị trường biệt thự Sao Mai với thông số sau: - Biệt thự Sao Mai có diện tích 400m2, hợp pháp quyền bất động sản - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao Mai nhiều mặt, vừa bị án phát 5,5 tỉ đồng - Biệt thự B mặt đường với biệt thự Sao Mai có thêm phần sân vườn trị giá 0,2 tỉ đồng, hợp pháp quyền bất động sản, vừa bán với phương thức toán trả làm đợt, đợt cách năm Trong trả lần đầu 4,6 tỉ đồng, đợt hai 2,33 tỉ đồng, đợt ba 2,5 tỉ đồng, đợt bốn 2,6 tỉ đồng, đợt cuối 2,8 tỉ đồng - Biệt thự C có diện tích vị trí tương tự biệt thự Sao Mai nội thất 0,4 tỉ đồng, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa bán với giá 9,6 tỉ đồng Theo quy định hành: - Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất khơng có tranh chấp sử dụng ổn định trước năm 1993 - Giá đất Nhà nước quy định đường 10 trđồng/m2 - Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200m2 - Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% đới với diện tích đất vượt hạn mức - Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn năm 7% năm, năm 8% năm, năm 9% năm năm 10% năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng 111 II Phương pháp đầu tư Bài số Một bất động sản mua với giá 6.000.000USD tiền cần chi bổ sung để làm đường chi phí phát triển khác 2.000.000 USD Trong năm tiếp theo, bất động sản không đưa lại nguồn thu nhập Hãy cho biết tổng chi phí vào bất động sản tính đến cuối năm thứ người mua bao nhiêu? Giả thiết tỉ suất sinh lời mà người mua yêu cầu 15% Bài số Một đồn điền trồng lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành 50năm Chi phí ban đầu cho việc giao trồng 3.000 USD/ha Chi phí chăm sóc bình qn hàng năm ước tính 200USD/ha Biết lãi suất yêu cầu số vốn đầu tư 18% Yêu cầu: + Ước tính tổng phí tổn cho trưởng thành + Ước tính giá trị hành khoản đầu tư Bài số Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/năm, thời hạn 30 năm Thoả thuận ký hợp đồng sau năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hồ khơng khí hết 20.000 USD sau năm phải xây lại tường bao với phí tổn ước tính 5.000 USD Yêu cầu: - Hãy ước tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng, bình thường người cho th ln có khả tạo tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư 13% năm - Dự tính sau năm chủ sở hữu bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết 13% năm tỉ suất sinh lời trung bình thị trường vốn đầu tư Bài số Ông John xem xét khả mua bất động sản sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 79.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu mà người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy 112 nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 8% Yêu cầu tư vấn cho ơng John mức giá chấp nhận với bất động sản III Phương pháp chi phí giảm giá Bài số Bất động sản ngơi nhà cổ xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích xây dựng 150 m Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20 trđồng/m Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2,5 trđồng xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản, biết tuổi thọ kinh tế ngơi nhà 60 năm, tuổi thọ kinh tế lại 20 năm Bài số 10 Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bêtơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120m2 - Hao mòn kết cấu chính: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1% Các thơng tin có liên quan - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định sau 15/10/1993 vừa bán với giá 225 trđồng - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1,2trđồng/m2 - Hạn mức đất theo quy định 150m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 12%, sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1,5 trđồng/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13 trđồng IV Phương pháp thặng dư Bài số 11 Có tài liệu mảnh đất trống sau - Diện tích (10.000m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mơ 100m2 vào khoảng trđồng/m2 - Theo quy định địa phương, tỉ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất 113 - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,2 trđồng/m Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 trđồng, lãi dự kiến khoảng 600 trđồng Hãy cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá Bài số 12 Ước tính giá trị bất động sản dựa tài liệu sau: - Ngoài đất đai, bất động sản bao gồm ngơi nhà cũ Thẩm quyền phép dỡ bỏ nhà cũ để xây cửa hàng văn phòng - Diện tích sàn xây dựng 7.000 m2 - Hai tầng dùng làm văn phòng cho th có diện tích sàn xây dựng tầng 900m2 - Dự kiến thời gian xây dựng hoàn tất thủ tục cho thuê năm Sau phát triển, cửa hàng cho th với giá 20.000 USD/năm, văn phòng 10 USD/m2/năm - Tỉ suất sinh lời trung bình ngành xây dựng mua bán nhà đất 20%, dịch vụ cho thuê bất động sản 6% - Tồn chi phí đầu tư nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10% năm Trong đó, chi phí xây dựng vạy nửa giai đoan phát triển - Các chi phí cho trình phát triển, bao gồm: + Chi phí phá bỏ nhà cũ dọn mặt 2.800 USD + Chi phí xây dựng 30 USD/m2 + Chi phí thiết kế, giám sát thi cơng chiếm 12% chi phí xây dựng + Chi phí quảng cáo mơi giới cho thuê bất động sản chiếm 3% giá trị bất động sản + Chi phí pháp lý chuyển quyền sử dụng bất động sản khoảng 20% tiền thu năm + Chi phí pháp lý mua đất khoảng 4% giá đất V Dạng tổng quát Bài số 13 Một người trả 10.000 USD để mua mảnh đất, xây ngơi nhà hết 40.000 USD Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD Vì khơng gửi tiền vao ngân hàng nên người 2.500 USD tiền lãi tháng kể từ đầu tư mua đất xây xong nhà Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí, tính xem người phải bán ngơi nhà với giá bao nhiều để hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ nhận gửi tiền vào ngân hàng 114 Khi ngơi nhà vừa hồn thành có cơng ty lớn tun bố xây nhà máy cạnh đó, làm tăng mạnh nhu cầu nhà khu vực Giá bán nhà tương tự ở bắt đầu tăng lên 75.000 USD Vậy người nên định giá nhà Hãy cho nhận xét giá trị tài sản tính theo chi phí giá thị trường VI Định giá doanh nghiệp Bài số 14 Cơng ty Kaphoter có 100 cổ phần, cấu sở hữu sau: Cổ đông A B C D E F G Số phần cổ 47 21 10 5 Tổng cộng 100 Yêu cầu: Trên quan điểm cổ đông A, cho biết ơng ta bỏ số tiền để nhận thêm 5% quyền kiểm sốt cơng ty Biết rằng, giá trị cổ phiếu thay đổi phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể sau: - Giá trị 52% quyền kiểm soát 25 USD/cổ phần - Giá trị 47% quyền kiểm soát 15 USD/cổ phần - Giá trị 5% quyền kiểm soát USD/cổ phần Cổ đông E muốn bán cổ phần Hãy cho biết mức giá làm sở để cổ đông A E đàm phán với Bài số 15 Công ty cổ phần ABC lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán thị trường 120.000 đồng/cổ phiếu Lợi nhuận sau thuế dành để trả lợi tức cổ phần cho cổ đông năm gần sau: N-4 N-3 N-2 N-1 N 520 530 540 550 560 Trong năm tới, dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho cổ đông tăng với tỉ lệ 2%/năm Tỷ suất lợi nhuận trung bình vốn đầu tư thị trường xác định 10%/năm Yêu cầu: Trên quan điểm nhà đầu tư thiểu số ước tính giá trị thực cổ phần công ty ABC cho nhận xét mức giá cổ phiếu ABC giao dịch thị trường Giả định rằng, cổ phiếu tương ứng với cổ phần Ông John bà Rosie xem xét hội đầu tư vào cơng ty ABC Tỷ suất sinh lợi đòi hỏi tối thiểu ông John 8%, bà Rosie 12% Hãy 115 cho biết định người giá cổ phiếu công ty hạ xuống mức giá 68,5 ngđồng/cổ phiếu 60 ngđồng/cổ phiếu Bài số 16 Doanh nghiệp X có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn doanh nghiệp X ngày 31/12/N Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Số Số Tài sản Nguồn vốn tiền tiền A TS ngắn hạn 500 A Nợ phải trả Tiền 80 Vay ngắn hạn Chứng khoán ngắn hạn 120 Các khoản phải trả Các khoản phải thu 100 Vay dài hạn Hàng tồn kho 200 B TS dài hạn 2500 B Nguồn vốn chủ sở hữu Giá trị lại TSCĐ 1500 Nguồn vốn kinh doanh TSCĐ thuê tài 200 Lãi chưa phân phối Đầu tư chứng khốn vào cơng ty B: (22000 cổ phiếu) 220 Góp vốn liên doanh 400 TSCĐ cho thuê 180 1600 520 80 1000 Tổng tài sản 3000 3000 Tổng nguồn vốn 1400 1250 150 + Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Một số khoản phải thu khơng có khả đòi 40 đồng Nguyên vật liệu tồn kho phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu sản xuất có giá trị theo sổ sách kế toán 30 triệu đồng Tài sản cố định hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng Doanh nghiệp X phải trả tiền thuê tài sản cố định 10 năm tiếp theo, năm 20 triệu đồng Muốn thuê tài sản cố định với điều kiện tương tự thời điểm hành thường phải trả 25 triệu đồng năm Giá chứng khoán cơng ty B Sở giao dịch chứng khốn thời điểm đánh giá 15000 đồng/cổ phiếu Số vốn góp liên doanh đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 116 Theo hợp đồng thuê tài sản, người thuê phải trả doanh nghiệp X dần 20 năm, năm trả lượng tiền 10 triệu đồng Tỷ suất lãi vay tiền 17% năm Yêu cầu ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản Bài số 17 Xác định giá doanh nghiệp A dựa tài liệu sau: Trích bảng CĐKT ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3,5 tỉ đồng - Nguyên giá TSCĐ: 12 tỉ đồng Trích báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/N: - Lợi nhuận trước thuế: 1,1 tỉ đồng - Thuế suất thuế TNDN 32% Số tiền trích khấu hao hàng năm 1,2 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập tăng bình quân 2% năm Doanh nghiệp tiếp tục hoạt động thêm năm Ước tính, sau doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị lý TSCĐ thu hồi 4% nguyên giá, giá trị thu hồi TSLĐ không đáng kể Tỉ suất sinh lời trung bình vốn thị trường 10%/năm Bài số 18 Có tài liệu doanh nghiệp X sau: Kết kiểm kê đánh giá lại giá trị tài sản ngày 31/12/N ĐVT: 1.000.000 đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền Tài sản ngắn hạn 5.500 Các khoản nợ 8.500 Tài sản dài hạn 14.500 Nguồn vốn chủ sở 11.500 hữu Cộng 20.000 Cộng 20.000 Vốn kết kinh doanh năm gần ĐVT: 1.000.000 đồng Chỉ tiêu N-2 Lợi nhuận sau thuế Vốn kinh doanh bình quân 2.700 18.000 117 Năm N-1 3.200 20.000 N 3.570 21.000 Tỉ suất lợi nhuận sau thuế vốn kinh doanh doanh nghiệp kinh tế 12%/năm Yêu cầu: ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp GW Bài số 19 Có tài liệu sau doanh nghiệp X Trích báo cáo kết kinh doanh năm gần STT Chỉ tiêu N-2 N-1 N Doanh thu 2100 2300 2500 Giá vốn hàng bán 990 1110 1220 Chi phí bán hàng 210 220 240 Chí phí quản lý 250 250 260 Lợi nhuận từ hoạt động 650 720 780 kinh doanh Lợi nhuận từ hoạt động tài 202 162 132 Tổng lợi nhuận trước thuế 852 882 912 Thuế thu nhập phải nộp (25%) 213 220,5 228 Lợi nhuận sau thuế 639 661,5 684 Các thông tin bổ sung - Các khoản thu nhập từ hoạt động tài hoạt động khác phát sinh mang tính bất thường, ngồi khả dự báo doanh nghiệp - Doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu tư, khấu hao không đáng kể - Kết điều tra trắc nghiệm cho thấy chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh lời năm N -2, N -1 n so với tương lai 1,2 - Chi phí sử dụng vốn trung bình thị trường 12% năm Yêu cầu ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hoá lợi nhuận Bài số 20 Một doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hố có tài liệu sau: Trích bảng CĐKT ngày 31/12/N ĐVT: tỉ đồng Tài sản 1/1 31/1 Nguồn vốn 1/1 31/12 A Tài sản ngắn hạn 810 1000 A Nợ phải trả 1008 1160 Tiền 100 169 Nợ ngắn hạn 220 310 Đầu tư ngắn hạn 20 70 Nợ dài hạn 788 850 118 Khoản phải thu Hàng tồn kho TS ngắn hạn khác B Tài sản dài hạn Giá trị lại TSCĐ Đầu tư tài dài hạn 3.XDCB dở dang Ký quỹ, ký cược 165 525 870 790 80 - 195 566 1000 B Vốn chủ sở hữu 672 840 900 Nguồn vốn quỹ 672 840 100 - Nguồn vốn kinh 610 610 doanh 52 194 - Quỹ đầu tư phát triển 10 36 - Lãi chưa phân bổ Nguồn kinh phí Cộng tài sản 1680 2000 Cộng nguồn vốn 1680 2000 Nguyên giá khấu hao luỹ kế nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N ĐVT: tỉ đồng Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao luỹ kế Nhà cửa, vật kiến trúc 200 70 Máy móc thiết bị 680 150 Phương tiện vận tải 170 60 Dụng cụ quản lý 150 50 TSCĐ khác 50 20 Cộng 1250 350 Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N a Hệ số đánh giá lại TSCĐ: Nhóm TSCĐ Hệ số đánh giá lại Nhà cửa, vật kiến trúc 0,8 Máy móc thiết bị 0,9 Phương tiện vận tải 0,7 Dụng cụ quản lý 0,8 TSCĐ khác 0,7 b Hệ số giá trị lại hàng hoá tồn kho 0,9 c Các tài sản khác khoản nợ không thay đổi Vốn kinh doanh lợi nhuận sau thuế năm gần đây: ĐVT: tỉ đồng Chỉ tiêu Năm N-3 N-2 N-1 N Lợi nhuận sau thuế 345 355 375 388 Vốn kinh doanh bình quân 1850 1900 1950 2000 Tỉ suất lợi nhuận sau thuế vốn kinh doanh bình quân doanh nghiệp hành 15% Yêu cầu: ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp GW 119 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban vật giá Chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 Ban vật giá Chính phủ, Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá nước, Nxb Giao thông vận tải, 2003 Công ty CP Đào tạo Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land (2009), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức định giá BĐS Nguyễn Đoàn (1995), “Xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hố Việt Nam”, Tạp chí tài chính, 95 (5), tr 21-24 Vĩnh Định (1998), “Xác định giá trị vơ hình doanh nghiệp nào?”, tạp chí tài chính, 98 (7), tr 18-20 Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nxb Lao động – Xã hội, 2008 Hồ Thị Lam Trà (2009), Định giá đất, ĐH Nông nghiệp, Hà Nội Đỗ Văn Thận (1996), Đánh giá giá trị doanh nghiệp, Nxb T.P Hồ Chí Minh Đoàn Văn Trường (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Nxb Khoa học – Kỹ thuật 10 Trần Ngọc Thơ (1996), Những phương pháp định giá doanh nghiệp kinh tế thị trường Việt Nam, Luận án PTS khoa học kinh tế, ĐH Kinh tế T.P Hồ Chí Minh 11 Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật đất đai 2003 120 MỤC LỤC Mở đầu Chương Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Tài sản, quyền sở hữu, giá trị thẩm định giá 1.1.2 Ý nghĩa đặc tính giá trị 1.1.3 Phân biệt giá trị, giá chi phí 1.1.4 Giá trị thị trường phi thị trường 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản 1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường Chương Các phương pháp định giá bất động sản 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.1 Đặc điểm chủ yếu bất động sản 2.1.2 Phân loại bất động sản 2.1.3 Quyền chủ thể bất động sản 2.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 2.1.5 Phân loại thị trường bất động sản 2.1.6 Vai trò thị trường bất động sản 2.2 Các phương pháp định giá bất động sản 2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2.2.2 Phương pháp đầu tư 2.2.3 Phương pháp chi phí 2.2.4 Phương pháp thặng dư 2.3 Quy trình định giá bất động sản Chương Cơ sở lý thuyết phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp 3.1 Giá trị doanh nghiệp nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 3.1.1 Giá trị doanh nghiệp 3.1.2 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 3.2 Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp 3.2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh 3.2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 121 Trang 3 11 14 16 24 28 33 33 33 34 37 37 40 41 42 43 49 52 60 63 67 67 67 68 69 69 73 3.3 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 3.3.1 Khái niệm giá trị doanh nghiệp 3.3.2 Các phương pháp chủ yếu xác định giá ttrị doanh nghiệp Phương pháp giá trị tài sản Phương pháp hoá nguồn tài tương lai Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thương mại) Phương pháp định giá dựa vào PER 3.4 Quy trình đánh giá giá trị doanh nghiệp Bài tập thực hành Tài liệu tham khảo 122 76 76 77 77 83 99 104 107 111 121 ... thẩm định giá thời đại ngày Môn học Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp đời nhằm cung cấp kiến thức mặt phương pháp luận cho việc xác định giá trị tất loại tài sản nói chung định. .. tài sản khác - Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài tín dụng + Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản - Xác định giá trị tài sản. .. xác định giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi tài sản + Để tính thuế tài sản bán để thừa kế + Để án định phân chia tài sản xét xử vụ án + Để xác định giá sản phục vụ việc đấu thầu, đấu giá tài sản