bài giảng môn phương pháp định giá tài sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤTKhoa Kinh tế Quản trị kinh doanhTS. Phan Thị TháiBÀI GIẢNGCÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP(Dùng cho các lớp cao học Quản lý kinh tế)Hà Nội, 2011MỞ ĐẦUViệc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước, việc chuyển nhượng tài sản, chuyển nhượng doanh nghiệp diễn ra trong thực tiễn rất chậm chạp do nhiều nguyên nhân khác nhau. Một trong những nguyên nhân cơ bản là việc định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp chưa hợp lý. Bởi vì, trên thực tế, khi xác định giá trị tài sản, người ta thiếu những căn cứ vững trắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối. Định giá tài sản, như nhiều nhà kinh tế nhận định, thực ra là một công việc ước tính.Có nhiều người cho rằng, định giá tài sản là thứ khoa học không chính xác, vừa mang tính khoa học, nhưng cũng vừa là một nghệ thuật.Định giá tài sản dù mang tính nghệ thuật, dù phức tạp và khó khăn đến đâu chăng nữa cũng không được phép vượt ra khỏi những quan điểm, quan niệm có tính phổ biến rộng rãi và những nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận. Đó là cơ sở thực tiễn của thẩm định giá. Là điều kiện để giảm tới mức thấp nhất những sai số có thể xẩy ra. Đó là lý do tồn tại và phát triển của khoa học thẩm định giá trong thời đại ngày nay.Môn học Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp ra đời nhằm cung cấp những kiến thức căn bản nhất về mặt phương pháp luận cho việc xác định giá trị đối với tất cả các loại tài sản nói chung và định giá doanh nghiệp nói riêng cho các học viên cao học chuyên ngành kinh tế công nghiệp và những người quan tâm.Nội dung của môn học gồm các chương cơ bản sau:Chương1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản.Chương 3: Cơ sở lý thuyết của các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp.Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo nhiều tài liệu và ý kiến của các chuyên gia song bài giảng không thể tránh khói những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được sự góp ý chân thành của tất cả các đồng nghiệp.Xin chân thành cảm ơnTác giảTS. Phan Thị TháiChương 1KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮCTHẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG1.1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN1.1.1. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá1. Tài sảnTài sản là từ quen thuộc và được dùng một cách phổ biến. Trong đời sống hàng ngày, ít ai hỏi tài sản là gì và mọi người đều nhận ra ngay tài sản của mình.Viện Ngôn ngữ học có một định nghĩa đơn giản và rõ ràng: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, năm 2003, tr.884)Mặc dù vậy, trong quản lý kinh tế nói chung, trong hạch toán kế toán nói riêng, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản và cái gì không được gọi là tài sản có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tính thuế… Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31122001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Tài sản là một nguồn lực với 2 đặc trưng là doanh nghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.+ Theo khả năng trao đổi: hàng hoá và phi hàng hoá+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.Trong các cách phân loại này, thì 2 cách mà môn học quan tâm hơn cả là:a) Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:+ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.+ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable personal estate).+ Bất động sản (Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.Gắn với nó có thuật ngữ Real property, để chỉ tất cả các quyền và lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate)+ Động sản (Movable personal estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc vô hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được.Gắn với nó có thuật ngữ Personal property, để chỉ quyền sở hữu lợi ích từ một tài sản là động sản. Personal property được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân.Như vậy, Real property về thực chất là các quyền năng của con người đối với bất động sản. Và vì vậy, định giá bất động sản không phải là định giá cái thực thể vật chất cái Real estate, mà là định giá những quyền năng của chủ thể đối với cái thực thể vật chất đó.IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản chứ không phải bản thân tài sản.Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được. Những nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất.Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng bất động sản là loại tài sản mang những đặc điểm chung là giá trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và đặc biệt là không thể di dời được. Thị trường về loại tài sản này có cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn. Ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều không thể phủ nhận. Nó giúp Nhà nước nhận dạng được một loại thị trường có một quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế.Không giống như các loại tài sản khác, khi định giá, giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã hội và tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán dân cư, phong thuỷ…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.b) Theo đặc điểm luân chuyển: Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ)Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến trong lĩnh vực quản lý kinh tế. Trong đó: Tài sản lưu động (TSLĐ): là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp, như hàng trong kho, các khoản nợ phải trả, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng và tiền trao tay.Bất động sản thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số trường hợp lại được coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ để bán. Tài sản cố định(TSCĐ): là những tài sản sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp gồm tài sản vô hình và hữu hình thuộc một trong 2 loại:+ Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản dùng cho mục đích duy trì các hoạt động của doanh nghiệp, gồm: đất đai và các toà nhà, nhà xưởng, trang thiết bị. Chúng là những tài sản có hình thái vật chất (hữu hình).+ Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, bằng sáng chế, thương hiệu và những tài sản tương tự. Loại tài sản này bao gồm cả tài sản có hình thái vật chất (hữu hình) và không có hình thái vật chất (vô hình).Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam: Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình, tức là phải thoả mãn đồng thời 4 tiêu chuẩn:(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó.(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành. Tài sản cố định vô hình: Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh hoặc cho các đối tượng khác thuê như: quyền sử dụng đất có thời hạn, phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép khai thác, hạnngạch xuất nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với khách hàng hoặc nhà cung cấp, thị phần và quyền tiếp thị…Một nguồn lực được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thoả mãn đồng thời 4 tiêu chuẩn :(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó.(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm.(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.Cần chú ý rằng, theo quan niệm về tài sản vô hình trong công tác kế toán không hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định giá. Một nguồn lực vô hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên, nhưng đối với kế toán viên thì không hẳn như vậy. Theo công tác kế toán, để xác định nguồn lực vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghi vào bảng cân đối kế toán hay không, có được trích khấu hao hay không cần phải xét đến các yếu tố: tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai. Nếu một nguồn lực vô hình không thoả mãn định nghĩa TSCĐ vô hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đó phải ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước.Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:Tính có thể xác định đượcMột TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai. Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó đem lại.Tính xác định được của TSCĐ vô hình để có thể phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.Khả năng kiểm soátKhả năng kiểm soát một tài sản thể hiện ở là doanh nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm soát của doanh nghiệp đối với TSCĐ vô hình thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý.Như vậy, quyền pháp lý cho phép khẳng định khả năng kiểm soát tài sản vô hình và cũng là tiêu chí để ghi nhận TSCĐ vô hình. Vì vậy, quan sát trên thực tế ta thấy: Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: bản quyền, giấy phép khai thác... thì được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thông qua việc đào tạo, có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soát lợi ích kinh tế đó thì không được ghi nhận là TSCĐ vô hình. Tài năng lãnh đạo và kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được bảo đảm bằng các quyền pháp lý để sử dụng và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai đồng thời thoả mãn các tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình. Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ thì không được ghi nhận là TSCĐ vô hình.Lợi ích kinh tế trong tương laiLợi ích kinh tế trong tương lai có thể bao gồm tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc doanh nghiệp sử dụng TSCĐ vô hình.Tóm lại, có thể thấy rằng, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, khái niệm về “tài sản” đang dần được mở rộng, đòi hỏi có sự nhất quán và tiêu chuẩn hoá việc sử dụng thuật ngữ này trong một số hoạt động có tính chất chuyên ngành, đáp ứng yêu cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng như quá trình toàn cầu hoá.Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều cách dùng từ khác nhau. Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:+ Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình gọi chung là nguồn lực.+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó. Không có khái niệm tài sản chung chung.+ Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp.Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành thẩm định giá, có thể đưa ra một định nghĩa đơn giản: tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.2. Quyền sở hữu tài sảnKhoa học về quản lý nhà nước và pháp luật đã chỉ ra rằng: Sở hữu: là một phạm trù kinh tế, hình thành và tồn tại một cách khách quan, phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các tập đoàn, các giai cấp về việc chiếm giữ của cải vật chất trong xã hội. Sở hữu là quan hệ xã hội.Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác.Hình thức sở hữu, bao gồm: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, sở hữu của tổ chức chính trị, chính trị xã hội, sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung. Quyền sở hữu: là phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu, gồm:+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó.Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản.Các quyền mà càng lớn và càng rộng rãi thì khả năng khai thác được lợi ích từ tài sản càng cao. Và vì vậy, muốn đánh giá đúng mức độ lợi ích của tài sản có thể mang lại cho chủ thể sử dụng, nhất thiết phải xét đến tình trạng pháp lý của chúng tức là các quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng có liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, lợi ích có đạt được hay không và đạt được ở mức độ nào, còn phụ thuộc vào ý muốn và năng lực khai thác của mỗi chủ thể.3. Giá trịTrên thực tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú.a. Khái niệm giá trị Quan điểm của C.MácC. Mác khẳng định rằng: hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó:+ Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá để thoả mãn một nhu cầu nào đó của con người.+ Giá trị của hàng hoá được xác định ở mặt chất và lượng. Chất của giá trị là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động.Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết. Hay ta hiểu, thời gian lao động xã hội cần thiết chính là lượng của giá trị hàng hoá là cơ sở của sự trao đổi hàng hoá trên thị trường. Tuy nhiên, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hoá lại luôn luôn thay đổi, tuỳ thuộc vào năng suất lao động xã hội.Khi tiền tệ ra đời, giá trị hàng hoá thời gian lao động xã hội cần thiết được biểu hiện và đo lường bằng một số tiền cụ thể, gọi là giá cả hàng hoá.Trên thị trường, giá cả của từng loại hàng hoá thường xuyên tách rời giá trị. Sự ngang bằng giữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống có tính tạm thời và ngẫu nhiên, song giá cả vẫn vận động xoay quanh giá trị. Tổng số giá cả của các hàng hoá lưu thông trên thị trường phải bằng tổng giá trị của tất cả hàng hoá đó.Việc đưa ra khái niệm “giá trị hàng hoá” đã cho phép C.Mác phát hiện ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của quá trình trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa.Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường phát triển, giá cả của hàng hoá, bên cạnh sự tác động của “thời gian lao động xã hội cần thiết sản xuất ra hàng hoá” còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố khác thuộc về cung và cầu làm cho giá cả nhiều khi có khoảng cách rất xa so với giá trị hàng hoá, song những lý thuyết của C.Mác vẫn được sử dụng như một thuật ngữ có tính chất kinh điển, không gì có thể thay thế được khi muốn giải thích bản chất sâu xa của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang diễn ra.b. Khái niệm giá trị trong định giá tài sảnGiá trị (value) là số tiền ước tính của hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định.Mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị thế chấp… Chẳng hạn:+ Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị của tài sản đối với người sử dụng cụ thể là ở chỗ nó mang lại lợi ích như thế nào cho người đó.+ Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả năng tài chính của nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơ hội của nhà đầu tư; tình trạng thuế và các mục đích khác của nhà đầu tư.Giá trị đầu tư vào một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư khác nhau trong khi giá thị trường thì vẫn giữ nguyên.Ví dụ: Ông John vừa đầu tư 100.000 USD xây dựng một dây chuyền sản xuất xi măng lò đứng. Một nhà đầu tư khác không ngần ngại bỏ ra 120.000USD để được toàn quyền kiểm soát dây chuyền sản xuất mới này. Một hợp đồng bảo hiểm được thảo ra với số tiền bồi thường là 80.000 USD nếu chẳng may dây chuyền bị thiêu trụi hoàn toàn do một cơ hoả hoạn. Ông John đem dây chuyền sản xuất mới thế chấp vay vốn kinh doanh. Ông Giám đốc Ngân hàng tuyên bố như đinh đóng cột rằng: không thể cho vay quá 2.000 USD, vì ông ta chỉ có thể thu được số tiền phát mãi như vậy khi Ông John không đáp ứng đầy đủ yêu cầu với các khoản nợ.Trên đây là một ví dụ cụ thể. Những tình huống tương tự như vậy diễn ra một cách hết sức phổ biến trong đời sống kinh tế. Cho phép đưa ra định nghĩa:Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Những yếu tố chính qua định nghĩa này là:1. Giá trị tài sản được đo bằng tiền.2. Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.3. Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau.4. Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác công dụng đó.5. Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.4. Thẩm định giáThẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Trong hầu hết các trường hợp, việc xác định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá thì nhà định giá phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều tác giả đưa ra khái niệm về thẩm định giá như sau: Giáo sư W.Seabrooke Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. Fred Peter Marrone Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT Khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh

TS Phan Thị Thái

BÀI GIẢNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

VÀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

(Dùng cho các lớp cao học Quản lý kinh tế)

Hà Nội, 2011

MỞ ĐẦU

Việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước, việc chuyển nhượng tàisản, chuyển nhượng doanh nghiệp diễn ra trong thực tiễn rất chậm chạp donhiều nguyên nhân khác nhau Một trong những nguyên nhân cơ bản là việcđịnh giá tài sản và giá trị doanh nghiệp chưa hợp lý Bởi vì, trên thực tế, khi xácđịnh giá trị tài sản, người ta thiếu những căn cứ vững trắc và rõ ràng để có thểcho kết quả chính xác một cách tuyệt đối Định giá tài sản, như nhiều nhà kinh

tế nhận định, thực ra là một công việc ước tính

Có nhiều người cho rằng, định giá tài sản là thứ khoa học không chínhxác, vừa mang tính khoa học, nhưng cũng vừa là một nghệ thuật

Định giá tài sản dù mang tính nghệ thuật, dù phức tạp và khó khăn đếnđâu chăng nữa cũng không được phép vượt ra khỏi những quan điểm, quanniệm có tính phổ biến rộng rãi và những nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận

Đó là cơ sở thực tiễn của thẩm định giá Là điều kiện để giảm tới mức thấp nhấtnhững sai số có thể xẩy ra Đó là lý do tồn tại và phát triển của khoa học thẩmđịnh giá trong thời đại ngày nay

Môn học Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp ra

đời nhằm cung cấp những kiến thức căn bản nhất về mặt phương pháp luận choviệc xác định giá trị đối với tất cả các loại tài sản nói chung và định giá doanhnghiệp nói riêng cho các học viên cao học chuyên ngành kinh tế công nghiệp

và những người quan tâm

Nội dung của môn học gồm các chương cơ bản sau:

Chương1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh

tế thị trường

Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản

Chương 3: Cơ sở lý thuyết của các phương pháp xác định giá trị doanhnghiệp

Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo nhiều tài liệu và ý kiến của cácchuyên gia song bài giảng không thể tránh khói những thiếu sót Tác giả rấtmong nhận được sự góp ý chân thành của tất cả các đồng nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

TS Phan Thị Thái

Chương 1 KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá

1 Tài sản

Tài sản là từ quen thuộc và được dùng một cách phổ biến Trong đờisống hàng ngày, ít ai hỏi tài sản là gì và mọi người đều nhận ra ngay tài sản củamình

Viện Ngôn ngữ học có một định nghĩa đơn giản và rõ ràng: tài sản là củacải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt,Nxb Đà Nẵng, năm 2003, tr.884)

Mặc dù vậy, trong quản lý kinh tế nói chung, trong hạch toán kế toán nóiriêng, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản và cái gì không được gọi là tàisản có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tínhthuế…

- Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp

kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợiích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số

149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Tài sản là một nguồn lựcvới 2 đặc trưng là doanh nghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh

tế trong tương lai cho doanh nghiệp

Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung,trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:

+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

+ Theo khả năng trao đổi: hàng hoá và phi hàng hoá

+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản

+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

Trong các cách phân loại này, thì 2 cách mà môn học quan tâm hơn cả là:

a) Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản

* Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:

+ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

+ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

* Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (asset)

bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable personal estate)

+ Bất động sản (Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên

và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, cóhình thể vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trongkhông trung hoặc dưới lòng đất

Gắn với nó có thuật ngữ Real property, để chỉ tất cả các quyền và lợi íchliên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate)

+ Động sản (Movable personal estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những

tài sản không phải là bất động sản Động sản có thể là những tài sản hữu hìnhhoặc vô hình Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được

Gắn với nó có thuật ngữ Personal property, để chỉ quyền sở hữu lợi ích

từ một tài sản là động sản Personal property được nhiều dịch giả chuyển sangtiếng Việt là: tài sản cá nhân

Như vậy, Real property về thực chất là các quyền năng của con người đốivới bất động sản Và vì vậy, định giá bất động sản không phải là định giá cáithực thể vật chất - cái Real estate, mà là định giá những quyền năng của chủ thểđối với cái thực thể vật chất đó

IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra

là đánh giá quyền sở hữu tài sản chứ không phải bản thân tài sản

Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quantrọng trong việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản, mà theo nhữngcách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được.Những nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp,nhà đầu tư đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốtnhất

Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng bất động sản làloại tài sản mang những đặc điểm chung là giá trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ,duy nhất và đặc biệt là không thể di dời được Thị trường về loại tài sản này cócung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ

co giãn kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn Ảnh hưởng mạnh mẽcủa nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều không thể phủ nhận Nó giúpNhà nước nhận dạng được một loại thị trường có một quy luật vận động đặcbiệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sựphát triển lành mạnh của nền kinh tế

Không giống như các loại tài sản khác, khi định giá, giá trị của bất độngsản chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về

mặt xã hội và tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý,tập quán dân cư, phong thuỷ…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những

ưu thế và những bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ranhững quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi

* Tài sản lưu động (TSLĐ): là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh

nghiệp, như hàng trong kho, các khoản nợ phải trả, đầu tư ngắn hạn, tiền mặttrong ngân hàng và tiền trao tay

Bất động sản thường được coi là TSCĐ, nhưng trong một số trường hợplại được coi là TSLĐ, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ để bán

* Tài sản cố định(TSCĐ): là những tài sản sử dụng lâu dài trong doanh

nghiệp gồm tài sản vô hình và hữu hình thuộc một trong 2 loại:

+ Bất động sản, nhà xưởng và trang thiết bị: là tài sản dùng cho mục đíchduy trì các hoạt động của doanh nghiệp, gồm: đất đai và các toà nhà, nhàxưởng, trang thiết bị Chúng là những tài sản có hình thái vật chất (hữu hình)

+ Các tài sản sử dụng lâu dài khác, như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, bằngsáng chế, thương hiệu và những tài sản tương tự Loại tài sản này bao gồm cảtài sản có hình thái vật chất (hữu hình) và không có hình thái vật chất (vô hình)

Theo chuẩn mực kế toán số 3 và 4 của Việt Nam:

- Tài sản cố định hữu hình: Là tài sản có hình thái vật chất do doanhnghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp vớitiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình, tức là phải thoả mãn đồng thời 4 tiêuchuẩn:

(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó.(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy

(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm

(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành

- Tài sản cố định vô hình: Là tài sản không có hình thái vật chất nhưngxác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinhdoanh hoặc cho các đối tượng khác thuê như: quyền sử dụng đất có thời hạn,phần mềm máy vi tính, bằng sáng chế, bản quyền, giấy phép khai thác, hạnngạch xuất nhập khẩu, giấy phép nhượng quyền, quan hệ kinh doanh với kháchhàng hoặc nhà cung cấp, thị phần và quyền tiếp thị…

Một nguồn lực được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thoả mãn đồng thời 4tiêu chuẩn :

(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó.(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy

(c) Thời gian sử dụng ước tính trên một năm

(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành

Cần chú ý rằng, theo quan niệm về tài sản vô hình trong công tác kế toánkhông hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định giá Một nguồn lực vô hình

có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên, nhưng đối với kếtoán viên thì không hẳn như vậy Theo công tác kế toán, để xác định nguồn lực

vô hình có phải là TSCĐ vô hình hay không, có được ghi vào bảng cân đối kếtoán hay không, có được trích khấu hao hay không cần phải xét đến các yếu tố:

tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai Nếu một nguồn lực vô hình không thoả mãn

định nghĩa TSCĐ vô hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vô hình đóphải ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước

Quan niệm về tính có thể xác định được, khả năng kiểm soát nguồn lực vàtính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế toán hiện hành là:

Tính có thể xác định được

Một TSCĐ vô hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thểđem TSCĐ vô hình đó cho thuê, bán, trao đổi hoặc thu được lợi ích kinh tế cụthể từ tài sản đó trong tương lai Những tài sản chỉ tạo ra lợi ích kinh tế trongtương lai khi kết hợp với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thểxác định riêng biệt nếu doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tếtrong tương lai do tài sản đó đem lại

Tính xác định được của TSCĐ vô hình để có thể phân biệt một cách rõràng tài sản đó với lợi thế thương mại Lợi thế thương mại phát sinh từ việc sápnhập doanh nghiệp có tính chất mua lại được thể hiện bằng một khoản thanhtoán do bên đi mua tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trongtương lai

Khả năng kiểm soát

Khả năng kiểm soát một tài sản thể hiện ở là doanh nghiệp có quyềnthu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem lại, đồng thời cũng có khảnăng hạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với lợi ích đó Khả năngkiểm soát của doanh nghiệp đối với TSCĐ vô hình thường có nguồn gốc từquyền pháp lý

Như vậy, quyền pháp lý cho phép khẳng định khả năng kiểm soát tài sản

vô hình và cũng là tiêu chí để ghi nhận TSCĐ vô hình Vì vậy, quan sát trênthực tế ta thấy:

- Tri thức về thị trường và hiểu biết chuyên môn có thể mang lại lợi íchkinh tế trong tương lai Doanh nghiệp có thể kiểm soát lợi ích đó khi có ràngbuộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: bản quyền, giấy phép khai thác thì được ghinhận là TSCĐ vô hình

- Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề và thông qua việc đàotạo, có thể xác định được sự nâng cao kiến thức của nhân viên sẽ mang lại lợiích kinh tế trong tương lai, nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng kiểm soátlợi ích kinh tế đó thì không được ghi nhận là TSCĐ vô hình

- Tài năng lãnh đạo và kỹ thuật chuyên môn cũng không được ghi nhận

là TSCĐ vô hình trừ khi tài sản này được bảo đảm bằng các quyền pháp lý để

sử dụng và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai đồng thời thoả mãn các tiêuchuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình

- Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do không

có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm soát các lợi íchkinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung thành của họ thì khôngđược ghi nhận là TSCĐ vô hình

Lợi ích kinh tế trong tương lai

Lợi ích kinh tế trong tương lai có thể bao gồm tăng doanh thu, tiết kiệmchi phí, hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc doanh nghiệp sử dụng TSCĐ vôhình

Tóm lại, có thể thấy rằng, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, kháiniệm về “tài sản” đang dần được mở rộng, đòi hỏi có sự nhất quán và tiêuchuẩn hoá việc sử dụng thuật ngữ này trong một số hoạt động có tính chấtchuyên ngành, đáp ứng yêu cầu giao lưu kinh tế giữa các quốc gia cũng nhưquá trình toàn cầu hoá

Xung quanh khái niệm tài sản người ta có thể có nhiều cách dùng từ khácnhau Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là:

+ Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình- gọi chung là nguồn lực.

+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó Không có khái niệm tài sản chung chung.

+ Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp.

Với ý nghĩa như vậy, để phản ánh rõ đối tượng của ngành thẩm định giá,

có thể đưa ra một định nghĩa đơn giản: tài sản là nguồn lực được kiểm soát

bởi một chủ thể nhất định.

2 Quyền sở hữu tài sản

Khoa học về quản lý nhà nước và pháp luật đã chỉ ra rằng:

* Sở hữu: là một phạm trù kinh tế, hình thành và tồn tại một cách khách

quan, phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các tập đoàn, các giai cấp về việcchiếm giữ của cải vật chất trong xã hội Sở hữu là quan hệ xã hội

Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác

Hình thức sở hữu, bao gồm: sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cánhân, sở hữu của tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, sở hữu của các tổ chức xãhội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, sở hữu hỗn hợp và sở hữu chung

* Quyền sở hữu: là phạm trù pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều

chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội Quyền sở hữu, gồm:

+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.

+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài

sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại

+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu,

tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó

Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép

chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản.

Các quyền mà càng lớn và càng rộng rãi thì khả năng khai thác được lợiích từ tài sản càng cao Và vì vậy, muốn đánh giá đúng mức độ lợi ích của tàisản có thể mang lại cho chủ thể sử dụng, nhất thiết phải xét đến tình trạng pháp

lý của chúng - tức là các quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu nói riêng

có liên quan đến tài sản Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, lợi ích có đạt đượchay không và đạt được ở mức độ nào, còn phụ thuộc vào ý muốn và năng lựckhai thác của mỗi chủ thể

3 Giá trị

Trên thực tế, khái niệm về giá trị được sử dụng hết sức phong phú

a Khái niệm giá trị - Quan điểm của C.Mác

C Mác khẳng định rằng: hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị sử dụng vàgiá trị Trong đó:

+ Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá để thoả mãn một nhu cầu nào đó của con người.

+ Giá trị của hàng hoá được xác định ở mặt chất và lượng Chất của giá trị là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động

Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo bằng thời gian laođộng xã hội cần thiết Hay ta hiểu, thời gian lao động xã hội cần thiết chính làlượng của giá trị hàng hoá là cơ sở của sự trao đổi hàng hoá trên thị trường Tuynhiên, thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hoá lại luôn luônthay đổi, tuỳ thuộc vào năng suất lao động xã hội.

Khi tiền tệ ra đời, giá trị hàng hoá - thời gian lao động xã hội cần thiếtđược biểu hiện và đo lường bằng một số tiền cụ thể, gọi là giá cả hàng hoá

Trên thị trường, giá cả của từng loại hàng hoá thường xuyên tách rời giátrị Sự ngang bằng giữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống có tính tạm thời vàngẫu nhiên, song giá cả vẫn vận động xoay quanh giá trị Tổng số giá cả củacác hàng hoá lưu thông trên thị trường phải bằng tổng giá trị của tất cả hànghoá đó

Việc đưa ra khái niệm “giá trị hàng hoá” đã cho phép C.Mác phát hiện raquy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của quá trình traođổi hàng hoá trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa

Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường phát triển, giá cả của hàng hoá, bêncạnh sự tác động của “thời gian lao động xã hội cần thiết sản xuất ra hàng hoá”còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố khác thuộc về cung và cầu làm chogiá cả nhiều khi có khoảng cách rất xa so với giá trị hàng hoá, song những lýthuyết của C.Mác vẫn được sử dụng như một thuật ngữ có tính chất kinh điển,không gì có thể thay thế được khi muốn giải thích bản chất sâu xa của các mốiquan hệ kinh tế phổ biến đang diễn ra

b Khái niệm giá trị trong định giá tài sản

Giá trị (value) là số tiền ước tính của hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định.

Mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm,giá trị đầu tư, giá trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị thế chấp… Chẳng hạn:

+ Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một

người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản Giá trị của tài sản đốivới người sử dụng cụ thể là ở chỗ nó mang lại lợi ích như thế nào cho người đó

+ Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong

chờ ở thu nhập tương lai của tài sản Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả năngtài chính của nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơhội của nhà đầu tư; tình trạng thuế và các mục đích khác của nhà đầu tư

Giá trị đầu tư vào một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu

tư khác nhau trong khi giá thị trường thì vẫn giữ nguyên

Ví dụ: Ông John vừa đầu tư 100.000 USD xây dựng một dây chuyền sảnxuất xi măng lò đứng Một nhà đầu tư khác không ngần ngại bỏ ra 120.000

USD để được toàn quyền kiểm soát dây chuyền sản xuất mới này Một hợpđồng bảo hiểm được thảo ra với số tiền bồi thường là 80.000 USD nếu chẳngmay dây chuyền bị thiêu trụi hoàn toàn do một cơ hoả hoạn Ông John đem dâychuyền sản xuất mới thế chấp vay vốn kinh doanh Ông Giám đốc Ngân hàngtuyên bố như đinh đóng cột rằng: không thể cho vay quá 2.000 USD, vì ông tachỉ có thể thu được số tiền phát mãi như vậy khi Ông John không đáp ứng đầy

đủ yêu cầu với các khoản nợ

Trên đây là một ví dụ cụ thể Những tình huống tương tự như vậy diễn ramột cách hết sức phổ biến trong đời sống kinh tế Cho phép đưa ra định nghĩa:

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Những yếu tố chính qua định nghĩa này là:

1 Giá trị tài sản được đo bằng tiền.

2 Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.

3 Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các

cá nhân hay các chủ thể khác nhau.

4 Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác công dụng đó.

5 Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.

4 Thẩm định giá

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vậnhành của nền kinh tế thị trường Trong hầu hết các trường hợp, việc xác địnhgiá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường Tuy nhiên, trongnhiều trường hợp không có thị trường để định giá thì nhà định giá phải dựa vàocác cơ sở phi thị trường

Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại công việc docác nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tínhtrung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện

Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều tác giả đưa ra khái niệm vềthẩm định giá như sau:

- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

- Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm

định giá Austraylia): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản

tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm

định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá

để hình thành giá trị của chúng”.

Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tảnhư một “khoa học không chính xác” Nó được xác định là một khoa học vì nódựa vào công việc phân tích Nó “không chính xác” vì nó chỉ được xem nhưmột ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứngminh

- Giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá

là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa:

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp

với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơbản của thẩm định giá là:

1 Thẩm định giá là công việc ước tính, là hoạt động đòi hỏi tính chuyênmôn

2 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

3 Tài sản có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

4 Xác định tại một thời điểm cụ thể, cho một mục đích nhất định

5 Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.Khái quát hoá những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

1.1.2 Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

1 Ý nghĩa của giá trị

Quan niệm về giá trị tài sản còn có thể được xem xét từ 2 góc độ:

- Tính chủ quan của giá trị: với các cá nhân khác nhau, tuỳ thuộc vào

khả năng, sở thích mà cùng một tài sản có thể được dùng cho các mục đíchkhác nhau, khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Vì vậy,giá trị của một tài sản có thể khác nhau theo sự đánh giá chủ quan của từngngười

Phản ánh ý nghĩa và đo lường giá trị này có các khái niệm: giá trị đang

sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp,giá trị bảo hiểm, giá trị cầm cố

- Tính chất khách quan của giá trị: giá trị tài sản là cơ sở của giá cả, là

cơ sở của sự trao đổi cũng như giao dịch trong nền kinh tế thị trường Giá trị tàisản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộcgiao dịch tại thời điểm nào đó Khi giao dịch diễn ra, giá trị được thực hiện, giátrị giao dịch lại trở thành một thực tế khách quan, một chứng cớ thị trường vềgiá trị của tài sản, là sự thừa nhận của các chủ thể hay của thị trường về sự tồntại của giá trị trong hoạt động kinh tế Như vậy, ý nghĩa khách quan của giá trị

là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản

Phản ánh ý nghĩa và đo lường giá trị này có các khái niệm: giá trị thịtrường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng

Việc phân biệt tính chủ quan và khách quan về giá trị tài sản có ý nghĩađặc biệt quan trọng, là cơ sở để lựa chọn các tiêu chuẩn cũng như các phươngpháp thích hợp để đánh giá một cách hợp lý giá trị tài sản Trong đó:

-Theo nghĩa chủ quan, cơ sở hay tiêu chuẩn để đánh giá về cơ bản là dựavào giá trị phi thị trường Phương pháp thích hợp với các tiêu chuẩn này làphương pháp chi phí và phương pháp đầu tư

- Theo nghĩa khách quan, cơ sở hay tiêu chuẩn để đánh giá là giá trị thịtrường Phương pháp điển hình và thích hợp với các tiêu chuẩn này là phương pháp

so sánh trực tiếp và phương pháp tỉ số giá lợi nhuận (PER)

2 Đặc tính của giá trị

Một hàng hoá và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tínhpháp lý và kinh tế là: hữu ích, khan hiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giaođược

- Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thoả mãn nhu cầu của con người Tính hữu ích là một đặc tính cơ bản làm cho hàng hoá hoặc

dịch vụ trở nên có giá trị Tuy nhiên, tính hữu ích chỉ là một trong các đặc tínhtạo ra giá trị nếu hàng hoá có tính hữu ích nhưng không có yêu cầu hoặc khôngkhan hiếm thì giá trị thị trường cũng không tồn tại

Ví dụ: nước, không khí, ánh sáng rất cần thiết để duy trì cuộc sống,nhưng nó dư thừa và tự do cho tất cả mọi người, nên nó không thể đo giá trịbằng tiền

Các yếu tố thể hiện tính hữu ích có sự khác nhau đối với từng loại tàisản Với bất động sản, tính hữu ích trước hết cần được xem xét trên các khíacạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, vị trí địa lý cùng với khả năng sử

dụng và huy động nó ở thời điểm đã cho Sự khác nhau về tính hữu ích thường

có ảnh hưởng một cách đáng kể đến giá trị của bất động sản

- Khan hiếm: có thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường

ở hiện tại và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lai Nói chung mọi

hàng hoá đều có tính khan hiếm song nó chỉ là một khái niệm có tính tươngđối

Ví dụ: Các phòng nghỉ khách sạn ở bãi biển vào mùa đông, trái cây trong

vụ thu hoạch có thể dư thừa, nhưng vào thời điểm khác có thể lại khan hiếmnên giá trị cũng thay đổi Nếu như mọi yếu tố khác vẫn như nhau, thì giá trịkhác nhau sẽ là kết quả của sự thay đổi mức độ khan hiếm tương đối của cáchàng hoá và dịch vụ trên thị trường

Lợi dụng đặc tính này, trên thực tế các hãng độc quyền có khuynh hướnghạn chế sản lượng sản xuất, thiết lập sự khan hiếm nhằm tăng giá bán để đạt lợinhuận một cách tối đa Một đặc tính của đất đai là khan hiếm, lượng cung tựnhiên là không đổi, trong khi đó cầu ngày càng tăng lên Các công trình nghiêncứu cho thấy, trong lịch sử, giá cả bất động sản trên thế giới, mặc dù đôi lúc cógiảm sút, song xét về dài hạn, giá cả luôn có xu hướng không ngừng tăng vàtăng với tốc độ nhanh Nói chung, các hàng hoá hoặc dịch vụ trên thị trường có

sự khan hiếm lớn hơn, sẽ có giá cạnh tranh cao hơn

- Có yêu cầu: được hình thành bởi tính hữu ích của tài sản Tuy nhiên,

ngoài tính hữu ích hay nhu cầu thông thường, thuật ngữ “có yêu cầu” ở đây còn

là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng tiền tệthoả mãn yêu cầu đó, đồng nghĩa với nhu cầu có khả năng thanh toán hay cầucủa thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, tác động của cung và cầu là sự vận động cótính quy luật ảnh hưởng tới giá cả hàng hoá Nếu như mọi yếu tố khác khôngđổi, thì giá cả - giá trị theo nghĩa khách quan - biểu hiện bằng tiền về giá trị thịtrường của hàng hoá sẽ ngày càng tăng lên khi yêu cầu - nhu cầu có khả năngthanh toán ngày càng cao

- Có thể chuyển giao được: là sự chuyển giao về quyền sở hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có nghĩa là phải có sự

di chuyển vật chất Đây là một khái niệm pháp lý phản ánh một đặc tính quan

trọng của giá trị, nhất là đối với bất động sản Ngay cả trong trường hợp tài sản

có 2 đặc tính trên nhưng không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần,thì giá trị thị trường của hàng hoá đó cũng không tồn tại Ví dụ: mặt trăng mặc

dù có tính hữu ích, khan hiếm hay đất đai trong cơ chế kế hoạch hoá là không

có giá trị vì không thể chuyển giao được

1.1.3 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí

1 Giá trị

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm…

Theo IVSC, thuật ngữ giá trị:

+ Là số tiền ước tính của hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhấtđịnh

+ Là thuật ngữ mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế mà là mứcgiá dự tính của người mua, người bán hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểmnhất định

Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộcgiao dịch, giá trị thị trường thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trongmột cuộc giao dịch bình đẳng

2 Giá cả

* Theo Kinh tế chính trị học: giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị

* Theo Kinh tế học: giá cả được xác định bằng tiền, hình thành trong

quan hệ mua bán Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanhtoán cho một hàng hoá, dịch vụ Phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải

bỏ ra hay thu nhập mà người bán nhận được, thể hiện sự gặp gỡ giữa cung vàcầu

Trên thực tế, có nhiều tên gọi khác nhau về giá cả:

- Giá cả: được dùng đối với hầu hết các loại hàng hoá

- Cước phí: sử dụng đối với các loại dịch vụ, như vận chuyển, bưuchính…

- Tiền thuê: nhà ở, văn phòng, phương tiện, thiết bị, máy móc…

- Lãi suất: tiền gửi, tiền vay

- Lệ phí: các dịch vụ tư vấn

- Tiền lương, tiền công: đối với lao động

- Học phí: cho các khoa đào tạo

- Hoa hồng: cho các dịch vụ đại lý mua bán, môi giới

Trên quan điểm này có 2 định nghĩa điển hình về giá cả:

+ Giá cả là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để đượcchuyển sở hữu sản phẩm hay dịch vụ

+ Giá cả là khoản thu nhập mà người bán nhận được nhờ việc tiêu thụsản phẩm hay dịch vụ

* Theo IVSC: “Giá cả” (price) là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc

được trả cho một hàng hoá hoặc dịch vụ nhất định

Tuỳ thuộc vào cung cầu, mức giá cả cho hàng hoá hoặc dịch vụ có thểchênh lệch rất lớn so với giá trị của hàng hoá Tuy nhiên, nhìn chung, trong thịtrường cạnh tranh, giá cả thường phản ánh được giá trị tương đối của hàng hoáhoặc dịch vụ mà người mua và người bán quan tâm.

3 Chi phí

- Theo IVSC: “Chi phí” (cost) là một số tiền cần có để sản xuất ra hànghoá hoặc dịch vụ Khi hàng hoá hoặc dịch vụ được hoàn tất (sản phẩm đã chếtạo xong, dịch vụ đã cung ứng) thì chi phí của hàng hoá hoặc dịch vụ đó trởthành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc Mức giá gốc trở thành chi phíđối với người mua

- Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh là biểu hiện bằng tiền haophí về lao động và vật tư mà doanh nghiệp phải bỏ ra trong một thời kỳ nhấtđịnh

Nói tóm lại, có thể phân biệt 3 khái niệm trên ở những đặc điểm chính sau:

* Giống nhau:

- Đều thể hiện bằng một số tiền nhất định

- Đều có thể sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hoá đối với các chủ thể

* Khác nhau:

- Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hoá

- Giá trị không nhất thiết được hình thành và được dùng trong quan hệtrao đổi, mua bán Trong nhiều trường hợp, khái niệm giá trị thể hiện số tiềnước tính, mang tính giả thiết Giá trị ước tính có thể có khoảng cách xa so vớigiá cả thực tế giao dịch Nhưng giá trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giácả

- Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả Chi phí là cách gọi khác củagiá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh phí tổncho việc sản xuất hàng hoá, dịch vụ

Việc phân biệt các khái niệm trên có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp thẩmđịnh viên xác định và thoả thuận rõ mục tiêu thẩm định giá với khách hàng, biếtphân biệt, thu thập và lựa chọn những giao dịch thích hợp cho thẩm định giá,giá cả, chi phí, thu nhập trong những điều kiện nhất định đều có thể sử dụnglàm thước đo giá trị Trong đó, giá cả được coi như một chứng cứ của giá trịthị trường khi các bên mua, bán, các điều kiện giao dịch thoả mãn; chi phí đượcchấp nhận là thước đo giá trị khi chi phí xây dựng công trình đáp ứng được yêucầu sử dụng cao nhất và tốt nhất; thu nhập là giá trị đối với nhà đầu tư cụ thể

1.1.4 Giá trị thị trường và phi thị trường

1 Khái niệm thị trường

* Theo Kinh tế học:

+ Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà thông qua đó, ngườibán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ Theo định nghĩanày, thị trường không nhất thiết phải gắn với một vị trí hay không gian cụ thể.

+ Thị trường là một quá trình, trong đó người mua và người bán tác độngqua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá

* Theo tiêu chuẩn của IVSC: thị trường một là một môi trường, trong đó

hàng hoá, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán qua

cơ chế giá

Khái niệm thị trường của IVSC hàm ý khả năng người mua, người bántiến hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện và trong trường hợp này cóthể đại diện cho lý thuyết của ngành Thẩm định giá

2 Phân loại thị trường

Theo Kinh tế học chia làm 4 loại thị trường:

+ Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: là thị trường mà người bán và ngườimua không có khả năng ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả thị trường Loại nàychỉ có trên lý thuyết, gần với nó có thị trường chứng khoán

+ Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường mà ở đó chỉ tồn tại mộtnhà cung cấp duy nhất một loại sản phẩm Sự thay đổi số lượng sản phẩm củahãng có thể ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả sản phẩm trên thị trường

+ Thị trường cạnh tranh: là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng nhữngsản phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trong đó mỗi người chỉ có khả năngảnh hưởng một cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình

+ Thị trường độc quyền nhóm: là thị trường tồn tại một số lượng nhỏ cáchãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định

Việc phân biệt các loại thị trường có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt độngthẩm định giá nhằm xác định các giao dịch chứng cớ - đối tượng của sự so sánh -thuộc vào loại thị trường nào (cạnh tranh hay độc quyền…), thị trường của cácgiao dịch chứng cớ có đồng nhất không, mua bán công khai hay bị ép buộc… từ

đó kết luận chứng cớ về giao dịch có thể tin tưởng dùng để so sánh được haykhông

3 Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường

Giá cả của bất kỳ một sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ nào cũng đềuđược tạo ra và được duy trì bởi quan hệ của 4 yếu tố : tính hữu ích, sự khanhiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giao được

Sự tác động qua lại của các yếu tố trên được biểu hiện thông qua quan hệcung và cầu trên thị trường Mặt cung chịu tác động của tính hữu ích và sự hấpdẫn của hàng hoá, dịch vụ Khả năng cung ứng bị hạn chế bởi sự khan hiếm,khả năng chuyển giao và bởi sức mua của người tiêu dùng Cũng như vậy, nhu

cầu được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm, bởi tínhhấp dẫn của hàng hoá, dịch vụ và bị khống chế bởi sức mua của người tiêudùng.

Tính hữu ích, khả năng chuyển giao, sự khan hiếm được xem như nhữngyếu tố xác định động cơ và khả năng cung ứng của các nhà sản xuất về mặt sốlượng ở mỗi mức giá cả tương ứng

Yêu cầu - nhu cầu phản ánh mong muốn và xác định khả năng thanhtoán, được xem như yếu tố xác định về mặt số lượng ở mỗi mức giá cả tươngứng

Quan hệ cung cầu có thể được diễn tả trên đồ thị hình 1.1

Hình 1.1: Đồ thị quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả thị trường

Trong đó:

- Yếu tố cung thể hiện cho số lượng các lợi ích mà tài sản có thể đáp ứng(để bán hoặc để cho thuê) ở các mức giá khác nhau, tại một thời điểm nhấtđịnh, với giả thiết là các chi phí sản xuất không thay đổi

- Yếu tố cầu thể hiện số lượng lợi ích mà những người mua hay thuê tiềmnăng đòi hỏi ở mỗi mức giá cả khác nhau, tại một thời điểm nhất định, với giảthiết là thu nhập, sở thích của người tiêu dùng không đổi

Quan hệ hay quy luật cung cầu phản ánh một thực tế quan trọng:

1 Với những tài sản có thị trường để trao đổi thì giá trị của chúng có thểbiểu hiện thông qua giá cả thị trường

2 Giá cả của một hàng hoá tỷ lệ nghịch với lượng cầu và tỉ lệ thuận vớilượng cung

P

0

P 0

Q 0

Q

3 Giá trị tài sản theo ước tính của thẩm định viên có thể cao hơn, thấphơn hoặc bằng giá cả thị trường.

4 Tuỳ thuộc vào động thái của thị trường mà giá cả hình thành có thể cólợi cho người mua hoặc chỉ có lợi cho người bán thậm chí là giá cả độcquyền… Tuy nhiên, chúng đều là những bằng chứng về giá trị của hàng hoá

5 Tuỳ thuộc vào mức độ và tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độcquyền ) mà giá cả hình thành là sự phản ánh các loại giá trị đối với người muahoặc đối với người bán

6 Trên thực tế không có thị trường cạnh tranh hoàn hảo Vì vậy, điều đặcbiệt quan trọng là thẩm định viên phải dựa trên tính chất của thị trường, dựatrên góc độ lợi ích của chủ thể mà khẳng định các chứng cớ thị trường thuộcloại giá trị nào: giá trị đối với người mua, giá trị đối với người bán… một cáchthật rõ ràng, làm căn cứ để thu thập các thông tin, lựa chọn phương pháp đểước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý nhất

Khái niệm “giá trị thị trường” trên đây là cơ sở lý luận quan trọng, là mộtthuật ngữ được C.Mác sử dụng để phân tích bản chất của quy luật tỷ suất lợinhuận bình quân trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa

Trong ngành thẩm định giá, cũng có thuật ngữ “giá trị thị trường”,nhưng được sử dụng theo một nghĩa khác - là một thuật ngữ có tính chuyênngành Nó được IVSC tiêu chuẩn hoá trở thành một thuật ngữ có tính pháp lýđối với các quốc gia trong quá trình toàn cầu hoá, được coi là tiêu chuẩn đíchthực của giá trị và là nguyên tắc chỉ đạo đối với hoạt động thẩm định giá trênthế giới Định nghĩa này được nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 và cóhiệu lực từ ngày 01/07/2000 như sau:

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

Định nghĩa trên có thể được giải thích một cách cụ thể như sau:

+ Số tiền trao đổi: GTTT được đo đếm, tính toán, định lượng bằng đơn vị

tiền tệ và số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc traođổi, mua bán tài sản, chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính

+ Ước tính: nói lên GTTT của tài sản là số tiền ước tính, chứ không phải

là số tiền được quyết định từ trước hoặc là giá bán thực tế Nó là số tiền ướcđịnh, dự báo có thể sẽ được thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch

+ Thời điểm: GTTT của một tài sản xác định mang tính thời điểm, của

một ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theothời gian, do đó giá trị đã được ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm

đó Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợpnữa

+ Người bán sẵn sàng bán: Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất

có thể được trên thị trường công khai sau một quá trình tiếp thị mà không phải

là người muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, không cần tính đến những điềukiện giao dịch thông thường trên thị trường

+ Người mua sẵn sàng mua: Là người muốn mua và sẽ mua với giá thấp

nhất có thể được mà không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, hoặc sẵnsàng mua với bất kỳ giá nào, không cần tính đến những điều kiện giao dịchthông thường trên thị trường

+ Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới

thiệu, trưng bày một cách công khai, nhằm đạt mức giá hợp lý nhất qua traođổi, mua bán Thời gian tiếp thị diễn ra trước thời gian thẩm định giá, phụthuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú

ý của các khách hàng

+ Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:

- Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộchay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá giả tạo

- Hiểu biết: các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tinđầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm năngcủa tài sản đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm địnhgiá Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợiích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất

- Không bị ép buộc: cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từbên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán

Người bán bị ép buộc bán với giá thấp hơn giá bình thường có thể xảy rakhi: gặp khó khăn về tài chính, thực hiện di chúc để chi trả theo di chúc, phátmãi tài sản theo yêu cầu của bên cầm cố hoặc toà án, bị trưng thu đất đai

Người mua bị ép buộc mua với giá cao hơn giá bình thường có thể xẩy

ra khi: phải trả mức giá cao giả tạo vì không có sự lựa chọn thay thế nào, mualại của người đồng sở hữu, bị ảnh hưởng bởi gia đình hoặc các lý do về tìnhcảm

b Một số điểm cần chú ý trong quá trình vận dụng tiêu chuẩn

Để tránh sự hiểu nhầm và nắm rõ hơn bản chất của khái niệm giá trị thịtrường, IVSC đã đưa ra một số cách giải thích bổ sung và một số điểm cần chú

ý trong quá trình vận dụng khái niệm này như sau:

1 GTTT đại diện cho mức giá mà các bên đồng ý, thoả thuận sẽ tiếnhành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội và không

bị chi phối bởi thời gian ký kết và thực hiện hợp đồng

2 Khái niệm GTTT giả thiết mức giá của thị trường cạnh tranh, côngkhai sau một thời gian quảng cáo

3 Việc thẩm định giá đòi hỏi so sánh thông tin về các tài sản liên quanvới sự nghiên cứu đầy đủ và kịp thời; phân tích một cách chặt chẽ, xác đáng vàrút ra những điều chỉnh đáng tin cậy

Trong trường hợp các số liệu trên thị trường bị hạn chế, ví dụ đối vớinhững tài sản chuyên dùng, có phạm vi sử dụng hẹp, thẩm định viên phải nói rõtrong báo cáo thẩm định về ảnh hưởng của thông tin hạn chế đến kết quả thẩmđịnh Tất cả công việc thẩm định đều đòi hỏi một sự điều chỉnh, đánh giá chủquan của thẩm định viên

4 Tính đa dạng và thay đổi liên tục là bản chất của thị trường Do đó, phảixem các số liệu có đáp ứng tiêu chuẩn về GTTT hay không, cụ thể trong những thịtrường mà giá cả tăng, giảm đột biến, nguy cơ rủi ro đối với hoạt động thẩm địnhgiá là rất lớn Thẩm định viên phải phân tích, cân nhắc rất thận trọng các yếu tốcủa thị trường và thể hiện rõ kết quả phân tích đó trong báo cáo thẩm định

5 Thị trường bất động sản khác biệt so với thị trường cổ phiếu, tráiphiếu, và của các loại tài sản khác Bất động sản thường mang tính đơn nhất,được mua bán không thường xuyên, không dễ chuyển đổi thành tiền và ít hiệuquả hơn so với các tài sản khác Vì vậy, để vận dụng khái niệm GTTT, bấtđộng sản phải được marketing trong một khoảng thời gian hợp lý, đủ cho cácbên có thể tiến hành các giao dịch một cách thận trọng

6 Trong những tình huống cá biệt, GTTT có thể là con số âm, chẳnghạn, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, nhữngtài sản gây ô nhiễm môi trường…

7 Khi xác định GTTT, các thẩm định viên phải nêu rõ những số liệu màcăn cứ vào đó để tìm ra GTTT, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý

của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kếtquả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo.

Nói tóm lại, GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị Khái niệm GTTTđược IVSC xây dựng trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 Tiêu chuẩn này đòihỏi tài sản thẩm định phải được xem xét với tư cách là tài sản đưa ra bán côngkhai trên thị trường Để tìm GTTT, trước hết phải xác định được giá trị sử dụngtốt nhất và tối ưu, hoặc giá trị sử dụng có khả năng đưa lại nhiều nhất Việc xácđịnh giá trị sử dụng này cũng phải căn cứ vào thị trường (vì, người bán sẵnsàng bán, thận trọng hiểu biết, không bị ép buộc… sẽ không bán với mức giáthấp hơn mức giá phù hợp với việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất vàgười mua cũng không hy vọng có thể mua được mức giá thấp hơn)

5 Giá trị phi thị trường (GTPTT)

GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết cácloại tài sản Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc ướctính GTTT đối với một tài sản nào đó, được dựa trên một thực tế là nó có khảnăng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trường Được thực tiễn kiểmchứng một cách khách quan Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cầnđược thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít khi được mua bán, thậm chí không cóthị trường đối với chúng Ví dụ, như: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện,trường học… Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựavào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị được ướctính như vậy gọi là giá trị phi thị trường (GTPTT) Nói một cách đầy đủ:

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTPTT cũng xuất phát trực tiếp từkhái niệm giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sảnmang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Tuy nhiên, những lợiích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau Nó tuỳ thuộcvào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vàobối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản Đó là cơ sở của việc ướctính giá trị tài sản đối với mỗi người, là lý do dẫn đến sự phong phú của cáckhái niệm giá trị

Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ, căn cứ vào mục đích, công dụng haytính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng vàgiao dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng khái niệm, đảm bảo côngviệc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản

Dưới đây là một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:

1 Giá trị đang sử dụng (value in use): Là số tiền mà một tài sản đưa lại cho một người cụ thể đang sử dụng tài sản Đó là giá trị của một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định và do

đó không liên quan tới thị trường.

Loại giá trị này thể hiện ở những tài sản đang được dùng với tư cách làmột bộ phận của tài sản trong doanh nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối

ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi đượcmang ra bán

Trên góc độ kế toán, giá trị tài sản đang dùng là giá trị hiện tại của dòngtiền mặt ước tính có thể mang lại trong tương lai, kể từ khi sử dụng tài sản đếnkhi thanh lý

Ngay cả khi giá trị tài sản đang dùng và GTTT trùng nhau thì cũngkhông được coi chúng là một Giá trị tài sản đang dùng có xu hướng cao hơnGTTT của chúng khi doanh nghiệp đang kinh doanh phát đạt, thu được lợinhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự và ngượclại Giá trị đang dùng của tài sản cũng có xu hướng cao hơn GTTT khi doanhnghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặcbiệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc có các tài sản vô hình khác màcác doanh nghiệp khác không có

Khái niệm về giá trị tài sản đang sử dụng thường được áp dụng chonhững tài sản có thị trường hạn chế và những tài sản có tính chất chuyên dùng

2 Giá trị đầu tư (investment property): Là số tiền mà tài sản mang lại cho một hoặc một số nhà đầu tư nhất định, cho một dự án đầu tư nhất định.

Giá trị đầu tư thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu tư Mỗi nhà đầu tư cóchi phí cơ hội khác nhau, sự giống nhau chỉ là ngẫu nhiên Vì vậy, khái niệmnày cũng thường được dùng khi muốn thể hiện giá trị của những tài sản chuyênbiệt, chuyên dùng đối với những nhà đầu tư riêng biệt Sự khác nhau giữa giátrị tài sản đang dùng và giá trị đầu tư là ở chỗ: giá trị đầu tư phản ánh tài sảnđược sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất đối với nhà đầu tư

Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn GTTT của tàisản đó Giá trị đầu tư có liên quan và phản ánh giá trị đặc biệt

3 Giá trị doanh nghiệp (going concern): Là số tiền mà một doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Khái niệm này dùng cho loại tài sản là doanh nghiệp đang hoạt động,

mà mỗi bộ phận tài sản cấu thành nên doanh nghiệp đó không thể tách rời, cácyếu tố cấu thành gồm hữu hình và vô hình là một thể thống nhất, một tổ chứckhông thể tách rời Vì vậy, giá trị doanh nghiệp cũng là một dạng của giá trịđầu tư Sử dụng phương pháp DCF thì giá trị doanh nghiệp là một dạng của giá

trị đặc biệt IVSC cho rằng không thể thẩm định giá trị doanh nghiệp trên cơ sởGTTT.

4 Giá trị bảo hiểm (insurable value): Là số tiền bồi thường cho những tài sản được xác định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm.

Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở nhữngchi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường, chứ không xem trọngđến việc xác định GTTT của tài sản là bao nhiêu

5 Giá trị tính thuế (taxable value): Là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ đề ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước

Ví dụ như giá đất đai do Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố quy định đểtính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính mức bồi thường khi thu hồi đất; Nhànước quy định giá tối thiểu của tài sản để thu thuế trước bạ; trị giá hải quan đểtính thuế nhập khẩu…

IVSC cho rằng, ở nhiều quốc gia, một số văn bản pháp quy trích dẫnGTTT là cơ sở của việc tính thuế Tuy nhiên, các phương pháp cụ thể được sửdụng để ước tính giá trị tài sản có thể dẫn đến kết quả chênh lệch so với GTTT

Do đó, nếu coi giá trị tính thuế là GTTT như định nghĩa tại tiêu chuẩn thẩmđịnh 1 thì phải có sự giải thích thật rõ ràng

Trên thực tế, để xác định giá tính thuế, người ta thường dựa vào GTTT.Song mức giá này lại được Nhà nước sử dụng trong một thời gian dài, trong khigiá thị trường luôn biến động Vì vậy, không thể coi giá trị tính thuế là GTTT

6 Giá trị còn lại (salvage value): Là số tiền có thể nhận được từ tài sản sau khi đã từ chi phí thanh lý, phá dỡ Đó là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa hay sử dụng nữa Còn gọi là giá trị thanh lý hay giá trị ròng.

7 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán (forcedsale value): Là số tiền có thể thu được từ việc bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo GTTT; người bán chưa sẵn sàng bán

8 Giá trị đặc biệt (special value): Là số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá GTTT.

Trên đây là những khái niệm chủ yếu về giá trị phi thị trường Tuỳ thuộcvào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tuỳ thuộc vàoquyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại Thẩm địnhviên phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận dụng cáckhái niệm giá trị cho phù hợp

Để bảo đảm không nhầm lẫn giữa GTTT và giá trị phi thị trường, IVSCquy định khi thẩm định giá trị tài sản dựa theo tiêu chuẩn phi thị trường, phảituân theo một quy trình, bao gồm các bước:

a Xác định rõ tài sản sẽ được thẩm định giá

b Xác định rõ các quyền lợi hợp pháp gắn với tài sản đó

c Xác định rõ mục đích, ý đồ của thẩm định là gì

d Định nghĩa giá trị sẽ được thẩm định

e Khảo sát tài sản và bảo đảm các bước công khai cần thiết

f.Công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong thẩm định

g Xác định thời gian hiệu lực của thẩm định

h Phân tích các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định

i Nếu dựa vào cơ sở phi thị trường thì giá trị thu được là giá trị phi thịtrường

j Dù cho khái niệm, các bước tiến hành tìm ra GTTT là thích hợp thìthẩm định viên cũng không diễn giải kết quả tìm được như là GTTT

1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Định giá tài sản thực ra là công việc ước tính Kết quả định giá thường làmột ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó khôngphải là một thực tế được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quảđịnh giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích mộtcách kĩ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng

Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này giúp thẩm định viênđánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữachúng để đưa các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp

Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt thành 2 loạiyếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến định giá tài sản: Mục đích của việc

định giá

Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một côngviệc nhất định Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phảitạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định Chính

vì vậy, mục đích định giá được coi là một yếu tố quan trọng mang tính chủquan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giátrị đối với tài sản được thẩm định

Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là:

- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu.

+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được,

+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua

+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác.

- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng.

+ Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp

+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

- Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.

Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê

- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư.

+ Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác

+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn đầutư

+ Để xác định giá trị doanh nghiệp

+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.

+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản

+ Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản

+ Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế

+ Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án

+ Để xác định giá sản phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công quỹ

* Yêu cầu đối với công tác thẩm định:

Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyếtđịnh đến quy trình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quátrình định giá Chính vì vậy, một yêu cầu bắt buộc đối với thẩm định viên làphải xác định và thoả thuận với khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ ràng

và về mục đích của việc định giá, trước khi xét đến các yếu tố khách quan tácđộng đến giá trị tài sản mục tiêu

2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học Tính nghệ thuậtthể hiện ở sự nhạy cảm của thẩm định viên đối với các động thái của thị trườngtác động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thểhiện ở kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng của họ Cụ thể:

Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị trường đôi khi cung cấpkhông đủ các tài liệu cần thiết để ước tính theo GTTT Hoặc phải tiến hànhđịnh giá khi thị trường đang có sự thay đổi Trong những trường hợp như vậy,

họ phải dựa nhiều khả năng cá nhân, đó là sự nhạy cảm nghề nghiệp, là yếu tố

chủ quan, chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính để ước tính giá trị tài sản Rất cóthể xảy ra tình huống 2 nhà định giá có trình độ chuyên môn và lương tâm nghềnghiệp như nhau định giá cùng một tài sản sẽ đưa ra các kết luận khác nhau.

Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị trườngvững vàng và có phương pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có thể ướclượng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hưởng của các yếu

tố có tính khách quan hay tâm lý khác mà các yếu tố này có thể là những yếu tốthường xuyên thay đổi

Do vậy, muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và cóhiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá, thẩmđịnh viên phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố khách quanriêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản trên cơ sở khảo sát thị trường tài sản.Việc khảo sát không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại mà cần phảiphân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về chiều hướng, tốc độ, thời hạn,mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản

Theo tính chất ảnh hưởng đến giá trị tài sản có thể phân biệt các yếu tốkhách quan như sau:

a Các yếu tố mang tính vật chất

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tàisản có thể mang lại cho người sử dụng, như: đối với đất đai, nhà cửa là vị trí,diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo… Đối với máy móc thiết bị làcác tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu…

Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giátrị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản đượcđánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việckhai thác những công dụng vốn có của tài sản Do vậy, bên cạnh việc dựa vàocông dụng của tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng

để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu dụng hay côngdụng khác nhau Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người nàynhưng lại trở nên không quan trọng đối với người khác Vì vậy, đối với mỗi tàisản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản,thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyếtđịnh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

b Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khácnhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việckhai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lýcủa tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản.Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trịtài sản càng cao và ngược lại Tất nhiên, các quyền đó phải được sự bảo hộ củapháp luật Đó là các quyền: được phép hay không được phép mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán…

Để định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phảinắm được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối vớitừng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định Để có được nhữngthông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viêncần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể cácloại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan

có uy tín cung cấp

c Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là quan hệ cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính kinh tế của giátrị tài sản Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sảnđược mua bán trên thị trường Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào quan hệ giữacung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầutrên thị trường Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khanhiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽ được đánh giáthấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu, như: độ khanhiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịchmua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn

cứ quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá cả giao dịch có thểdựa vào GTTT hay cần phải dựa vào GTPTT và sau nữa là có cơ sở dự báo vàước lượng một cách sát thực hơn GTTT của tài sản cần thẩm định

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý, tronghoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin

có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữliệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, các thẩm định viêncần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sựbiến động của giá cả thị trường, nhằm làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảmthiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

d Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên còn có những yếu tố khác, chẳng

hạn như tập quản dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng

kể tới giá trị tài sản Ví dụ: tâm lý không muốn ở nhà chung cư, tâm lý muốn ởtầng thấp, tâm lý ngũ đại đồng đường, tâm lý xem thuật phong thuỷ, xem tuổi

để mua đất hay chọn hướng nhà, làm nhà… Một mảnh đất có thể đắt với ngườinày nhưng có thể dễ chấp nhận với người khác Đòi hỏi thẩm định viên, phải có

sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trongmột không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thểđược coi là GTTT hay giá trị phi thị trường Do sự ảnh hưởng của yếu tố nàyđến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro chonghề thẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như cácthẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia

mà không có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước

1.3 CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊTRƯỜNG

Các khái niệm về giá trị, ý nghĩa chủ quan, khách quan của giá trị, cácđặc tính và bốn nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản là cơ sở để xây dựngnên những nguyên tắc cơ bản đối với thẩm định giá

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm đã được thừa nhận mộtcách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội Là cơ sở quan trọng đểđưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nócho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trịtài sản

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

* Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các

lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use)

Ví dụ: Một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc

xây khách sạn, đem lại các khoản thu nhập lần lượt là 50, 70, 80 trđồng/năm.Cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất đối với mảnh đất này là xây kháchsạn vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng

IVSC giải thích nguyên tắc này là: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài

sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

+ Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên Tài sản được sử dụnghoặc giả định trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tínhgiá trị tài sản Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự biquan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản

+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp luật Ví dụ: tại vị trí này,nhà có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, nhưng Nhà nước chỉcho phép xây nhà 4 tầng thì sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là nhà 4 tầng.Ngoài ra, mặc dù không hẳn có tính pháp lý, song những quy ước có tính thông

lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính Mỗingười hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội củariêng mình Tuy nhiên, nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính Ví dụ:không thể biện hộ rằng chi phí cơ hội mất đi của mảnh đất bị thu hồi là số tiền

dự kiến thu được là 10 tỷ đồng nếu xây 1 khách sạn 5 sao chứ không phải là 3triệu đồng cho thuê nhà hàng tháng hiện đang thu được, nếu như dự án đầu tưxây khách sạn 5 sao là thiếu hiệu quả

* Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên

tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắpchi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợiích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản đượcthừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

* Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải chỉ ra chi phí cơ hội của tài sản Phân biệt được các giả định tình huống sửdụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Tức

là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc

sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơhội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội sử dụng tốtnhất và có hiệu quả nhất cũng không đơn giản, nó còn tuỳ thuộc vào ý nghĩachủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư

2 Nguyên tắc thay thế

* Nội dung: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu: giới hạn

cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương.

* Cơ sở đề ra nguyên tắc: dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng:

một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn íttiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Tài sảntương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏtiền để xây dựng mới

* Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan

trọng trong lý thuyết thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thànhphương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là

phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá Tuân thủnguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cảhay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm

cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cầnđịnh giá

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 bất động sảntương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Dovậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phảiđược trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản,nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất,làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định

Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị bấtđộng sản mà còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư.Chẳng hạn, nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua bấtđộng sản hay mua chứng khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay sosánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản này là: tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức

độ rủi ro và khả năng thanh toán của chúng

3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

* Nội dung: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích

tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.

Ví dụ: mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê Đối với ngôinhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân, lợiích tương lai của việc sở hữu ngôi nhà để ở là yếu tố rất định tính, tức là rất khó

so sánh về mặt chủ quan của giá trị Song có thể dựa vào giá thị trường để ướctính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế Còn đối với nhà để cho thuê thì hoàntoàn có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để định lượng về giá trị

* Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng làcông việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

* Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,

thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào cáckhoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Tuỳ thuộc vào mục đích định giá,việc thẩm định có thể dựa trên GTTT hoặc GTPTT Song nhìn chung, tuân thủnguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê…đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tốthuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản Vai trò củathẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất

về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiếnhành so sánh phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai làmột sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vậndụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế

Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập - một trong nhữngphương pháp chủ yếu hiện nay

4 Nguyên tắc đóng góp

* Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một

tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Ví dụ: một ngôi nhà không có ga ra ở tầng 1 bán với giá là 5 tỷ đồng.Nhưng nếu có gara ở tầng 1 thì có thể bán với giá là 6 tỷ đồng, khi đó giá trịcủa gara được thừa nhận là 1tỷđồng, trong khi chi phí xây gara chỉ hết 100 triệuđồng

* Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản

là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là

cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên

* Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tàisản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ

và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

+ Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Chúng

ta không có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch

để tính giá cho từng loại Do đó cần phải làm phép tính ngược Ví dụ giá trị củayếu tố vị trí, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của côngtrình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của bất động sản Vì vậy, cần tính giá trịcủa bất động sản trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị củayếu tố vị trí Đây là cơ sở để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư

5 Nguyên tắc cung cầu

* Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Trên

thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tínhkhách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức

ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị Vì vậy,khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung cầuảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

Ví dụ: chứng khoán sau khi niêm yết thường có giá cao hơn - do cầu caohơn, mặc dù tình trạng SXKD - dòng thu nhập của công ty nói chung không có

gì thay đổi Việc niêm yết nhiều khi chỉ là sự hoàn tất về mặt thủ tục tham giathị trường chứng khoán mà thôi.

* Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản Giá thị trường của tàisản lại tỷ lệ nghịch với cầu và tỷ lệ thuận với cung Hai yếu tố này luôn luônthay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên làphải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ

và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cầnthẩm định nên được đánh giá trên cơ sở GTTT hay GTPTT

* Tuân thủ nguyên tắc

+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường,cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị épbuộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không.Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậycủa tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

+ Theo nguyên tắc đóng góp, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánhgiá rất cao, nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộngrãi, với giá rất rẻ Khi đó, việc định giá chủ yếu phải được dựa trên nguyên tắccung cầu và nguyên tắc thay thế

Như vậy, có thể thấy rằng nguyên tắc cung cầu còn là sự bổ sung quantrọng và là sự giải thích một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc trên, nó lànguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hếtcác loại tài sản cho các mục đích sử dụng khác nhau

Các nguyên tắc đã nêu trên độc lập với nhau và được dùng để kiểm tra,

bổ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ các yếu tố chính cấu thành giá trị tàisản

Các nguyên tắc trên, có thể nói là các nguyên tắc được chấp nhận một cáchphổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nêncác quy trình và phương pháp định giá tài sản hợp lý và có cơ sở khoa học

Chương 2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

1 Cố định về vị trí: Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ

thể Do vậy:

+ Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vịtrí đến giá trị của bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến cáctrung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của bấtđộng sản với các trung tâm đó Bởi những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí”của bất động sản sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trongviệc đầu tư và định giá bất động sản Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tưxây dựng các công trình bất động sản, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữuích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảmkhoảng cách đến các trung tâm

+ Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của yếu tốmôi trường, như: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội và điều kiện môitrường, nên khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sựthay đổi của chúng tác động đến bất động sản

2 Tính bền vững: Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao,

điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:

+ Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổithọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

+ Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật

lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó

+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của bất động sản thường có xuhướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồnthu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lạivới các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó đểquyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

+ Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng cũng như

dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh

3 Tính khác biệt: Giữa các bất động sản có những sự khác nhau rất

đáng chú ý Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sựkhác nhau về vị trí, về kết cấu và kiến trúc, về quyền đối với bất động sản, vềquang cảnh, môi trường… sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện

thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biếtkhai thác.

Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tănggiá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệtcủa người tiêu dùng

Khi định giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể sosánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Nhận thức được vấn đề này,trong công tác quản lý Nhà nước đối với bất động sản cần có các biện phápkhắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thốngnhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản của đôthị

4 Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích

đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vịtrí… từ đó đặt ra vấn đề:

Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướngcung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu

cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Nhà nước cần

có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừanguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế

5 Có giá trị lớn: Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát

từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đóđặt ra vấn đề:

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốnlớn và dài hạn

+ Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinhdoanh - thế chấp

+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản thường có tác động qua

lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó đặt ra vấnđề:

+ Nhà nước phải thống nhất quản lý về bất động sản

+ Khi đầu tư xây dựng các công tình bất động sản phải tính đến nhữngảnh hưởng tới các công trình khác

+ Khi định giá bất động sản, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như

có các công trình bất động sản khác ra đời

2.1.2 Phân loại bất động sản

1 Theo đặc tính vật chất, chia làm 3 loại

a Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

b Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.

+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới,điện thoại, ăngten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thốngcấp khí ga, hệ thống cứu hoả…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng:điều hoà, thang máy, chống trộm tự động…

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Các công trình khai thác mỏ

2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, chia ra:

a Công trình kiến trúc: gồm 5 loại

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

+ Tuỳ thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môitrường người ta có sự phân biệt nhà ở thành các loại là: nhà chung cư, nhà ởriêng biệt và biệt thự Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: từhạng I đến hạng IV Hạng 4 là loại có chất lượng sử dụng tốt nhất

+ Tuỳ thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vậtliệu và của các kết cấu chính, như: cột, móng, sàn, tường… mà người ta phânchia nhà ở thành 4 cấp: I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; II: trên 50 năm; III:trên 20năm; IV: dưới 20 năm

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằngkhu công nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ,trung tâm thương mại…

- Khách sạn và văn phòng cho thuê: tuỳ thuộc vào các điều kiện vật chất,chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra cácloại từ 1 đến 5 sao

- Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

b Đất đai: Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3

vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng lại chiathành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng Trongmỗi nhóm chia thành các loại Cụ thể:

* Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại, gồm:

- Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác

- Đất trồng cây lâu năm

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

* Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, gồm:

- Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

- Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu côngnghiệp, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, khai thác khoáng sản, sản xuất vậtliệu xây dựng, làm đồ gốm

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông thuỷ lợi, đất xâydựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụlợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất xâydựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ

- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

- Đất có các công trình: đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

* Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1, 2, 3… hoặc

vị trí: số1, số 2…

Ngoài ra, theo tính chất pháp lý của bất động sản người ta chia ra đất sởhữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn

Ý nghĩa của việc phân loại bất động sản

+ Đối với Nhà nước: Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sửdụng bất động sản một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xãhội Sự khác nhau trong quản lý Nhà nước đối với mỗi loại bất động sản cómục đích sử dụng khác nhau là: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý

là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… Từ đó liên quan đến mức giáđền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ bất động sản, quyền đượcsửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…

+ Đối với nhà đầu tư: Là cơ sở để họ xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giámột cách hợp lý giá trị bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

2.1.3 Quyền của chủ thể đối với bất động sản

Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đốivới bất động sản Đây là yếu tố quan trọng, có tính chất pháp lý ảnh hưởng lớnđến giá trị bất động sản

Có nhiều loại quyền đối với bất động sản, dưới đây là những loại phổ biếnnhất:

a Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giữ đất đai:

+ Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứngnhận quyền sử dụng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thứcchiếm giữ cao nhất

+ Thuê theo hợp đồng: đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất côngcủa Nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.Những hợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư

và có thể kéo dài vô thời hạn

+ Quyền sử dụng đất: tương tự như cho thuê theo hợp đồng, đất thuộcquyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước có thể cho thuê nhưngthường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất đó

Trong điều kiện cụ thể của Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hộichủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, phápluật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mà chỉ công nhận quyền

sử dụng đất

b Đối với các công trình

+ Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữuluôn các công trình ở trên khu đất ấy

+ Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được đem chothuê theo hợp đồng

Quyền sở hữu tư nhân về bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, sửdụng và định đoạt Các quyền đó có thể bị cưỡng chế bởi luật pháp và bị giớihạn khi Chính phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đấttrong một số trường hợp nhất định

2.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

- Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất

- Thị trường bất động sản là hoạt động mua, bán trao đổi, cho thuê, thếchấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo qui luật của thị trường,

có sự quản lý của Nhà nước

- Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất độngsản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Như vậy, có thể thấy rằng, thị trường bất động sản là loại thị trường baogồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoátiền tệ Và mặc dù có thể còn những quan niệm khác nhau, song những đặcđiểm chủ yếu của loại thị trường này là:

a Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được, các chủ thể thịtrường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kếtthúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địađiểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài,các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinhtrong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối vớinghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyênmôn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp

b Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực

Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏmang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khácnhau do có sự không đồng đều giữa các vùng về điều kiện tự nhiên cũng nhưtrình độ và tốc độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội Quan hệ cung cầu, giá cảbất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của địa phương nhất định, ít

có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các địa phương khác

Vì vậy, khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất độngsản, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn vớicác điều kiện kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

c Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sựkhông đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Nguyên nhân là do cácthông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến; các tiêuchí đánh giá bất động sản chỉ có thể được đo lường một cách tương đối; khôngsẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh; trên thị trường có một lượng nhỏngười tham gia cung và cầu về mỗi bất động sản, người mua và người bánthường ít có kinh nghiệm Chính vì vậy:

+ Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánhmột cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ, trong đómột bên có lợi thế độc quyền và khi giá bất động sản biến động theo chiềuhướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng

+ Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với

cả người mua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có ngườimôi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậythì giao dịch mới có thể thành công

+ Đối với công việc định giá, điều này đặt ra khi xem xét các chứng cứgiao dịch cần phải có sự phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có đáp ứngđược các yêu cầu là bằng chứng hợp lý về GTTT và có thể sử dụng được để sosánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

d Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Trên thị trường bất động sản, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thayđổi về giá cả bất động sản Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về bất động sảnthường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung bất động sảnkhông thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu,việc tăng cung về bất động sản cho một mục đích cụ thể nào đó thường mấtnhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung bất động sảnluôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác

Do đó, khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý:

+ Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất độngsản Việc chống các cơn sốt về giá bất động sản bằng cách tăng cung là rất hạnchế

+ Đối với việc quản lý Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dàihạn đối với bất động sản và công khai các chính sách nhằm ổn định thị trườngnày

+ Đối với hoạt động thẩm định giá cần phải có sự cân nhắc thận trọngđến đặc điểm này của thị trường bất động sản để ước tính một cách hợp lý giátrị bất động sản Việc quản lý Nhà nước đối với bất động sản không tốt sẽ tiềm

ẩn nhiều rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

e Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

Bất động sản trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá.Mặt khác, thị trường bất động sản còn là một dạng điển hình của loại thị trườngcạnh tranh không hoàn hảo, thiếu tính hiệu quả Vì vậy, sự can thiệp của Nhànước là cần thiết nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêukinh tế vĩ mô

Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ Nhànước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quantrọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minhbạch như những hàng hoá thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch

trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lànhmạnh thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợiích hợp pháp cho các nhà đầu tư.

Sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong nhiềutrường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng Do vậy, muốnđánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhấtthiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bấtđộng sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lýcủa Nhà nước về bất động sản trong mỗi thời kỳ

2.1.5 Phân loại thị trường bất động sản

Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trường bất động sản, cầnphân loại thị trường bất động sản theo các tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức làmột cách tiếp cận đối với thị trường bất động sản Trong điều kiện hiện nay,thường dựa vào các tiêu thức sau:

a Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước,bao gồm: các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch tạicác trung tâm đấu giá, các công ty cho thuê tài chính, các công ty chứng khoánbất động sản, các công ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triểnnhà ở, các công ty đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng…

+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát củaNhà nước, bao gồm: các giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục

có tính pháp lý, như: mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ…

Theo nhiều nguồn thông tin, người ta ước tính giá trị của các giao dịchnày ở Việt Nam hiện nay chiếm khoảng 70% thị trường Đây là lý do chính giảithích tại sao cơn sốt bất động sản xảy ra mà chúng ta chưa có biện pháp ngănchặn một cách hữu hiệu

b Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còngọi là thị trường đất đai

+ Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản

c Căn cứ vào loại hàng hoá bất động sản trên thị trường

+ Thị trường đất đai

+ Thị trường nhà ở

+ Thị trường bất động sản công nghiệp

+ Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở

+ Thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ