Luận Văn Thực trạng và giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá tài sản đảm bảo tại nhtmcp bắc á

Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu 1 PH N 1: NH NG V N CHUNG V CÔNG T C TH M NHT I S N Ầ Ữ Ấ ĐỀ Ề Á Ẩ ĐỊ À Ả B O M TRONG HO T NG CHO VAYC A NG N H NG TH NG Ả ĐẢ Ạ ĐỘ Ủ  À ƯƠ M IẠ 4 1.1. T i s n b o m v s c n thi t c a t i s n b o m trong ho t à ả ả đả à ự ầ ế ủ à ả ả đả ạ ng cho vay c a ngân h ng th ng m iđộ ủ à ươ ạ 4 1.1.1. T i s n b o mà ả ả đả 4 1.1.2. S c n thi t c a t i s n b o m trong ho t ng cho vay c a ự ầ ế ủ à ả ả đả ạ độ ủ ngân h ng th ng m ià ươ ạ 5 1.1.3. Các bi n pháp b o m ti n vay b ng t i s nệ ả đả ề ằ à ả 7 1.1.3.1 C m c , th ch p b ng t i s n c a khách h ng vayầ ố ế ấ ằ à ả ủ à 7 1.1.3.2 B o lãnh b ng t i s n c a bên th baả ằ à ả ủ ứ 9 1.1.3.3 B o m b ng t i s n hình th nh t v n vayả đả ằ à ả à ừ ố 9 1.1.4. i u ki n i v i t i s n b o m:Đ ề ệ đố ớ à ả ả đả 9 1.1.4.1 Thu c quy n s h u c a khách h ng vay ho c bên b o lãnhộ ề ở ữ ủ à ặ ả . 9 1.1.4.2 Thu c lo i t i s n c phép giao d ch v có tính thanh ộ ạ à ả đượ ị à kho n caoả 9 1.1.4.3 Không có tranh ch p t i th i i m ký k t h p ng b o ấ ạ ờ đ ể ế ợ đồ ả mđả 10 1.1.4.4 Ph i mua b o hi m n u pháp lu t quy nh ho c NHCV yêu ả ả ể ế ậ đị ặ c uầ 10 1.2. Quy trình, n i dung th m nhộ ẩ đị 11 1.2.1. Khái ni m, n i dung:ệ ộ 11 1.2.2. Các nguyên t c nh giá:ắ đị 16 1.2.2.1 Nguyên t c s d ng t t nh t v hi u qu nh t:ắ ử ụ ố ấ à ệ ả ấ 16 1.2.2.2 Nguyên t c thay th :ắ ế 16 1.2.2.3 Nguyên t c d ki n các kho n l i ích t ng lai:ắ ự ế ả ợ ươ 17 1.2.2.4 Nguyên t c óng góp:ắ đ 17 1.2.2.5 Nguyên t c cung c u:ắ ầ 17 1.3. Ph ng pháp th m nh ươ ẩ đị 17 1.3.1. i v i t i s n l b t ng s nĐố ớ à ả à ấ độ ả 17 1.3.1.1 Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế 18 1.3.1.2 Ph ng pháp u tươ đầ ư 22 1.3.1.3 Ph ng pháp chi phíươ 24 1.3.1.4 Ph ng pháp th ng d .ươ ặ ư 25 1.3.2. i v i t i s n l máy móc, thi t b :Đố ớ à ả à ế ị 26 1.4. Các nhân t nh h ng n ch t l ng công tác th m nh t i s n ố ả ưở đế ấ ượ ẩ đị à ả b o m:ả đả 27 2 PH N 2:TH C TR NG M B O TI N VAY T I NHTMCP B C H I Ầ Ự Ạ ĐẢ Ả Ề Ạ Ắ Á Ộ S CH NH T T I 27 H NG U.Ở Í ĐẶ Ạ À ĐẬ 30 2.1. Quá trình hình th nh v phát tri n c a NHTMCP B c :à à ể ủ ắ Á 30 2.2. Tình hình ho t ng trong 3 n m g n ây:ạ độ ă ầ đ 32 2.3. Th c tr ng m b o ti n vay t i NH TMCP B c :ự ạ đả ả ề ạ ắ Á 33 2.3.1. C s pháp lý c a b o m ti n vay:ơ ở ủ ả đả ề 33 Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01 1 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu 2.3.2. Th c tr ng m b o ti n vay t i Ngõn h ng B c : 35 2.3.3. Th c tr ng v nh giỏ t i s n m b o t i NHTMCP B c : . 38 2.3.4. Vớ d th c t : 41 2.3.5. Nh ng th nh t u t c: 43 2.3.6. Nh ng h n ch v nguyờn nhõn: 44 3 Ph n 3: C C GI I PH P NH M HO N THI N PH NG PH P NH GI T I S N M B O T I NHTMCP B C 47 3.1. Gi i phỏp i v i v n phũng h i s Ngõn H ng B c : 47 3.1.1. Xõy d ng v o t o i ng cỏn b tớn d ng gi i chuyờn mụn, hi u bi t v nghi p v th m nh giỏ v cú o c ngh nghi p. . .47 3.1.2. Phỏt tri n h th ng thu th p v l u tr thụng tin 47 3.1.3. Cỏc ph ng phỏp khỏc: 48 3.1.4. L p nờn phũng th m nh giỏ t i s n c l p 48 3.2. Ki n ngh i v i Chớnh Ph v cỏc n v cú liờn quan: 49 3.2.1. i v i B T i chớnh: 49 3.2.2. i v i Ngõn h ng Nh N c 49 3.2.3. i v i cỏc c quan ch c n ng khỏc: 50 3.2.4. i v i cỏc t ch c doanh nghi p v cỏ nhõn i vay: 50 LI NểI U Trong thi gian qua, cựng vi s tng trng khụng ngng ca nn kinh t thỡ h thng ngõn hng VN cng phỏt trin nhanh v mnh trong ú c bit l cỏc NHTMCP. Thc t ó chng minh, mt nn kinh t phỏt trin vng mnh thỡ khụng th thiu c mt h thng ngõn hng phỏt trin cao. Ngõn hng l trung gian ti chớnh quan trng bc nht ca nn kinh t, bng vic huy ng vn nhn ri ri dựng vn ny cho nhng ngi thiu vn vay ngõn hng ó cung cp mt lng vn ln cho nn kinh t. Gúp phn cho nn kinh t tng trng vng mnh. Tuy võy, cng chớnh t vai trũ l trung gian ti chớnh gia ngi thiu vn v ngi tha vn nờn ngõn hng phi gỏnh chu ri ro t c hai phớa: ngi i vay v ngi cho vay. Ch cn mt khon vay tng i ln khụng c hon tr cú th dn n nhng khú khn cho ngõn hng thm chớ cũn gõy ra tỡnh trng mt kh nng thanh toỏn. h thng ngõn hng hot ng bỡnh thng, úng gúp c vai trũ ca mỡnh cho nn kinh t thỡ cỏc ngõn hng u phi quan tõm c bit n vn m bo tin vay. Mi Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01 2 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu ngõn hng da trờn quy nh v m bo tin vay ca NHTW s xõy dng cho mỡnh cỏc quy trỡnh m bo tin vay c th khỏc nhau. Tuy nhiờn trờn thc t thỡ vic m bo tin vay ti cỏc NHTM cũn gp nhiu vng mc bt cp. c bit l trong xỏc nh phng phỏp nh giỏ ti sn m bo tin vay.Chớnh vỡ th vic m bo tin vay thc s phỏt huy ht vai trũ ca mỡnh m bo an ton cho hot ng tớn dng, gúp phn nõng cao hiu qu kinh doanh ca ngõn hng ang l mt vn ht sc cp thit m cỏc ngõn hng thng mi phi quan tõm. Trờn c s nhng kin thc ó hc ti chuyờn nghnh nh Giỏ Ti Sn trng Hc Vin Ti Chớnh v qua thc tin, quan sỏt, hc hi, nghiờn cu trong thi gian thc tp ti NHTMCP Bc hi s chớnh t ti chi nhỏnh 27-Hng u em ó la chn ti:THC TRNG V GII PHP HON THIN PHNG PHP NH GI TI SN M BO TI NHTMCP BC . Chuyờn c chia lm ba phn: Phn I: NHNG VN CHUNG V CễNG TC THM NH TI SN BO M TRONG HOT NG CHO VAY CA NGN HNG THNG MI Phn II: THC TRNG M BO TIN VAY TI NHTMCP BC HI S CHNH T TI 27 HNG U Phn III: CC GII PHP NHM HON THIN PHNG PHP NH GI TI SN M BO TI NHTMCP BC Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01 3 Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu 1 PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNHTÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAYCỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Tài sản bảo đảm và sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.1. Tài sản bảo đảm Khái niệm Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lí, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi được các Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01 4 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu khon n ó cho khỏch hng vay, lói vay v cỏc khon phớ ( nu cú). NHCV yờu cu khỏch hng tớn dng thc hin cỏc bin phỏp bo m tin vay nhm cỏc mc ớch sau: - Nõng cao trỏch nhim thc hin cam kt tr n ca Bờn vay; - Phũng nga ri ro khi phng ỏn tr n d kin ca Bờn vay khụng thc hin c, hoc xy ra cỏc ri ro khụng lng trc; - Phũng nga gian ln. Nh vy ti sn bo m c xem l mt trong nhng bin phỏp phũng nga ri ro hiu qu, to c s phỏp lớ v kinh t thu hi cỏc khon n. 1.1.2. S cn thit ca ti sn bo m trong hot ng cho vay ca ngõn hng thng mi Ri ro cú th xy ra bt c lỳc no. Trong hot ng kinh doanh, ri ro l tt yu, c bit l trong nn kinh t th trng. Cỏc nh kinh doanh dự cú vch ra cỏc chin lc kinh doanh thn trng n au i chng na vn cú kh nng tht bi, bi kinh doanh bao hm c nhng yu t may ri, khỏch quan m mi doanh nghip khụng lng trc c. NHTM l doanh nghip kinh doanh loi hng hoỏ c bit, ú l tin t. Do ú cng khụng trỏnh khi nhng ri ro do cỏc yu t ch quan v khỏch quan gõy ra. Núi n ri ro trong hot ng ngõn hng, khụng th khụng k n ri ro tớn dng, bi õy l ri ro c trng v ch yu ca ngõn hng, nú gn lin vi hot ng quan trng nht, cú quy mụ ln nht ca NHTM l hot ng tớn dng. Nh vy, ri ro tớn dng l kh nng khỏch hng khụng tr, hoc khụng tr ỳng hn hoc khụng tr y c gc v lói cho ngõn hng. Vic cp tớn dng ti cỏc ngõn hng trc ht da trờn c s tin cy, cú an ton cao nht. Khi cho vay, cỏc ngõn hng luụn k vng khỏch hng s la Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01 5 Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu chọn phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch. Những khó khăn mà các ngân hàng đang gặp phải trong vấn đề này là rất đáng quan tâm, nhất là khi họ chấp nhận tăng trưởng tín dụng cao để phát triển. Để giải quyết vấn đề này, người ta đã thực hiện nhiều cơ chế có tính khả thi cao và một trong số đó chính là các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hay cho vay có tài sản bảo đảm. Hoạt động tín dụng hiện nay của các ngân hàng thương mại chủ yếu là tín dụng thương mại và khách hàng vay chủ yếu của họ chính là các tập đoàn, doanh nghiệp, công ty. Việc cấp tín dụng của ngân hàng thương mại cho những khách hàng này sẽ an toàn hơn nếu nó được bảo đảm bởi tài sản của khách hàng vay, chủ yếu là các loại dễ xác định giá trị, có tính thanh khảon cao và giá trị lớn. Việc quản lí các loại tài sản này cũng sẽ dễ dàng hơn khi các ngân hàng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu chúng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Về nguyên tắc, tài sản bảo đảm chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấp tín dụng. Tuy nhiên trong thực tế, vai trò của nó trong các quyết định là không nhỏ vì đây được coi là một biện pháp để hạn chế tổn thất cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng vay không có khả năng trả nợ, hơn nữa nó cũng là động lực thúc đẩy khách hàng vay sử dụng vốn vay hiệu quả hơn. Khi tài sản được thế chấp, cầm cố tại ngân hàng thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ không được khách hàng vay thực hiện đầy đủ, ngân hàng đã có nguồn thứ hai để thu hồi nợ, Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01 6 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu ú chớnh l giỏ tr ti sn bo m ca khỏch hng. Ngõn hng cú th thu hi c ht n nu vic nh giỏ ti sn bo m c tin hnh chớnh xỏc, hp lớ v quỏ trỡnh qun lớ ti sn an ton. Nh vy cú th núi cho vay cú ti sn bo m l mt trong nhng c ch tt nht gim thiu ri ro tớn dng cho ngõn hng, m bo hot ng an ton cho c h thng. 1.1.3. Cỏc bin phỏp bo m tin vay bng ti sn 1.1.3.1 Cm c, th chp bng ti sn ca khỏch hng vay a. Cm c * Khỏi nim: Cm c ti sn l vic khỏch hng vay, bờn th ba (gi l bờn cm c) giao ti sn thuc quyn s hu ca mỡnh cho NHCV m bo thc hin ngha v tr n. * Cỏc loi ti sn cm c: - Mỏy múc, thit b, phng tin vn ti, nguyờn liu, nhiờn liu, vt liu, hng tiờu dựng, kim khớ quý, ỏ quý v cỏc vt cú giỏ tr khỏc; - Ngoi t bng tin mt, s d trờn ti khon tin gi ti cỏc t chc cung ng dch v thanh toỏn bng tin Vit Nam v ngoi t; - Trỏi phiu, c phiu, tớn phiu, k phiu, chng ch tin gi, s tit kim, thng phiu, cỏc giy t khỏc tr giỏ c bng tin, c phiu do TCTD khỏc phỏt hnh; - Quyn ti sn phỏt sinh t quyn tỏc gi, quyn s hu cụng nghip, quyn ũi n, quyn c nhn s tin bo him, cỏc quyn ti sn khỏc phỏt sinh t Hp ng hoc t cỏc cn c phỏp lý khỏc; - Quyn i vi phn vn gúp trong doanh nghip, k c trong doanh nghip cú vn u t nc ngoi; - Quyn khai thỏc ti nguyờn thiờn nhiờn theo quy nh ca phỏp lut; Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01 7 Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu - Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố; - Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quỳên sở hữu của Bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà Bên cầm cố có quyền nhận; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. b. Thế chấp * Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu, quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHCV và không chuyển giao tài sản đó cho NHCV. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. * Các loại tài sản thế chấp: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; - Gía trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp; - Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp; - Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của Bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các bất động sản khác mà Bên thế chấp có quyền nhận; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01 8 Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu 1.1.3.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba * Khái niệm: Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với NHCV sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. * Các loại tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: bao gồm các loại tài sản đã nêu tại mục 1.1.3.1 của chương này. 1.1.3.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay * Khái niệm: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với NHCV. Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của NHCV 1.1.4. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm: NHCV chỉ xem xét chấp nhận những tài sản đáp ứng các điều kiện sau làm bảo đảm tiền vay: 1.1.4.1 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật và hướng dẫn của ngân hàng. 1.1.4.2 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao Tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác và dễ mua bán, chuyển nhượng trong khoảng thời gian cho vay. Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01 9 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu 1.1.4.3 Khụng cú tranh chp ti thi im ký kt hp ng bo m NHCV yờu cu khỏch hng vay, Bờn bo lónh cam kt bng vn bn v vic ti sn khụng cú tranh chp v quyn s hu ti sn ú v phi chu trỏch nhim trc phỏp lut v cam kt ca mỡnh (i vi TSB l quyn s dng t thỡ phi cam kt t khụng cú tranh chp v quyn s dng v cỏn b thm nh phi i xỏc minh c quan liờn quan bo m t ú khụng nm trong vựng quy hoch gii to). 1.1.4.4 Phi mua bo him nu phỏp lut quy nh hoc NHCV yờu cu i vi cỏc ti sn m phỏp lut quy nh phi mua bo him thỡ NHCV yờu cu khỏch hng vay, bờn bo lónh xut trỡnh Hp ng mua bo him trong thi hn bo m tin vay vi s tin bo him ti thiu bng mc d n cho vay, tr nhng ti sn l s tit kim, k phiu, tớn phiu, trỏi phiu ca cỏc TCTD v Kho bc Nh nc phỏt hnh, s d ti khon tin gi, vng, ngoi t bng tin mt, kim khớ quý, ỏ quý, quyn s dng t. Trong trng hp TSB khụng thuc loi phỏp lut quy nh phi mua bo him nhng NHCV xột thy cn phi mua bo him i vi TSB nõng cao tớnh an ton thỡ NHCV cú th yờu cu khỏch hng vay vn mua bo him cho ti sn ú. Nhm bo m kh nng thu n an ton, NHCV nờn tho thun vi khỏch hng vay, bờn bo lónh v vic chuyn nhng tờn ngi hng trong Hp ng bo him l NHCV trong trng hp cú ri ro xy ra. Trng hp khụng tho thun c iu ny, NHCV buc khỏch hng phi cam kt bng vn bn v vic chuyn ton b s tin c n bự theo Hp ng bo him thanh toỏn n gc, n lói v cỏc chi phớ khỏc ti NHCV. Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01 10 [...]... K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu dng ca ngõn hng khụng th no nm vng c tt c cỏc nghnh ngh nờn cng nh hng khụng nh n cụng tỏc xỏc nh giỏ tr ti sn m bo Phan Lê Cờng 29 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu 2 PHN 2:THC TRNG M BO TIN VAY TI NHTMCP BC HI S CHNH T TI 27 HNG U 2.1 Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca NHTMCP Bc : Nm 1990, ch tch nc... c, bỏo cỏo ti chớnh - Xỏc nh loi giỏ tr s c tớnh: qua cỏc thụng tin ban u v mc ớch ca khỏch hng, thm nh viờn cn phi khng nh ngay loi giỏ tr s Phan Lê Cờng 11 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu c s dng trong hp ng l loi giỏ tr no: giỏ tr th trng, giỏ tr u t, giỏ tr bo him, giỏ tr th chp, giỏ bi thng - Xỏc nh phng phỏp nh giỏ v cỏc ti liu cn thit cho vic nh giỏ - Xỏc... Cỏc thụng tin ny cú th do khỏch hng cung cp hoc qua kho sỏt thc t ti sn.Thi gian thu thp loi thụng tin ny s lm thay i tu theo loi ti sn nh giỏ Phan Lê Cờng 12 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu - Cỏc ti liu lm cn c so sỏnh, phõn tớch, ỏnh giỏ v iu chnh, nh: cỏc ti liu v mua bỏn, nh mc tiờu hao vt t, n giỏ chi phớ, thu sut thu ti sn, l phớ mụi gii, tin thu v s dng t,... ca ti sn cn nh giỏ - Phõn tớch ti sn: Mc ớch ca phõn tớch ti sn l nhn rừ nhng c im v tiờu chun ch yu ca ti sn i tng cú nh hng n giỏ tr ca nú Phan Lê Cờng 13 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu - Phõn tớch so sỏnh: Mc ớch ca vic phõn tớch ny l la chn v a ra cỏc tiờu chun thc hin cỏc phng phỏp v k thut iu chnh, so sỏnh cho thớch hp i vi tng giao dch chng c - Phõn tớch... cng nhc v mỏy múc ch da vo con s tớnh toỏn, yờu cu i vi vic bỏo cỏo l khụng c phộp dng li con s v kt lun,m ũi hi phi cú s trỡnh by, phõn tớch, Phan Lê Cờng 14 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu ỏnh giỏ mt cỏch tht s khỏch quan nhng hn ch v mt thụng tin, v ngun d liu v yu t ch quan ca thm nh viờn chi phi n kt qu nh giỏ - Bỏo cỏo nh giỏ thụng thng l kt qu ca mt hp ng v... mc tiờu 8 Khng nh ngy nh giỏ cú hiu lc 9 Nhng hn ch nh hng n kt qu c tớnh, bao gm: + Hn ch ca cỏc gi thit v cỏc iu kin gi nh nh hng ti kt lun Phan Lê Cờng 15 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu + Hn ch v kh nng tin hnh iu tra thc t + Cỏc nghi vn cú th cú v cỏc khuyn ngh iu tra rừ hn na, hoc trỡ hoón nh giỏ cho n khi cú c ngun thụng tin rừ rng 10 Nhng mõu thun v trỏch... iu kin kh thi v mt ti chớnh 1.2.2.2 Nguyờn tc thay th: - Ni dung: Gii hn cao nht v giỏ tr ca mt ti sn khụng vt quỏ chi phớ cú mt ti sn tng ng Phan Lê Cờng 16 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu Nguyờn tc ny c xõy dng trờn quan nim: mt ngi mua thn trng khụng s khụng b ra mt s tin no ú nu anh ta tn ớt tin hn nhng vn cú th cú mt ti sn tng t nh th thay th 1.2.2.3 Nguyờn... phỏp c xõy dng trờn c s xem xột, phõn tớch v ỏnh giỏ s tỏc ng cỏc yu t nh hng v c bit l tuõn th mt cỏch y v tuyt i cỏc nguyờn tc nh giỏ ó nờu Phan Lê Cờng 17 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu Mi phng phỏp nh giỏ BS u cú nhng u th v hn ch nht nh Vic la chn mt phng phỏp thớch hp nht nh giỏ mt BS c th ph thuc vo ba yu t c bn: - Thuc tớnh ca BS: Chu tỏc ng bi yu t no... sỏnh c Nh vy, xột v mt k thut, theo phng phỏp ny ngi ta khụng cn thit phi xõy dng cỏc cụng thc hay mụ hỡnh tớnh toỏn, m n gin ch cn i tỡm cỏc Phan Lê Cờng 18 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu bng chng ó c tha nhn v giỏ tr ca BS tng ng cú th sú sỏnh trờn th trng b K thut ỏnh giỏ Trờn thc t khụng cú hai BS ging nhau hon ton, hn na, giỏ tr ca BS li thng thay i theo thi... Bao gm cht lng xõy dng v cht lng kin trỳc ca gara, ng i ni b, cỏc bc tng xõy, hng ro, bói c, vn cõy v phong cnh tng th - c im v v trớ hay a im: Phan Lê Cờng 19 Lớp: K41.16.01 Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu + L yu t phn ỏnh c im v h tng xó hi ca BS Nú phn ỏnh nhng iu kin v kh nng tip cn ti cỏc trung tõm kinh t, chớnh tr, vn hoỏ v xó hi ca ch th s hu BS, nh: trng hc, ca hng, bnh vin, . Phương pháp thẩm định 1.3.1. Đối với tài sản là bất động sản Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá. định giá. * Nội dung của báo cáo định giá: Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc vào mục đích của công việc định giá. Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tuỳ thuộc vào các điều khoản xác định. mại 1.1.1. Tài sản bảo đảm Khái niệm Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền