Luận Văn Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định tài sản là bđs tại vpbank thăng long

Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 6 1.1. T ng quan v t i s n m b o t i các Ngân h ng.ổ ề à ả đả ả ạ à 6 1.1.1. T i s n b o m trong các ho t ng tín d ng c a Ngân h ng.à ả ả đả ạ độ ụ ủ à 6 1.1.1.1 T i s nà ả 6 1.1.1.2 T i s n b o m.à ả ả đả 6 1.1.1.3 S c n thi t c a t i s n b o m trong ho t ng cho vay c a ự ầ ế ủ à ả ả đả ạ độ ủ NHTM 7 1.1.1.4 Các bi n pháp b o m ti n vay b ng t i s n b o m.ệ ả đả ề ằ à ả ả đả 8 1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay 8 1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba 10 1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 10 1.1.2. Vai trò, v trí c a t i s n l B S i v i ho t ng tín d ng t i ị ủ à ả à Đ đố ớ ạ độ ụ ạ các Ngân h ng.à 10 1.1.2.1 B t ng s n.ấ độ ả 10 1.1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản 10 1.1.2.1.2 Đặc điểm của Bất động sản 11 1.1.2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS 12 1.1.2.2 Tính c p thi t c a công tác G các B S dùng l m TSB t i ấ ế ủ Đ Đ à Đ ạ Ngân h ng.à 14 1.2. nh giá v nguyên t c nh giá t i s n b o m l B S.Đị à ắ đị à ả ả đả à Đ 16 1.2.1. Khái ni m giá trệ ị 16 1.2.1.1 Giá tr th tr ng.ị ị ườ 16 1.2.1.2 Giá tr phi th tr ng.ị ị ườ 17 1.2.2. nh giá t i s n b o m l B S.Đị à ả ả đả à Đ 17 1.2.2.1 Th m nh giáẩ đị 17 1.2.2.2 nh giá B SĐị Đ 18 1.2.3. Nguyên t c nh giá t i s n b o m.ắ đị à ả ả đả 19 1.2.3.1 Nguyên t c s d ng t t nh t v hi u qu nh t (SDTNVHQN).ắ ử ụ ố ấ à ệ ả ấ 19 1.2.3.2 Nguyên t c thay th (NTTT).ắ ế 19 1.2.3.3 Nguyên t c d ki n các kho n l i ích t ng lai (LITL).ắ ự ế ả ợ ươ 20 1.2.3.4 Nguyên t c óng góp (NT G).ắ đ Đ 20 1.2.3.5 Nguyên t c cung c u (NTCC).ắ ầ 20 1.3. Quy trình v ph ng pháp th m nh t i s n.à ươ ẩ đị à ả 21 1.3.1. Quy trình th m nh t i s n l B S.ẩ đị à ả à Đ 21 1.3.1.1 Xác nh v n đị ấ đề 21 1.3.1.2 Lên k ho ch th m nh giá.ế ạ ẩ đị 22 1.3.1.3 Kh o sát hi n tr ng v thu th p t i li uả ệ ườ à ậ à ệ 23 1.3.1.3.1 Khảo sát hiện trường 23 1.3.1.3.2 Thu thập tài liệu 23 - -111 - 1 - 1 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 1.3.1.4 V n d ng v phân tích t i li uậ ụ à à ệ 24 1.3.1.5 Xác nh giá tr t i s n c n th m nh giáđị ị à ả ầ ẩ đị 24 1.3.1.6 Chu n b báo cáo th m nh giáẩ ị ẩ đị 25 1.3.1.7 Báo cáo th m nh giá.ẩ đị 25 1.3.1.7.1 Yêu cầu đối với báo cáo định giá 25 1.3.1.7.2 Đối với mục đích cầm cố 26 1.3.2. Ph ng pháp th m nh t i s n l B S.ươ ẩ đị à ả à Đ 27 1.3.2.1 Ph ng pháp so sánh tr c ti p.ươ ự ế 27 1.3.2.1.1 Cơ sở lí luận 27 1.3.2.1.2 Kỹ thuật định giá: 28 1.3.2.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp 29 1.3.2.2 Ph ng pháp u t .ươ đầ ư 29 1.3.2.2.1 Cơ sở lí luận: 29 1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giá: 30 1.3.2.2.3 Trình tự: 31 1.3.2.2.4 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng: 31 1.3.2.3 Ph ng pháp chi phí.ươ 32 1.3.2.3.1 Cơ sở lý luận 32 1.3.2.3.2 Nội dung của phương pháp 32 1.3.2.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 33 1.3.2.4 Ph ng pháp th ng d .ươ ặ ư 34 1.3.2.4.1 Cơ sở lý luận: 34 1.3.2.4.2 Nội dung của phương pháp thặng dư 34 1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 34 2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG 36 2.1. V i nét v Ngân h ng TMCP các doanh nghi p ngo i qu c doanh Vi t à ề à ệ à ố ệ Nam 36 2.1.1. S hình th nh v phát tri n c a Ngân h ng TMCP các doanh ự à à ể ủ à nghi p ngo i qu c doanh VN.ệ à ố 36 2.1.2. S t ch c ho t ng c a VPBANK.ơ đồ ổ ứ ạ độ ủ 37 2.1.3. K t qu ho t ng kinh doanh c a VPBank v nh h ng phát ế ả ạ độ ủ à đị ướ tri n 2008.ể 39 2.1.3.1 K t qu ho t ng kinh doanh c a VPBank trong 3 n m g n ế ả ạ độ ủ ă ầ ây.đ 39 2.1.3.2 Tình hình ho t ng n m 2007.ạ độ ă 39 2.1.3.2.1 Hoạt động huy động vốn 39 - -222 - 2 - 2 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 2.1.3.2.2 Hoạt động tín dụng: 40 2.1.3.2.3 Hoạt động của Công ty Chứng khoán: 40 2.1.3.2.4 Tình hình nguồn vốn – sử dụng vốn: 40 2.1.3.2.5 Kết quả kinh doanh 41 2.2. Th c tr ng công tác th m nh giá tr t i s n l B S t i VPBank chi ự ạ ẩ đị ị à ả à Đ ạ nhánh Th ng Long.ă 41 2.2.1. Ch c n ng, nhi m v c a phòng Th m nh t i s n b o m –ứ ă ệ ụ ủ ẩ đị à ả ả đả VPBank chi nhánh Th ng Long.ă 42 2.2.1.1 Ch c n ng: ứ ă 42 2.2.1.2 Nhi m v :ệ ụ 42 2.2.1.3 T ch c:ổ ứ 43 2.2.2. V i nét v công tác th m nh giá tr t i s n l B S t i VPBank à ề ẩ đị ị à ả à Đ ạ chi nhánh Th ng Long 2007.ă 43 2.2.3. Quy trình v ph ng pháp th m nh giá tr t i s n l B S c à ươ ẩ đị ị à ả à Đ đượ s d ng t i chi nhánh.ử ụ ạ 44 2.2.3.1 Nh ng v n liên quan n vi c nh giá t i s n b o m.ữ ấ đề đế ệ đị à ả ả đả . 44 2.2.3.1.1 Mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm 44 2.2.3.1.2 Yêu cầu của việc định giá tài sản bảo dảm 44 2.2.3.1.3 Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS bảo đảm 45 2.2.3.1.4 Căn cứ định giá 45 2.2.3.2 V m t lý thuy t.ề ặ ế 45 2.2.3.2.1 Quy trình thẩm định 45 2.2.3.2.2 Phương pháp thẩm định 55 2.2.3.3 V m t th c t .ề ặ ự ế 57 2.2.3.3.1 Quy trình thẩm định được thực hiện tại VPBANK Thăng Long 57 2.2.3.3.2 Phương pháp thẩm định được sử dụng tại VPBANK Thăng Long 59 2.2.4. ánh giá s b v ph ng pháp nh giá c áp d ng t i Đ ơ ộ ề ươ đị đượ ụ ạ VPBank Th ng Long.ă 65 2.2.4.1 Quy trình nh giá B S l t i s n b o m đị Đ à à ả ả đả 65 2.2.4.1.1 Ưu điểm 65 2.2.4.1.2 Nhược điểm 65 2.2.4.2 Ph ng pháp so sánh tr c ti p ươ ự ế 66 2.2.4.2.1 Ưu điểm 66 2.2.4.2.2 Nhược điểm 66 2.2.4.3 Ph ng pháp chi phí.ươ 67 2.2.4.3.1 Ưu điểm 67 - -333 - 3 - 3 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 2.2.4.3.2 Nhược điểm 67 3 CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG 69 3.1. nh h ng phát tri n n m 2008 c a VPBank.Đị ướ ể ă ủ 69 3.2. ánh giá chung v quy trình v các ph ng pháp th m nh giá tr Đ ề à ươ ẩ đị ị B S l TSB t i VPBank Th ng Long.Đ à Đ ạ ă 70 3.2.1. u i mƯ đ ể 70 3.2.2. Nh c i mượ đ ể 71 3.3. M t s ý ki n xu t nh m ho n thi n quy trình v ph ng pháp ộ ố ế đề ấ ằ à ệ à ươ nh giá t i s n l B S t i chi nhánh.đị à ả à Đ ạ 73 3.3.1. Quan i m c a VPBank v nh giá t i s n b o m.đ ể ủ ề đị à ả ả đả 73 3.3.2. M t s gi i pháp nh m ho n thi n công tác nh giá t i s n b o ộ ố ả ằ à ệ đị à ả ả m t i VPBank.đả ạ 75 3.3.2.1 T ng c ng cán b th m nh c v m t s l ng v ch t ă ườ ộ ẩ đị ả ề ặ ố ượ à ấ l ng.ượ 75 3.3.2.2 S d ng nh ng ngu n thông tin có ngu n g c rõ r ng, ử ụ ữ ồ ồ ố à độ chính xác v tin c y cao ng th i có s i u ch nh h p lý gi a các à ậ đồ ờ ự đ ề ỉ ợ ữ B S.Đ 76 3.3.2.3 S d ng thêm các ph ng pháp nh giá khác nh m a ra giá ử ụ ươ đị ằ đư tr h p lý cho B S c nh giá.ị ợ Đ đượ đị 77 3.3.2.4 Xây d ng v phát tri n m t h th ng thu th p v l u tr thôngự à ể ộ ệ ố ậ à ư ữ tin 77 3.3.2.5 C p thêm kinh phí ho t ng cho phòng th m nh t i s n b oấ ạ độ ẩ đị à ả ả m.đả 78 3.3.3. Nh ng c h i v thách th c m Ngân h ng g p ph i khi th c hi n ữ ơ ộ à ứ à à ặ ả ự ệ nh ng gi i pháp trên.ữ ả 78 3.3.3.1 Nh ng c h iữ ơ ộ 78 3.3.3.2 Nh ng thách th c.ữ ứ 80 3.4. M t s ki n ngh nh m thúc y ho t ng th m nh giá B S l ộ ố ế ị ằ đẩ ạ độ ẩ đị Đ à TSB trong các Ngân h ng TMCP.Đ à 82 3.4.1. i v i Chính ph v B T i chính.Đố ớ ủ à ộ à 82 3.4.2. i v i các c quan ch c n ng khác.Đố ớ ơ ứ ă 83 3.4.3. i v i các NHTM.Đố ớ 83 3.4.4. i v i các t ch c, cá nhân khi i vay v n các Ngân h ng.Đố ớ ổ ứ đ ố ở à 83 - -444 - 4 - 4 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 Lời mở đầu. - -555 - 5 - 5 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG. 1.1. Tổng quan về tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng. 1.1.1. Tài sản bảo đảm trong các hoạt động tín dụng của Ngân hàng. 1.1.1.1 Tài sản Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là những nguồn lực được sở hữu hay kiểm soát bởi một doanh nghiệp, do kết quả của hoạt động kinh doanh trong quá khứ và từ nguồn lực đó doanh nghiệp hy vọng thu được lợi nhuận trong tương lai. Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): “ Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”. (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000). Bên cạnh đó còn có vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tài sản, vì chúng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh. Nhưng dưới cách nhìn nhận của TĐV thì tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ ràng: “Tài sản là một nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”. Hiện nay có rất nhiều cách phân loại tài sản thành các nhóm tài sản khác nhau, điều này còn tuỳ thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa chọn. Và một tiêu thức phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh vực ngành nghề đó là: Tiêu thức phân loại là khả năng di dời, tài sản nói chung được phân ra làm 2 loại: Động sản và Bất Động Sản (BĐS). 1.1.1.2 Tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lí, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay. - -666 - 6 - 6 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có). Ngân hàng cho vay yêu cầu khách hàng tín dụng thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm các mục đích sau: - Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của Bên vay; - Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của Bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước; - Phòng ngừa gian lận. Như vậy tài sản bảo đảm được xem là một trong những biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi các khoản nợ. 1.1.1.3 Sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM Rủi ro có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro là tất yếu, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường. Các nhà kinh doanh dù có vạch ra các chiến lược kinh doanh thận trọng đến đâu đi chăng nữa vẫn có khả năng thất bại, bởi kinh doanh bao hàm cả những yếu tố may rủi, khách quan mà mỗi doanh nghiệp không lường trước được. NHTM là doanh nghiệp kinh doanh loại hàng hoá đặc biệt, đó là tiền tệ. Do đó cũng không tránh khỏi những rủi ro do các yếu tố chủ quan và khách quan gây ra. Nói đến rủi ro trong hoạt động ngân hàng, không thể không kể đến rủi ro tín dụng, bởi đây là rủi ro đặc trưng và chủ yếu của ngân hàng, nó gắn liền với hoạt động quan trọng nhất, có quy mô lớn nhất của NHTM là hoạt động tín dụng. Như vậy, rủi ro tín dụng là khả năng khách hàng không trả, hoặc không trả đúng hạn hoặc không trả đầy đủ cả gốc và lãi cho ngân hàng. Việc cấp tín dụng tại các ngân hàng trước hết dựa trên cơ sở tin cậy, có độ an toàn cao nhất. Khi cho vay, các ngân hàng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều - -777 - 7 - 7 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch. Những khó khăn mà các ngân hàng đang gặp phải trong vấn đề này là rất đáng quan tâm, nhất là khi họ chấp nhận tăng trưởng tín dụng cao để phát triển. Để giải quyết vấn đề này, người ta đã thực hiện nhiều cơ chế có tính khả thi cao và một trong số đó chính là các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hay cho vay có tài sản bảo đảm. Hoạt động tín dụng hiện nay của các ngân hàng thương mại chủ yếu là tín dụng thương mại và khách hàng vay chủ yếu của họ chính là các tập đoàn, doanh nghiệp, công ty. Việc cấp tín dụng của ngân hàng thương mại cho những khách hàng này sẽ an toàn hơn nếu nó được bảo đảm bởi tài sản của khách hàng vay, chủ yếu là các loại dễ xác định giá trị, có tính thanh khoản cao và giá trị lớn. Việc quản lí các loại tài sản này cũng sẽ dễ dàng hơn khi các ngân hàng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu chúng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Về nguyên tắc, tài sản bảo đảm chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấp tín dụng. Tuy nhiên trong thực tế, vai trò của nó trong các quyết định là không nhỏ vì đây được coi là một biện pháp để hạn chế tổn thất cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng vay không có khả năng trả nợ, hơn nữa nó cũng là động lực thúc đẩy khách hàng vay sử dụng vốn vay hiệu quả hơn. Khi tài sản được thế chấp, cầm cố tại ngân hàng thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ không được khách hàng vay thực hiện đầy đủ, ngân hàng đã có nguồn thứ hai để thu hồi nợ, đó chính là giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng. Ngân hàng có thể thu hồi được hết nợ nếu việc định giá tài sản bảo đảm được tiến hành chính xác, hợp lí và quá trình quản lí tài sản an toàn. Như vậy có thể nói cho vay có tài sản bảo đảm là một trong những cơ chế tốt nhất để giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đảm bảo hoạt động an toàn cho cả hệ thống. 1.1.1.4 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm. 1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay a. Cầm cố - -888 - 8 - 8 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83  Khái niệm: Cầm cố tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho NHCV để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.  Các loại tài sản cầm cố:  Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;  Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;  Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền, cổ phiếu do TCTD khác phát hành;  Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ Hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;  Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;  Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;  Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố;  Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quỳên sở hữu của Bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà Bên cầm cố có quyền nhận;  Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. b. Thế chấp  Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu, quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHCV và không chuyển giao tài sản đó cho NHCV. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. - -999 - 9 - 9 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83  Các loại tài sản thế chấp:  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;  Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;  Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;  Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của Bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các bất động sản khác mà Bên thế chấp có quyền nhận;  Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba  Khái niệm: Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với NHCV sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.  Các loại tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: bao gồm các loại tài sản đã nêu tại mục 1.1.1.4.1 của chương này. 1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay  Khái niệm: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với NHCV. Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của NHCV. 1.1.2. Vai trò, vị trí của tài sản là BĐS đối với hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng. 1.1.2.1 Bất động sản. 1.1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản. - -101010 - 10 - 10 S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n K 4 2 / 1 6 . 0 1 Page 8 [...]... phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá bán rất rẻ 1.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài sản 1.3.1 Quy trình thẩm định tài sản là BĐS Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận. .. mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá 1.3.1.6 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá, mục đích của bước này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và. .. công trình xây dựng, và giá trị của tài sản khi hoàn thành 1.3.2 Phương pháp thẩm định tài sản là BĐS Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản: • Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào • Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường • Mục tiêu và. .. 35 - 35 Page 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG 2.1 Vài nét về Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam 2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VN Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBANK) được... vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây: • Xác định vấn đề • Lên kế hoạch thẩm định giá • Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu • Vận dụng và phân tích tài liệu • Xác định giá trị tài sản cần định giá • Báo cáo thẩm định giá 1.3.1.1 Xác định vấn đề Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá S i n h v i ê n : L ê T h ị M i... nhất và tốt nhất - Phân tích việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng 1.3.1.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng, bao gồm các loại phương pháp sau:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí giảm giá  Phương pháp thặng dư  Phương. .. 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83  Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quy n sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quy n sử dụng đất, sở hữu nhà…  Các yếu tố chung bên ngoài  Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quy n địa phương. . .Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản là các tài sản, bao gồm:  Đất đai  Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác do pháp luật quy định 1.1.2.1.2 Đặc điểm của Bất động sản BĐS có những... nguyên tắc tiến hành định giá Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Sau đây là một số phương pháp hay dùng nhất 1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.3.2.1.1 Cơ sở lí luận  Phương pháp được xây dựng... phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai • Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, TĐV phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi . 45 2.2.3.2.1 Quy trình thẩm định 45 2.2.3.2.2 Phương pháp thẩm định 55 2.2.3.3 V m t th c t .ề ặ ự ế 57 2.2.3.3.1 Quy trình thẩm định được thực hiện tại VPBANK Thăng Long 57 2.2.3.3.2 Phương pháp thẩm định. lý luận: 34 1.3.2.4.2 Nội dung của phương pháp thặng dư 34 1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 34 2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK. 8 Luận văn tốt nghiệp Học viện tài chính 83 2.2.4.3.2 Nhược điểm 67 3 CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG