Luận Văn Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản

IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường: Giá trị thị trường là sốtiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên

Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần

tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam.

1.1 Tổng quan về Thẩm định giá tài sản

1.1.1 Khái niệm và phân loại tài sản

1.1.1.1 Khái niệm tài sản

- Viện Ngôn ngữ học đã định nghĩa: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần

có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Năm

2003, Tr884)

- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

- Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số

149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ tài chính:

“Tài sản là một nguồn lực:

(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và

(b) Dự toán đem lại lợi ích trong tương lai cho doanh nghiệp”

1.1.1.2 Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.

- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản

- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

Tuy nhiên, trong bài viết này em chỉ xin đề cập tới tài sản với hai loại chính Động sản và Bất động sản

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”

1.1.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản

Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm

2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.

Xét một cách khái quát: “Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độtin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ nào đó tại một thời điểm nhất định”

Những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

1.1.3 Mục đích của định giá tài sản

Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu

- Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được

- Để giúp người mua xác định giá mua

- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác

Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính và tín dụng

- Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp

- Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

- Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư

- Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác

- Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

- Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư

- Để xác định giá trị doanh nghiệp

- Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

- Để có phương án sử lý tài sản khi cải cách DNNN

Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

- Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản

- Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nứơc thu hồi tài sản

- Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế

- Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án

- Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công

- Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ

1.1.4 Cơ sở thấm định giá tài sản

1.1.4.1 Giá trị thị trường

IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường: Giá trị thị trường là sốtiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

1.1.4.2 Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

1.1.5 Nguyên tắc thẩm định giá

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được thừanhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sởquan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp thẩmđịnh giá khoa học Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều cácnguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọihoạt động thẩm định giá là:

1.1.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và

đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừanhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chiphí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi íchcao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừanhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải

chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống

sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính.Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất vàhiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

1.1.5.2 Nguyên tắc thay thế.

Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không

vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự

Cơ sở đề ra nguyên tắc: nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm:

một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn íttiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế

Tuân thủ nguyên tắc: nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và

quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạtđộng thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả haychi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ

sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩmđịnh giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐStương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Dovậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bịcác kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảmbảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sảnxuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định

1.1.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.

Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những

lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng làcông việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,

TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó đểước tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người muađều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tốthuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản

1.1.5.4 Nguyên tắc đóng góp.

Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm chogiá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ

sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể

hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu sốgiữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.1.5.5 Nguyên tắc cung cầu.

Nội dung nguyên tắc : giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừanhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường

khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giátrị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động củayếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản Giá thị trường của tàisản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ ngịch với yếu tố cung Hai yếu tố nàyluôn luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV làphải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ

và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cầnthẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu

chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phảnánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế sosánh hay không Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá cả,đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựavào dòng thu nhập

Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích mộtcách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác Do đó, đây là nguyên tắc được ưutiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũngnhư cho các mục đích sử dụng khác nhau

Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trong quá trình thẩm định giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này

1.2 Phương pháp thẩm định giá tài sản.

Hiện nay có rất nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản Tuy nhiên,một phương pháp thẩm định giá được thừa nhận là phương pháp cơ bản, có

cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên

cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng vàđặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩmđịnh giá Mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản đều có những ưu thế và hạnchế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để thẩm địnhgiá trị một tài sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

 Thuộc tính của tài sản

 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

 Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá

Một số phương pháp thẩm định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay

là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư,phương pháp thặng dư

1.2.1Khái quát phương pháp thẩm định giá tài sản

1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.

Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việctuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra

một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tươngđương để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn cóthể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánhđược Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta khôngcần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đitìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của tài sản tương đương cóthể so sánh được trên thị trường

Các bước tiến hành

Trên thực tế không có hai tài sản hoàn toàn giống nhau và giá trị củachúng thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, tài sảnphải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các tài sản giốnghoặc tương đối giống so với tài sản mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giámua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết

để tìm ra giá trị hợp lý của tài sản mục tiêu có thể chia thành 5 bước cụ thể:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những TS đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với TS mục tiêu về các mặt, các yếu tốchủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vịtrí,

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm

đảm bảo tính chất có thể so sánh được với TS mục tiêu Để thực hiện tốtbước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phảilàm rõ:

- Nguồn gốc các giao dịch thị trường

- Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường

Bước 3: Lựa chọn một số TS có thể so sánh thích hợp nhất Thông thường

người ta lấy từ 3 đến 6 TS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa TS mục tiêu và TS chứng cớ.

Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của các

TS

Bước 5: Ước tính giá trị TS mục tiêu trên cơ sở giá của các TS đã điều chỉnh.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi vàđược sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:

- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ sởvững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chiphí, phương pháp thặng dư,…

- Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phươngtiện kỹ thuật

 Hạn chế:

- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch TS tương tự trong cùng khuvực thị trường

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thịtrường

 Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.

- Thị trường phải ổn định

- Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các TS có tính đồng nhất

- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánhgiá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xácsuất và máy tính Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tàiliệu trên cơ sỏ phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy

1.2.1.2 Phương pháp thu nhập:

Cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủnguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai Theo nguyên tắc này, giá trị thịtrường hiện hành của một TS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả cáckhoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ TS Như vậy, nếu biết trướcthu nhập mà TS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của TS, nó tươngứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

Các bước tiến hành

Bản chất của việc thẩm định giá TS dựa vào thu nhập là tiến hànhchuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốnđầu tư và cũng là giá trị của TS Quá trình này còn được gọi là quá trình vốnhoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:

V0 = 

Trong đó:

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai(là giá trị TS)

Ft: thu nhập tương lai mà TS

i: tỷ suất chiết khấu.

n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm)

Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:

Bước1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà TS mang lại, có tính đến

tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng

năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của TS mục tiêu.

Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,

vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà TS mang lại cho nhà đầutư

- Là phương pháp khá đơn giản

- Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được,khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

 Nhược điểm:

- Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như:tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…

- Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

 Điều kiện áp dụng:

- Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các TS có khả năng mang lạicác khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

- Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

12.1.3 Phương pháp chi phí:

Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụngnguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của TSmục tiêu tương đương với chi phí làm ra một TS giống như vậy và coi đâynhư một vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽkhông bao giờ trả giá cho một TS lớn hơn chi phí mua tài sản có lợi íchtương tự

Các bước tiến hành

Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp Trong

đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra TS.Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc TS bằng cách coi nó là đất

trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công

trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của TS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của

mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự tháiquá

 Hạn chế:

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thịtrường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phươngpháp so sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường, các thôngtin chứng cứ mang tính chất lịch sử,

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phươngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộphận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng:

- Thích hợp khi thẩm định giá trị các TS có mục đích sử dụng riêng biệt.

- Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảohiểm và các dạng bồi thường khác

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấuthầu

- Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tốchính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị củaTS

- Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểmtra đối với các phương pháp khác

Trên đây là các phương pháp sử dụng để thẩm định giá tài sản nói chung.Nhưng do đặc tính của từng loại tài sản có nhiều điểm khác nhau Vì vậyphương pháp thẩm định Động sản và thẩm định giá Bất động sản cũng cónhững điểm đặc trưng

1.2.2 Phương pháp thấm định giá Bất Động sản

1.2.2.1 Tổng quan về Bất động sản

Khái niệm

Theo Điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:

“1 Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

a Đất đai

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trinh xây dựng đó

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Đặc điểm của BĐS

Đặc điểm của Bất động sản.

BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung củahàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng có Việc nghiêncứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm địnhgiá BĐS

Tính cố định về vị trí:

Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định

về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác, đất đai làtài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian.Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánhgiá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị củaBĐS

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môitrường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội vàđiều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và

dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS

Tính bền vững.

Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loạitài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại Đồng thời, các công trìnhkiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo, nângcấp có thể tồn tại hàng trăm năm Điều này được xét trên cả góc độ kinh tế

và kỹ thuật, từ đó đặt ra vấn đề:

 Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọvật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảmdần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập

có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại vớicác chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyếtđịnh sự tồn tại của chu kỳ vật lý

Tính khác biệt.

 Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trícủa BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối vớiBĐS, … Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư,… cũng thường quantâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đó đặt

ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biếtkhai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác

Tính khan hiếm.

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn

và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Điều này đặt ra vấn đề:

Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏhơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS Nhà nước, với tư cách làngười quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinhtế

 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.

 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhấtđịnh về BĐS

Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trịcủa một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợpNhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xâydựng trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề:

 Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS

 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởngtới các công trình khác

 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có cáccông trình BĐS khác ra đời

Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặcđiểm của BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này

là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.

Giá trị của một BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố Các BĐSkhác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hướng và mức độ tác động của các yếu

tố đó đến giá trị BĐS Do vậy, khi ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải xemxét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị củachúng Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các yếu

tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.

Yếu tố chủ quan có ảnh hưởng đến giá trị BĐS là mục đích thẩm địnhgiá trị BĐS

Mục đích thẩm định giá trị BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS vàomột công việc nhất định Mục đích thẩm định giá quyết định đến mục đích

sử dụng BĐS vào việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tàisản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã đượcxác định Chính vì vậy, mục đích thẩm định giá được xem là một yếu tố quantrọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựngcác tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được thẩm định

Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.

Ngoài các yếu tố mang tính chủ quan, giá trị BĐS còn chịu ảnh hưởngkhông nhỏ của các yếu tố có tính khách quan Các yếu tố này về cơ bản TĐVkhó có thể kiểm soát được và thường xuyên thay đổi Do vậy, để kết quảthẩm định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và có hiệu quả cho kháchhàng thì bên cạnh việc xác định mục đích thẩm định giá, TĐV trước hết phảinhận dạng được một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởngđến giá trị BĐS Theo tính chất ảnh hưởng đến giá trị BĐS, có thể phân biệtcác yếu tố như sau:

Ngoài việc sử dụng 3 phương pháp trên, TĐV còn có thể ước tính giá trị BĐS qua phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận tương đối hiệu quả

- Phương pháp thặng dư.

Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư Nóđòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyên tắcđóng góp giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị của một TS đượcxác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị củatổng TS tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu

Với quan điểm như vậy, giá trị của một TS cần và có thể được xác địnhbằng cách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường

và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào TS

Các bước tiến hành

Có thể chia thành 5 bước như sau:

Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có

tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hayphương pháp đầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi

tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định

về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận cóliên quan.

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuêtối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển khôngphức tạp; các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phíđạt được độ tin cậy cao

- Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đấtđai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS.Trên đây là 4 phương pháp thẩm định giá được sử dụng phổ biến, có cơ

sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng Trong số các phươngpháp này, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ

có phương pháp rhích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mangtính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp

nhất Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phươngpháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá.

- Phương pháp lợi nhuận

Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinhlời của việc sử dụng tài sản và nguyên tắc chủ đạo là nguyên tắc đónggóp.Phương pháp này dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và ngườichủ sở hữu tài sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duynhất Vì vậy, giá trị tài sản là vốn hóa thu nhập thực từ tài sản Thu nhập thực

từ TS là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí, thuế thunhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ vốncủa họ (tính bằng lãi xuất vay vốn ngân hàng) và một khoản tiền công trả chonhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro mà họ có thểgặp trong kinh doanh (tính bằng tỉ suất lợi nhuận bình quân trên vốn củangành nghề kinh doanh tương ứng)

Các bước tiến hành

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất

cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinhdoanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên,nhiên vật liệu, vật tư

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công ( bao gồm

cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi

phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm,khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập từ BĐS

Thu nhập thực từ BĐS là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu cáckhoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quyđịnh của pháp luật và trả tiền công cho nhà đầu tư

Bước 4: Àp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS

- Phương pháp này căn cứ vào khả năng sinh lời của BĐS và mức lợi nhuận

là nhận được từ quá khứ (trong 3 năm gần nhất) đó là cơ sở rất thuyết phụcđối với khách hàng

- Phù hợp để sử dụng cho BĐS đã và đang được đầu tư

- Phương pháp tính toán khá đơn giản, số liệu chủ yếu dựa vào báo cáo tàichính của doanh nghiệp đầu tư

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tàisản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tàisản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủyếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn,nhá hàng, trạm xăng, sân gol, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, côngviên…

- Động sản đúng như tên gọi của chúng, có nghĩa là có thể di dời được Do

đó, khi thẩm định giá cần chú ý tới chi phí vận chuyển, lắp đặp…

- Có nhiều loại Động sản rất đa dạng, phong phú khác hoàn toàn với tínhkhác biệt của BĐS TĐV khi thẩm định giá ĐS phải có sự hiểu biết sâurộng về các loại động sản Nhưng đặc điểm này cũng thuân lợi để TĐV sửdụng phương pháp so sánh

- ĐS có tuổi thọ không dài Đặc điểm này có ý nghĩa quan trọng trong địnhgiá tài sản đã qua sử dụng, TĐV phải đánh giá chính xác chất lượng còn lạicủa tài sản

- Thay đổi chủ sở hữu dễ dàng Tính lỏng về sở hữu của máy, thiết bị caohơn BĐS, thúc đẩy giao dịch thị trường máy, thiết bị nhiều hơn Vì vậy,trong định giá máy, thiết bị cơ sở giá trị thị trường cũng được sử dụngnhiều hơn…

Với những đặc điểm đặc trưng ĐS được thẩm định bằng các phương pháp chủyếu sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: đây là phương pháp được sử dụng nhiềunhất trong định giá ĐS

- Phương pháp chi phí khấu hao Tùy thuộc vào từng chủ thể sổ hữu tài sản

để TĐv đưa ra phương pháp khấu hao cho ĐS

- Phương pháp thu nhập: giống với BĐS, giá trị tài sản bằng với các giá trịhiện tại của tất cả khoản thu nhập trong tương lai mà tài sản mang lại chochủ sở hữu

- Ngoài ra đối với những ĐS đã qua sử dụng, TĐV có thể căn cử vào nguyêngiá và chất lượng còn lại của tài sản hoặc đối với những tài sản không sửdụng nữa thì dựa vào khối lượng thu mua phế liệu và đơn giá phế liệu…

1.3 Quy trình thẩm định giá TS

Để có một kết quả thẩm định tương đối chính xác ngoài phương pháp thích hợp, các TĐV cần tuân theo một Quy trình thẩm định giá khoa hoc hợp lý Theo quyết định 77/2005/QĐ-BTC đã đưa ra tiêu chuẩn TĐGVN 05 về quy trình thẩm định giá tài sản gồm 6 bước sau :

- Bước 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị truờng làm cơ sở thẩm định giá

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Bước 3: Khảo sát thị trường, thu thập thông tin

- Bước 4: Thu thập thông tin

- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

1.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở

TĐG

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá

- Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đích TĐG của khách hàng Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo TĐG

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; người sử dụng kết quả TĐG

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng TĐG :

TĐV phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với : những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp đồng TĐG

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sơ :

(a) Có xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả TĐG

(b) Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan.(c) Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng

- Xác định thời điểm TĐG

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần TĐG phải được thực hiên ngay sau khi ký hợp đồng TĐG và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần TĐG, TĐV cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc TĐG : giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch một cuộc TĐG nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc TĐG

Nội dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau :

- xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

1.3.3 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.

1.3.3.1 Khảo sát hiện trường

TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trường :

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ : TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần TĐG và các tài sản so sánh.

- Đối với BĐS, TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về :

a Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến BĐS

b Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và công trình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp

và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sửdụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

c Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

1.3.3.2 Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phảithu thập các thông tin sau :

- Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua và người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin :

+ Các số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường, những yếu tố tác động tới giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết

sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng tới mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính,quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…)

Để thực hiện TĐG, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn : khảo sát thực địa ; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doạnh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặccác tổ chức tín dụng ; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa

phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản ; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản,

về đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản TĐV phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo TĐG và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

1.3.4 Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cầnthẩm định

1.3.4.1 Phân tích nhưng thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

1.3.4.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm : đặc điểm của mỗi lĩnh vực ( thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung

cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty

tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…) ; mức độ mở rộng thị trường loại tài sản này với những người mua tiềm năng

- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm : tuổi tác, cơ cấu gia định, mức

độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sảnloại này với những người mua tiềm năng

b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

- Nhưng xu hương tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của nhữngtài sản tương tự hiện có trên thị trường

- Ảnh hưởng của xu thế trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

1.3.4.3 Phân tích về khách hàng :

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

1.3.4.4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- TĐV cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một số tài sản trong bố cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhấtcho tài sản

- TĐV cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh :

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với vịêc sử dụng tài sản : xác định và mô tải đặc điểm kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.

+ Tính khả thi về mặt tài chính : phân tích sự sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo thu nhập, xem xét các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản : xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất

1.3.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

TĐV phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá của tài sản cấn TĐG Phương pháp TĐG đã được quy định tại tiêu chuẩn

số 07 (TĐGVN 07) « các phương pháp thẩm định giá »

TĐV cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong TĐG được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích TĐG

TĐV cần nêu rõ trong báo cáo TĐG phương pháp TĐG nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp TĐG nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị TĐG

1.3.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

Nội dung báo cáo, chứng thư TĐG thực hiện theo quy định tại tiêu chuấn

số 04 (TĐGVN 04) về « báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá »

Chương 2 : Quy trình và phương pháp thẩm định giá tại công ty Cổ phần

Tư vấn - Dịch vụ Tài sản và Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam.

2.1 Thực trạng công ty PVPOWER LAND C&S.,JSC.

2.1.1 Giới thiệu về công ty.

Công ty cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khíViệt Nam (gọi tắt là “PVPower Land C&S”) được thành lập và hoạt động theoGiấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103022270 ngày 29/01/2008 do Sở

Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp

Tên Công ty : Công ty cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản Bất động sản

Điện lực Dầu khí Việt Nam.

Tên giao dịch : Petrovietnam Power Land consultation – service for

Property joint Stock Company.

Tên viết tắt : PVPower Land C&S.,JSC.

Điện thoại : (04) 35738666 Fax: (04) 385735980

Địa chỉ giao dịch: Số 84, Phạm Ngọc Thạch, Quận Đống Đa, thành phố Hà

Nội

Ngành nghề kinh doanh:

-Dịch vụ thẩm định giá;

-Dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp;

-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản;

-Dịch vụ đấu giá tài sản;

-Dịch vụ tư vấn:

+ Tư vấn quản lý; tư vấn tài chính; tư vấn thuế;

+ Tư vấn cổ phần hóa, tái cơ cấu doanh nghiệp và mua bán sáp nhập doanh nghiệp (Không bao gồm tư vấn pháp luật)

-Tư vấn cung cấp thông tin kinh tế, thị trường (Không bao gồm dịch vụ điều tra và cung cấp thông tin Nhà Nước cấm);

-Kinh doanh bất động sản;

-Tư vấn đấu thầu (Không bao gồm tư vấn pháp luật, tài chính);

-Tư vấn cung cấp dịch vụ quản trị doanh nghiệp (Không bao gồm tư vấn pháp luật, tài chính, kế toán, kiểm toán, thuế);

-Sản xuất phim quảng cáo, tiếp thị quảng cáo, quảng cáo tiếp thị đa phương tiện (truyền hình, internet, ấn phẩm báo chí, phát thanh trực tiếp);

-Dịch vụ tổ chức tài trợ, tổ chức sự kiện về vấn đề kinh tế, xã hội, truyền hình, giải trí, thể thao; Lập và thực hiện các dự án truyền thông, dịch vụ văn hóa, giải trí du lịch (Không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình);

-Đại lý mua, bán, ký gửi hàng hóa;

-Mua bán, lắp đặt các thiết bị phục vụ hệ thống thông tin, viễn thông – truyền hình;

-Sản xuất, cung cấp, lắp đặt, kinh doanh các thiết bị, sản phẩm nội – ngoại thất dùng cho tòa nhà văn phòng, chung cư, khách sạn, nhà hàng

Vốn điều lệ : 12.000.000.000 đồng (Mười hai tỷ đồng)

-Mệnh giá cổ phần: 10.000 đồng

2.1.1.1 Năng lực chuyên môn

Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề,trong đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt độngsản xuất kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, PVPower Land C&S luôn thể hiệntính chuyên nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ nhưsau:

-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của

PVPOWER LAND C&S với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc… phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng

-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ

sư có nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật sự để PVPOWER LAND C&S có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng

-Thẩm định giá trị doanh nghiệp: PVPOWER LAND C&S thực hiện

theo Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ về việc chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần và Thông

tư 146/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số

109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ

-Tư vấn tài chính – đầu tư: Song song với chức năng thực hiện

nghiệp vụ thẩm định giá, PVPOWER LAND C&S đang mở rộng ra lĩnh vực

tư vấn đầu tư, tư vấn tài chính, tư vấn chứng khoán, cổ phiếu… để nâng cao khả năng cung ứng dịch vụ của đơn vị

-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi:

Các dịch vụ thẩm định giá do PVPOWER LAND C&S cung cấp đã

phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch

toán kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo

hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án…

2.1.1.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

BAN KIỂM SOÁT

Bộ phận

Thẩm định giá Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Tổng hợp Bộ phận Kinh doanh Bộ phận

 Hội đồng quản trị:

 Ban Kiểm soát:

 Ban Tổng Giám đốc

Quản lý Thẩm định viên về giá:

-Các thẩm định viên hành nghề tại Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ tài sản Bấtđộng sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đủ các điều kiện quy định tại Điều 17Nghị định 101/2005/NĐ-CP

-Thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá đã quy định tạiđiều 19 Nghị định 101/2005/NĐ-CP

 Mục đích thẩm định giá: làm căn cứ để mua sắm tài sản; tính thuế

;xác định giá trị tài sản đảm bảo vốn vay ngân hàng; bảo hiểm;cho thuê; chuyển nhượng;bán; góp vốn liên doanh liên kết; cổphần hóa; giải thể doanh nghiệp; tư vấn cho cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định giá quyền sử dụng đất; làm cơ sở cho tổchức cá nhân có nhu cầu thẩm định giá sử dụng kết quả thẩm địnhgiá theo mục đích được ghi trong hợp đồng tư vấn dịch vụ thẩmđịnh giá

 Trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá và của khách hàngthẩm định giá

 Giá dịch vụ thẩm định giá và phương thức thanh toán:

 Đối với các tài sản thông thường: theo biểu giá doanhnghiệp ban hành

 Đối với tài sản đặc biệt: theo sự thỏa thuận giữa doanhnghiệp thẩm định giá với khách hàng