- Trình lãnh đạo ký
- Chuyển văn thư đóng dấu, gửi hồ sơ cho khách hàng
Khách hàng nhận chứng thư
2.1.3 LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ CHO TÀI SẢN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH
Theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của BTC có 4 phương pháp thẩm định giá bất tài sản được áp dụng là: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư -Đối với động sản thông thường cơ sở thẩm định là giả trị thị trường và phương pháp chủ đạo là phương pháp so sánh. Giá được sử dụng để so sánh là giá của động sản tương đương đang được giao dịch trên thị trường. Thông tin được thu thập từ các cửa hàng, từ người mua, hoặc trên các trang web. Tuy nhiên do sử dụng phương pháp so sánh nên cũng có 1 số ưu, nhược điểm sau:
Ưu điểm:
+ Đơn giản, nhanh chóng
+ Là cở sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.Vì phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đã được thừa nhận trên thực tế.
Nhược điểm:
+ Nếu có ít động sản giao dịch trên cùng khu vực thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
+ Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong 1 thời gian ngắn. Khi đó độ chính xác sẽ thấp.
+ TĐV cần có nhiều kinh nghiệp và kiến thức thị trường.
-Động sản đặc biệt: căn cứ theo thông tin khách hàng cung cấp và sự thỏa thuận giữa khách hàng và doanh nghiệp.
. -Đối với bất động sản thẩm định giá để giao dịch, đấu giá, vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh, phương pháp được sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí…Cũng giống như động sản khi sử dụng phương pháp trên sẽ có 1 số ưu và nhược điểm như đã nêu trên.
-Đối với bất động sản có giá trị lớn, thẩm định giá chủ yếu phục vụ mục đích xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất. Căn cứ vào đặc điểm bất động sản thẩm định giá là giá trị quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình hỗn hợp. Do đó phương pháp chủ đạo Công ty sử dụng là phương pháp thặng dư; phương pháp so sánh và các phương pháp khác sử dụng để bổ trợ phương pháp trên.
Tuy nhiên, khi sử dụng phương pháp thặng dư các nhà thẩm định cũng gặp phải 1 số hạn chế sau:
+Rất khó khăn khi tuân thủ nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Thông thường khách hàng sẽ cung cấp cho doanh nghiệp hồ sơ pháp lý của bất động sản bao gồm: giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, hồ sơ dự án, công văn thiết kế, quyết định phê duyệt dự án, quyết định chuyển mục đích sử dụng…Và nhà thẩm định thường căn cứ luôn vào các số liệu mà khách hàng cung cấp. Tuy nhiên vẫn có 1 số điều chỉnh theo văn bản pháp luật và thời điểm hiện tại của thị trường. Nhưng rất khó xác định tính hiệu quả của dự án. Một số dự án trong năm 2008 đã không được thực hiện. Hoặc thực hiện không đúng với với tính toán ban đầu.
+Kết quả thẩm định rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán. +Và yếu điểm lớn của phương pháp này là không tính tới giá trị thời gian của dòng tiền. Trong khi đây lại là những dự án thực hiện trong thời gian khá dài.
Do đó, để đảm bảo về mặt pháp lý, kết quả mà Công ty tư vấn đưa ra bao gồm những điều kiện ràng buộc sau:
+Chính sách pháp luật không thay đổi
+Sự biến động lớn về giá vật liệu xây dựng nên tính toàn chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí lắp đặt thiết bị cho dự án căn cứ vào dự toán của khách hàng cung cấp.
+Tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm hiện tại. +Giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng 1 thời điểm. …..
2.2 Quy trình và phương pháp thẩm định giá Động sản tại công ty PVPOWER LAND C&S.,JSC. PVPOWER LAND C&S.,JSC.
Hiện nay trong công ty Pvpower land c&s.,jsc phương pháp được sử dụng nhiều nhất để thẩm định giá Động sản là Phương pháp so sánh. Phương pháp so sánh đã khai thác và tận dụng mọi đặc điểm của Động sản. Và Động sản cũng phù hợp để áp dụng nguyên tắc thay thế - phương pháp chủ đạo của phưong pháp so sánh. Tính đa dạng, phong phú của Động sản, giúp các TĐV tìm ra Động sản tương tự Động sản thẩm định không quá khó khăn.
Quy trình thẩm định giá Động sản cũng thực hiện đúng các bước như sơ đồ đã nêu trên. Nhưng với đặc tính của ĐS thì quy trình thẩm định giá được thực hiện tương đối đơn giản
Để hiểu rõ ràng về Quy trình và phương pháp thẩm định giá ĐS tại công ty PV POWER LAND C&S.,JSC. Ta có ví dụ sau:
2.2.1 Ví dụ về Thẩm định giá ĐS
TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ : Thiết bị nội thất văn phòng.
KHÁCH HÀNG YÊU CẦU : Trường Trung học phổ thông thành phố Điện Biên
Phủ
ĐỊA CHỈ : Phường Mường Thanh, tỉnh Điện Biên.
MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ : Làm cơ sở tham khảo tổ chức mua sắm tài sản
theo quy định hiện hành của Nhà nước.
ĐỊA ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ : Thị trường thành phố Hà Nội và tỉnh Điện Biên.
THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ : Tháng 2/2009.
ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:
Đặc điểm tài sản: Thiết bị nội thất văn phòng mới 100%.
- Các tài liệu và thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá do Trường Trung học phổ thông thành phố Điện Biên Phủ cung cấp.