- Tài sản thẩm định giá là toà nhà hỗn hợp 25 tầng, có 2 tầng hầm, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng so với các tòa nhà trên địa bàn Hà Nội là trung bình, tòa nhà phục vụ tư cơ sở hạ tầng so với các tòa nhà trên địa bàn Hà Nội là trung bình, tòa nhà phục vụ chủ yếu là căn hộ để ở, một phần để kinh doanh thương mại và văn phòng cho thuê nên tính chuyên nghiệp về văn phòng cho thuê là không cao. Tài sản thẩm định giá nằm tại đường Thanh Bình, quận Hà Đông (đường vào rộng khoảng 8m, đường cấp phối, các trung tâm quận Hà Đông khoảng 1,2km, là nơi dân cư tập trung chủ yếu hai bên đường, gần như không có văn phòng cho thuê). Do đó, TSTĐG có vị trí không thuận lợi bằng các tài sản so sánh khác. Vì vậy, tâm lý của người thuê không thích thuê văn phòng ở đây bằng các văn phòng cho thuê tập trung gần giáp với khu vực đường Nguyễn Trãi, Trần Phú. Điều này, làm ảnh hưởng rất lớn đến giá thuê văn phòng và công suất sử dụng (hệ số lấp đầy). Mặt khác, đơn giá thuê của tài sản thẩm định giá được đề xuất gồm các loại công trình như: Sàn kinh doanh dịch vụ, văn phòng cho thuê, …nên nếu xét về đơn giá thuê trung bình của các công trình này thì sẽ không bằng đơn giá thuê của loại văn phòng chuyên biệt .
Từ những thông tin và phân tích ở trên, Tổ thẩm định giá dự kiến mức giá cho thuê văn phòng, sàn kinh doanh dịch vụ, phòng họp….. (chưa bao gồm thuế VAT 10%) là: 14USD/m2/tháng x 17.400 đồng = 243.600 đ/m2/tháng
2. Thực hiện phân tích, tính toán dự kiến đơn giá chung cư:
- Phân tích, tính toán các tài sản so sánh (TSSS) về tài sản thẩm định giá (TSTĐG) quy chuẩn với các đặc điểm về vị trí, các đặc điểm kinh tế kỹ thuật, xã hội (TSTĐG) quy chuẩn với các đặc điểm về vị trí, các đặc điểm kinh tế kỹ thuật, xã hội tại khu vực tài sản thẩm định giá với quy mô diện tích từ (80-110m2).
+ Pháp lý: Các TSSS và TSTĐG đều có giấy tờ pháp lý đầy đủ; Do đó không có hệ số điều chỉnh.
+ Quy mô kích thước và hình thể: Các TSSS và TSTĐG đều là nhà chung cư nằm trong khu đô thị có qui mô, kích thước và hình thể tương đương nhau. Do đó không có hệ số điều chỉnh.
+ Vị trí: Vị trí bất động sản được thể hiện thông qua các yếu tố lợi thế về điều kiện giao thông đi lại, khả năng kinh doanh... Do đó, đây là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến giá trị bất động sản:
• TSSS3 nằm trong toà nhà thuộc chung cư Bắc Hà, mặt đường Nguyễn Trãi, hệ thống đường giao thông thuận lợi. Do đó, có hệ số điều chỉnh cao nhất
• TSSS1,2 nằm trong toà nhà thuộc khu đô thị Mỗ Lao và khu đô thị Văn Quán, có vị trí cách trục đường Nguyễn Trãi – Trần Phú tương đương nhau và kém thuận tiện hơn TSSS3. Do đó, có hệ số điều chỉnh bằng nhau và thấp hơn TSSS3.
• TSSS3 nằm trong toà nhà trong khu đô thị Xa La (Tầng 2 Trong tòa nhà tháp đôi 25 tầng ngay mặt trước nhìn ra đường đôi trong khu đô thị). TSSS4 có vị trí xa trung tâm hơn các TSSS1,2,3 và giao thông đi lại không thuận tiện bằng. Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp hơn TSSS1,2,3
• TSTĐG nằm tiếp giáp đường Thanh Bình, đường phố Loại 4, đường vào là đường cấp phối, giao thông đi lại không thuận tiện bằng các TSSS. Do đó, có hệ số điều chỉnh nhỏ nhất.
+ Môi trường sống, an ninh: Các TSSS1,2,3,4 nằm trong toà nhà thuộc các khu đô thị có điều kiện sống cũng như môi trường an ninh tốt, được đầu tư tốt về không gian sống: công viên, cây xanh, cảnh quan đô thị....cũng như điều kiện sinh hoạt: siêu thị, nhà hàng, trường học, bệnh viện... Do đó, có hệ số điều chỉnh bằng nhau và cao nhất. TSTĐG là toà nhà đơn lẻ nằm xen kẽ với khu dân cư do đó có hệ số điều chỉnh thấp nhất.
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Các TSSS1,2 nằm trong những khu đô thị có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiên đại, quy mô đô thị lớn. Do đó, có hệ số điều chỉnh bằng nhau và cao nhất. TSSS3 nằm trong toà nhà Bắc Hà, TSSS4 nằm trong toà nhà thuộc khu đô thị Xa La có quy mô đô thị, hạ tầng kỹ thuật không bằng các TSSS1,2. Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp hơn TSSS1,2. TSTĐG là toà nhà đơn lẻ do đó cơ sở hạ tầng kỹ thuật kém hơn các TSSS. Do đó, có hệ số điều chỉnh thấp nhất
Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS.
TT TSSSTiêu chí so sánh Tiêu chí so sánh
TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG