lục đính kèm) là: 36.028.000 đồng (Ba mươi sáu triệu không trăm hai mươi tám nghìn đồng).
2.2.2 Những thành công và hạn chế trong Thẩm định giá ĐS tại công ty:
- Thành công: Ví dụ trên là ví dụ điển hình về thẩm định giá ĐS tại công ty.
Các Động sản thẩm định hầu hết làm cơ sở tham khảo tổ chức mua sắm tài sản theo quy định hiện hành của Nhà nước. Do đó, quá trình thu thập thông tin của các TĐV sẽ dễ dàng hơn khi mà các ĐS so sánh đang được giao dịch trên thị trường. Bên cạnh đó phương pháp so sánh cũng khá đơn giản giúp các TĐV tiết kiệm được thời gian nhưng vẫn hiệu quả.
- Hạn chế: Tuy nhiên, đối với những ĐS đặc biệt hoặc đã qua sử dụng thì TĐV sẽ gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin và không tìm được tài sản so sánh. Khi đó các TĐV phải căn cứ vào nguyên giá và hiệu suất sử dụng ĐS của người sử dụng. Điều đó dẫn tới giá trị ĐS Thẩm định phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá. Vì vậy kết quả thẩm định không chính xác, thiếu khách quan. Ngoài ra, theo quy luật cạnh trạnh của thị trường, việc xin báo giá ĐS so sánh cũng gặp nhiều khó khăn.
2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại công ty PVPOWER LAND C&S.,JSC. PVPOWER LAND C&S.,JSC.
2.3.1 Phương pháp thẩm định giá Bất động sản
Các phương pháp thường được áp dụng trong thẩm định giá đất: - Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp so sánh. - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thặng dư phù hợp với việc thẩm định giá bất động sản có giá trị lớn và có tiềm năng phát triển (đặc biệt là các khu đô thị mới, tòa nhà chung cư, ...). Đối với bất động sản đang tiến hành thẩm định, đây là khu đất có diện tích lớn được quy hoạch để xây dựng tòa nhà hỗn hợp. Do vậy khu đất này có tiềm năng phát triển, sử dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo (có kết hợp với các phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và so sánh để thẩm định giá).
- Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Như vậy, đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm.
2.3.1.2- Phương pháp so sánh:
- Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong thời gian gần đây của loại đất tương tự ( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí ... ) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất, thường được sử dụng để định giá các bất động sản có tính đồng nhất như: Các căn hộ chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự, nhà vườn, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, các phân xưởng, nhà kho trên cùng mặt bằng.... Tuy nhiên phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá. Mặt khác, phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản thẩm định giá.
- Đối với bất động sản đang tiến hành thẩm định: Đây là khu đô thị có diện tích lớn và xây dựng theo quy hoạch riêng và có tiềm năng phát triển. Do
vậy, để tìm kiếm khu đất có vị trí lân cận, có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá: Vị trí, quy mô diện tích, mật độ xây dựng, hệ số xây dựng, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng...đã giao dịch trong thời gian gần với thời điểm thẩm định giá bị hạn chế và khó khăn. Vì vậy, sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá căn hộ chung cư, giá văn phòng cho thuê....
- Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định. Vì vậy, các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.
2.3.1.3- Phương pháp thu nhập:
- Phương pháp này thường được áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu và thẩm định giá những bất động sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai chẳng hạn như văn phòng cho thuê, khách sạn, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí, ... Vì vậy, sử dụng phương pháp này để xác định giá trị phát triển cho những tài sản có thu nhập ròng hàng năm.
2.3.1.4- Phương pháp chi phí:
- Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế. Phương pháp này giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự. Phương pháp này thường được dùng để xác định giá trị các công trình xây dựng và thẩm định giá các BĐS không ước tính được dòng tiền tương lai, các bất động sản không có giao dịch trên thị trường. Vì vậy, sử dụng phương pháp này để xác định giá trị các công trình xây dựng.
Không có gì khác biệt trong quy trình TĐG BĐS và ĐS. Vẫn những thao
tác như đã nêu trên. Nhưng thông thường thẩm định giá BĐS tốn nhiều thời gian và phức tạp hơn so với TĐG ĐS
Cụ thể thời gian thực hiện: 15 ngày
- Tiếp nhận hồ sơ và nghiên cứu hồ sơ: 02 ngày - Khảo sát thực trạng bất động sản TĐG: 01 ngày - Khảo sát, điều tra, lấy số liệu tài sản so sánh: 04 ngày
- Phân tích và điều chỉnh số liệu khảo sát của các tài sản so sánh; Lập báo cáo kết quả thẩm định giá: 04 ngày
- tổ thẩm định họp và thống nhât báo cáo kết quả thẩm định giá, trình Ban Giám đốc: 01 ngày
- Trao đổi làm việc với khách hàng về báo cáo thẩm định giá: 01 buổi - Thông qua và phát hành Chứng thư thẩm định giá: 01 ngày.
Ví dụ về quy trình thẩm định giá Bất động sản:
B1: XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ THẨM ĐỊNH GIÁ
Bất động sản thẩm định : Giá trị Quyền sử dụng đất thuộc Dự án Tòa nhà
Chung cư - Văn phòng - Hastone Tower tại Hà Đông, Hà Nội. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khách hàng yêu cầu : Công ty Cổ phần Đá ốp lát và Xây dựng Hà Nội.
Địa chỉ : Số 150 đường Thanh Bình, phường Mộ Lao, Hà
Đông, Hà Nội.
Điện thoại : 0433. 824542
Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở tham khảo trình cấp có thẩm quyền
nước giao đất thực hiện Dự án Tòa nhà Chung cư - Văn phòng - Hastone Tower tại Hà Đông, Hà Nội
Thời điểm thẩm định giá :Tháng 2 năm 2009.
Công ty thẩm định giá : Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản Bất
động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam.
Địa chỉ :Số 84, phố Phạm Ngọc Thạch, Hà Nội.
Điên thoại : 04. 35738666 Fax: 04. 35735980
Đặc điểm tài sản thẩm định:
1. Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định giá: